房屋安全管理专题知识培训课件.ppt

1、房屋安全管理专题知识培训第一节 我国既有建筑的现状改革开放以来，我国房地产市场飞速发展，民生居住水平得到了极大改善，现有存量房建筑已达到440亿平方米,预计2020年全国房屋建筑面积将新增300亿平方米。既有建筑的存量的快速增长给房屋安全使用管理带来巨大的压力。质量的瑕疵和房屋的老化逐渐暴露出来，房屋恶性事故不断发生，给人民生命财产带来危险。尤其是在人为和自然灾害来临时，房屋安全尤为突出，严重影响社会的和谐和稳定。房屋安全使用管理已成为社会问题。由于房屋价值的快速增长，作为百姓家庭的最大资产体的房屋安全一旦出现问题，必然形成社会的关注和热点。房屋安全管理不可回避，房屋安全无小事。随着房屋产权多

2、元化和房屋租赁的活跃，房屋使用安全隐患日益凸现。擅自改变房屋使用功能；盲目改建加层增大房屋荷载；装饰中擅自拆改房屋主体结构；严重影响了房屋的整体性、结构安全性、抗震性和耐久性，直接威胁人民群众的生命和财产安全。据统计，我国每年因房屋质量安全事故所造成的损失达到数十亿元人民币。房屋质量安全形势非常严峻。全国各地危旧房屋量大面广，整治难度大。例如广州市尚有50万m2 的危房;河南省有306万m2的危房;黑龙江省尚有乡镇以下农村中小学D级危房113.9万m2的危房;福建省尚有400万m2的危房。这些危房中，土木、砖木、砖混、石混结构的占90以上，大多为50、60年代建造，大部分为民宅、乡镇中小学校舍

3、、农民自建房。受经济能力和城市规划等因素制约，这些危房整治难度较大。房屋安全管理事关人民生命财产安全，是社会公共安全管理的重要组成部分，是政府行政管理的一项重要职责。做好房屋安全管理工作，对于改善城市环境，保护人民生命、财产安全，提高市民生活质量，维护社会稳定，促进经济发展，具有极为重要的作用。第二节第二节 房屋安全管理的概念房屋安全管理的概念一、房屋安全管理分类（一）房屋安全监督管理是指房屋行政主管部门对房屋使用安全监督管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理。主要职责是制订辖区内的房屋安全应急抢险实施方案、组织危险房屋安全巡查、处置房屋安全突发事件、查处危害房屋安全行为等监督管理工作。（二

4、）房屋安全使用管理是指房屋利益相关人对房屋安全使用的管理。主要职责是确保房屋安全使用，开展经常性的房屋检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等活动。二、房屋安全责任（一）房屋所有权人房屋所有人是房屋使用安全责任人。房屋所有人下落不明或者房屋权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。安全责任人应当对房屋的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋的安全性、适用性、耐久性。（二）房屋管理人房屋管理人是对房屋使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋，安全责任人是管理人。委托管理的房屋，受托人是管理人。管理人应当对房屋进行检查维护，对于检查中发现的房屋使用安

5、全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋安全问题进行治理，对危害房屋使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。（三）房屋使用人房屋使用人应当合理使用房屋，并进行日常查看，发现使用安全问题时应向安全责任人、管理人报告。三、房屋安全管理内容房屋安全管理是由房屋安全检查、房屋日常维护与管理、危险房屋排危督修、房屋安全鉴定、房屋安全鉴定机构资质、人员资格管理等环节，构成的一个闭合管理系统。它环环相扣，任何一个环节出现疏漏都会造成房屋安全管理的不安全因素。（一）房屋安全检查 1.房屋安全检查的涵义房屋安全检查是指房地产管理部门、房屋产权人或使用人

6、在规定的时间内对房屋的安全状况进行全面检查的活动。通过房屋安全检查了解和掌握房屋的完好及损坏状况，及时发现房屋各方面的安全程度，确定房屋完损等级的一项基本工作。2.房屋安全检查的目的 （1）确保房屋的正常使用。通过检查，及时发现房屋的安全隐患，及时维护修缮，避免安全事故的发生。（2）监督房屋的合理使用。通过掌握房屋结构、设备、装修的技术状况，及时纠正不合理使用房屋的行为，充分延长使用寿命。（3）掌握房屋的完损状况。依据建设部颁布的房屋完损等级评定标准和危险房屋评定标准，评定房屋的完损等级和危险房屋，以便对房屋进行分类处理；（4）有助制定物业管理修缮计划。通过检查掌握房屋的详细资料，为编制长、短

