第十章资产评估准则课件.ppt

1、第十章资产评估准则第十章资产评估准则2022-10-4第十章资产评估准则教学目的掌握资产评估准则体系框架；熟悉国际评估准则与美国专业评估执业统一准则的内容；掌握中国资产评估基本准则与具体准则内容；掌握中国资产评估指南与指导意见的内容第十章资产评估准则章节目录第一节第一节 资产评估准则概述资产评估准则概述 第二节第二节美国专业评估执业统一准则 第三节第三节 国际评估准则国际评估准则 第四节第四节 中国资产评估准则中国资产评估准则第十章资产评估准则引例：库班预估快船售价超10亿 众老板再商讨驱逐斯特林达拉斯小牛队老板马克-库班在2014年月接受CNN的采访时表示，快船队的售价应该将超过10亿美元。

2、自从唐纳德-斯特林遭遇“录音门事件”之后，尽管已经有多位富豪表达了想要购买快船的意愿，但是库班却认为，光靠一个人的力量并不足以竞价成功。“这是一门真正的生意。”库班说道，“这不是奖杯资产，它必须得赚钱。”评估一支球队的价值，有什么准则？第十章资产评估准则第一节 资产评估准则概述 o 资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，增强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。o 资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。第十章资产评估准则一、资产评估准则概念o 资产评估准则是指指导评估师执行资产

3、评估业务的技术规范和职业道德规范。o 资产评估准则，包括：行为标准；评价标准。第十章资产评估准则二、资产评估准则功能1、规范资产评估信息的生产与传输2、有利于维护行业的整体社会形象3、规范评估师的执业行为4、有利于提高经济社会运行效率5、有利于维护社会公众利益第十章资产评估准则第二节 美国的专业评估执业统一准则.一、美国资一、美国资产评估准则产评估准则的制定的制定 三、专业三、专业评估执业评估执业统一准则统一准则的特点的特点二、美国二、美国专业评估专业评估执业统一执业统一准则的内准则的内容和体系容和体系 第十章资产评估准则1987年年4月月27日日1989年年成立成立ASB与与AQB1995年

4、年一、美国资产评估准则的制定1986年发布专年发布专业评估执业统一业评估执业统一准则。准则。1987年年成立评估促进会成立评估促进会AF，取得该准，取得该准则的版权则的版权1992-19951992-1995每年对准则每年对准则进行年中修订，进行年中修订，19951995年改为每年出一个完整年改为每年出一个完整准则版本准则版本ASB（the appraisal standards board）是）是AF下下属的评估准则委员会；属的评估准则委员会；AQB（appraiser qualification board）是评估师资格委员会）是评估师资格委员会评估促进会（评估促进会（the apprai

5、sal foundation,AF）19891989年年8 8月，美国国会制定了金月，美国国会制定了金融机构改革、复原和强制执行法令，融机构改革、复原和强制执行法令，该法令第该法令第1111章对不动产评估师的注册、章对不动产评估师的注册、许可和专业管理做出了有关规定，强推许可和专业管理做出了有关规定，强推USPAPUSPAP。美国政府对评估业的法令规定目前美国政府对评估业的法令规定目前还仅限于不动产方面，但美国评估业已还仅限于不动产方面，但美国评估业已认识到动产的评估也需要法令的规范，认识到动产的评估也需要法令的规范，因此美国评估促进会已委托咨询机构向因此美国评估促进会已委托咨询机构向国会议会

6、提交建议法案，建议对动产评国会议会提交建议法案，建议对动产评估进行立法。估进行立法。第十章资产评估准则二、美国专业评估执业统一准则（USPAP）的内容和体系第十章资产评估准则2、评估具体、评估具体准则准则4、咨询、咨询意见意见3、评估准则、评估准则说明说明.是为了演示、说明是为了演示、说明评估准则在特定具体评估准则在特定具体情况下的运用情况下的运用 主要是各类评估主要是各类评估所应遵从的要求、所应遵从的要求、程序，包括报告程序，包括报告要求。要求。o目的是明确、解目的是明确、解释和细化专业评估释和细化专业评估执业统一准则执业统一准则 专业评估执业统一准则分为四个组成部分，即总则、专业评估执业统

