《物业管理法规》课件 - 副本 (1).pptx

1、项目一 法及物业管理立法知识目标知识目标:了解法及法律的基本知识;了解物业管理行 业 的发展历程,以及国内外物业管理法律的产生和发展过程。能力目标能力目标:了解并掌握法律规范,学会分析在物业管理过程中的法律行为与法律结果之间的因果关系。学习目标任务一法及法律某日,某城市花园的保安人员在检查进小区车辆时,发现某车辆上装载的107胶时有洒落,随后保安进行了清除。当晚下雨,次日下午1时,业主孙某(73岁)行至该处,踩到未清除干净的107胶而摔倒,遂被送到医院进行治疗。医院诊断孙某损伤系“颈椎外伤,脊髓损伤伴不全瘫”,确定为四级伤残。孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成其人身损害为由,诉至某

2、区人民法院,要求该物业服务企业承担民事责任,赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计89763.4元。一审法院判决认定,该物业服务企业未清洁道路上的107胶,孙某损害结果的发生与该物业服务企业疏于管理存在着必然的因果关系,因此,对孙某的经济损失,该物业服务企业应承担赔偿责任,即赔偿医疗费等合计89763.4元。一审判决后该物业服务企业以一审法院赔偿过高为由提出上诉。该物业服务企业认为一审法院未能确定侵害人、责任人,未查明孙某致伤因果关系,草率认定其负有全部责任,有悖“以事实为依据,以法律为准绳”的原则。二审法院判决认为,该物业服务企业和孙某系物业管理关系,作为管理部门应当保

3、证小区内及辖区内的清洁,现由于道路上的107胶导致孙某摔伤,物业服务企业应承担主要责任。孙某系完全民事行为能力人,应该预见自己的行为,由于其行走不慎摔伤,亦应承担一定责任。因此对孙某的经济损失,物业服务企业承担部分赔偿责任,即住院治疗费等合计89763.4元的80%,即71810.7元。孙某自行承担损失的20%,即17952.7元。案例导学试问,物业服务企业是否应当承担赔偿责任?评析:判定物业服务企业是否应当承担赔偿责任的核心在于物业服务企业在提供服务时是否按照物业服务企业与业主之间签订的服务合同来提供相应的服务。维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容,物业服务企业必须履行保洁义

4、务,为业主提供一个安全、舒适的小区环境,若在合同履行过程中存在不当行为,就要承担相应的法律责任。对此,物业管理条例第三十五条第二款规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”本案中,物业服务企业在清洁辖区路面时清除不净,理应预料到下雨天遗留在路面上的107胶可能会导致行人摔伤,却因疏忽大意而不作为,当然应当承担违约责任。孙某作为具有完全民事行为能力人,应当预见到雨后地面湿滑,有滑倒摔伤的危险性,也应在走路时提高注意力。孙某没有预见,或虽有预见但抱有侥幸心理而轻信不会发生危害结果,即主观上存在疏忽大意的过失,因此也应当承担一定的

5、民事责任。综上所述,二审人民法院的判决结果是合理合法的。一、法的概念、本质和特征法是国家意志的表现,是由国家制定或认可,以权利义务为主要内容,具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为规则的总称。(一)法的概念法的本质可以归结为两方面:第一,法是统治阶级意志的体现;第二,法的内容是由统治阶级的物质生活条件决定的。(二)法的本质1.法是调整人的行为的社会规范2.法是国家制定或认可的社会规范3.法是规定权利和义务的社会规范4.法是由国家保证实施的社会规范(三)法的特征二、法的作用(一)指引作用法对人的行为的指引可分为两种:一种是个别指引(或称个别调整),即通过一个具体的指示对具体的人和情况的指引;

