《物业管理法规》课件 - 副本 (2).pptx

1、项目二 物业管理法律关系学习目标知识目标知识目标:了解并掌握物业管理法律关系的主体、客体与内容,以及物业管理法律关系的主体之间存在的主要法律关系;熟悉并知晓物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件。能力目标能力目标:能运用掌握的物业管理法律关系的主体之间存在的主要法律关系分析、解决物业管理实际案例。任务一物业管理法律关系概述某年6月,李先生以 105.2 万元购买了一套商品房别墅,面积为 200.4 平方米,并进行了豪华装修,花费近 50万元,还买了家具及日常生活用品。同年8月,李先生一家人正准备乔迁新居,谁知装饰一新的房子被水泡了。此后,该套商品房因长期漏水、经常污水回流无法居住,且由于房屋长

2、期潮湿,致使电路不通。次年,李先生找来专家检测,发现房子漏水、污水回流是因为屋面排水和排水管道设计不合理。李先生因此拒交物业管理费。案例导学此案涉及几个法律关系?应如何处理?评析:该案件涉及三个主体,即李先生、物业服务企业和开发商;涉及两个法律关系,即李先生与物业服务企业之间的法律关系,李先生与开发商之间的法律关系。李先生没有证据证明其房子所受损害是由物业服务企业所造成的,房屋漏水原因法律关系与物业管理法律关系无关,因此,以房屋受损不能使用而拒交物业管理费的理由不成立。李先生必须找到房屋漏水的根本原因所对应的法律关系,然后针对这一法律关系维护自己的权利,而不是以拒交物业管理费的方式来对抗物业服

3、务企业。管理该小区的物业服务企业将李先生告上法庭。法院根据我国合同法第八条规定(“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”)、第一百零九条规定(“当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。”)、物业管理条例第四十一条的规定(业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用),判决李先生交纳物业管理费、电费等13000余元。一、法律关系的含义及特征 法律关系是法律规范在调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。法律关系有三个特征:其一,以法律规范存在为前提;其二,以权利与义务

4、为内容;其三,以国家强制力为保障。根据物业管理条例第二条的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理法律关系是一种具体的法律关系,是指物业管理法律规范在调整物业管理关系中形成的当事人具体的权利和义务关系。物业管理法律关系有两个特征:其一,法律关系存在于物业管理和服务中;其二,主体仅限于物业管理和服务过程中的自然人、法人和其他组织。因此,物业服务企业之外的其他管理人对物业所进行的管理形成的法律关系不是物业管理法律关系,不受物业管理条例法律规范调整。二、物

5、业管理法律关系的含义及特征三、物业管理法律关系的要素在物业管理过程中,我们经常发现开发商、物业服务企业与业主之间存在这样或者那样的矛盾和纠纷,给物业管理工作带来了很大的麻烦。究其原因,大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业服务企业、开发商和业主等物业管理法律关系主体的权利与义务不清楚。因此,做好物业管理工作,首先应当明确物业管理中的法律关系要素,只有理顺了这些要素的法律关系,才能够处理好物业管理各方面的关系。(一)物业管理法律关系的主体物业管理工作中法律关系的主体主要有业主、业主委员会、非业主使用人、开发商、物业服务企业和其他与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。(二)物业管理法律关系的客体物业管

6、理法律关系的客体是指法律关系主体权利和义务共同指向的对象,分为物、行为、非物质财富。(三)物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利和承担的义务。这里的权利是物业管理法律关系主体依法具有的,按照有利于自己的利益,要求承担义务的一方作出一定的行为和不作出一定行为的资格。物业管理条例第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”这里的义务是物业管理法律关系主体依法必须作出一定的行为和不作出一定行为的责任。物业管理条例第四十二条规定:“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务

7、收费的监督。”四、物业管理基本法律关系(一)业主之间的法律关系物权法和物业管理条例明确规定,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度,执行业主大会的决定,按时交纳物业管理服务费用等。物权法第九十二条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”(二)开发商与物业服务企业之间的法律关系目前,现实中存在着开发商与物业服务企业的“父子关系”,这些物业服务企业往往对于房屋质量等问题不重视,往往出现开发商和物业服务企业之间互相“踢