7、期房屋修缮计划提供依据。2.房屋安全检查的内容 （1）房屋的完损现状;（2）有无擅自改变房屋用途;（3）有无拆改结构或明显增大荷载;（4）对已鉴定为危房的加固及排危情况。3.房屋安全检查分类 （1）房屋完损普查房屋完损普查是国家或地方政府根据需要确定由房地产管理部门组织对城市所有房屋的安全状况进行全面检查。房屋完损普查每 3-5 年进行一次。（2）危险房屋巡查危险房屋巡查是已被鉴定为危险房屋的，除房屋产权人或使用人应经济对房屋危险状态的发展情况进行观察外，房地产管理部门应每月或每季度进行一次巡查，恶劣天气应随时检查。（3）特殊用房专项抽查特殊用房专项抽查是对特种行业用房的安全状况进行的专项检查

8、。例如:教育系统用房、公共场所用房、特种行业用房。（二）房屋日常维护与管理 1.房屋日常维护类型 （1）房屋的日常维护 （2）房屋季节性预防维护 （3）预防白蚁危害 2.房屋日常维护的主要内容 （1）地基基础的维护1）坚决杜绝不合理荷载的产生；2）防止地基浸水；3）保证勒脚完好无损；4）防止地基冻害。（2）楼地面工程的维护 1）保证经常用水房间的有效防水；2）避免室内受潮与虫害；3）加强对二次装修的科学管理；4）控制与消除装饰材料的副作用。（3）墙面及吊项工程的维护墙面及吊顶工程一般由以下装饰工程中的几种或全部组成。抹灰工程、油漆工程、喷浆工程、裱糊工程、块材饰面工程、罩面板及龙骨安装工程，都

9、是根据其施工方法、材料性能以及可能出现的问题，采取适当的维护措施。1）定期检查，及时处理；2）加强保护与其他工程相接之处；3）注意清洁与清洁方法；4）注意日常工作中的防护；5）注意材料的工作环境；6）定期更换部件，保证整体协调性。（4）门窗工程的维护 1）严格遵守使用常识与操作规范；2）经常清洁检查，发现问题及时处理；3）定期更换易损部件，保证整体状况良好；4）北方地区外门窗冬季管理；5）加强窗台与暖气的使用管理。（5）屋面工程维修、维护屋面主要作用是维护、防水、保温（南方为隔热）等。最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，防水层的维护为屋面工程维修维护的中心内容。1）定期清扫

10、，保证各种设施处于有效状态；2）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理；3）建立大修、中修、小修制度；4）加强层面使用的管理；5）建立专业维修维护队伍。（6）通风道的维护管理 l）住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地工作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害；2）不要往通风道内扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道；3）物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。4）检查时可在楼顶通风道出屋面出口的通风情况，并用铅丝悬挂大锤放人通风道检查是否通畅。5）通风道发现小裂缝应及时用水泥沙

11、浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。（7）垃圾道的维护管理1）指定专人负责垃圾清运；2）搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道；3）不要往垃圾道内倾倒体积过大或长度过长的垃圾；4）垃圾道出现堵塞时应及时派人清理；5）垃圾斗、出垃圾门两年应重新油漆一遍，防止腐蚀；6）垃圾道出现小的破损时要及时用水泥沙浆或混凝土修补，防止其扩大。（三）危险房屋排危督修危险房屋都有一定的表观特征，当判断房屋是否安全，是否存在隐患需要一定的专业知识。对于危险房屋要及时发现、及时排危、及时督修，不能养虎为患。危险房屋的督修主要是防患于未然，将房屋危险度降到最小，减少人民群众生命和财产由于

12、房屋危险带来的损失。（四）房屋安全鉴定管理是指房地产行政主管部门对鉴定机构资质与人员资格管理。主要是筛选技术能力强的鉴定机构，引进优秀人才，通过对鉴定机构的动态管理和鉴定人员的资格认定，强化为房屋安全管理服务功能。四、房屋安全管理的宗旨防治结合是房屋安全管理的宗旨。通过经常性的房屋安全检查、房屋日常维护与管理、危险房屋排危督修，将房屋安全危险度和威胁度降到最低，确保国家和人民生命财产的安全。所以房屋安全管理必须持“安全第一，预防为主”。通过房屋安全鉴定，及时发现房屋安全隐患，对其进行及时治理，防止危险房屋、危险构件的发生与扩展，从技术上增强房屋安全管理的力度。房屋在建成投入使用后，由于材料的老

