物业管理概论(第2版)解析课件.ppt
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- 物业管理 概论 解析 课件
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1、美国物业管理的特点。美国物业管理的特点。管理契约化管理契约化管理专业化管理专业化3、新加坡物业管理的特点物业管理组织系统健全 法制建设与管理制度完善 坚持以人为本,重视邻里和睦日本物业管理特点日本物业管理特点物业管理的法律基础较好对从事物业管理的企业人员有很高的要求,重视对各类人员的培训与教育。物业的社会环境比较好 物业管理专业化程度高 物业管理行业协会作用大 1、香港的物业管理、香港的物业管理香港物业管理特点香港物业管理特点按物业性质分类管理物业管理法规全面、完善缔造“社区精神”专业服务社会化程度高重视物业管理人员素质的提高物业管理现代化的差距有多远的差距有多远 内地物业管理的发展阶段探索尝
2、试阶段探索尝试阶段(20世纪世纪80年代年代1994年年3月)月)1981年年3月月10日我国第一家物业日我国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立管理公司深圳市物业管理公司成立快速发展阶段快速发展阶段(1994年年3月月1999年年5月)月)市场化、规范化法制化阶段市场化、规范化法制化阶段(1999年年5月至今)月至今)1994年年3月建设部月建设部33号令号令城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法2003年年6月月8日国务院颁布日国务院颁布物业管理条理物业管理条理(同年(同年9月月1日实施)日实施)(一)关于物业的不同解释(一)关于物业的不同解释1、物业就是房屋、建筑物。2、物
3、业是指建筑物及其附属设备、设施。3、物业指不动产。4、物业指房地产。5、物业指“单元性”的房地产。6、物业指财产、资产、拥有物和房地产等。第二节 物业的概念(二)物业的概念(二)物业的概念 物业(Property)指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。各类建筑物住宅小区写字楼商业大厦工业厂房体育场馆机关、学校等附属设备、设施附属设备、设施市政设施文化娱乐设施交通设施相关场地相关场地庭院绿地道路 1、房地产:、房地产:房产和地产的总称。由于其位置的固定性,通常又被成为不动产。英文名称:(1)real estate:具体
4、指土地及附着在土地上的房屋和构筑物。(2)real property:除了有real estate的含义外,还包括他所附带的各种权益。因此,物业在指“单元性”房地产时,其中的房地产就是(2)所指的含义。“单元性”在指建成并投入使用的各类房屋、与之相配套的设备、设施及相关场时,可以指整个住宅小区,也可以指单体的其他建筑。物业与房地产既有本质的联系,又有所区别。(1)联系)联系 物业是指“单元性”的房地产。物业是指进入消费领域的房地产产品。在财产上两者所指为同一对象。(2)区别)区别 称谓不同 适用范围不同 概念外延不同。物业的特点固定性耐久性多样性高值性权益性受政策影响大居住物业办公物业工业物业
5、商业物业其他物业管理体制不同管理内容不同所管房屋的产权结构不同所管房屋的产权结构不同管理机制不同1、常规性公共服务物业及其配套设施的维修和养护保安和消防管理物业及周围环境的清洁物业管理区范围内的绿化建设与保养交通与车辆管理物业管理公司的财务管理工作物业保险工作公共市政的维护管理物业档案管理(一)物业管理的内容2、非公共性延伸服务有针对性的专项服务委托性的特约服务如代聘保姆;代订、代送报刊杂志;物业租售代理;代订车船票;接送小孩等物业管理的策划阶段物业管理前期准备阶段物业管理的启动阶段物业管理的日常运作物业管理的特性物业管理的特性物业管理的特性物业管理的特性物业管理的特性物业管理的特性社会化社会
6、化专业化专业化市场化市场化企业化企业化 责权分明原则 业主主导原则 服务第一原则 统一管理原则 专业高效原则 收费合理原则 公平竞争原则 依法行事原则物业管理的作用:物业管理的作用:3、物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平。4、物业管理可以拓宽劳动就业领域,增加就业机会。5、物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务发展。一、物业管理市场概述1、物业管理市场是以物业管理服务为对象的商品交换关系的总和。2、物业市场的构成(1)市场主体(2)市场客体(3)市场环境1、交换对象的无形性2、交换行为的约定性3、交换内容的多样性4、交换时间的延续性5、交换过程的整体性第一节第一节 物业服务企业物业
