购物中心设备的维护与保养管理课件.ppt
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- 关 键 词:
- 购物中心 设备 维护 保养 管理 课件
- 资源描述:
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1、购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理购物中心维护购物中心维护基本概念所谓购物中心的维护是指对中心的实体设备进行保养维修和更换目的的是对整个购物中心的环境进行保持和改善。适当的维护*它能为购物者建立、维持一个舒适、愉快和有吸引力的购物环境*它能增进承租人与出租人之间的关系*它能减轻责任风险它能提高能源的利用率所有这些因素综合在一起就延长了购物中心使用寿命并为出租人增加营运净收入。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理维护与保养计划的目标维护与保养计划的目标基本概念 美观:维持或提升商场形象 安全:利于消除、减少可能承担法律责任 节约能源:有助于节约成本 避免
2、出现危机:避免出现意外事故 重视预防性维护:提高设备利用率的计划 竞争优势:为承租人提供竞争优势 维护好良好的购物中心环境,对其销售将会产生积极的影响,它可以提高中心的出租率,为中心增加租赁收益,它还有助于改善消费者对中心的感知,使承租人更加满意,中心的整体收益也会因此而增加。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理购物中心维护内容:购物中心维护内容:1、设备的保养、维修和更换2、外部框架:屋顶、停车场、景观设施、积雪扫除3、内部维护:地板、玻璃、墙面、天花板4、机械电气设备维护:供暖、通风和空调设施、升降设备、电气设备、消防设备、弱电设备;维护分为两部分:出租人职责范围和承租
3、人职责范围;1、出租人负责:所有公共区域内公用设施设备的维护(同时出租人也提供有偿服务,对承租人租赁区域内进行维护);2、承租人负责:所租赁区域内的维护;承租人自行安装施工的所有设备设施;购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理维护分为两部分:出租人职责范围和承租人职责范围维护分为两部分:出租人职责范围和承租人职责范围1、出租人职责范围的产品和设施有:(1)屋顶、停车场、其他铺沥青的区域、人行道、路牙和排水沟;(2)景观设施和灌溉设施;(3)供暖、通风和空调设施,其他服务公共区域的电气设施和能源管理设施;(4)公共区域照明、公共区域地板、公共区域公用事业设施;(5)喷淋装置和起
4、重设备、报警系统、个人呼叫系统、管道设备;(6)门锁、升降移动装置(箱式电梯和自动扶梯);(7)此外,出租人还需要对以下一些方面提供服务:安保、保洁、垃圾清除、停车场打扫;商场的主要购物标记;商场整体结构和公共区域保险;2、承租人自行安装施工的所有设备设施;购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理维护保养的工作流程维护保养的工作流程基本概念检查和时间安排预防性维护文档管理预算-合理安排检查和维护的时间:尽量避开营业时间-设备检查:按设定计划检查-设备更换:当设备达到经济寿命时更新-文档管理:妥善保管维报资料-预算:合理、全面涵盖维护的费用购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备
5、的维护与保养管理维护保养工作指南维护保养工作指南基本概念 租赁协议中出租人的职责 公共区域维护费的分摊 标准操作程序租赁协议确定职责:租赁协议清楚地说明出租人和承租人各自应该承担的对中心维护的职责。设立标准:租赁协议根据出租人设立的标准,规定承租人应该进行哪些维护和保养工作。明确哪些维修费用要由承租人分摊:租赁协议中规定了每个承租人所应承担的公共区域维护费。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理与承租人沟通与承租人沟通基本概念 租户手册 危机管理指南和灾难应对计划与承租人沟通:租户手册他向承租人介绍购物中心的规章制度,还提供如下的一些信息:明确哪些维修费用要由承租人分摊:向承
6、租人提供的服务日常管理的规定和表单进/退场规定 管理目标和理念应急指导和联系应急手册:它告诉承租人发生紧急情况或意外事故情况下,如何应对危机。这本小册子提供以下一些信息:应急服务电话号码突发情况下如何与中心的管理层联系人群控制和撤离程序如何确保店铺经营安全在发生自然灾害时应遵循的行动方案应急指导和联系购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理 设备检查和维护保养的时间安排设备检查和维护保养的时间安排基本概念 检查的时间安排 设备保修 应急修理 与承租人的协调工作 需要注意的是所有检查和维护时间,尽力避开营业时间,同时一定要按照计划实施;应急抢修必须用最快的时间恢复营业;需要占用租