13、化、构件强度的降低、结构安全储备的减少等因素导致了房屋由完好到损坏、由小损到大损、由大损到危险。引起房屋“发病”和“衰老”的原因有很多，比如设计因素、施工因素、材料因素、地质因素、人为因素、自然因素、环境因素等等。第三节第三节 房屋安全鉴定的概述房屋安全鉴定的概述房屋在长期自然环境和使用环境作用下，其功能逐渐减弱。如果通过鉴定手段对既有房屋进行阶段性科学评估，及时发现房屋安全隐患，查找房屋损坏原因，摸清房屋损伤程度，及时采取有效处理措施，可以延缓结构损伤的进程，达到延长房屋使用寿命的目的。一、房屋安全鉴定概念房屋安全鉴定是指房屋安全鉴定机构，依法按照国家规范、鉴定标准对房屋安全和使用状况进行查

14、勘、检测、验算、鉴别和等级评定的一系列活动。从技术层面支持房屋安全管理，准确及时发现危险房屋和危险构件，确保房屋安全使用。房屋安全鉴定种类有很多，如房屋安全性应急鉴定、房屋完损等级评定、房屋危险性鉴定、房屋可靠性鉴定和各种专项鉴定。二、房屋安全鉴定的性质 房屋安全鉴定是一种新型的技术服务行业，具有房屋医院特色，是房屋安全管理的重要组成部分。是对房屋的安全和使用状况进行科学判断的重要工作，是确保房屋安全使用的重要手段。鉴定行为是一种公平、公正具有一定的证明权行为。其目的是为公民、法人或其他组织解决房屋安全纠纷的一种技术服务。其核心是保障当事人的合法权益，维护社会的公平、公正，构建和谐社会，协助政

15、府加强对房屋安全使用和管理。特别是涉及房屋安全的突发事件如：爆炸、地震、火灾、倒塌等突发事故，作为房屋安全鉴定机构，首先应该义务为政府的决策提供应急建议，其次是对房屋的深度查勘、鉴定、损坏评估。所以房屋安全鉴定在政府处理公共危机时，必须提出有效技术支持。房屋安全鉴定关系到国家和人民群众生命财产安全，关系到经济发展和社会稳定，属于公共安全管理范畴。因此，建设部129号令明确规定：“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定”。“负责本辖区的城市危险房屋管理工作”。随着市场经济的快速发展，简单的行政主管部门设立鉴定机构不能满足国家和人民群众对房屋

16、安全鉴定的需求，开放房屋安全鉴定市场势在必行。社会资源的引入促进了房屋安全鉴定行业健康发展。三、房屋安全鉴定管理形式 房屋安全鉴定机构的管理既不是政府主导型的管理，也不是不单纯是行业自身的自律管理，而实行的是行政管理与行业管理相结合的管理制度。鉴定机构备案制、推荐制是鉴定机构资质管理目前的主要形式。鉴定机构受地方房地产行政主管部门的允许开展资格范围内的房屋鉴定工作。（一）鉴定机构资质管理鉴定机构的硬件、软件建设是备案管理的主要指标。除司法鉴定外，房屋安全鉴定机构管理实行属地化备案管理范畴。未取得属地备案的，不得从事房屋安全鉴定业务，特别是危险房屋的鉴定。（二）鉴定人员资格管理房屋安全鉴定属特殊

17、行业，专业性、技术性、科学性、政策性要求非常强，鉴定报告直接参与诉讼程序，公平公正非常重要，影响力也很大。按照国家规定鉴定行业实行鉴定人负责制，其特殊性要求鉴定人员必须具有良好专业素质，必须通过考试进行资格评价，持证上岗。同时每年必须参加继续教育。鉴定行业涉及人民生命、财产安全，属于公共安全范围，严格讲鉴定人实行执业资格管理会强化鉴定人员的执业水平。目前对房屋安全鉴定行业因上位法的缺失，鉴定人员实行执业资格确实有一定的难度，但高素质的鉴定人员进入鉴定行业已是大势所趋。如何加强对鉴定人员执业资格管理确实是一新的课题。四、房屋安全鉴定的重要作用重要作用体现在以下五个方面：1.促进城市危旧房屋的改造