6、另一种是规范性指引(或称规范性调整),即通过一般的规则对同类的人或情况的指引。(二)评价作用作为一种社会规范,法律具有判断、衡量他人行为是否合法或有效的评价作用。这里讲的评价作用的对象是他人的行为。在评价他人行为时,总要有一定的、客观的评价准则。法是一个重要的、普遍的评价准则,即根据法来判断某种行为是否合法。此外,作为一种评价准则,与政策、道德规范等相比,法还具有比较明确、具体的特征。(三)教育作用作为一种社会规范,法还具有教育作用。这种作用的对象是一般人的行为。有人因违法而受到制裁,对一般人以至受制裁人本人有教育作用。反过来,人们的合法行为以及其法律后果也同样对一般人的行为具有示范作用。(四

7、)预测作用法的预测作用,或者说,法有可预测性的特征,是指依靠作为社会规范的法,人们可以预先估计到他们相互之间将如何行为。预测作用的对象是人们相互的行为,包括国家机关的行为。(五)强制作用法的另一个规范作用在于制裁、惩罚违法行为和犯罪行为。这种规范作用的对象是违法者的行为和犯罪行为的自然人、法人或者其他组织。法的强制行为不仅在于制裁违法犯罪行为,而且还在于预防违法犯罪行为,增进社会成员的安全感。三、法律规范(一一)法律规范的概念法律规范的概念 法律规范是国家意志的表现,是通过一定的法律条文表现出来的,具有一定内在逻辑结构的特殊行为规则。例如,物业管理条例第三十二条第一款规定:“从事物业管理活动的

8、企业应当具有独立的法人资格。”第五十九规定:“违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。”(二)法律规范的种类 1.授权性规范、义务性规范和禁止性规范(调整方式不同)2.强制性规范和任意性规范(强制性程度不同)四、法律责任(一)法律责任的含义 法律责任是指因违反了法定义务或契约义务,或不当行使法律权利、权力所产生的,由行为人承担的不利后果。(二)法律责任的特点(1)法律责任首先表示一种因违反法律上的义务(包括违约等)关系而形成的责任关系,它是以法律义务的存在为前提的

9、。(2)法律责任为一种责任方式,即承担不利后果。(3)法律责任具有内在逻辑性,即存在前因与后果的逻辑关系。(4)法律责任的追究是由国家强制力实施的。(三)法律责任的分类 根据违法行为所违反的法律的性质,可以把法律责任分为民事责任、刑事责任、行政责任和国家赔偿责任。(四)法律责任的构成要件 1.主体 2.过错 3.违法行为 4.损害事实 5.因果关系五、归责与免责(一)归责归责是指对违法行为所引起的法律责任进行判断、确认、归结、缓减以及免除的活动。归责一般必须遵循以下法律原则(二)免责免责是指行为人实施了违法行为,应当承担法律责任,但由于法律的特别规定,可以部分或全部免除其法律责任,即不实际承担

10、法律责任。免责的主要情形有:时效免责;不诉免责;自首、立功免责。1.责任法定原则(1)违法行为发生后应当按照法律事先规定的性质、范围、程度、期限、方式追究违法者的责任;作为一种否定性法律后果,它应当由法律规范预先规定。(2)排除无法律依据的责任,即责任擅断和“非法责罚”。(3)在一般情况下要排除对行为人有害的既往追溯。2.因果联系原则(1)在认定行为人违法责任之前,应当首先确认行为与危害或损害结果之间的因果联系,这是认定法律责任的重要事实依据。(2)在认定行为人违法责任之前,应当首先确认意志、思想等主观方面因素与外部行为之间的因果联系,有时这也是区分有责任与无责任的重要因素。(3)在认定行为人

11、违法责任之前,应当区分这种因果联系是必然的还是偶然的、是直接的还是间接的。3.责任相称原则(1)法律责任的性质与违法行为性质相适应。(2)法律责任的轻重和种类应当与违法行为的危害或者损害相适应。(3)法律责任的轻重和种类应当与行为人主观恶性相适应。4.责任自负原则(1)违法行为人应当对自己的违法行为负责。(2)不能让没有违法行为的人承担法律责任,即反对株连或变相株连。(3)要保证责任人受到法律追究,也要保证无责任者不受法律追究。五、归责与免责(一)归责归责是指对违法行为所引起的法律责任进行判断、确认、归结、缓减以及免除的活动。归责一般必须遵循以下法律原则(二)免责免责是指行为人实施了违法行为,