8、皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业服务企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业服务企业矛盾加剧,业主往往以拒付物业管理费来抗拒物业服务企业,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。根据物业管理条例第二十四条的规定,依据房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业服务企业。但到目前为止,仍然有不少物业服务企业是由开发商派生出来的,即便实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业服务企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当出现涉及开发商的物业问题而引发纠纷后

9、,物业服务企业常以其与开发商是两个独立法人,无任何关系为由拒绝处理,而开发商往往是项目公司,一个小区成立一个项目公司,建设完成、结算完毕后就不存在了,售后服务、保修等矛盾无法解决。四、物业管理基本法律关系(三)物业服务企业与业主之间的法律关系物业服务企业接受业主或业主大会的委托,根据物业服务委托合同进行专业管理,实行有偿服务。业主和物业服务企业的法律地位是平等的,双方通过签订物业服务合同,形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的民事合同关系。(四)供水、供电等单位与业主及物业服务企业三者之间的法律关系供水、供电、供气、通信、有信电视等单位向业主提供产品和服务,业主交纳相关费用,它们之间是

10、一种合同关系,合同双方各自承担相应的权利和义务。物业管理条例第四十四条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”物业管理条例第五十一条第一款规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”(五)物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理各方主体与政府有着密切的关联,其中物业管理和服务中有些事务本身就属于政府公共事务管理的范畴,这些部门包括公安、消防、城市建设、市政规划、市容环卫以及物价等政府部门。它们之间

11、的法律关系主要表现两个方面:一是行政管理关系;二是协调、配合的关系。五、案例分析某小区业主委员会今年共打了五起官司,四输一赢。赢的官司是物业服务企业退回了一间办公用房给业主委员会使用。输的官司里有一个是业主委员会侵害了物业服务企业的商誉,须赔偿2万元,业主委员会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这五起官司中没有一起经过业主大会的表决通过。因此,业主们表示应由业主委员会成员本人承担诉讼风险。业主委员会准备将应付诉讼费的业主告上法庭,由法院替业主委员会讨回公道。案例1业主委员会的做法是否合理?为什么?案例分析:根据物业管理条例的规定,业主大会是业主的权力机构,而业主委员会则

12、是一个执行机构,它既不是公司法人,也不是群众自治组织,无权作出任何重大决议,包括物业服务企业的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定,必须按照法律法规的规定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。五、案例分析龚女士在某市买下一套房,买房时只看中其地段好,其他事情就没多考虑,谁知刚领到钥匙就发觉“买错了”。因为她发现,物业服务企业很多工作做得不到位。后来经过了解才知道,这家物业服务企业是开发商在交房半年之前才匆忙成立的,大多数员工是开发商的亲戚、朋友,没有经过正规的培训,连一些基本的业务都不懂。又有业内人士透露,这个楼盘的开发商在物业服务企业的招投标过程中,人为地

13、设计了一些障碍,使得其他物业服务企业“望而却步”,然后自己的子公司“冠冕堂皇”地就任“管家”,逃避了主管部门监督。龚女士对物业服务企业有怨气,觉得这家开发商很不负责任,于是逢人便说:“千万不要买这家开发商建的房子”。案例2该案例说明了什么?案例分析:建售不分离,业主对低水平物业管理的抱怨会影响开发商的市场信誉。同时,建管不分的管理体制也是引发物业管理纠纷的主要根源。相当一部分物业服务企业从属于房地产开发商,这种“父子关系”使得物业服务企业很难以维护业主利益为宗旨,为日后的纠纷埋下了隐患。在业主看来,物业服务企业是开发商的维护者和提供售后服务者,就应该由其解决问题。不少开发商在售房期间进行欺骗性