18、，确保房屋的住用安全。2.促进防灾和减灾。3.扩大资源的有效利用，促进经济可持续发展。4.减少了新的危险房屋的产生。5.参与了民事诉讼活动，协助司法部门解决民事纠纷，建设和谐社会。五、房屋安全鉴定行业的未来发展（一）行业引进机制势在必行（二）鉴定机构准入制度势在必行（三）大力支持危险房屋动态信息管理（四）鉴定业务的垄断性必须打破（五）强化公共安全建筑的鉴定所以引进竞争机制，走市场化的道路，吸引优秀的鉴定企业和高素质的鉴定人员，是打破房屋安全鉴定垄断性的关键。六、房屋安全鉴定的重要性和紧迫性房屋安全鉴定是房屋安全使用管理的重要组成部分，对于既有建筑的查勘、鉴定、维护是日常房屋安全使用管理的长效工

19、作，问题的堆积是事故发生的必然。很多恶性事故都是疏于日常的安全管理而产生的，死后验尸教训惨痛。2008年的汶川大地震，多出学校房屋倒塌严重，学生死亡人数巨多，使国家强令对全国中小学房屋进行抗震鉴定，这是建国以来的第一次。房屋安全鉴定工作的重要性和紧迫性引起高度重视。(一)都江堰聚源中学的灾难 教学楼瞬间倒塌600600多人受伤,278,278名师生遇难，1111人下落不明。1 1、选址问题。、选址问题。教学楼是南北向，教学楼是南北向，与断裂带大致平行，与断裂带大致平行，地震波很容地震波很容易把它夷为平地。同样结构形式，实验楼是东西向，易把它夷为平地。同样结构形式，实验楼是东西向，与地震带垂直，

20、虽已破坏，但没有倒塌。与地震带垂直，虽已破坏，但没有倒塌。2 2、施工问题混合结构教学楼，柱与墙没有拉结筋；板的搁置长度、柱和预制板内钢筋，板与板之间的拉结等处不符合规范要求。一些残砖上的水泥可随意敲掉。3 3、人祸问题倒塌教学楼属于二层改三层。基础承载力的改变，传力体系的改变，抗震能力的改变，改造前的可靠性鉴定环节没做。（二）绵竹市富新镇第二小学的灾难 富新二小原是富新中学的教学楼，只有两层，根据学校要求加了一层。20072007年9 9月富新中学迁走，小学搬入。目击倒塌的老师说，“整栋楼在1010秒钟内猝然倒塌”，127127人遇难。虽然四年级学生的教室都在一楼。在废墟上随手捡起一块砖头，

21、上面几乎没有水泥砂浆。承重梁里面充斥各种碎砖块、木头等杂物。让家长疑惑不解的是，二楼的预制板上铺满了厚厚的混凝土，其厚度超过预制板本身。（三）新疆克拉玛依市火灾1994年12月8日，新疆维克拉玛依市克拉玛依友谊馆会场所发生特大火灾。市教育局为欢迎上级评估，从全市挑选出800多位最优秀的中小学生进行汇演。由于电线老化引燃木屋顶，当时着火后，有人说：“让领导先走”，于是市教育局领导统统逃跑，未成年的孩子们听老师和领导的话，坐着“等死”。友谊馆大门设计并没有什么错误，但是十个安全通道中只打开了一个。此次火灾中工作人员四处逃散，没有组织有效的救援和疏散。最后大火造成325人死亡，其中288名为中小学生

22、，干部、教师及工作人员37人，受伤住院者130人。事故有关责任人进行了严肃处理。正像中央领导同志强调的，“不这样做，不足以平民愤，也不会真正引起各级领导的警惕”。一个年久失修的房屋，由于忽略日常房屋安全检查、鉴定和维护，恶性事故的发生是必然的。（四）衡阳特大火灾2003年11月3日，衡阳市珠晖区衡州大厦突起大火。衡阳消防官兵130余人和4个专职消防队的50余名消防队员先后赶赴火灾现场，将楼内尚未撤离的居民一一背出或转移，400多名居民无一伤亡。当天上午8时30分左右，大楼突然发生坍塌，20名消防官兵壮烈牺牲，15名官兵及工作人员受伤。这起事故是建国以来消防武警官兵伤亡最严重的一次事故。现已查明

