第3章+土地使用权的获取课件.ppt

1、一、土地使用权的出让一、土地使用权的出让 1 1、土地使用权出让是指国家将国有土、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。权出让金的行为。第一节第一节 土地使用权的获取土地使用权的获取2、土地使用权出让的特征、土地使用权出让的特征 土地所有权与使用权分离土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性受让主体的多样性 土地使用权出让是有偿、有期的土地使用权出让是有偿、有期的 计划性计划性3、土地使用权出让的基本原则、土地使用权出让的基本原则v国家主权神圣不可侵犯

2、国家主权神圣不可侵犯v平等、自愿、有偿平等、自愿、有偿v所有权与使用权分离所有权与使用权分离v合理利用土地合理利用土地4、土地使用权出让期限与方式、土地使用权出让期限与方式（1）期限）期限（2 2）土地使用权出让的方式）土地使用权出让的方式 协议出让：是指土地使用权的受让方向协议出让：是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请，双方经过协商达成偿使用土地的申请，双方经过协商达成一致后出让土地的行为。一致后出让土地的行为。招标出让招标出让 是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约

3、邀请或者面向社会公布招标条件，单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件，然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。其出让土地使用权的行为。优点：引进了市场竞争机制，选择余地较大优点：引进了市场竞争机制，选择余地较大缺点：需要出让和受让双方提前做好充分的准缺点：需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。存在由于没有符合要求的投标者而流标。拍卖出让拍卖出让 是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构是指市、县土地管理部门或其委托的拍

4、卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。行为。优点：引进了市场竞争机制，排除了主观因素优点：引进了市场竞争机制，排除了主观因素缺点：竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞缺点：竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价而流拍而流拍 挂牌出让挂牌出让 由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，由市、县土地管理部门或委托

5、机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。价结果确定土地使用者的行为。优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作 5、土地使用权出让程序、

6、土地使用权出让程序招标出让：招标出让：发布招标公告（通知）发布招标公告（通知）领取招标文件领取招标文件 投标投标 开标、评标和定标开标、评标和定标 签订合同签订合同 登记领证登记领证拍卖出让拍卖出让 发布拍卖公告发布拍卖公告 领取拍卖文件领取拍卖文件 举行拍卖活动举行拍卖活动 签订合同签订合同 登记领证登记领证挂牌出让挂牌出让 发布挂牌公告发布挂牌公告 竞买人提出申请，提交有关文件竞买人提出申请，提交有关文件 竞买竞买 文件移交文件移交 登记领证登记领证6、土地使用权出让合同、土地使用权出让合同u标的：坐落位置、宗地号、面积、界址及用途标的：坐落位置、宗地号、面积、界址及用途u使用期限使用期限

7、u价款价款u使用条件使用条件u担保方式及违约责任担保方式及违约责任u其他内容其他内容7、土地使用权出让合同当、土地使用权出让合同当事人的权利事人的权利（1）出让方的权利）出让方的权利 要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款 对受让方利用土地的情况行使监督和检查权对受让方利用土地的情况行使监督和检查权 处罚权处罚权 合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权并同时取得其地上的一切不动产所有权 对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起

8、诉的权利民法院起诉的权利（2）受让方的权利）受让方的权利二、土地使用权转让二、土地使用权转让（一）土地使用权转让的概念（一）土地使用权转让的概念 是指经出让方式获得土地使用权的土地使是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权再转移的行为。（二）土地使用权转让的特征（二）土地使用权转让的特征1、以土地使用权出让为基础、以土地使用权出让为基础2、土地使用权转让需具备一定的条件、土地使用权转让需具备一定的条件u土地使用权转让只能在原土地使用权出让合土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务

9、范围内进行，权利人不得同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。扩张其权利内容。u按照出让合同约定对土地进行了投资开发按照出让合同约定对土地进行了投资开发u土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续土地使用权变更登记手续u转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收u转让的目的在于合理开发、利用、经营土地转让的目的在于合理开发、利用、经营土地3、是平等民事主体之间的一种民事法律、是平等民事主体之间的一种民事法律行为行为4、土地使用权转让的同步性、土地使用权转让的同步性（三）土地使用权转让的条件（三）

10、土地使用权转让的条件1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行同规定的权利义务范围内进行2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续手续3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收4、转让的目的、转让的目的（四）土地使用权转让的方式（四）土地使用权转让的方式u出售出售u交换交换u赠与赠与u其他形式：土地入股联建联营；企业其他形式：土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立并、分立（五）土地使用权转让的程