7、一准则分为四个组成部分，即总则、具体评估准则条文、评估准则说明和若干咨询意见。具体评估准则条文、评估准则说明和若干咨询意见。准则准则1、总、总则则o适用于所有评估业务；适用于所有评估业务；包括导言、职业道德、包括导言、职业道德、能力条款、背离条款、能力条款、背离条款、管辖除外、补充准则、管辖除外、补充准则、定义定义 （一）美国专业评估执业统一准则的体系另外，另外，USPAP常见问题汇编常见问题汇编第十章资产评估准则.美国评估行业的综合性充分体现在具体准则体系上，美国评估行业的综合性充分体现在具体准则体系上，专业评估执业统一准则是一部典型的综合性评估准专业评估执业统一准则是一部典型的综合性评估准

8、则，包含了资产评估行业的各个专业领域。则，包含了资产评估行业的各个专业领域。准则准则1 1 不动产评估不动产评估准则准则2 2 不动产评估报告不动产评估报告准则准则3 3 评估复核及报告评估复核及报告准则准则4 4 不动产评估咨询不动产评估咨询准则准则5 5 不动产评估咨询报告不动产评估咨询报告准则准则6 6 大宗资产评估及报告大宗资产评估及报告准则准则7 7 动产评估动产评估准则准则8 8 动产评估报告动产评估报告准则准则9 9 企业价值评估企业价值评估准则准则10 10 企业价值评估报告企业价值评估报告（二）专业评估执业统一准则的内容.“1010个准则个准则”为专业评估执业统一准则主要构为

9、专业评估执业统一准则主要构成部分，包括：成部分，包括：第十章资产评估准则（三）专业评估执业统一准则关于评估报告的内容要求1、评估报告的形式、格式与类型2、评估报告的主要内容第十章资产评估准则三、专业评估执业统一准则的特点1、综合性、开放性、综合性、开放性2、民间团队制定、民间团队制定3、民主性、民主性4、注重职业道德、注重职业道德5、及时修订、及时修订6、被政府认可，上升到法律形式、被政府认可，上升到法律形式第十章资产评估准则 国际评国际评估准则估准则IVS第三节 国际评估准则140515 第十章资产评估准则国际评估准则制定过程与最新进展国际评估准则制定过程与最新进展 一一国际评估准则结构体系

10、国际评估准则结构体系二二四四三三国际评估准则的特点国际评估准则基本内容国际评估准则基本内容第十章资产评估准则一、国际评估准则委员会成立、国际评估准则的制定过程与最新进展目前，国外的资产评估准则影响力最大的是国际资产评估准则（IVS），其次是美国的专业评估统一准则（USPAP）。国际评估准则是由国际评估准则委员会制定并公布的。在各种因素的共同作用下，英国、美国、澳大利亚、新西兰、法国等二十多个国家和地区评估专业协会1981年在澳大利亚墨尔本市召开会议，正式成立国际资产评估准则委员会（IAVSC），1985年在加拿大魁北克年度会员代表大会上正式更名为国际评估准则委员会（IVSC）。第十章资产评估准

11、则制定的背景依据 至20世纪80年代，资产评估业在世界范围内走过了上百年的发展历程，积累了丰富经验，具有相当的规模及影响，已经较为成功地找到了该行业的自我定位，评估理论已趋于科学化和成熟化，许多国家都分别制定了本国资产评估准则和职业道德守则，但各国资产评估的理论、专业术语、准则、实务等存在很大差异，随着资本市场的发展和资本跨国流动事项对资产评估需求加剧，制定一部国际评估界广泛认可的评估准则成为国际资产评估业发展的共识，1985年国际评估准则开始制定。随着国际经济的全球化发展，资产评估在弥补传统会计中历史成本的缺陷、反映资产的现实市场价值上的功能得到了越来越多的关注，到2010年，国际评估准则进

12、行了8 次修订改版工作。第十章资产评估准则制定的目的 国际评估委员会（International Valuation Standards Committee,IVSC），目前在国际评估界发挥着主导作用，其制定和努力推广的国际评估准则（International Valuation Standards，IVS),是目前最具影响力的国际性评估专业准则。随着国际经济和市场全球化的发展，专业资产评随着国际经济和市场全球化的发展，专业资产评估在市场经济行为中的重要性得到了防范认可。合格、估在市场经济行为中的重要性得到了防范认可。合格、客观、专业化发展的资产评估服务对各种经济行为，尤客观、专业化发展的资产

