房产经纪人基础知识课件.ppt
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- 房产 经纪人 基础知识 课件
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1、房产经纪人基础知识知识篇房产经纪人基础知识房地产的概念房地产的概念一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ,以及,以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分(如树、电力设备、固定在土地和建筑物上不可分离的部分(如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等)电梯、水暖、空调设备等)房地产又称不动产或物业房地产又称不动产或物业房地产有三种表现形态,即单纯的土地、单纯的建筑物、房房地产有三种表现形态,即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一地合一基础知识基础知识房产经纪人基础知识房地产的特性房地产的特性 位置固定性:土地固定性,建筑物不能移动位置固定性:土地固定性
2、,建筑物不能移动 唯一性:地理位置唯一,环境概念唯一唯一性:地理位置唯一,环境概念唯一 寿命长久性:年限寿命长久性:年限 生产规模有限性:具备保值和增值生产规模有限性:具备保值和增值 效用多样性:自主、出租、转手多重属性效用多样性:自主、出租、转手多重属性 变现困难性:价格商谈,交易手续,税费成本高变现困难性:价格商谈,交易手续,税费成本高 供给调节缓慢性:建设周期供给调节缓慢性:建设周期基础知识基础知识房产经纪人基础知识房地产业的概念房地产业的概念 是指从事房地产开发、经营、管理的行业;是指从事房地产开发、经营、管理的行业;根据根据19851985年年5 5月国务院办公厅转发国家统计局关于建
3、立第三月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告,房地产业被列入第三产业的第二层次。产业统计的报告,房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等租赁、维修等 基础知识基础知识房产经纪人基础知识房地产市场分类房地产市场分类房地产一级市场:房地产一级市场:又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,体
4、土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以出让的土地,可以 是生地,也可以是经过开发达到是生地,也可以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。房地的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场产一级市场是由国家垄断的市场房地产二级市场:房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设,将新建成是土地使用者经过开发建设,将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市包括土地二级市 场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地
5、,进入流通领场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行域进行 交易的市场交易的市场房地产三级市场:房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通,即使用者、经营者之间的平等转移,具有消费性质。此时房地产呈横向流通,即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格,是表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格,是调剂需求条件下的市场行为,如私房出租、出售等就是三级市场行为调剂需求条件下的市场行为,如私房出租、出售等就是三级市场行为基础知识基础知识房产经纪人基础知识土地所有权的概念土地所有权的概念 指土地所有者在
6、法律规定的范围内对其拥有的土地指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利享有占有、使用、收益和处分的权利 土地所有权分为土地所有权分为 国有土地国有土地 (城镇土地城镇土地)集体土地集体土地 (可耕土地可耕土地)基础知识基础知识房产经纪人基础知识土地获得的方式土地获得的方式 出让土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式,土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式,同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权,土地使用者不仅可土地使用者向国家购买的一种财产权,土
7、地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益,还可以独立支配和处置土以占有、使用和取得土地收益,还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式形式 划拨以划拔方式取得的土地,没有具体的使用年限,只要地上以划拔方式取得的土地,没有具体的使用年限,只要地上物不灭失、国家不征用,土地使用权就存在。但划拔土地物不灭失、国家不征用,土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时,需要到国土资源管理部门办理转让审上的房屋在转让时,需要到国土资源管理部门办理转让审批手续,补交土地出让金。目前,此类情况均为房改房、批手续,补交土地出让金
8、。目前,此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋集资房、解困房等政策性房屋基础知识基础知识房产经纪人基础知识生地、熟地、土地通平生地、熟地、土地通平生地:生地:通常指尚未进行市政基础的土地通常指尚未进行市政基础的土地熟地:熟地:已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地,即三通一平或七通已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地,即三通一平或七通一平一平三通一平:三通一平:即将开发区域以外的道路,给、排水管,供电线路等引入施工现场,即将开发区域以外的道路,给、排水管,供电线路等引入施工现场,对施工现场的土地进行平整对施工现场的土地进行平整七通一平:七通一平:包括道路通,水通,排水通,电力通,
9、通讯通,煤气通,热力通和包括道路通,水通,排水通,电力通,通讯通,煤气通,热力通和平整场地平整场地基础知识基础知识房产经纪人基础知识土地使用年限土地使用年限凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地,其土地使用年期按国家规定执行地,其土地使用年期按国家规定执行居住用地七十年居住用地七十年工业用地五十年工业用地五十年科科教教、文、文体体、卫生用地五十年、卫生用地五十年商业商业、旅游、娱乐用地四十年、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年综合用地或者其他用地五十年基础知识基础知识房产经纪人基础知识土地出让金土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使
10、用权出让给土地使各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款基础知识基础知识
11、房产经纪人基础知识 商品房商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以赢利为商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以赢利为目的,按市场规律经营的房屋目的,按市场规律经营的房屋 它有别于各地方政府为解决住房困难,实施它有别于各地方政府为解决住房困难,实施“安居工程安居工程”而建造的而建造的“安居房安居房”、“解困房解困房”、“借危房借危房”19881988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房 从销售看,商品房又分为现房销售和期房预售从销售看,商品房又分为现房销售和期房预售 从销售对象看,分为内销商品房、外销商品房从销售对象看,分为内销商品房
