《个人理财理论与实务》课件个人理财第九章.ppt

1、n第一节 房地产投资的基本知识n一、房地产的内涵及特征n(一)房地产的内涵n房地产是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑物附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。n第一节 房地产投资的基本知识n一、房地产的内涵及特征n(二)房地产的类型n1.按用途分类n2.按建筑结构分类n3.按建筑层数和高度划分n第一节 房地产投资的基本知识n一、房地产的内涵及特征n(三)房地产的特征n1.不可移动性 n2.长期使用性n3.附加收益性(适应性)n4.异质性n5.资本和消费品的二重性n6.易受政策影响性n7.相互影响性和深受周围社区环境影响性n第一节 房地产

2、投资的基本知识n二、房地产的投资方式及投资特点n(一)房地产的投资方式n1.房地产购买n2.房地产租赁n3.房地产信托n第一节 房地产投资的基本知识n二、房地产的投资方式及投资特点n(二)房地产投资的特点n1.融资性强n2.能降低因通货膨胀带来的投资风险n3.房地产投资的供需变化特殊n4.对投资区位的选择要求严格n5.流动性差n6.其他特征n 第二节房地产投资的影响因素n一、房地产价格的构成及影响因素n(一)房地产价格的构成n1.土地价格或使用费n2.前期开发工程费n3.建筑安装工程费n4.开发管理费n5.房地产开发企业的利润和税金n第二节房地产投资的影响因素n一、房地产价格的构成及影响因素n

3、(二)房地产价格的影响因素n影响房地产价格的一般因素有社会因素、经济因素、行政因素、自然因素和其他因素。n1.社会因素n2.经济因素n3.行政因素n4.自然因素n第二节房地产投资的影响因素n二、房地产投资的优缺点n（一）房地产投资的优点n收益性的多样性n较强的增值性n良好的保值性n易于获得金融的支持n能提高投资者的资信等级n第二节房地产投资的影响因素n二、房地产投资的优缺点n（二）房地产投资的缺点n资金占用量大n资金周转较慢，回收期较长n投资风险较大n需要专门的知识和经验。n第二节房地产投资的影响因素n三、房地产投资的影响因素n影响房地产投资的因素有很多，主要有以下几个因素：n1.交通状况n2

4、.周边环境n3.物业管理n4.配套设施n5.房产质量n6.供求状况n7.期房合约n 第三节房地产投资的风险管理n一、房地产投资的风险构成n(一)房地产风险的含义n从房地产投资的角度来讲，风险可以定义为获取预期收益的可能性大小，完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而计算出获取预期收益的可能性大小。当实际收益超出预期收益时，投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失。n第三节房地产投资的风险管理n一、房地产投资的风险构成n(二)房地产风险的类型n房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：n1.购买力风险n2.流

5、动性和变现性风险n3.利率风险n4.财务风险n5.社会风险n6.自然风险n第三节房地产投资的风险管理n二、房地产投资的风险控制策略n1.投资风险规避n2.投资风险防范n3.投资风险分散与组合n第四节房地产投资实务n一、房地产投资的个人支付能力评价及投资略n（一）房地产投资的个人支付能力评价n总支付=总房价+各项税费及装修费，而总房价又取决于首付款能力和家庭月收入。n总房价=首付款能力+家庭月收入30%n第四节房地产投资实务n一、房地产投资的个人支付能力评价及投资略n（二）房地产投资策略n一般来说，投资者在进行房地产投资时应遵循以下策略。n1.选择自己熟悉的、有一定经验的房地产类型进行投资。n2

6、.充分估计自己的财务状况和融资能力,要确保自己的收益足以偿还贷款。n3.对拟投资项目作充分的投资可行性研究。n4.选择具有良好信誉及同类型房地产销售经验的代理人或代理机构。n第四节房地产投资实务n一、房地产投资的个人支付能力评价及投资略n（二）房地产投资策略n5.聘请经济师、会计师、律师等专业人员,进行有关投资的税收、财务、合同等方面的咨询分析和把关。n6.在价格与买卖合同的谈判方面,要喜怒不形于色,不能让对方掌握或牵动自己的心理动向,特别是不要表露出志在必得。n7.投资的目的是通过租售获取利润,因而在选择投资对象时,要通过调查分析,尽可能从项目的预期承租人和购买人的消费需求角度,考虑投资对象

7、的特征和投资成本之间的关系即投资对象的效用价值比。n第四节房地产投资实务n二、房地产投资决策实务n（一）全款买房和按揭贷款买房n1.全款买房n优势：支出少n 流程简n 易出手n劣势：压力大n 变数大n 风险大n第四节房地产投资实务n二、房地产投资决策实务n（一）全款买房和按揭贷款买房n2.贷款买房n优势：投入少n 资金活n 风险小n劣势：债务重n 流程繁n 不易卖n第四节房地产投资实务n二、房地产投资决策实务n（二）买新房和买二手房n1.新房n优势：选择空间更大，房型缺陷较少，功能更齐全。n劣势：交房期不确定，无法马上入住(一般在购房后一年左右才能真正居住，要多支付一年的利息和租金);有些新楼

8、盘周边配套设施不方便，有待进一步提高等。n第四节房地产投资实务n二、房地产投资决策实务n（二）买新房和买二手房n2.二手房n优势：房源选择面广，价格弹性大，小区品质可见，房屋质量可控，同等价位地段配套更佳，可以随意选择邻居，购买装修房可省下装修费用，充分了解物业管理水平，二手房有时候等同于新房，二手房交易越来越趋向于公开透明。n劣势：交易过程中涉及的税费较多，交易过程中存在安全隐患，应选择大品牌中介公司。n第四节房地产投资实务n二、房地产投资决策实务n（三）等额本息和等额本金法n等额本息还款法：即借款人每月按相等的金额（本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。）偿还贷款本息，其中每月贷款利息

9、按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。n等额本金还款法：即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，本金保持相同，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。利息逐月递减，月还款数递减。n第四节房地产投资实务n二、房地产投资决策实务n（三）等额本息和等额本金法n两种还贷方式比较：n1.计算方法不同n2.两种方法支付的利息总额不一样。n3.还款前几年的利息、本金比例不一样。n4.还款前后期的压力不一样。n5.要考虑资金的时间价值n6.两种还款适合不同人群n思考讨论题：n1.房地产的特征有哪些？n2.房地产的投资方式有哪些？分别有什么特点？n3.房地产价格的构成及影响因素是什么？n4.试述房地产投资的优缺点。n5.房地产投资的影响因素有哪些?n6.简述房地产投资的风险及控制策略。n7.房地产投资中如何对个人支付能力进行评估?