03+消费支出规划课件.ppt
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- 03 消费 支出 规划 课件
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1、现金规划小测试:现金规划小测试:选择题选择题1、下列关于流动性比率的说法正确的是(、下列关于流动性比率的说法正确的是()。)。(A)流动性比率流动性资产)流动性比率流动性资产/每月支出每月支出(B)流动性比率净资产)流动性比率净资产/总资产总资产(C)流动性比率结余)流动性比率结余/税后收入税后收入(D)流动性比率投资资产)流动性比率投资资产/净资产净资产 2、通常情况下,流动性比率应保持在(、通常情况下,流动性比率应保持在()左右。)左右。(A)1(B)2(C)36(D)10 3、王女士购买了、王女士购买了10万元的货币市场基金万元的货币市场基金,该基金该基金不能投资于不能投资于()A、一年
2、以内的大额存单一年以内的大额存单B、1年以内的债券回购年以内的债券回购C、可转换债券可转换债券D、剩余期限在剩余期限在397天以内的债券天以内的债券 4、小何因急需现金想通过信用卡取现、小何因急需现金想通过信用卡取现.他的信用他的信用卡每卡每日取现金金额累计不超过人民币卡每卡每日取现金金额累计不超过人民币()A、2000元元B、3000元元C、4000元元D、信用额度的信用额度的10%5、小王持有某银行的信用卡、小王持有某银行的信用卡,他近期内打算出国他近期内打算出国旅游旅游,于是向该银行电话申请调高临时信用额度于是向该银行电话申请调高临时信用额度,申请调高的临时信用额度一般在申请调高的临时信
3、用额度一般在()天内有效天内有效.A、15天天 B、30天天 C、45天天 D、60天天 6、关于典当的说法不正确的是(、关于典当的说法不正确的是()。)。(A)典当对客户的信用几乎为)典当对客户的信用几乎为0(B)典当手续便捷)典当手续便捷(C)所有股票都可以典当)所有股票都可以典当(D)所有符合条件的不动产也可以典当)所有符合条件的不动产也可以典当 7、下列关于现金规划中交易动机说法不正、下列关于现金规划中交易动机说法不正确的是(确的是()。)。(A)满足支付日常的生活开支而持有现)满足支付日常的生活开支而持有现金或现金等价物的动机。金或现金等价物的动机。(B)一般来说,个人或家庭的收入水
4、平)一般来说,个人或家庭的收入水平越高,交易数量越大,从而为应付日常开越高,交易数量越大,从而为应付日常开支所需要的货币量就越大。支所需要的货币量就越大。(C)为了预防意外支出而持有一部分现)为了预防意外支出而持有一部分现金及现金等价物的动机。金及现金等价物的动机。(D)个人或家庭出于交易动机所拥有的)个人或家庭出于交易动机所拥有的货币量决定于收入水平生活习惯等因素。货币量决定于收入水平生活习惯等因素。理财规划理财规划第三章第三章 消费支出规划消费支出规划本章的工作内容及能力要求本章的工作内容及能力要求(一)制定住房消费方案(一)制定住房消费方案1、能够分析客户的住房消费需求、能够分析客户的住
5、房消费需求2、能够选择支付方式、能够选择支付方式3、能够根据因素变化调整支付方案、能够根据因素变化调整支付方案4、能够能够向客户提供相关咨询服务、能够能够向客户提供相关咨询服务(二)制定汽车消费方案(二)制定汽车消费方案1、能够分析客户的汽车消费需求、能够分析客户的汽车消费需求2、能够选择支付方式和和贷款机构、能够选择支付方式和和贷款机构3、能够根据因素变化调整支付方案、能够根据因素变化调整支付方案(三)制定消费信贷方案(三)制定消费信贷方案1、能够分析客户的消费信贷需求、能够分析客户的消费信贷需求2、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消费信贷方式费信贷方式out
6、line制定住房消费制定住房消费方案方案制订消费信贷制订消费信贷方案方案住房支出的分类住房支出的分类 住房消费信贷住房消费信贷汽车消费概述汽车消费概述自筹经费购车与贷款购车的决自筹经费购车与贷款购车的决策策购房的目标购房的目标购房的财务决策购房的财务决策租房的选择租房的选择制定汽车消制定汽车消费方案费方案汽车消费信贷汽车消费信贷个人综合消费信贷个人综合消费信贷个人耐用消费品贷款个人耐用消费品贷款一、知识要求一、知识要求(一)(一)1、住房消费(租金价格衡量)、住房消费(租金价格衡量)购房;购房;租房。租房。2、住房投资、住房投资 (二)(二)购房的目标(时间、面积、房价)购房的目标(时间、面积
7、、房价)1、购房面积需求、购房面积需求不必盲目求大(面积闲置问题);不必盲目求大(面积闲置问题);无需一次到位(时尚、人口调整问题)无需一次到位(时尚、人口调整问题)量力而行(考虑首付款金额)。量力而行(考虑首付款金额)。2、购房环境需求、购房环境需求 房价取决于区位和面积。房价取决于区位和面积。居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求生活生活品质品质购或购或租?决策租?决策购否购否?购购房规划房规划是是租租否否购房消费规划流程图居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购或购或租?决策租?决策购否购否?购购房规划房规划是是租租否否总价总价首付首付