12、、外销商品房 从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等基础知识基础知识房产经纪人基础知识经济适用房经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定原则确定基础知识基础知识房产经纪人基础知识集资房集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的一般由
13、国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售有,不对外出售基础知识基础知识房产经纪人基础知识已购公房、单位产权房、廉租房、私房已购公房、单位产权房、廉租房、私房 已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房又称售后公房,就是购买的公有住房房改房房改房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房系统房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提
14、出的一种概念。是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等租房的来源主要是腾退的旧公房等 私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅住宅基础知识基础知识房产经纪人基础知识期房、准现房、现房期房、
15、准现房、现房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花楼花”,这是当前房地产开发,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房造之中的房地产项目。通常对期房的理解
16、是未修建好,尚不能入住的房子子 准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋修和进行配套施工阶段的房屋 现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋目已
17、经竣工可以入住的房屋基础知识基础知识房产经纪人基础知识尾房、烂尾房尾房、烂尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到8080以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不
18、足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重较严重 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。楼宇。“烂尾烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现的,而是随着项目的不断推进,
19、一步步显现基础知识基础知识房产经纪人基础知识工业用房、商业用房、公用设施用房工业用房、商业用房、公用设施用房工业用房指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋发电厂等从事生产活动的房屋商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋商业和为居民生活服务所用的房屋 公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬
20、、消防等燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋市政公用设施的房屋基础知识基础知识房产经纪人基础知识住宅的概念住宅的概念 是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋有专门用途的房屋基础知识基础知识房产经纪人基础知识跃层式住宅跃层式住宅跃层式建筑是指住
21、宅占有上下两层跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公布置,上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接用楼梯而采用户内独用小楼梯连接优点是:优点是:每户都有较大的采光面,通风每户都有较大的采光面,通风较好较好 户内居住面积和辅助面积较大户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑,功能明确,相互干布局紧凑,功能明确,相互干扰较小扰较小基础知识基础知识房产经纪人基础知识复式住宅复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个复式住宅一般是指每户
22、住宅在层高较高的一层中增建一个1.21.2米的夹层,两层合米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.33.3米,而一般跃层式为米,而一般跃层式为5.65.6米),其下米),其下层供起居用,如进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设有一层的起层供起居用,如进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设有一层的起居室高居室高2 2米,上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立米,上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立基础知识基础知识房产经纪人基础知识错层式住宅错层式住宅错层式住宅主要指的错层式住宅主要指的是一套房子不处于同是一套房子不处于同一
23、平面,用一平面,用30-60cm30-60cm的的高度差进行空间隔断,高度差进行空间隔断,层次分明,立体性强,层次分明,立体性强,但未分成两层,适合但未分成两层,适合100100平米以上大面积住平米以上大面积住宅装修。即房内的厅、宅装修。即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平于几个高度不同的平面上一套住宅内的各面上一套住宅内的各种功能用房在不同的种功能用房在不同的平面上平面上基础知识基础知识房产经纪人基础知识花园式住宅花园式住宅花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼,也称花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼,也称花园别墅,一般都是带有花园草坪和车库的独院式花园别墅,一般都
24、是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买有较高的标准,一般为高收入者购买基础知识基础知识房产经纪人基础知识塔式楼和条式楼塔式楼和条式楼基础知识基础知识房产经纪人基础知识低层、多层、小高层、高层住宅低层、多层、小高层、高层住宅低层住宅:低层住宅:指一层至三层的住宅指一层至三层的住宅多层住宅:多层住宅:指四层至六层的住
25、宅指四层至六层的住宅小高层住宅:小高层住宅:指七层至十二层的住宅指七层至十二层的住宅高层住宅:高层住宅:指十二层以上的住宅指十二层以上的住宅基础知识基础知识低层住宅:低层住宅:指一层至三层的住宅指一层至三层的住宅多层住宅:多层住宅:指四层至六层的住宅指四层至六层的住宅(商住楼七层商住楼七层)小高层住宅:小高层住宅:指七层至十二层的住宅(超限高加电梯)指七层至十二层的住宅(超限高加电梯)高层住宅:高层住宅:指十二层以上的住宅(十三层起)指十二层以上的住宅(十三层起)房产经纪人基础知识点式楼点式楼 就是没有正南正北的房子,朝向是东南、东北、西南、西北。就是没有正南正北的房子,朝向是东南、东北、西南
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