7、服务企业第二节第二节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立一、物业管理企业设立的条件一、物业管理企业设立的条件(取得营业执照之日起30日内,持有关资料到所在地政府物业行政主管部门备案)可行性研究(供求情况调查、了解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告)订立发起人协议申请企业名称预先核准出资验资、确立公司的组织机构申请工商注册登记申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立申请资质审核一、物业服务企业资质等级管理一、物业服务企业资质等级管理1999年年10月,国家建设部颁发了月,国家建设部颁发了物业管理企业资质管理试行办法物业管理企业资质管理试行办法,将物业管理企业资质分为一、二、三三个等级。将物业
8、管理企业资质分为一、二、三三个等级。一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质新建立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业新建立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取管理行政主管部门申请领取临时资质证书临时资质证书,物业管理企业在领,物业管理企业在领取取临时资质证书临时资质证书后,方可从事物业管理业务。后,方可从事物业管理业务。临时资质证书临时资质证书有效期为一年。有效期满后,物业管理企业向物业管理行政主管部有效期为一年。有效期满后,物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未通过的,物业管理行政主管部门应当取门申请三级资质
9、的评定。未通过的,物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。消其从事物业管理业务的资格。物业管理企业资质的申报营业执照企业资质证书正、副本各类人员的资格证书和劳动合同物业服务合同复印件物业管理业绩材料.公司发起人或发起单位房地产主管部门工商行政管理部门30日内申办资质备案和资质等级证书三周内核发 批准文件审批核发营业执照注册登记一、物业服务企业的组织形式一、物业服务企业的组织形式组织形式组织形式又称组织结构形式,即组织结构设置的具体模式。典型的组织形式有:典型的组织形式有:直线制组织结构 职能制组织结构 直线职能制组织结构 事业部制组织结构 矩阵制组织结构一、设置原则统一领导,分级
10、管理精干、高效服从管理、服务、经营需要的原则责权对应一般情况下物业管理企业设有5部1室。各自的职能:(1)总经理)总经理 贯彻落实董事会决议、决定,全面负责企业的领导与管理工作。负责主持总经理办公会议职权内的各种工作事务,督促企业各方面工作的顺利进行。负责组织、编制企业年度、季度财务预算,做好财务审核监督。负责企业重要的公关和重点接待工作,处理重大事务和活动安排。负责企业下属人员的录用、任免、晋升、奖惩等工作。完成董事会负责授权交办的其他工作,并对其结果负责。建立健全行政管理运作制度,并监督企业各项规章制度的贯彻执行负责企业的日常行政管理、档案资料管理。组织编制办公用品和劳保用品的计划。协调企
11、业各部门之间的工作。负责组织社区文化活动的开展。后勤管理。接待来访公共关系、招集会议等。依据国家的有关法规、政策、制度、文件,建立健全企业会计核算制度、财务管理制度。监督企业资金运行状况,定期做出财务分析报告,为总经理决策提供财务依据。组织拟订物业管理各项费用标准的预算方案。审核控制各项费用的指出,杜绝浪费。负责各类收费工作。负责与税务、工商、银行等部门的沟通联络。建立健全物业安全保卫的组织机构。制定和完善各项安全保卫岗位责任制。负责物业管理区域的安全保卫、交通秩序。做好物业管理区域内的安全防范工作、消防工作。做好保安人员的配备与培训工作负责工程前期介入。负责物业管理区域内的房屋建筑附属设施、
12、共用设施和设备维修、养护、管理工作。做好建筑物本身维修养护和管理工作。做好自用设施、设备的特约有偿维修服务。负责监督检查房屋装饰、装修管理工作负责受理住户咨询、投诉、回访及住户需求信息传达。负责管理区域内卫生保洁、环境美化,水、电、气抄表,礼仪服务。负责提供住户需求服务。负责物业管理区域内年度满意率的调查。负责策划和从事各种经营服务项目利用管理区域内设施、商业网点、会所等开展的便民服务。负责无业的租赁工作。负责商业信息的整理工作。负责市场拓展工作。一、权利与义务概述一、权利与义务概述权利与义务的概念权利权利从权力的法律功能和社会价值的角度来说,权力是规定和隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、
13、主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。义务义务是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主题以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主题获得利益的一种约束手段。结构上的相关的关系数量上的等值关系功能上的互补关系价值意义上的主次关系物业管理企业在物业管理活动中,享有以下权利:1.参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利2.承接物业时,对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并按规定接管相关资料的权利。3.根据物业服务合同约定,对物业实施管理经营服务的权利。4.根据法规、规章、政策的规定和物业服务合同与委托合同的约定,收取物业服务等费用的权利。5.可以将物业管理区域内的专项服务业