11、序（五）土地使用权转让的程序 转让申请转让申请 签订转让合同签订转让合同 转让合同公证转让合同公证 缴纳土地出让金和土地增值税缴纳土地出让金和土地增值税 土地使用权变更登记土地使用权变更登记区别区别出让出让转让转让行为主体行为主体政府及土地管理部政府及土地管理部门门境内外任何经济实体境内外任何经济实体及个人及个人法律关系法律关系法律关系不平等，法律关系不平等，形成土地一级市场，形成土地一级市场，具有垄断性地位具有垄断性地位法律关系平等，是二法律关系平等，是二级市场的重要体现级市场的重要体现在市场所在市场所处层次不同处层次不同土地一级市场，受土地一级市场，受让土地可以转让让土地可以转让二级市场，

12、未经出让二级市场，未经出让方式取得及未按出让方式取得及未按出让合同投资开发的不得合同投资开发的不得进行转让进行转让年限年限按合同规定，不得按合同规定，不得超过国家规定超过国家规定合同年限已使用年合同年限已使用年限剩余使用年限限剩余使用年限土地转移方式土地转移方式协议、招标、拍卖协议、招标、拍卖出售、交换、赠与出售、交换、赠与三、三、土地使用权划拨土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念、土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给

13、交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用者使用的行为。2、土地使用权划拨的特征、土地使用权划拨的特征 没有明确的期限没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金无须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押不能随意转让、出租和抵押 两种形式：一是在原集体土地上从事建两种形式：一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨设而发生的国有土地使用权划拨 二是原本为国有的荒山、荒地以及原属二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划其他单位使用的国有土地的使用权的划拨拨四、四、房地产开发用地的征用拆迁房地产开发用地的征用拆迁（一）土地征用的含

14、义（一）土地征用的含义 是指国家为了公共利益的需要，按照法定是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。国家所有的行为。（二）土地征用的特征（二）土地征用的特征 土地征用具有强制性土地征用具有强制性 土地征用是一种政府行为土地征用是一种政府行为 转移性转移性 补偿性补偿性（三）土地征用程序（三）土地征用程序 建设项目建设项目 用地用地 拟订征地拟订征地 拟订征地拟订征地 预审预审 申请申请 方案方案 协议协议 颁发土地颁发土地 出让或出让或 使用证使用证 划拨土地划拨土地（四）征地补偿与安置费用（四）征地补偿与安置

15、费用土地补偿费土地补偿费青苗补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费地上附着物补偿费安置补助费安置补助费征地管理费征地管理费税费税费五、城市房屋拆迁 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。（一）拆迁工作的基本原则（一）拆迁工作的基本原则 服从国家利益的原则服从国家利益的原则 符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则 保护拆迁当事人合法权益的原则保护拆迁

16、当事人合法权益的原则（二）拆迁的基本程序（二）拆迁的基本程序 申请规划用地许可证申请规划用地许可证 编制拆迁计划与方案编制拆迁计划与方案 申请房屋拆迁许可证申请房屋拆迁许可证 房屋拆迁审批房屋拆迁审批 发布公告发布公告 签订拆迁补偿和安置协议签订拆迁补偿和安置协议 实施房屋拆迁实施房屋拆迁 监督检查监督检查（三）城市房屋拆迁补偿（三）城市房屋拆迁补偿1、补偿对象：被拆除房屋及其附属物的、补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有人所有人2、补偿形式：、补偿形式：产权调换产权调换 货币补偿货币补偿 产权调换和作价补偿相结合产权调换和作价补偿相结合3、补偿标准、补偿标准 产权调换的补偿标准产权调换的补偿

17、标准 货币补偿的补偿标准货币补偿的补偿标准杭州市区杭州市区2005年上半年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价年上半年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价 地段等级地段等级 地段范围地段范围 住宅房屋货币补偿基准价住宅房屋货币补偿基准价一一市区一级土地及西湖风景名市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地胜区一级土地7200元元/平方米平方米二二市区二级土地及西湖风景名市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地胜区二级土地6500元元/平方米平方米三三市区三级土地市区三级土地5700元元/平方米平方米四四市区四级土地及西湖风景名市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地胜区三级土地4900元元/平方米平方米五五