8、款款贷款贷款(三)购房或租房的选择(三)购房或租房的选择适合租房的人群:刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势租租 房房购购 房房优点优点1用较低成本,居住较大房屋。用较低成本,居住较大房屋。1提供属于自己的长久居住场所。提供属于自己的长久居住场所。2对未来收入的变化有较大承受能力对未来收入的变化有较大承受能力 2满足中国人居有定所的传统观满足中国人居有定所的传统观念。念。3留存首期款,用作其它投资渠道和留存首期款,用作其它投资渠道和收益。收益。3提高生活品质。提高生活品质。4不用考虑未来房屋价格的下跌风险。不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4强迫储蓄,累积
9、财富。强迫储蓄,累积财富。5租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5具有投资价值和资本增值机会。具有投资价值和资本增值机会。6房屋质量或损毁风险由房主承担房屋质量或损毁风险由房主承担6可以按自己意愿布置和装饰家可以按自己意愿布置和装饰家居。居。缺点缺点1别人房产,主动权在房主。别人房产,主动权在房主。1资金动用额大,缺乏流动性资金动用额大,缺乏流动性2无法按自己意愿装修布置房屋无法按自己意愿装修布置房屋2维护成本较高。维护成本较高。3有房屋租金价格不断上升的风险有房屋租金价格不断上升的风险3需要承担房屋价格下跌和损毁需要承担房屋价格下跌和损毁的风险的风险4有房屋上涨,
10、未来购房成本增加的有房屋上涨,未来购房成本增加的风险。风险。购房和租房的优缺点对比购房和租房的优缺点对比:购房或租房的选择年成本法 购房年成本购房年成本=首付款首付款存款利率存款利率+贷款余贷款余额额贷款利率贷款利率+年维修及税收费用年维修及税收费用 租房年成本租房年成本=房屋押金房屋押金存款利率存款利率+年租年租金金 年成本法应结合:年成本法应结合:未来房租的调整。未来房租的调整。房价趋势。房价趋势。利率高低。利率高低。小李看上了一套小李看上了一套100平米的住房,位于广平米的住房,位于广州市珠江新城附近,该住房可租可售。如果租州市珠江新城附近,该住房可租可售。如果租房,房租每月房,房租每月
11、5,500元,元,以以1个月房租作为押金。个月房租作为押金。如果购房,总价如果购房,总价120万元,可申请万元,可申请60万元贷款,万元贷款,房贷利率为房贷利率为6%,自备首付款,自备首付款60万万元,假定房屋的维护成本为元,假定房屋的维护成本为5000元元/年,年折年,年折旧率为旧率为2%,押金与首付款机会成本均为,押金与首付款机会成本均为3%。问:该房屋应该租还是购?问:该房屋应该租还是购?购房或租房的选择年成本法案例购房或租房的选择年成本法案例 分析:分析:n租房年成本:租房年成本:5,500(元)(元)125,500(元)(元)13%66,165(元)(元)购房年成本:购房年成本:60
12、(万元)(万元)3%60(万元)(万元)6%+5000(元)(元)+120(万元)(万元)2%=83000元元 计算表明,计算表明,购房的平均年成本为购房的平均年成本为83,000元,元,比租房年成本比租房年成本66,165元元 高高25.44%。购房或租房的选择净现值法 其中其中NPV为净现值,为净现值,t为年份数,为年份数,CFt为各年的净为各年的净现金流,现金流,i为折现率。为折现率。n0ttt)i1(CFNPV 若小李已确定要在该处住满若小李已确定要在该处住满5年,如果租房,年,如果租房,月房租每年增加月房租每年增加500元,第五年底将押金元,第五年底将押金5,500元收回;如果购房,
13、房价元收回;如果购房,房价120万,维护万,维护成本第一年成本第一年5,000元,以后每年提高元,以后每年提高5,000元,元,假定该住房在第假定该住房在第5年末能以年末能以125万价格卖出。万价格卖出。(假定折现率为(假定折现率为3%)购房或租房的选择净现值法案例 租房租房NPV的计算的计算租房的净现值:假定租金每年支付一次,期初支付租房的净现值:假定租金每年支付一次,期初支付:CF0=押金押金+第一年租金第一年租金=-5,500-5,500 12=-71,500CF1=第二年租金第二年租金=(-5,500-500)12=-72,000CF2=第三年租金第三年租金=-5,500+2 (-50
14、0)12=-78,000CF3=第四年租金第四年租金=(-5,500+3 (-500)12=-84,000CF4=第五年租金第五年租金=(-5,500+4(-500)12=-90,000CF5=取回押金取回押金=5,500NPV=-367,017 购房购房NPV的计算的计算CF0=首付款首付款=-600,000每年房贷本例摊还每年房贷本例摊还=PMT(6%,20,600,000)=-52,310.7五年后房贷余额五年后房贷余额PV(6%,15,-52,310.7)=508,055CF1=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第一年维护第一年维护=-52,311-5000=-57,311CF2=年房贷本