14、务委托给专业性服务企业的权利。7、与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬的权利。8、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律潮重规定的行为,予以制止的权利。9、协助做好物业管理区域内安全防范工作的权利。10、向物业管理主管部门投诉物业管理活动中相关事项的权利。11、根据相关法规、规章的规定、房屋装饰装修管理服务协议,监督房屋装饰装修的权利。12、经业主、业主大会同意,可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利。13、法律法规规定的或物业服务合同约定的其他权利。物业管理企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服务物业管理企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服务合
15、同的约定,物业管理企业的权利行使必须以物业服务合同合同的约定,物业管理企业的权利行使必须以物业服务合同的约定或业主大会的授权为依据。的约定或业主大会的授权为依据。按照物业服务合同的约定,提供相应服务的义务。物业服务合同终止时,应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料移交给业主委员会的义务。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间做好交接工作的义务。不得随意改变物业管理用房用途的义务。不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。接受水、电、气、视、讯等公用事业单位委托代收相关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用的义务。在制止物业管理区域内违反有关治
16、安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时,有及时向有关行政管理部门报告的义务。协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时,在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作的义务。确需改变公共建筑和共用设施用途的,有提请业主大会讨论决定同意的义务。因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会同意的义务。将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。1.工作分析工作分析2.员工招聘员工招聘3.员工的培训与开发员工的培训与开发4.绩效考评绩效考评5.员工的奖励与惩罚员工的奖励与惩
17、罚6.员工的报酬与福利员工的报酬与福利7.员工的职业生涯管理劳动关系与劳动合同员工的职业生涯管理劳动关系与劳动合同一、物业管理从业人员的素质要求一、物业管理从业人员的素质要求(一)应该是具有社会主义觉悟,具有高尚道德的人。(二)管理人员必须具有专业知识和专业技能。(三)物业管理人员应具有较高的个人素质。二、物业管理从业人员的职业道德二、物业管理从业人员的职业道德忠于职守,尽职尽责兢兢业业,热情服务积极主动,讲求实效实事求是,办事公道遵守纪律,奉公守法谦虚谨慎,文明礼貌刻苦学习,提高素质钻研业务,掌握技能 案例案例11 甲物业管理公司系乙实业公司的分公司,于2004年6月8日与丙公司签订物业服务
18、合同,为丙公司开发建设的xx小区提供物业管理服务,物业服务合同承诺确保机动车场停车安全。在履行物业服务合同过程中,由于甲物业管理公司的安全维护人员疏忽,加之小区的红外报警系统失灵,致使停放在停车场内的一辆高档轿车被严重破坏,车主找物业公司索赔未果后,向法院提起了诉讼,法院在审理过程中,发现甲公司是乙公司的一个分支机构,且为了骗取资质证书,借用了工程技术人员职称证书并伪签了劳动合同。法院依法做出判决,有力地维护了业主的合法权益。讨论:1、在该案中,乙公司是否该承担相应的责任?2、甲公司的资质证书是否该被吊销?3、甲公司对受损车辆应承担什么样的责任?4、甲公司该承担什么样的法律后果?1、物业管理企
19、业不同资质等级的条件是什么、物业管理企业不同资质等级的条件是什么?2、物业管理企业有哪些职能部门,其主要的职责是什么、物业管理企业有哪些职能部门,其主要的职责是什么?3、物业管理企业的权利是什么、物业管理企业的权利是什么?4、物业管理企业的义务是什么、物业管理企业的义务是什么?5、物业管理企业人员常见的招聘途径有哪些、物业管理企业人员常见的招聘途径有哪些?6、物业管理企业人力资源管理主要包括哪几个方面、物业管理企业人力资源管理主要包括哪几个方面?物物业管理人员考核主要包括哪些方面业管理人员考核主要包括哪些方面?第一节第一节 业主自治机构业主自治机构一、业主自制机构一、业主自制机构是一定物业管理