23、真相，这是一起因企业违规、审批监管部门严重失职而导致的一起特大事故。1.企业违规造假。该项目为1998年完工的商住楼，工程的计划立项、规划审批、工程设计、建筑施工等各个环节都有违法违规行为。该公司为了规避管理和逃避规费，采取了少报多建的违法违规手段，私下找一建筑设计单位设计了2套图纸：一套按照计划批准的5800平米设计，用于报批；一套按照建筑面积9300平米，将原设计8层的楼房上局部加建了第9层，即没有向主管部门报建，没有质量监理，没有进行竣工验收。为房屋安全使用埋下隐患 2.擅自改变房屋使用用途。该楼房一层商场原为药材市场，后改做出租储存物资的仓库。改变房屋使用用途后也没有就报告消防等相关主

24、管部门，没有增加消防设施和设备，存放了大量可燃物，形成了严重的火险隐患，致使初起火焰不能及时发现，并蔓延扩大成灾。而且建筑物四周消防通道不畅通，没有消防栓，给扑救火工作带来很大困难，延长了火灾燃烧时间，使得建筑结构发生破坏，导致楼房坍塌。火灾事故发生后，专家鉴定组作出的鉴定结论认为，衡州大厦的业主、施工及设计方违反有关法规，严重降低了工程质量标准，大大降低了其抗灾害能力。火灾是坍塌的外部诱因，改变房屋使用功能是内因，简陋的救火方式是造成大面积坍塌的推手。（五）上海房屋倒塌2009年6月27日5时30分左右，上海市在建的“莲花河畔景苑”商品房小区工地内，发生一幢13层楼房向南整体倾倒事故，一名工

25、人逃生不及被压致死。专家组于6月28日提出了事故原因的初步判断。专家组分查勘设计、水文地质、施工工况、检测等四个小组，对事故发生的工程技术原因进行了深入分析和复核。7月2日，在听取了检测、分析、复核结果汇报后，专家组提出了事故原因调查和技术分析的结论意见。主要有：（1）房屋倾倒的主要原因是：紧贴7号楼北侧，在短期内堆土过高，最高处达10米左右；与此同时，紧邻大楼南侧的地下车库基坑正在开挖，开挖深度4.6米，大楼两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。（2）倾倒事故发生后，对其它房屋周边的堆土及时采取了卸土、填坑等措施，目前地基和房屋变形稳定，房屋倾倒的隐

26、患已经排除。（3）原查勘报告，经现场补充查勘和复核，符合规范要求；原结构设计，经复核符合规范要求；大楼所用PHC管桩，经检测质量符合规范要求。（4）建议进一步分析房屋倾倒机理，总结经验、吸取教训；同时对周边房屋进一步检测和监测，确保安全。深坑，堆土，河道，构成了由北向南的致命三点一线，直接改变了地基的受压结构，发生不均匀沉降和土体水平滑移，这三点一线的合力，终于扯断了大楼赖以稳定的桩基。其实上海房屋倒塌是一起施工对周边房屋影响的典型事故，全世界独一无二，幸好没有交付使用，不然造成更大损失。上述恶性事故的发生，充分说明了房屋安全鉴定的重要性和紧迫性。退一步讲，如果对房屋年久失修进行了鉴定，如果说

27、对施工周边房屋影响进行了鉴定，那么这些恶性事故会杜绝发生。再反思那些对房屋安全管理不重视的人还在，那些不尊重房屋鉴定科学的事还有，恶性事故的发生还会前仆后继。因此房屋安全鉴定的重要性和紧迫性是防止恶性事故发生的良药。第四节第四节 相关概念相关概念一、房屋查勘房屋查勘是指对房屋现状的实地调查和探测的过程。房屋查勘主要是依靠专业知识和经验和必要的工具来检查房屋结构及各种功能与设备的工作情况。通过对房屋结构现状和使用功能的全面调查，收集相关资料，借助专业知识和经验，判断房屋的技术、安全状态，及时发现房屋结构存在的各种隐患和使用功能上的障碍。通过分析制定养护或修复方案。查勘的一般程序采取“从外部到内部