18、市区五级土地及西湖风景名市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地胜区四级土地4500元元/平方米平方米六六市区六级土地及西湖风景名市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地胜区五级土地4100元元/平方米平方米七七市区七级土地市区七级土地3600元元/平方米平方米八八市区八级土地市区八级土地3000元元/平方米平方米九九市区九级土地市区九级土地2700元元/平方米平方米十十市区十级土地市区十级土地 2400元元/平方米平方米十一十一 市区十一级土地市区十一级土地2000元元/平方米平方米十二十二市区十二级土地市区十二级土地 1700元元/平方米平方米杭州市区杭州市区2005年度城市房屋拆迁临时安置补助费

19、标准年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准 单位：元单位：元/平方米（建筑面积）月平方米（建筑面积）月 地段等级地段等级 地段范围地段范围 住宅用房住宅用房 综合用房综合用房 商业用房商业用房 工业用房工业用房一一市区一级土地及西湖风市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地景名胜区一级土地16 67 11026二二市区二级土地及西湖风市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地景名胜区二级土地15 61 8224三三市区三级土地市区三级土地14556323四四市区四级土地及西湖风市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地景名胜区三级土地13475622五五市区五级土地及西湖风市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地景名

20、胜区四级土地12374021六六市区六级土地及西湖风市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地景名胜区五级土地 10303520七七市区七级土地市区七级土地7 25 26 19八八市区八级土地市区八级土地6202318九九市区九级土地市区九级土地5182216十十 市区十级土地市区十级土地4162015十一十一市区十一级土地市区十一级土地 3151813十二十二市区十二级土地市区十二级土地2131612杭州市区杭州市区2002年度城市房屋拆迁年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价住宅房屋货币补偿基准价单位：元单位：元/平方米平方米(建筑面积建筑面积)地段等级地段等级 地地 段段 范范 围围 住宅房屋

21、货币补偿准价住宅房屋货币补偿准价 一一 市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地 5900 二二 市区二级土地及西湖风景名称区二级土地市区二级土地及西湖风景名称区二级土地 5200 三三 市区三级土地市区三级土地 4500 四四 市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地 3700 五五 市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地 3400 六六 市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地 3100 七七 市区七级土地市区七级土地 2500 八八 市区八级土地市区八级土地

22、1900 杭州市区杭州市区2002年度城市房屋拆迁年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准临时安置补助费标准单位：元单位：元/平方米平方米(建筑面积建筑面积).月月地段地段 等级等级 地段范围地段范围 住宅住宅 用房用房 综合综合 用房用房 商业商业 用房用房 工业工业 用房用房 一一 市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地 16 67 110 26 二二 市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地 15 61 82 24 三三 市区三级土地市区三级土地 14 55 63 23 四四 市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地市区四级土地及西

23、湖风景名胜区三级土地 13 47 56 22 五五 市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地 12 37 40 21 六六 市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地 10 30 35 20 七七 市区七级土地市区七级土地 7 25 26 19 八八 市区八级土地市区八级土地 6 20 23 18 据国土管理部门介绍，在土地价格上，有据国土管理部门介绍，在土地价格上，有三种：即区片综合价（征地时的价格）、三种：即区片综合价（征地时的价格）、基准地价（政府指导价）、熟地总地价基准地价（政府指导价）、熟地总地价（配套设施加上后的供地价）

24、。打个比喻（配套设施加上后的供地价）。打个比喻说，区片综合价是矿石原料，而基准地价说，区片综合价是矿石原料，而基准地价是炼成的一块生铁，熟地总地价则为制成是炼成的一块生铁，熟地总地价则为制成铁耙或机器产品的价格。涉及农民最直接铁耙或机器产品的价格。涉及农民最直接和最根本利益的是征地时的价格，即区片和最根本利益的是征地时的价格，即区片综合价，它是征用集体土地所有权执行的综合价，它是征用集体土地所有权执行的标准。标准。基准地价：是指同一土地级别范围内同类用途的基准地价：是指同一土地级别范围内同类用途的区域性国有土地使用权平均价格，是政府公布的区域性国有土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。不

25、是具体某一宗地的市场价，是均指导性价格。不是具体某一宗地的市场价，是均质区域内不同等级、不同用途、不同条件下的平质区域内不同等级、不同用途、不同条件下的平均价格。均价格。该地价标准作为市区国有土地使用权出让、转让、该地价标准作为市区国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。价格确定。区片综合价：是征用集体土地所有权执区片综合价：是征用集体土地所有权执行