15、利摊还年房贷本利摊还+第二年维护第二年维护=-52,311-10,000=-,62,311CF3=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第三年维护第三年维护=-52,311-15,000=-,67,311CF4=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第四年维护第四年维护=-52,311-20,000=-,72,311CF4=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第四年维护第四年维护+第五年底房屋出售额第五年底房屋出售额-第五年底房第五年底房贷余额贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634NPV=-266,902-266,902-367017,购房净现值比租房高,购房划算。
16、,购房净现值比租房高,购房划算。(四)购房的财务决策(四)购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 (1)估算负担得起的房屋总价。)估算负担得起的房屋总价。可负担首付款可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终目前净资产在未来买房时的终值值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年年收入中可负担首付比例的上限;收入中可负担首付比例的上限;可负担房贷可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年以未来购房时年收入为年金的年金现值金现值年收入中可负担贷款的比率上限;年收入中可负担贷款的比率上限;可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担首付款可负
17、担首付款+可负担房贷;可负担房贷;可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价/需求平方米需求平方米数。数。购房规划估算负担得起的房价案例 李先生一家拟在广州定居,计划李先生一家拟在广州定居,计划5年后购房,年后购房,贷款至多贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资年。李先生家庭目前有金融资产产30万元,其中万元,其中50%可用于购房准备。李可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余先生一家目前每年可结余10万元,其中可万元,其中可用于购房的额度约为用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷万元。目前银行房贷利率是利率是6%,而李先生的投资报酬率约为,而李先生的投资报酬率约为4%。李先生
18、一家可买总价是多少的房屋?。李先生一家可买总价是多少的房屋?李先生是四口之家,李先生要求所购房屋李先生是四口之家,李先生要求所购房屋大约大约100平方米,房屋单价是多少?平方米,房屋单价是多少?李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款 =30万万50%复利终值系数(复利终值系数(n=5,r=4%)+4万万年金终值系数(年金终值系数(n=5,r=4%)=39.92万元万元 李先生可负担的购房贷款李先生可负担的购房贷款 =4年金现值系数(年金现值系数(n=15,r=6%)=38.85万元万元 届时可负担房屋总价届时可负担房屋总价=39.92万元万元+38.85万元万元=78.76万元万元
19、李先生可负担购房单价李先生可负担购房单价=78.76万元万元 100=7876元元(2)按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的)按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。费用。欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价=房屋单价房屋单价需求面积;需求面积;需要支付的首期费用需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 (1-按揭贷款成数比例);按揭贷款成数比例);需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例;按揭贷款成数比例;每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的以月为单位的准年金值。准年金值。购房规划按想购买的房屋价格估算每月负