12、应当承担法律责任,但由于法律的特别规定,可以部分或全部免除其法律责任,即不实际承担法律责任。免责的主要情形有:时效免责;不诉免责;自首、立功免责。六、法律责任的种类(一一)民事法律民事法律责任责任 民事法律责任包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等。(二)行政法律责任 行政法律责任主要分为行政处罚和行政处分。(1)行政处罚包括:警告、罚款、没收违法所得、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销执照、行政拘留等。(2)行政处分包括:警告、记过、降级、降薪、撤职、留用察看、开除等。(三)刑事法律责任 刑事法律责任主要分为主刑和附加刑。(1)主刑包括

13、:管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑。(2)附加刑包括:罚金、剥夺政治权利、没收财产。任务二物业管理立法某小区有一片敞开式绿地花园,傍晚时分,不少业主都喜欢带着孩子在这里穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植。这成为小区管理中的一个难题,物业服务企业想了许多办法,都未奏效。物业服务企业拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数,效果明显。教加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的绿地中,同时将警示语由“请勿践踏草地,违者罚款”更改为“足下留情,春意更浓”,让人不忍践踏草地。管配足护卫力量,强调全员管理。针对午后人们出入较多的特

14、点,此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定物业服务企业其他员工若发现有人践踏绿地,要主动上前劝阻,把绿地管理作为重要工作事项。疏营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺人行通道;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新湿润,使人们尽享自然。案例导学 评析:改变人们的劣习,宣传教育工作必不可少,以宣传教育为主,辅之以管。既要讲道理,使之不想;又要有相关的强有力的措施,使之不能、不敢。久而久之,劣习得到纠正,良习成了自然。一、物业的概念及法律属性(一)物业的概念(二)物业的法律属性“物业物业”一词译自英语一词译自英语property

15、或或estate,由由我国香港地区传入内地我国香港地区传入内地,其含义是指以土地其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业既可指单元性的地产业既可指单元性的地产,也可指单元性的建也可指单元性的建筑物。物业有大小之别筑物。物业有大小之别,它可以根据区域空它可以根据区域空间作相对分割间作相对分割,物业应是房产和地产的统物业应是房产和地产的统一。一。物业作为非常重要的不动产物业作为非常重要的不动产,有着自己独特有着自己独特的法律属性。物业具有以下五个主要法律的法律属性。物业具有以下五个主要法律属性。属性。1.不动产性不动产性2.专有性专有性3.使用的长

16、期性使用的长期性4.法律与政策制约性法律与政策制约性5.经营性与服务性经营性与服务性二、国内外物业管理立法(一)国外物业管理立法国外关于物业管理的立法具有以下四个主要特点:(1)以建筑物区分所有权的立法为轴心,形成关于多层高层楼宇和住宅区的物业管理多种立法模式。多种立法模式包括:1)民法模式。2)住宅法模式。3)单行特别法模式。(2)在以法律明确区分所有建筑物财产权中的专有权和共有权的同时,确立业主们对区分所有建筑物及附属物涉及公用部分和公共利益事务的共管权,亦即业主管理团体的成员权。(3)通过适时的立法修正和完善,对于区分所有物业的管理的组织和操作体制,特别是住宅楼宇类物业的业主团体自治管理

17、和托管运作方式作出了较为详细周全的规定。(4)关于建筑物区分所有权这一概念,各国基于不同的法律理念产生了不同的认识和诸如“一元论”“二元论”“三元论”“享益部分说”等不同学说,各国和地区立法所采用的该概念表达词也不尽相同,只有日本和中国的台湾地区明确将“区分所有”这一术语作为法律术语。(二)国内物业管理立法国内物业管理立法具有以下三个主要特点:1.实践先行,立法跟进较慢2.住宅区物业管理先行,非居住物业管理立法有待充实3.物业管理体现中国特色,法理创新还需努力二、国内外物业管理立法项目小结 法是国家意志的表现,是由国家制定或认可,以权利义务为主要内容,具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为