13、评估服务对各种经济行为，尤其是对跨国投资者来说是很有必要的。国际经济界也迫其是对跨国投资者来说是很有必要的。国际经济界也迫切需要规范、统一的国际评估准则，以促进评估业更好切需要规范、统一的国际评估准则，以促进评估业更好地为经济发展服务。国际评估委员会的宗旨之一是在世地为经济发展服务。国际评估委员会的宗旨之一是在世界各国之间统一评估准则，消除国家或地区性评估准则界各国之间统一评估准则，消除国家或地区性评估准则之间的差异，致力于促进国家或地区性评估规范的协调之间的差异，致力于促进国家或地区性评估规范的协调和统一，国际评估准则体现了国际评估准则委员会和统一，国际评估准则体现了国际评估准则委员会的这一

14、主张。的这一主张。第十章资产评估准则国际评估准则的最新进展简介：1.国际评估准则委员会于1985年制定了国际评估准则第一版 2.国际评估准则委员会于2007年发布了第八版国际评估准则 3.国际评估准则委员会于2011年发布了第九版国际评估准则，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。第十章资产评估准则2011 2007 2005 2000 o 新概念的引入：财产评估概念和一般公认评估准则概念的引入新概念的引入：财产评估概念和一般公认评估准则概念的引入o 结构体系的变化结构体系的变化：新增了评估行为准则；新增了新增了评估行为准则；新增了“资产类资产类型型”部分；部分；“国

15、际准则国际准则”部分的重新划分；术语部分部分的重新划分；术语部分o 国际评估准则内容的变化：与国际会计准则相联系；增加不动国际评估准则内容的变化：与国际会计准则相联系；增加不动产，租赁权益，无形资产的评估指南；重置成本折余法表述的变化产，租赁权益，无形资产的评估指南；重置成本折余法表述的变化o 全面修正了全面修正了“市场价值以外的价值基础市场价值以外的价值基础”和和 “以担以担保贷款为目的的评估保贷款为目的的评估”；o 增加新的应用指南和评估指南增加新的应用指南和评估指南o 对其余的全文进行个别更新对其余的全文进行个别更新o 适应国际会计准则，对评估指南适应国际会计准则，对评估指南1 和评估指

16、南和评估指南8进行修正进行修正o增加了三个评估指南增加了三个评估指南2000 第十章资产评估准则 在对2008年金融危机的众多调查后，资本市场需要对评估有信心，监管机构和20国集团也承认，合理的评估准则和有效的监管是改善金融稳定所必须的。因此，新的国际评估准则的首要目标是提高需要评估服务的客户对其所依赖的评估的信心。新的国际评估准则覆盖广泛的资产估值：金融新的国际评估准则覆盖广泛的资产估值：金融工具、不动产、无形资产和企业价值。这是国际评估准工具、不动产、无形资产和企业价值。这是国际评估准则理事会为期三年不断改善和已经受到的全面的国际适则理事会为期三年不断改善和已经受到的全面的国际适当程序约束

17、的结果。他们的目标是促进整个评估过程中当程序约束的结果。他们的目标是促进整个评估过程中的一致性和透明度，包括共同的评估方法和原则的解释的一致性和透明度，包括共同的评估方法和原则的解释，以及评估专业人士开展工作中应遵循的程序。新的，以及评估专业人士开展工作中应遵循的程序。新的国际评估准则将于国际评估准则将于2012年年1月起生效。月起生效。第十章资产评估准则一、相对于之前版本来说，主要改变在以下内容：o 淡化房地产偏向性淡化房地产偏向性:由于最初由于最初IVS仅涉及房地产方面，因此，尽管仅涉及房地产方面，因此，尽管IVS多多年来已囊括了其他资产类型，但旧版准则普遍存有偏重房地产的倾向年来已囊括了

18、其他资产类型，但旧版准则普遍存有偏重房地产的倾向。o 原则替代规则：原则替代规则：早期早期IVS版本是一个对于不同评估协会评估规范的汇版本是一个对于不同评估协会评估规范的汇总，这导致了某些问题处理上的惯例在国际背景下显得不合时宜。新总，这导致了某些问题处理上的惯例在国际背景下显得不合时宜。新版准则减少对于程序性规定的描述，以使基于原则的准则更能在国际版准则减少对于程序性规定的描述，以使基于原则的准则更能在国际间得以应用。间得以应用。o 着重点的改变：着重点的改变：以前的版本包含许多对评估师的指导，而以前的版本包含许多对评估师的指导，而IVSC并没有并没有权利强迫任何人遵守它的标准。权利强迫任何