14、宣传、盲目承诺,结果业主入住后发现原来的承诺没有兑现,在找不到开发商的情况下,就会把矛头对准物业服务企业。六、案例实操2008年1月,滕某入住某市某小区一套住房。此后,滕某以“房屋存在质量问题,小区围墙距离房屋过近,该小区物业服务企业没有尽到物业管理服务义务,物业费与服务标准不相符”为由,从2008年11月至2010年11月一直未交纳物业管理费。本案中涉及的法律关系有哪些?滕某的做法对吗?为什么?案件提示:该小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系,而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。因此,业主不能以房屋质量问题为由,拒绝向物业服务企业

15、交纳物业费。但是,如果在物业合同中约定了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮的义务,业主要求物业服务企业进行维修,而该小区物业服务企业未履行义务的,业主有权对物业企业的违约行为追究法律责任,不应该不交物业费。案例3案例处理六、案例实操某市的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景,业主去办理入住手续时,被告知要找物业服务企业办理。物业服务企业先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理费后再给钥匙。顺利办下来倒也无事,但有时就可能出现问题。有些物业服务企业要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费,业主对此不满而拒绝交费;有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容而拒绝签约;有些业主则是由于

16、其他问题与物业服务企业发生矛盾或争执。在这种情况下,有些物业服务企业就会采取不给业主钥匙的做法。交房时发生矛盾,物业服务企业能否扣押业主家钥匙?案件提示:业主购买房屋,就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系,房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中,业主与物业服务企业双方各有多种权利、义务,但是对于开发商而言,最根本的权利是收取业主的购房款项,最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定,向开发商付了全部的购房款,开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。案例处理案例4六、案例实操陈女士在某小区看房时,开发商承诺该小区将建一所小学。因为儿子很快就要上小学了

17、,想到日后省去了接送等麻烦,陈女士就在这里买下了一套房。谁知入住了半年,小学连个影子都没有,开发商也好像从此消失了,陈女士只好向物业服务企业反映此事,并把对开发商的埋怨都算到了物业服务企业身上。这个案例涉及几个法律关系?这些关系主体有什么权利与义务?案件提示:建管不分离,使得物业管理法律关系主体不分、法律关系错综复杂。影响开发商的市场信誉,也是引发物业管理纠纷的根源。无论是开发商、物业服务企业,还是业主,都应当分清各种法律关系、区分各个主体的角色,才能正确处理相互之间的关系,保护个体利益。案例5案例处理任务二物业管理法律关系的产生、变更和消灭甲在某市某胡同某号院有私房9间。乙系甲的同院邻居,在

18、该院也有私房2间。乙租住甲北房最西两间,并在从西起第一间门前向南1.1米处自建一个8平方米厨房。当时双方均无异议。现在乙退还甲的两间私房,搬至一居民小区居住。乙在该院内的两间私房由其女儿丙一家三口居住,原自建小厨房也由丙继续使用。乙搬出后,甲即要求乙、丙拆除自建厨房,以免影响房屋的通风采光,双方对此意见不合而发生争执。甲以乙、丙为被告诉到区法院,要求乙、丙拆除自建房,排除妨碍。乙、丙以自建房仍需继续使用为由,拒绝拆除。案例导学此案涉及哪几个法律规范?应如何处理?评析:本案涉及的是相邻关系中的通风、采光问题,解决问题的关键是能否认定乙的自建房对甲房屋的通风、采光构成妨碍,同时又要兼顾历史形成原因

19、和方便生活的原则。此案涉及的主要法律规范是民法总则物权法和物业管理条例等。乙租住甲北房最西两间,并在从西起第一间门前向南1.1米处自建一个8平方米厨房,甲在当时并无异议,视为默认,租赁期间不存在侵权。乙退还甲的两间私房后,甲称乙自建房对其构成了通风、采光方面的妨碍。法律对于处理相邻关系的纠纷原则,认为应该有利于发展生产、方便人民群众的生活、公开合理、有利于团结互助。物权法第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”应依照法律和现场实际情况,本着有利于相邻关系和谐原则处理。一、物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提条件法律关系是根据法律规范产生