26、的标准。主要根据各地政府以不同地行的标准。主要根据各地政府以不同地段、地类、人均耕地和经济发展水平等段、地类、人均耕地和经济发展水平等情况，划定区片，统一制定分片的情况，划定区片，统一制定分片的“征征地综合补偿标准地综合补偿标准”。需要说明的是区片。需要说明的是区片综合价与基准地价二者用途、含义不同。综合价与基准地价二者用途、含义不同。4、城市房屋拆迁安置、城市房屋拆迁安置（1）安置对象：被拆除房屋的使用人）安置对象：被拆除房屋的使用人（2）安置形式）安置形式 一次性安置一次性安置 过渡安置过渡安置（3）安置标准）安置标准（4）安置费用）安置费用搬家补助费、临时安置补助费和经济损失搬家补助费、

27、临时安置补助费和经济损失补偿费补偿费嘉禾强制拆迁案嘉禾强制拆迁案重庆最牛钉子户第四节第四节 房地产开发的前期工作房地产开发的前期工作一、前期工作的内容和特点一、前期工作的内容和特点（一）前期工作的主要内容（一）前期工作的主要内容u土地问题土地问题u规划问题规划问题u基础设施和市政设施问题基础设施和市政设施问题u融资问题融资问题u工程进度问题工程进度问题u保险问题保险问题（二）前期工作的特点（二）前期工作的特点1、多、多2、长、长3、变、变序序号号 项目项目主要内容和要求主要内容和要求审批机关审批机关1开发项目的确定开发项目的确定符合总体规划符合总体规划由本公司选择由本公司选择2可行性论证可行性

28、论证可行性初步研究可行性初步研究可行性研究可行性研究由本分公司开由本分公司开发部门进行发部门进行3立项立项本公司决策本公司决策计委计委4规划用地规划用地规划设计条件通知规划设计条件通知数；数；建设用地许可证建设用地许可证地镇用地批准书地镇用地批准书规划局规划局规划局规划局区县房地产管区县房地产管理局理局5拆迁拆迁会同当地派出所、会同当地派出所、居委会共同进行，居委会共同进行，或委托市拆迁办或委托市拆迁办6勘察勘察委托勘察院进行委托勘察院进行7初步设计初步设计本公司或委托设计本公司或委托设计院进行院进行市规委市规委8技术设计技术设计会同设计院会同设计院9施工图设计施工图设计委托设计进行委托设计进

29、行平立剖报规平立剖报规划局批划局批10建设工程许可证建设工程许可证规划局发规划局发11开工许可证开工许可证市建委市建委12招标工作招标工作13土地使用权证土地使用权证交土地使用费交土地使用费市房地产管市房地产管理局理局14销售许可证销售许可证市房地产管市房地产管理局理局第二节第二节 房地产开发项目与工房地产开发项目与工程勘察、设计程勘察、设计一、工程勘察、设计的含义一、工程勘察、设计的含义 工程勘察：工程勘察：是指为满足工程建设的规划、施工、是指为满足工程建设的规划、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相

30、应成水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。果和资料的活动。工程设计工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。的设计文件和图纸的活动。二、工程勘察工作二、工程勘察工作（一）勘察工作的主要任务和目的（一）勘察工作的主要任务和目的 主要任务是正确反映地形、地质状况、确主要

31、任务是正确反映地形、地质状况、确保原始资料数据的准确性，结合实际地址保原始资料数据的准确性，结合实际地址情况和开发项目的具体要求，提出明确的情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。的战略，做好环境地质的评价工作。目的是为设计、施工提供精确的原始资目的是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目

32、开发创造良好的经济降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。效益。（二）勘察工作的主要程序（二）勘察工作的主要程序 承接勘察任务承接勘察任务 搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核校核 现场踏勘，编制勘察纲要现场踏勘，编制勘察纲要 出工前的准备出工前的准备 野外调查，测绘、勘探野外调查，测绘、勘探 试验、整理数据、分析资料试验、整理数据、分析资料 编制图样及编制勘察报告编制图样及编制勘察报告（三）勘察过程的分类（三）勘察过程的分类 资料分析资料分析 初步勘察初步勘察 详细勘察详细勘察 施工勘察施工勘察（四）勘察工作的具体内容（四）勘察工作的具体内容