19、人遵守它的标准。IVS的有效性来自于他人对它的认同的有效性来自于他人对它的认同和适用。基于这点认识，新版准则的目标是建立国际公认的适用于各和适用。基于这点认识，新版准则的目标是建立国际公认的适用于各类评估对象的评估要求；至于对评估师的监管将由各国类评估对象的评估要求；至于对评估师的监管将由各国/地区相关机地区相关机构负责。构负责。第十章资产评估准则删除评估方法的论述：准则应该是为评估提供一个框架，而不是一套关于评估的指导或培训手册。而早期版本中一些对于几个评估方法的讨论也被纳入了准则，新版明确主要的评估方法和途径，但对其应用并不作详细的描述，这些已经从新版本中删除，但仍然会被IVSC作为单独的

20、评估技术指南出版。避免重复：在早期版本中，很多概念和定义在各个单独准则中整段反复出现。这在重编的准则中将被避免。目的是使准则更简明而易于阅读和理解。缩减词汇表：老版本都含有一个庞大的术语词汇表，其中很多并未在准则中使用过。新的词汇表只含有如下的词汇或术语：a)被使用时具有特定的、一致的含义；b)在多于一个准则中出现。不包含那些与在一般字典中解释相同的词汇；仅在一个准则中出现的术语将在其所出现的章节中予以解释。这将显著地缩减页数，将使术语表从100多页减少到只有3页。第十章资产评估准则二、第九版中重编的内容金融工具：以前版本的IVS中确实包括关于金融利益的有限讨论，但完全没有提及对于金融工具的评

21、估。新版IVS包含一个关于金融工具的简要准则,它分析了一些影响金融工具价值的参数、不同的评估方法优缺点和旨在提高评估的透明度和客观性的程序。IVSC金融工具评估专家组也在研究对特定实行领域的技术指导。工作范围：新IVS顺应需求提出一个单独的准则，该准则指出，应在评估开始阶段，明确评估范围和应该被解决的问题。这在老版本中未被涵盖。委员会意识到，应该确保评估师和评估服务的接受者对评估目的、主要假设和将要开展的调查工作有清晰的理解，这是确保评估满足评估目的并被双方完全理解的关键。第十章资产评估准则三、准则重编100系列通用准则这个章节包含普遍适用于大多数评估目的下对各种类型的资产或负债进行评估所需遵

22、循的评估准则。对于那些应对通用准则有所变动调整的地方，在适用于特定评估应用指南(200系列)或适用于特定的资产类型标的准则(300系列)中会加以说明。200系列应用类准则这个章节包含特定目的而进行评估时所使用的准则，应用类准则应当与通用准则相结合，这些应用类准则旨在阐明特定目的下对运用通用准则的特殊考虑。也涵盖了在制定工作范围和报告时应考虑的额外要求。300系列资产类准则这个章节包含适用于不同资产类别的评估准则。这些准则提供了其涵盖的各类资产的基本描述和对价值产生特定影响的特定，并且对通用准则中设定的原则该如何应用到有争议的资产类别这一问题给出了指导意见。这一准则与通用准则和应用类准则的区别主

23、要存在于，它们所提供的解释性注释是针对准则该如何被应用而非应采取何种具体操作。资产类准则辨识并简单解释了普遍接受的评估法则和评估不同类型资产所用的方法的性质，而并没有就如何评估给出详尽的方法论或者指导。第十章资产评估准则1.前言前言2.资产评估资产评估基本概念和原基本概念和原则则6、国、国际评估应际评估应用指南用指南4、资、资产类型产类型5、国、国际评估准际评估准则内容则内容20072007年第八版国际评估准则共分年第八版国际评估准则共分8 8个部分个部分。7、评估指南、评估指南8、词汇表、词汇表 3、资、资产评估人产评估人员行为准员行为准则则二、国际评估准则的结构体系第十章资产评估准则第九版

24、结构体系 框框 架架 通通 用用 准准 则则 资资 产产 准准 则则 评评 估估 应应 用用第十章资产评估准则第九版国际评估准则由框架（Framework）、通用准则（General Standards）、资产准则（Asset Standards）和评估应用（Valuation Applications）四部分构成，简化了第八版的结构和样式，旨在实现同类别内不同标准之间布局设计的连贯性，以及在准则和规则间取得平衡，力求繁简得当。如图1所示：结构体系第十章资产评估准则结构体系第十章资产评估准则1.框架。框架。框架不富包含了国际评估准则所依据的已得到普遍接受的概念、原则和定义，在遵循国际评估准则时