20、的、在主体之间形成的权利义务关系。但是,只有法律规范和权利主体还不足以产生法律关系,法律关系的产生、变更和消灭还必须有法律规范所规定的某种法律事实的出现。法律事实,即法律规范所规定的,能够引起法律后果即法律关系产生、变更和消灭的现象,是法律关系产生、变更和消灭的前提条件。在这些事实没有发生的情况下,法律所规定的权利主体之间的关系只是一种可能性,并不是现实的关系,法律关系还没有产生。只有权利主体也不能产生法律关系,因为权利主体的存在只表明主体具有享受权利和承担义务的资格,具有以自己的行为参加到法律关系当中去的能力,并不意味着主体实际享受权利与承担义务。如业主可以监督专项维修资金的管理和使用,可以

21、就此向物业服务企业提出质疑,物业服务企业必须给予答复,这虽然是法律明确规定的业主权利,但如果业主不积极行使,就不构成与物业服务企业之间的法律关系。因此,法律关系的产生、变更和消灭是需要条件的,这些条件包括:(1)法律规范,即法律关系产生、变更和消灭的法律依据;(2)主体,即权利的享有者与义务的承担者;(3)法律事实,即出现法律规范所假定的那种情况。二、物业管理法律事实的种类按照是否以权利主体的意志为转移可以将物业管理法律事实分为行为和事件。作为物业管理法律事实的行为是以权利主体的意志为转移、能够引起法律后果的法律事实。行为是人们有意志、有目的的活动,行为按其与法律规范的要求是否一致又可以分为合

22、法行为和违法行为。合法行为与物业管理法律规范的要求相一致,能够产生行为人预期的法律后果。作为物业管理法律事实的事件是指与权利主体意志无关的法律事实。事件根据是否由人的行为而引起可以划分为绝对事件和相对事件。绝对事件是指不是由人的行为而是由某种自然的原因而引起的事件,如雷电损坏了物业管理区域内的公共建筑和共用设施。相对事件是由人的行为引发的,但并不涉及权利主体的意志,如业主在电梯中被歹徒抢劫、家中的财物被盗等。(一)行为和事件按照产生法律后果是否要求某些物业管理现象的存在,可以将物业管理法律事实分为肯定的物业管理法律事实和否定的物业管理法律事实。肯定的物业管理法律事实表明法律后果的产生要求有一定

23、现象的出现,如果该现象不出现,则不可能产生相应的法律后果。如物业服务企业向业主委员会发出要约,拟与之签订物业服务合同,要约就是物业服务合同法律关系产生的前置条件。否定的物业管理法律事实表明法律后果的产生要求不存在一定的现象,如果存在该现象,则不可能产生这一法律后果。(二)肯定和否定的物业管理法律事实二、物业管理法律事实的种类 按照作用时间的长短,可以将物业管理法律事实分为一次性作用的物业管理法律事实和连续作用的物业管理法律事实。绝大多数物业管理法律事实都是一次性作用的,即物业管理法律规范仅仅在具体情况下将其与法律后果相联系 连续作用的物业管理法律事实是长时间地、连续地或定期地存在并产生法律后果

24、的情况。其特点在于它的长期性和连续性。(三)一次性作用和连续作用的物业管理法律事实 按照产生法律后果所需的事实的数量,可以将物业管理法律事实分为单一的物业管理法律事实和事实构成。单一的物业管理法律事实说明法律后果的产生只要求有单一的现象出现 有些物业管理法律关系的产生、变更和消灭要求必须具备两个或两个以上的法律事实,而且各个法律事实之间存在有机联系,构成一个系统,即事实构成。(四)单一的物业管理法律事实和事实构成三、物业管理法律关系的产生物业管理法律关系的产生是指基于一定法律事实的出现,在物业管理法律关系主体之间形成了法律上的具体的权利义务关系。如物业服务企业员工在进行日常管理过程中,与业主发