28、，从屋顶到底层，从承重结构到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体”进行查勘，并对房屋现状进行基本描述，有助于房屋鉴定分析和鉴定报告的编制。房屋查勘一般采用:直观检查方法。二、房屋检测房屋检测是指对房屋用指定的方法检验、测试房屋指定的技术性能指标的过程。房屋检测又称房屋质量检测评估，是由具备资质的检测单位对房屋质量进行检测评估，并出具检测报告。准确的检测数据，为鉴定分析提供可靠的技术支持。房屋检测是为了深入解建筑物的结构现状、使房屋安全鉴定有据可依而做的检验和测试工作，是鉴定的辅助手段。三、房屋安全鉴定房屋安全鉴定是指对房屋结构的完损程度和使用状况及结构工作状况是否危及安全使用进行鉴别、评定。

29、房屋安全鉴定是通过对房屋查勘描述和检测数据进行全面综合分析，正确判断房屋工作状况，根据鉴定标准为房屋评定等级，给出鉴定结论和一定的处理建议。四、房屋查勘、检测、鉴定三者之间的关系（一）房屋查勘一般情况下多以直观检查为主，凭经验和现场调查资料尽可能地详细描述房屋的基本情况。（二）房屋检测一般情况下多以危险构件项目检测数据为主，凭技术手段获得检测数据资料尽可能地表述数据的代表性。（三）房屋安全鉴定则是通过查勘描述和检测数据分析，正确评价房屋安全等级。检测是在查勘不能准确描述房屋安全的情况下所进行的下一步需要深入进行的工作。对于鉴定而言，需要通过检测数据分析，准确评定房屋安全等级的必要条件。房屋查勘

30、与检测是为鉴定服务的，查勘是鉴定的准备，检测是查勘深层次的继续，鉴定包含着查勘和检测，查勘与检测不能替代鉴定过程。五、房屋安全鉴定与工程质量检测的区别（一）鉴定对象不同房屋安全鉴定的鉴定对象是既有房屋，建筑工程质量鉴定的对象是在建或新建尚未投入使用的房屋建筑。1、房屋鉴定主要针对危险构件及与危险构件相联系的传力体系，其检测量的确定能说明或证明问题即可，这是既有建筑检测环境的局限性所决定的，其计算和分析占主要成分。2、工程质量检测主要针对试样进行检验批测试，其检测量必须符合国家相关规定，通过检测手段确保检测数据准确即可。工程质量检测一般情况不参与结构安全分析，除委托单位要求检测数据与设计文件进行

31、比对。（二）鉴定手段不同房屋安全鉴定主要根据房屋结构的工作状态，必要时辅以检测、结构承载力复核等手段来评估房屋结构的整体安全度；建筑工程质量鉴定原来主要是指通过检测手段对建筑各分项工程、分部工程或单位工程进行鉴定，来评估建筑工程的施工质量是否合格，后来范围也逐步扩展到包括建筑工程勘察、设计质量鉴定，以及建筑成品装修质量鉴定等。（三）房屋评价结论不同1、房屋安全鉴定是描述房屋结构的工作状态和结构整体安全度分析和评估。2、而工程质量检测是描述建筑工程的合格率和构件测试值。其区别在于对房屋评价结论角度的不同。检测工作一般情况下不参与房屋工作状态的整体分析，只对来样负责。（四）执行标准不同房屋安全鉴定

32、主要执行工业建筑可靠性鉴定标准（GB 50144-2008)、民用建筑可靠性鉴定标准（GB 502922014）和危险房屋鉴定标准（JGJ125-99，2004年版）；建筑工程施工质量鉴定执行建筑工程施工质量验收统一标准及相应的各专业工程施工质量验收规范。六、鉴定与验房的区别验房是指在房地产交易过程中，受委托方（雇主）的有偿委托，依据国家批准的建设文件、法律法规、验收标准、商业合同等，利用专业检测工具，对竣工并将交付使用的初装修、精装修的商品房或二手房进行检查、检测，通过专业技能分析，并向委托方（雇主）提供咨询服务。房屋鉴定是通过对房屋查勘描述和检测数据进行全面综合分析，正确判断房屋工作状况，