25、需要考虑和应用这些概念、原则和定义。具体内容如表1所示。结构体系第十章资产评估准则结构体系第十章资产评估准则2.通用准则。通用准则。通用准则部分对评估做出了一般意义上的规定，其适用于大多数评估目的下对各类资产或负债的评估，除非在资产准则或评估应用中另有规定，对所有资产类型和评估目的的评估都须遵守。通用准则具体内容如表2所示。结构体系第十章资产评估准则结构体系第十章资产评估准则3.资产准则。资产准则。资产准则是根据某些资产的特点，对通用准则中的规定进行了一些修改或者补充，以适用于评估这些特定类型的资产。此外，这些准则还提供了对其所涵盖资产的基本描述和对价值产生特定影响的注释，并且对通用准则中设定

26、的原则该如何应用与有争议的资产类别这一问题给出了指导意见。资产准则辨识并简单解释了普遍接受的评估法则和评估不同类型资产所用的方法的性质，但并未就如何评估给出详尽的方法论或者指导。结构体系第十章资产评估准则4.评估应用。评估应用。评估应用包括IVS300以财务报告为目的的评估和IVS310抵押贷款不动产权益的评估。每项都由准则部分以及评估应用指导两部分内容构成。准则部分与资产准则相似，都是根据各自的特点对通用准则中的工作范围、评估的实施以及评估报告的修改或补充。指导意见部分则与资产准则中的注释内容类似，提供了以财务报告为目的的评估和抵押贷款不动产权益的评估的背景资料，并说明如何将通用准则中的原则

27、运用到这两类评估中。结构体系第十章资产评估准则 三、基本内容1、前言、前言:前言在回顾和总结国际资产评估行业发展历史的基础上，重点对国际评估准则的起源和结构等进行介绍。2、公认的综合通用评估原、公认的综合通用评估原则（则（GAVP）:该部分是为避免各国评估师和资产评估报告使用者的误解，对构成资产评估理论和评估准则基础的法律、经济等基础性概念、理论进行的总结和归纳。第十章资产评估准则 基本内容3、行为守则、行为守则:行为守则即职业道德准则，从约束评估师职业道德角度出发，对评估师职业道德、专业胜任能力、评估披露和评估报告等方面的要求做出了规定。相当于我国的资产评估职业道德准则基本准则。4、资产类型

28、、资产类型:该部分对作为主要评估对象的不动产、动产、企业价值和金融权益四种资产类型及其区别进行了说明。第十章资产评估准则 基本内容5、国际评估应用指南、国际评估应用指南:资产评估的目的是多种多样的，本部分包括两个应用指南，即为财务报告或相关会计事项进行的评估以及以抵押贷款为目的的评估业务。6、国际评估准则、国际评估准则：该部分是国际评估准则的核心内容，包括三个准则，分别规范了市场价值基础评估、市场价值以外的价值基础评估和评估报告。第十章资产评估准则 基本内容7、评估指南：、评估指南：与评估实践中频繁出现的准则的应用相关，评估指南为特殊评估问题提供指导以及为准则如何在更特殊的商业和服务情况下应用

29、提供指导。第八版国际评估准则中共有15 项评估指南。8、词汇表：、词汇表：词汇表提供了所有在国际评估准则、国际评估应用指南和评估指南中定义的术语的概要。第十章资产评估准则基本概念3、折旧概念、折旧概念1、与资产有关的概念、与资产有关的概念2、资产评估的经济概念、资产评估的经济概念5、最佳用途的概念、最佳用途的概念6、市场价值和非市场价值、市场价值和非市场价值4、成本、成本、价格、价值和市场概念、价格、价值和市场概念组成成分组成成分不动产，动产，财产，资不动产，动产，财产，资产产市场价值的概念和要件市场价值的概念和要件非市场价值非市场价值公余价值、投资价值、特殊价公余价值、投资价值、特殊价值、协

30、同价值、保险价值、剩值、协同价值、保险价值、剩余价值、清算价值余价值、清算价值第十章资产评估准则与资产有关的概念 是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产是实物形态的、有型的“物体”，看得见、摸得着。从法律意义上说,“不动产”是有形的、实在的物质实体和依托于物质实体上的权益的总称,且着重强调的是与不动产所有权有关的全部权利和收益。1不不动动产产第十章资产评估准则与资产有关的概念 是指包含在不动产中的各项权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。因此，不动产权是一个非实物性的法律概念。与不动产所有权相关的权利，