33、地形测量地形测量 工程勘察工程勘察 地下水、地表水的勘探地下水、地表水的勘探 气象调查气象调查三、工程设计工作三、工程设计工作（一）设计工作的原则和依据（一）设计工作的原则和依据（二）设计工作的基本内容（二）设计工作的基本内容1、总体设计、总体设计 内容包括：建设规模、产品方案、主要内容包括：建设规模、产品方案、主要建筑物及构筑物、公用和辅助工程、建筑物及构筑物、公用和辅助工程、“三废三废”治理及环境保护方案、占地面治理及环境保护方案、占地面积设计、总图布置、工程进度和配合要积设计、总图布置、工程进度和配合要求、投资估算等。求、投资估算等。2、单体设计、单体设计3、建筑构造设计、建筑构造设计4

34、、抗震设防、抗震设防第三节第三节 房地产开发项目的房地产开发项目的施工准备工作施工准备工作一、房地产开发项目的施工招投标一、房地产开发项目的施工招投标（一）招标投标的基本概念（一）招标投标的基本概念 房地产开发商设定房地产开发商设定”开发项目建设开发项目建设”这这一标的一标的,招请若干个施工单位进行报价竞招请若干个施工单位进行报价竞争争,由开发商从中选择优胜者由开发商从中选择优胜者,并与之达并与之达成协议成协议,签定施工合同签定施工合同,按合同实施按合同实施.（二）开发项目招标方式（二）开发项目招标方式1、公开招标、公开招标 开发商本身或其委托招标单位，通过海报、开发商本身或其委托招标单位，通

35、过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内报刊、广播、电视等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司。给具有投标潜力的某些公司。2、邀请招标、邀请招标 是由开发商或其委托的招标单位向所信是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。发项目建设投标竞争的一种发包方式。3、议标、议标 是由招标单位或投标单位的有关上级主是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单

36、位（即开发商）推荐管部门，向招标单位（即开发商）推荐或指定投标单位。或指定投标单位。适用于少数保密性较强的工程项目适用于少数保密性较强的工程项目（三）招标机构的组织运作（三）招标机构的组织运作1、招标过程中的决策活动、招标过程中的决策活动 确定开发项目发包的范围确定开发项目发包的范围 确定承包方式和承包内容确定承包方式和承包内容 确定标底确定标底 决标并签订合同或协议决标并签订合同或协议2、招标中的日常事务性工作、招标中的日常事务性工作 发布招标通告或邀请招标函发布招标通告或邀请招标函 编制和发送招标文件编制和发送招标文件 编制标底编制标底 审查投标者资格审查投标者资格 组织踏勘现场和解答投标

37、单位提出的问题组织踏勘现场和解答投标单位提出的问题 接受并妥善保管投标单位的标函并负责为接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密其保密二、工程施工承发包合同二、工程施工承发包合同1、在签订正式合同之前，开发商和承包、在签订正式合同之前，开发商和承包商需要一个商议阶段商需要一个商议阶段 通过评审标书，修改报价通过评审标书，修改报价 讨论建议讨论建议 讨论某些局部更改讨论某些局部更改2、建设合同：开发商（发包方）与承建单位、建设合同：开发商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效订的一项旨在明确双

38、方权利和义务的有法律效力的协议。力的协议。按计价方式的不同分为：按计价方式的不同分为：（1）固定总价合同）固定总价合同增价条款：增价条款：按日计价的增价条款按日计价的增价条款 重大增价的调整条款重大增价的调整条款 延期增价条款延期增价条款（2）固定单价合同）固定单价合同 按分部分项工程单价承包按分部分项工程单价承包 按最终产品单价承包按最终产品单价承包 按总价决标，按单价结算工程价款按总价决标，按单价结算工程价款（3）成本加酬金合同）成本加酬金合同 按工程实际发生的成本（包括人工费、材按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施料费、施工机械使用费、其他直接费和施工

39、管理费以及各项独立费，但不包括承包工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包价。的总管理费和利润来确定总包价。按照合同所包括的工程范围以及承包关系按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分：的不同划分：（1）总包合同）总包合同（2）开发商直接发包）开发商直接发包（3）独立承包合同）独立承包合同三、房地产开发项目施工条件三、房地产开发项目施工条件准备准备建设用地规划许可证建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置面积界限的法律凭证用地位置面积界限的法律凭证建设工程规划许可证建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证的法律凭证施工许可证施工许可证