25、生争执,打伤业主,从而使物业管理法律关系产生。物业管理条例第四十六条第二款中规定,保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。依此规定,受伤业主享有接受赔偿、赔礼道歉的权利,物业服务企业负有停止侵害、赔偿损失、赔礼道歉等义务。四、物业管理法律关系的变更物业管理法律关系的变更是指由于某种法律事实的出现,使原来存在的物业管理法律关系构成的诸要素发生了变化,进而使物业管理法律关系本身发生了变化。具体包括:(1)主体发生变化,如业主死亡后继承关系发生,从而使原物业管理法律关系中业主的身份发生变化;(2)客体发生变化,如业主委员会与物业服务企业达成协议,不得将专项服务

26、业务委托给第三方,从而将物业服务企业从事专项服务的行为纳入物业服务合同法律关系中;(3)内容发生变化,如物业服务企业与业主委员会达成协议,降低物业服务费的收费标准,从而使原有合同法律关系的内容发生了改变。五、物业管理法律关系的消灭物业管理法律关系的消灭是指基于一定法律事实的出现,使原有的物业管理法律关系主体间的权利义务终结。具体包括:(1)主体资格的丧失,如物业服务企业被吊销营业执照,丧失了主体资格,从而使原有的合同法律关系宣告终结;(2)客体的灭失,如大地震造成物业管理区域内的全部物业毁损。任务三物业管理法律关系实务2012年7月,某住宅小区的业主张某住在老式混合结构楼房的底层,楼上一业主宋

27、某安装了一部分离式空调。由于空调机长时间运转,冷凝器出水像雨水一样滴下,溅得四处都是,底层院落无法晒衣,同时晚上滴水声扰得张某一家无法休息。张某找到宋某,希望解决此问题,却遭到拒绝,张某非常气愤,于是找到了物业服务企业,要求其处理,并称其未尽到管理职责,应承担责任。此案涉及几个法律关系?应如何处理?案例分析:本案涉及业主与业主、业主与物业服务企业两个法律关系。从相邻关系上看,楼上装空调的业主宋某在自己权利实现的同时,不能侵害相邻关系人的权益。由于空调出水,对楼下业主张某的正常生活造成了极大的影响,破坏了相邻关系,对此宋某要排除妨碍,使相邻关系恢复到原来的状态,宋某应当作为第一责任人承担责任。对

28、于物业服务企业而言,对业主安装空调的行为也有合理引导的义务,为了小区的整体美观和防止对其他业主生活造成不良影响,物业服务企业对业主安装空调的位置、安全等都要有统一的规定,对安装行为进行检查、监督、验收等。如果物业服务企业没有尽到这些义务,直接责任人又不能承担责任或不承担责任时,其也应当承担补充责任。一、案例分析案例6一、案例分析某高校住户黎某发现其厕所顶棚往下漏水,于是与楼上住户许某交涉,要求其将厕所的防水再做一遍,并且费用由许某承担。许某以自家没有装修为由不予理会,黎某多次要求解决未果,因此将许某告上了法庭,但在庭审中黎某由于证据不足而败诉。于是黎某将自家的厕所顶棚重新更换。之后,黎某家的厕

29、所顶棚大面积漏水,黎某又到许某家查看,原来暖气管的阀门被许某弄坏,大量暖气水流到地面并向楼下渗漏。黎某又向许某提出更换厕所地砖、重做防水的要求。由于以前的纠纷,许某执意不肯。于是黎某找到物业服务企业,要求给予解决,物业服务企业了解情况后,又亲自到两家进行了调查,发现是由于管道多年未修,已经腐烂,需要更换,管道系学校售房给个人时承诺由学校维修的公共部位,因此,维修费应由学校支付。物业服务企业向学校上报了申请专款的报告,并经批准,再与两家协商后达成共识,将许某家的防水重做一次,并保证使用与原地砖颜色相近的材料,从而解决了两家的纠纷。此案例中,楼上漏水维修费应由谁承担?案例分析:楼上漏水是造成邻里之

30、间纠纷和矛盾的一个重要因素,及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。案例处理:由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件,因当事人一方的过错造成的后果,就由过错者承担责任负担费用;没有过错就没有责任,那么费用的承担就适用公平原则,由双方共同分担。本纠纷由于是学校承诺的公共部位长久使用,管道损坏所致,所以应由承诺方学校支付维修费用。案例7一、案例分析2