18、规则的总称。法的本质可以归纳为两方面:第一,法是统治阶级意志的体现;第二,法的内容是由统治阶级的物质生活条件决定的。法的特征主要表现在:法是调整人的行为的社会规范;法是国家制定或认可的社会规范;法是规定权利和义务的社会规范;法是由国家保证实施的社会规范;法的强制性不同于其他规范之处在于法具有国家强制性。法律规范是国家意志的表现,是通过一定的法律条文表现出来的,具有一定内在逻辑结构的特殊行为规则。物业作为非常重要的不动产,有着自己独特的法律属性。从上述物业的含义中,可以概括出物业具有以下五个主要法律属性:不动产性、专有性、使用的长期性、法律与政策制约性、经营性与服务性。国内物业管理立法具有三个特

19、点:实践先行,立法跟进较慢;住宅区物业管理先行,非居住物业管理立法有待充实;物业管理体现中国特色,法理创新还需努力。职业实训练习职业实训练习实训目的(1)了解物业管理中涉及的主要法律问题;(2)熟悉物业管理过程中主体之间存在的主要法律关系;(3)学会处理物业管理过程中的矛盾和纠纷。实训内容 到某小区收集12个业主与物业服务企业之间发生法律纠纷的真实案例。实训要求(1)分析业主与物业服务企业之间发生法律纠纷的原因;(2)找出纠纷主体之间的主要法律关系;(3)提出解决的办法或者意见。项目二 物业管理法律关系学习目标知识目标知识目标:了解并掌握物业管理法律关系的主体、客体与内容,以及物业管理法律关系

20、的主体之间存在的主要法律关系;熟悉并知晓物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件。能力目标能力目标:能运用掌握的物业管理法律关系的主体之间存在的主要法律关系分析、解决物业管理实际案例。任务一物业管理法律关系概述某年6月,李先生以 105.2 万元购买了一套商品房别墅,面积为 200.4 平方米,并进行了豪华装修,花费近 50万元,还买了家具及日常生活用品。同年8月,李先生一家人正准备乔迁新居,谁知装饰一新的房子被水泡了。此后,该套商品房因长期漏水、经常污水回流无法居住,且由于房屋长期潮湿,致使电路不通。次年,李先生找来专家检测,发现房子漏水、污水回流是因为屋面排水和排水管道设计不合理。李先生因此

21、拒交物业管理费。案例导学此案涉及几个法律关系?应如何处理?评析:该案件涉及三个主体,即李先生、物业服务企业和开发商;涉及两个法律关系,即李先生与物业服务企业之间的法律关系,李先生与开发商之间的法律关系。李先生没有证据证明其房子所受损害是由物业服务企业所造成的,房屋漏水原因法律关系与物业管理法律关系无关,因此,以房屋受损不能使用而拒交物业管理费的理由不成立。李先生必须找到房屋漏水的根本原因所对应的法律关系,然后针对这一法律关系维护自己的权利,而不是以拒交物业管理费的方式来对抗物业服务企业。管理该小区的物业服务企业将李先生告上法庭。法院根据我国合同法第八条规定(“依法成立的合同,对当事人具有法律约

22、束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”)、第一百零九条规定(“当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。”)、物业管理条例第四十一条的规定(业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用),判决李先生交纳物业管理费、电费等13000余元。一、法律关系的含义及特征 法律关系是法律规范在调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。法律关系有三个特征:其一,以法律规范存在为前提;其二,以权利与义务为内容;其三,以国家强制力为保障。根据物业管理条例第二条的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服