7、户区和营业时间的,一定要和相关租户提前协商好。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理合理安排检查和维护的时间;合理安排检查和维护的时间;设备的检查,保养设备的检查,保养设备的维护,更换;设备的维护,更换;购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理建立维护保养部门建立维护保养部门基本概念 内部维修和承包维修 根据任务分配维修时间 其他费用购物中心负责维护保养的部门的规模和技术水平各不相同,这取决于该购物中心的规模大小和管理结构。管理层必须根据租赁协议、出租人对运营相关设施的预算来进行平衡,确定如何开展维护和保养工作。参与维护和保养工作的员工根据只能分工可以分成三类
8、:完全有中心自己支配的公司员工 完全有外界承包商支配的员工 上述两种形式结合 由于国内专业程度不高,目前我们采用的是第三种形式。自己支配的公司员工有电工、维修工、空调工等。主机设别如电梯、扶梯、冷冻机、锅炉等以外包形式有专业公司负责。对于需要聘请大量劳动力的服务性项目如保洁及保安,国内商场越来越多采取外包方式。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理关键部位的维护和保养工作关键部位的维护和保养工作基本概念 清洁标准 日检查与月检查 室外景观美化巡查与保洁办公区、卫生间、停车场、商场、中心外围等都必须按时巡查,必须严格按监督审查标准来执行。若是外包保洁则管理单位必须在制定合同时约
9、定好考评标准,能以扣除月度服务费作为监管手段。室外景观美化结合整体建筑和当地的实际情况选择花卉和盆景。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理设备更换设备更换基本概念 投资回报率 修补与更换一般情况下,维护保养需超高的设备,相对来说被替换和机率超高,如果维修费用超过设备更换费用的一半以上,业主一般会选择更换。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理预算预算基本概念 资本费用&管理营运费用 出租人承担公共区域维护费 行政管理费 经营管理费维护预算可归类为资本性支出,正常营运费用及相关行政及经营管理费。资本费用一般是由出租人承担的,中心用根据租赁协议来判断是从公共区
10、域维护中列支,还是有出租人承担。资本费用是资本性支出,包括设备更新、设备改造等,如:更换供暖、通风和空调设备改造雨水管道系统 可以在公共区域维护费中列支的费用包括:设备维修、抢修、景观美化等出租人和承租人之间的租赁协议规定哪些费用应列入公共区域维护费。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理屋顶维护屋顶维护基本概念 屋顶上的工作:供暖、通风和空调、天线;屋顶维修术语:-预制屋顶-单层屋顶-改良的沥青屋顶-金属屋顶-橡胶屋-顶玻璃或塑料屋顶(天窗)检查屋顶是否破损 经营管理费由管理层监督的屋顶检查每年至少应该有4次,许多管理人员每月巡视屋顶一次。购物中心有一个有效的屋顶管理计划,
11、就会降低屋顶的维护费用,也可以大大降低对破损处经济修补的成本。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理钢筋混凝土结构梁是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。T土建:土建:、坚决杜绝不合理荷、坚决杜绝不合理荷载的产生。载的产生。、防止地基浸水、防止地基浸水、保证勒脚完好无损、保证勒脚完好无损、防止地基冻害。、防止地基冻害。楼板静负荷载:楼板静负荷载:1、普通商铺:普通商铺:300KG;餐饮商铺:餐饮商铺:350KG450KG屋面防水:较多采用的是刚性及柔性防水两种做法。(二布三油卷材)购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理l女儿墙:建筑物屋顶外围之矮墙,主
12、要作用为防止坠落之栏杆,以维护安全,另於底处施作 防水压砖收头,避免防水层渗水及防止屋顶雨水漫流。女儿墙高度依建筑技术规则规定,一般多层建筑的女儿墙高1.01.20m,但高层建筑则至少1.20m,通常高过胸肩甚至高过头部,达1.501.80m。这是避免俯瞰时心悸目眩,发生危险而采取的措施。如果要使平顶上视野开阔,可在1.0m实墙以上加作金属网栏,以策安全。购物中心设备的维护与保养管理购物中心设备的维护与保养管理供暖、通风和空调系统供暖、通风和空调系统基本概念 供暖、通风和空调系统术语:中央设备、冷冻(却)水、冷却塔、整套设备 检查与维保暖通空调系统正常运行后要注意以下工作:定期巡查设备及其仪表
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