31、012年3月25日下午4时左右,某业主王某家里突然停电。于是王某找到该小区物业服务企业,要求检查停电原因,物业服务企业告知他是因其拖欠物业管理费而停电。为此,王某向物业服务企业提出交涉,无果。3月27日,王某找到供电管理部门,供电部门的工作人员到达现场后,物业服务企业因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。王某认为物业服务企业利用管理之便,以停电方式威逼他,给其带来生活的极大不便,遂将物业服务企业告上法庭,请求法院判决物业服务企业排除供电妨害,恢复供电,并向其赔礼道歉,减收一个月管理费,赔偿经济损失。王某的要求是否会得到法院支持?案例分析:物业服务企业没有采取停电措施的权利,其职责是为业主提供优质

32、服务,绝不能采取对业主“停电”之类损害业主利益的手段,而且排除电力故障是供电部门的责任,并非由物业服务企业负责。案例处理:法院经审理后认为,被告物业服务企业并非供电部门,无权以任何理由对原告采取停电措施,否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求,属于双方的物业管理合同的范围,与本案侵权纠纷不是同一法律关系,原告应另行主张权利;原告要求赔礼道歉和减免一个月管理费的请求于法无据,法院不予支持;原告提出的经济损失赔偿和排除供电妨害、恢复供电的请求获得法院支持。案例8二、案例实操某市某小区的物业服务企业是开发商的子公司,在承接的物业管理中,开发商遗留下一系列问题,如开发商将小区的底层机房改造成为

33、保安宿舍,没有预留足够的会所和物业管理办公面积等。业主将开发商遗留的问题归结到物业服务企业身上,以至于业主与物业服务企业的矛盾愈演愈烈,业主提出要解聘物业服务企业。应如何处理案例中的问题?案件提示:应运用法规,讲清遗留问题的原因,但要注意的是不要将责任完全推到开发商身上,以利于今后同开发商的沟通协调。案例9案例处理二、案例实操某小区A座个别业主“圈占”共用天台(楼顶),有的建了私家花园,有的建了鸽子房,该小区A座已经有6个楼顶被私人占用。其中某住户的“手笔”可谓“匠心独运”:不仅200平方米的天台被其全部据为己有,连天台上原有的通风管道、消防器材也被统统拆除。该住户还自行拆除了楼顶的隔热层,铺

34、上了仿古地砖,种上了花草,设置了假山、假树,上到天台,真是“别有洞天”。为了把其他人拒之门外,该住户还“安排”了一条大狼狗“把门”。好端端的共用天台,变成了这位住户的“私家花园”。对此大多数业主很有意见,纷纷到物业服务企业投诉。应如何处理案例中的问题?案件提示:共用天台属于全体业主的共用部位,任何人无权占用。私占共用天台是对其他业主的侵权行为。案例10案例处理物业管理法律关系是一种具体的法律关系,是指物业管理法律规范在调整物业管理关系中形成的当事人具体的权利和义务关系。物业管理法律关系包括主体、客体、内容三个要素。物业管理基本法律关系包括业主之间的法律关系、物业服务企业与业主之间的关系、开发商

35、与物业服务企业之间的法律关系、供水供电等单位与业主及物业服务企业三者之间的法律关系、物业管理各方主体与政府之间的关系。按照不同的标准可将物业管理法律事实划分为若干个种类,常见的分类有:行为和事件;肯定和否定的物业管理法律事实;一次性作用和连续作用的物业管理法律事实;单一的物业管理法律事实和事实构成。项目小结 实训目的(1)了解房地产开发商经常遇到的主要法律问题;(2)了解房地产开发商与物业服务企业之间的关系;(3)学会处理开发商与业主之间存在的法律纠纷。实训内容联系一个房地产开发商,进行实地考察。实训要求(1)分析房地产开发商与业主之间发生法律纠纷的原因;(2)分析纠纷涉及的主要法律规范;(3)找出处理这些纠纷的有关法律条文。职业实训练习职业实训练习