23、务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理法律关系是一种具体的法律关系,是指物业管理法律规范在调整物业管理关系中形成的当事人具体的权利和义务关系。物业管理法律关系有两个特征:其一,法律关系存在于物业管理和服务中;其二,主体仅限于物业管理和服务过程中的自然人、法人和其他组织。因此,物业服务企业之外的其他管理人对物业所进行的管理形成的法律关系不是物业管理法律关系,不受物业管理条例法律规范调整。二、物业管理法律关系的含义及特征三、物业管理法律关系的要素在物业管理过程中,我们经常发现开发商、物业服务企业与业主之间存在

24、这样或者那样的矛盾和纠纷,给物业管理工作带来了很大的麻烦。究其原因,大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业服务企业、开发商和业主等物业管理法律关系主体的权利与义务不清楚。因此,做好物业管理工作,首先应当明确物业管理中的法律关系要素,只有理顺了这些要素的法律关系,才能够处理好物业管理各方面的关系。(一)物业管理法律关系的主体物业管理工作中法律关系的主体主要有业主、业主委员会、非业主使用人、开发商、物业服务企业和其他与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。(二)物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指法律关系主体权利和义务共同指向的对象,分为物、行为、非物质财富。(三)物业管理法律关系的内容物业

25、管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利和承担的义务。这里的权利是物业管理法律关系主体依法具有的,按照有利于自己的利益,要求承担义务的一方作出一定的行为和不作出一定行为的资格。物业管理条例第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”这里的义务是物业管理法律关系主体依法必须作出一定的行为和不作出一定行为的责任。物业管理条例第四十二条规定:“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。”四、物业管理基本法律关系(一)业主之间的法律关系物权法和物业管理条例明确规定,业主应当遵守业主公约、业

26、主大会议事规则,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度,执行业主大会的决定,按时交纳物业管理服务费用等。物权法第九十二条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”(二)开发商与物业服务企业之间的法律关系目前,现实中存在着开发商与物业服务企业的“父子关系”,这些物业服务企业往往对于房屋质量等问题不重视,往往出现开发商和物业服务企业之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业服务企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业服务企业矛盾加剧,业主往往以拒

27、付物业管理费来抗拒物业服务企业,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。根据物业管理条例第二十四条的规定,依据房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业服务企业。但到目前为止,仍然有不少物业服务企业是由开发商派生出来的,即便实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业服务企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当出现涉及开发商的物业问题而引发纠纷后,物业服务企业常以其与开发商是两个独立法人,无任何关系为由拒绝处理,而开发商往往是项目公司,一个小区成立一个项目公司

28、,建设完成、结算完毕后就不存在了,售后服务、保修等矛盾无法解决。四、物业管理基本法律关系(三)物业服务企业与业主之间的法律关系物业服务企业接受业主或业主大会的委托,根据物业服务委托合同进行专业管理,实行有偿服务。业主和物业服务企业的法律地位是平等的,双方通过签订物业服务合同,形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的民事合同关系。(四)供水、供电等单位与业主及物业服务企业三者之间的法律关系供水、供电、供气、通信、有信电视等单位向业主提供产品和服务,业主交纳相关费用,它们之间是一种合同关系,合同双方各自承担相应的权利和义务。物业管理条例第四十四条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热

29、、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”物业管理条例第五十一条第一款规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”(五)物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理各方主体与政府有着密切的关联,其中物业管理和服务中有些事务本身就属于政府公共事务管理的范畴,这些部门包括公安、消防、城市建设、市政规划、市容环卫以及物价等政府部门。它们之间的法律关系主要表现两个方面:一是行政管理关系;二是协调、配合的关系。五、案例分析某小区业主委员会今年共打了五起官司,

30、四输一赢。赢的官司是物业服务企业退回了一间办公用房给业主委员会使用。输的官司里有一个是业主委员会侵害了物业服务企业的商誉,须赔偿2万元,业主委员会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这五起官司中没有一起经过业主大会的表决通过。因此,业主们表示应由业主委员会成员本人承担诉讼风险。业主委员会准备将应付诉讼费的业主告上法庭,由法院替业主委员会讨回公道。案例1业主委员会的做法是否合理?为什么?案例分析:根据物业管理条例的规定,业主大会是业主的权力机构,而业主委员会则是一个执行机构,它既不是公司法人,也不是群众自治组织,无权作出任何重大决议,包括物业服务企业的选聘以及诉讼等有关广大