33、根据鉴定标准为房屋评定等级，给出鉴定结论和一定的处理建议。两者有着本质的区别，验房主要目的是发现问题，指出问题存在的点位即可。而鉴定是通过发现地问题的点位进行分析，评定房屋的安全等级。也可以说验房是鉴定检查的内容，两者不能同日而语。七、既有建筑与建筑工程的区别（一）建筑工程概念 建筑工程指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的在建工程实体。（二）既有建筑概念 既有建筑指已建成二年以上且已投入使用的建筑物。不包括在建、新建工程的房屋和存在质量遗留问题的房屋。（三）两者区别1、实体形成的时空存在差异2、使用性存在差异3、评价性存在差异4、管理部门和管理目

34、标存在差异八、建筑抗震鉴定与房屋安全鉴定的区别（一）房屋抗震鉴定概念 房屋抗震鉴定是指通过检查现有房屋的设计、施工质量和现状，按规定的抗震设防要求，对其在地震作用下的安全性进行评估。（二）两者区别 1.鉴定目的的不同。建筑抗震鉴定主要围绕房屋抗震体系和抗震构造措施的完整程度，对现有房屋的设计、施工质量和现状，按有关规定的抗震设防要求，对其在地震作用下的安全性进行评估。而房屋安全鉴定是围绕房屋安全和使用状况进行查勘、检测、验算、鉴别和等级评定。房屋安全鉴定侧重于房屋的可靠性，其中安全性评估和正常使用性评估是房屋安全鉴定的重要内容。2.鉴定范围不同。建筑抗震鉴定不适用于古建筑、文物建筑、危险房屋和

35、行业有特殊要求的建筑。房屋安全鉴定的的范围远大于建筑抗震鉴定。九、司法鉴定房屋安全鉴定的区别司法鉴定是按照法律程序为了查明案情，依法运用专门技能和科学知识对与案件有关的事物进行鉴别和判定。司法鉴定一般发生在司法诉讼过程中。房屋安全鉴定一般发生在司法诉讼过程前，其效力相同。司法鉴定存在补充鉴定和重新鉴定程序和质证、答疑过程，司法鉴定人应当给予解释和说明。司法鉴定文书一般包括标题、编号、基本情况、检案摘要、检验过程、分析说明、鉴定意见、落款、附件及附注等内容，尤其是附件必须完整、祥帧。十、委托鉴定（一）有下列情形之一的，房屋安全责任人应当及时委托原设计单位或者房屋安全鉴定单位进行房屋安全鉴定：1.

36、房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的；2.房屋超过设计使用年限需继续使用的；3.自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏的；4.需要拆改房屋主体或者承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载的；5.其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。（二）有下列情形之一的房屋，建设、施工等单位在基坑和基础工程施工、爆破施工或者地下工程施工前，应当委托房屋安全鉴定单位进行房屋安全鉴定：1.距离2倍开挖深度范围内的房屋；2.爆破施工中，处于爆破安全规程要求的爆破地震安全距离内的房屋；3.地铁、人防工程等地下工程施工距离施工边缘2倍埋深范围内的房屋；4.基坑和基础工程施工、爆破施工

37、或者地下工程施工可能危及的其他房屋。5.未经鉴定或者经过鉴定不符合房屋安全条件的，不得作为经营场所。6.房屋可能存在危及相邻人、房屋使用人等利害关系人的安全隐患的，利害关系人可以要求房屋安全责任人委托房屋安全鉴定单位进行鉴定。房屋安全责任人拒不委托房屋安全鉴定单位进行鉴定的，利害关系人可以自行委托房屋安全鉴定单位进行鉴定。7.经过房屋安全鉴定，房屋是危险房屋或者存在危及利害关系人的危险点的，鉴定费由房屋安全责任人承担；不是危险房屋或者不存在危及利害关系人的危险点的，鉴定费由委托人承担。十一、代为鉴定（一）单位和个人发现房屋存在严重安全隐患的，可以及时告知街道办事处、镇政府或者各区分局。（二）街

38、道办事处、镇政府应当将掌握的存在严重安全隐患的房屋信息进行登记并及时告知房屋所在地的区分局。各区分局应当对存在严重安全隐患的房屋信息进行登记并进行调查核实。（三）房屋存在严重安全隐患，房屋安全责任人未委托鉴定的，各区分局应当及时向其发出房屋安全鉴定通知书，责成房屋安全责任人在规定的期限内进行房屋安全鉴定。房屋安全责任人在房屋安全鉴定通知书要求的期限内仍未委托房屋安全鉴定的，各区分局应当向其发出房屋安全代为鉴定决定书，并委托房屋安全鉴定单位进行鉴定。经鉴定属于危险房屋的，鉴定费由房屋安全责任人承担。（四）房屋存在严重安全隐患，房屋安全责任人采取治理措施排除隐患的，应当及时向各区分局提交相关的证明