20、担费用案例 张先生欲购买张先生欲购买100平方米的房子,目前市场上一平方米的房子,目前市场上一般价格是般价格是30006000元元/平方米,则欲购买平方米,则欲购买100平平方米的房子费用是方米的房子费用是3060万元。贷款至多万元。贷款至多7成,期成,期限限20年,贷款利率年,贷款利率6%,等额本息还款。,等额本息还款。30万元房屋总价万元房屋总价需要支付的首付款需要支付的首付款=30(1-70%)=9万元万元需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=30 70%=21万元万元每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=1505元元 60万元房屋总价万元房屋总价需要支付的首付款需要支付的首付款
21、=60(1-70%)=18万元万元需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=60 70%=42万元万元每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=3009元元2、换屋规划考虑因素、换屋规划考虑因素 客户有无能力支付换屋所必须支付的首付客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款款 换屋需要支付的首付款换屋需要支付的首付款 新房净值新房净值-旧房净值旧房净值 (新房总价(新房总价-新房贷款)新房贷款)-(旧房总价(旧房总价-旧房贷款)旧房贷款)客户未来有无能力偿还换屋后的贷款客户未来有无能力偿还换屋后的贷款换屋规划案例 郭先生现年郭先生现年40岁,他看上了一套价值岁,他看上了一套价值100万的新房。郭先
22、生的旧房当前市价万的新房。郭先生的旧房当前市价50万,万,尚有尚有20万未偿贷款。如果购买新房,郭先万未偿贷款。如果购买新房,郭先生打算生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成,贷款利率贷款成数是七成,贷款利率6%n郭先生换屋必须支付的首付款(100万元 100 万元 0.7)-(50万元-20万元)0万元n 郭先生换屋后每年应偿还贷款100万元0.7年金现值系数(n15,r6%)7.21万元n 然而郭先生不换屋,每年应偿还贷款20万元年金现值系数(n15,r6%)2.06万元u可见,换屋后郭先生的房贷压力增加了不少(每年增加了5.15万元)。如果郭先生
23、未来有充裕的储蓄缴纳贷款,则可以考虑换屋计划。3、购房财务规划的主要指标、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款与税前月总收入的比率。一一般不应超过般不应超过25%30 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在一般应控制在33%38%4、住房消费信贷、住房消费信贷(1)住房消费贷款的种类:)住房消费贷款的种类:个人住房公积金贷款利率:个人住房公积金贷款利率:个人住房商业性贷款利率:个人住房商业性贷款利率:个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点 贷款期限短
24、,最长不超过贷款期限短,最长不超过30年;年;比银行其他贷款利率低;比银行其他贷款利率低;贷款担保贷款担保 贷款对象有特殊要求,公积金缴存人;基贷款对象有特殊要求,公积金缴存人;基本上没有年龄上限制;本上没有年龄上限制;贷款额度大于商业银行个人住房额度,贷贷款额度大于商业银行个人住房额度,贷款额度不超过购房合同金额的款额度不超过购房合同金额的80%。但还有最高。但还有最高限额。如北京限额。如北京40万,上海万,上海20万。万。个人住房公积金贷款案例 一位参加一位参加s市住房公积金制度的客户,打算购买一套市住房公积金制度的客户,打算购买一套评估值为评估值为50万元的自住房,并申请公积金贷款。客万
25、元的自住房,并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息余额为户目前的住房公积金本息余额为6000元。上个月公元。上个月公积金汇储额积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩元。本人离法定退休年龄剩30年:年:客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本目前本人名下公积金本息余额人名下公积金本息余额+上个月汇储额上个月汇储额*剩余退休年剩余退休年限限*12=6000+150*30*12=6万元万元 借款人的家庭成员在退休内的公积金是借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元万元 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款
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