31、业主切身利益的决定,必须按照法律法规的规定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。五、案例分析龚女士在某市买下一套房,买房时只看中其地段好,其他事情就没多考虑,谁知刚领到钥匙就发觉“买错了”。因为她发现,物业服务企业很多工作做得不到位。后来经过了解才知道,这家物业服务企业是开发商在交房半年之前才匆忙成立的,大多数员工是开发商的亲戚、朋友,没有经过正规的培训,连一些基本的业务都不懂。又有业内人士透露,这个楼盘的开发商在物业服务企业的招投标过程中,人为地设计了一些障碍,使得其他物业服务企业“望而却步”,然后自己的子公司“冠冕堂皇”地就任“管家”,逃避了主管部门监督。龚

32、女士对物业服务企业有怨气,觉得这家开发商很不负责任,于是逢人便说:“千万不要买这家开发商建的房子”。案例2该案例说明了什么?案例分析:建售不分离,业主对低水平物业管理的抱怨会影响开发商的市场信誉。同时,建管不分的管理体制也是引发物业管理纠纷的主要根源。相当一部分物业服务企业从属于房地产开发商,这种“父子关系”使得物业服务企业很难以维护业主利益为宗旨,为日后的纠纷埋下了隐患。在业主看来,物业服务企业是开发商的维护者和提供售后服务者,就应该由其解决问题。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺,结果业主入住后发现原来的承诺没有兑现,在找不到开发商的情况下,就会把矛头对准物业服务企业。六、案例实

33、操2008年1月,滕某入住某市某小区一套住房。此后,滕某以“房屋存在质量问题,小区围墙距离房屋过近,该小区物业服务企业没有尽到物业管理服务义务,物业费与服务标准不相符”为由,从2008年11月至2010年11月一直未交纳物业管理费。本案中涉及的法律关系有哪些?滕某的做法对吗?为什么?案件提示:该小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系,而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。因此,业主不能以房屋质量问题为由,拒绝向物业服务企业交纳物业费。但是,如果在物业合同中约定了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮的义务,业主要求物业服务企业进行维修,而该

34、小区物业服务企业未履行义务的,业主有权对物业企业的违约行为追究法律责任,不应该不交物业费。案例3案例处理六、案例实操某市的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景,业主去办理入住手续时,被告知要找物业服务企业办理。物业服务企业先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理费后再给钥匙。顺利办下来倒也无事,但有时就可能出现问题。有些物业服务企业要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费,业主对此不满而拒绝交费;有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容而拒绝签约;有些业主则是由于其他问题与物业服务企业发生矛盾或争执。在这种情况下,有些物业服务企业就会采取不给业主钥匙的做法。交房时发生矛盾,物业

35、服务企业能否扣押业主家钥匙?案件提示:业主购买房屋,就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系,房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中,业主与物业服务企业双方各有多种权利、义务,但是对于开发商而言,最根本的权利是收取业主的购房款项,最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定,向开发商付了全部的购房款,开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。案例处理案例4六、案例实操陈女士在某小区看房时,开发商承诺该小区将建一所小学。因为儿子很快就要上小学了,想到日后省去了接送等麻烦,陈女士就在这里买下了一套房。谁知入住了半年,小学连个影子都没有,开发商也好像从此消失了,陈女士只好向物业服务企业反映此事,并把对开发商的埋怨都算到了物业服务企业身上。这个案例涉及几个法律关系?这些关系主体有什么权利与义务?案件提示:建管不分离,使得物业管理法律关系主体不分、法律关系错综复杂。影响开发商的市场信誉,也是引发物业管理纠纷的根源。无论是开发商、物业服务企业,还是业主,都应当分清各种法律关系、区分各个主体的角色,才能正确处理相互之间的关系,保护个体利益。案例5案例处理