20、区域内,物业的所有人对其所有的物业进行管理、使用,维护其自身权益以及物业的整体利益而组成的自制性组织。具有民主性、自制性、公益性特征。二、业主自制机构的设置二、业主自制机构的设置采取两重机构设置形式:采取两重机构设置形式:即由全体业主成立业主大会,作为权利机关行使重大决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事物的管理权。三、设立业主自制机构的原则三、设立业主自制机构的原则(1)接受相关行政部门的组织指导和监督的原则(3)以公益利益为目的的原则(4)服务性、无偿性原则(5)机构设置权责明确原则(6)业主地位平等原则一、物业权属的共有理论一
21、、物业权属的共有理论共有共有是一种常见的财产法律关系,是指2个或2个以上的人(公民或法人)对同以项财产享有所有权。具有以下特征:共有的客体是一项统一的财产共有的客体是一项统一的财产共有的内容是各共有人对共有物共享权利、共负义务共有的内容是各共有人对共有物共享权利、共负义务共有是所有权的联合共有是所有权的联合共有的分类共有的分类按份共有按份共有共同共有共同共有准共有准共有变价分割变价分割作价补偿作价补偿变价分割变价分割作价补偿作价补偿建筑物区分所有权建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所产生的成员权所构成。其特征:建筑物区分建筑物区分所有权的特征所有权
22、的特征权利主体身份权利主体身份的多重性的多重性一体性一体性专有部分所有权专有部分所有权为主导为主导复合性复合性共用部分持分权共用部分持分权是指建筑物区分所有权人(业主)依照法律的规定和合同的约定,对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。成员权成员权是指建筑物区分所有权人(业主)基于专有部分所有权和共用部分持分权而具有的作为建筑物物业自治管理组织成员的权利。建筑物区分所有权与土地使用权:建筑物区分所有权与土地使用权:建筑物区分所有权包含土地使用权,建筑物区分所有权人对土地使用权享有共有权一、业主物业的所有权人。二、业主的权利与义务业主的权利:业主的权利:1、按照物业管理服务合同的约定,接受物业管
23、理企业提供的服务;2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;3、提出制定或修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4、参加业主大会会议,行使投票权;5、选举业主委员会委员,并享有选举权;6、监督业主委员会的工作;7、监督物业管理企业履行物业服务合同;8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用;10、法律、法规规定的其他权利。1、遵守业主公约、业主大会议事规程;2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主
24、委员会作出的决定;4、按照国家有关规定交纳专项维修基金;5、按时交纳物业服务费;6、法律、法规规定的其他义务。一、业主大会的宗旨和组成一、业主大会的宗旨和组成业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理重大事项作出决定,代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治性组织。1、宗旨代表和维护全体业主的共同利益。2、组成物业管理区域内全体业主组成。二、业主大会的职责二、业主大会的职责(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规程;(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业(4)决定专项维修基金使用、续筹方案,并监督实施;(5)制定、修改物业管理区
25、域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占道路等损害他人合法权益的行为,有权依照法律等作出决定处罚。(7)法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。三、业主大会会议三、业主大会会议1、业主大会会议召开的形式、业主大会会议召开的形式:集体讨论和书面征求意见2、召开业主大会的法定人数、召开业主大会的法定人数:应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加3、业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主可以委托代理人参加业主大会会议4、业主人数较
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