39、材料；经各区分局调查核实后，房屋安全责任人可不再委托房屋安全鉴定。（五）房屋安全责任人、使用人应当配合房屋安全鉴定单位的调查核实以及鉴定工作。第七章 危险房屋治理第一节 危险房屋治理主体一、危险房屋确认 经鉴定属于危险房屋的，房屋安全责任人应当按照房屋安全鉴定单位鉴定结论的处理类别，进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除四种类别。文物建筑经鉴定属于危险房屋的，应当按照中华人民共和国文物保护法的规定进行抢救修缮。二、安全隐患处理 经鉴定不属危险房屋但房屋存在安全隐患的，房屋安全责任人应当及时排除安全隐患。三、复鉴处理 经鉴定为危险房屋，利害关系人又申请复鉴的，在复

40、鉴期间不停止解危措施的进行。第二节 危险房屋治理措施一、观察使用措施 1.鉴定结论的处理意见为观察使用的危险房屋，未采取适当安全技术措施前，危险部位的房屋不得使用。2.鉴定结论的处理意见为观察使用的危险房屋，危及到的房屋使用人应当立即迁出。二、其他处理措施 1.鉴定结论的处理意见为处理使用、停止使用或者整体拆除的危险房屋，房屋使用人应当立即迁出。2.鉴定结论的处理意见为处理使用的危险房屋，未解危前，不得使用。第三节 房屋应急抢险 市、区人民政府应当设立房屋应急抢险救援组织，制定房屋应急抢险预案，储备充足的抢险救援物资和装备器材，配备足够交通运输及通讯工具，保证救援物资和人员及时到位。一、属地管

41、理的原则（一）报告制度 因台风、暴雨、火灾等事故导致房屋出现突发性险情时，房屋安全责任人应当立即采取妥善的处理措施，并向所在地的区分局和消防等行政主管部门报告，积极配合行政主管部门进行应急抢险和对事故进行调查处理。（二）迅速抢险 区房屋安全应急抢险指挥机构和房屋应急抢险救援组织在知悉房屋突发性险情后，应当及时到场处理，实施房屋应急抢险。（三）分级管理 市房屋安全应急抢险指挥机构负责组织实施市、区的房屋的应急抢险；市房屋安全应急抢险指挥机构在认为必要时，也可以直接对发生重大险情的房屋组织实施应急抢险。区房屋安全应急抢险指挥机构应当及时将房屋突发性险情报告市房屋安全应急抢险指挥机构。二、应急措施

42、房屋安全应急抢险指挥机构组织实施房屋应急抢险时，可以根据实际情况需要采取下列措施：（一）切断电力、可燃气体和液体的输送。（二）划定警戒区，实行局部交通管制。（三）利用邻近建筑物和有关设施。（四）拆除或者破损毗邻的建筑物和构筑物。（五）电力、市政、园林、公安、消防等部门应当给予必要的协助。（六）对因房屋应急抢险需要而拆除或者破损的毗邻建筑物和构筑物，各区分局应当在事后予以修复。第四节 白蚁预防和灭治管理一、白蚁预防和灭治主体（一）房地产开发企业 新建、改建、扩建的商品房，由房地产开发企业实施白蚁预防处理；未按规定实施白蚁预防处理的，由房地产开发企业承担白蚁灭治责任。（二）房屋安全责任人其他房屋未实施白蚁预防处理的，由房屋安全责任人承担白蚁防治责任。二、白蚁预防和灭治责任划分（一）已实施白蚁预防处理的商品房，在包治期限内发生蚁害的，由房地产开发企业承担白蚁灭治责任。（二）已实施白蚁预防处理的其他房屋，在白蚁预防合同约定的包治期限内发生蚁害的，由原白蚁防治单位负责无偿灭治。（三）超出包治期限发生蚁害的，由房屋安全责任人负责灭治。白蚁预防合同的包治期限不得低于10年，包治期限自白蚁防治工程验收合格之日起计算。感谢观看