31、包括使用权、占有权、进入权、转让权、租赁权、遗赠权、赠与权等以及选择行使或不行使上述任何一个或几个权利的权利2不不动动产产权权第十章资产评估准则与资产有关的概念 不动产之外的财产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性的附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。3动动产产第十章资产评估准则与资产有关的概念 财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、金融权益中的任一种或全部。4财财产产第十章资产评估准则资产评估的经济概念 资产评估是个经济概念，即从经济意

32、义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。例如在不动产评估中，评估师应当获取、分析有关评估对象的权利状况资料，如可能会影响评估价值的租赁条款、权利限制等。第十章资产评估准则折旧概念 在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。折旧在评估和会计上最主要的区别在于，对评估师而言，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反应市场状况。第十章资产评估准则市场，成本，价格和价值概

33、念 价格、成本、价值等概念是资产评估中最基本的概念，同时也是争议最大的概念，理解这些概念在资产评估中的内涵对于评估专业人员而言是十分重要的。国际评估准则在总结相关国家评估理论研究成果的基础上，指出价格和成本是事实，而价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额。第十章资产评估准则 2.成本成本 1.市场市场 是买方和卖方之是买方和卖方之间在价格机制作用下间在价格机制作用下就商品和服务进行交就商品和服务进行交易的体系，市场的存易的体系，市场的存在是资产评估能够得在是资产评估能够得以进行的基础条件之以进行的基础条件之一一。与生产相关的概与生产相关的概念，是为商品或服务念，是为商品或服务所支付

34、的货币数额或所支付的货币数额或生产商品、提供服务生产商品、提供服务所需要的货币数额所需要的货币数额 。4.价值价值 3.价格价格 是与商品或服务是与商品或服务交换相关的概念，表交换相关的概念，表示就某商品或服务所示就某商品或服务所要求的、提供的或支要求的、提供的或支付的货币数额，反映付的货币数额，反映了商品或服务进行实了商品或服务进行实际交易的货币数额。际交易的货币数额。是经济概念，是是经济概念，是在特定时间内对商品、在特定时间内对商品、服务进行交易时最可服务进行交易时最可能形成的价格的估计能形成的价格的估计额。额。第十章资产评估准则最佳用途 最佳用途即评估市场价值时不应当考虑个别市场主体对该

35、资产的用途及价值的认识，而应反映市场整体认同的、合理的、能够导致价值最大化的用途。最佳用途又称为最大最优用途，指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的，财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。第十章资产评估准则市场价值 国际评估准则中市场价值的定义如下：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应该各自精明，谨慎行事，且不受任何强迫压制。市场价值要件市场价值要件：自愿买方、自愿卖方、评估基准日、以货币单位表示、公平交易、资产在市场上有足够的展示空间、当事人双方各自精明、谨慎行事。第

36、十章资产评估准则市场价值与非市场价值 市场价值以外的价值又称为非市场价值或其他价值，指所有不满足市场价值定义的价值类型。市场价值以外的价值不是个体概念，而是一个集体概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合。市场价值以外的价值分为三类，包括：实体特定价值，资产互换特定价值及由法律和合同特别定义的价值。第十章资产评估准则公允价值公允价值投资价值投资价值特殊价值特殊价值协同价值协同价值 在公平的市场交易中，资在公平的市场交易中，资产在理性、自愿的买卖双方之产在理性、自愿的买卖双方之间进行交易的价值数额。间进行交易的价值数额。为进行特定投资或者实现为进行特定投资或者实现特定经营目标，资产对于特

37、定特定经营目标，资产对于特定投资者或者某类投资者的价值。投资者或者某类投资者的价值。高于市场价值，反映资产高于市场价值，反映资产的特定属性仅对特定买方所具的特定属性仅对特定买方所具有的价值。有的价值。有两种或两种以上权益相有两种或两种以上权益相结合而产生的价值附加增值，结合而产生的价值附加增值，其中，组合权益的价值要大于其中，组合权益的价值要大于原有的各项权益价值的加和。原有的各项权益价值的加和。第十章资产评估准则持续使用持续使用价值价值保险价值保险价值剩余价值剩余价值清算价值清算价值 指企业作为一个整体的价指企业作为一个整体的价值。值。保险价值是指根据保险合保险价值是指根据保险合同或协议中规

38、定的定义所确定同或协议中规定的定义所确定的价值。的价值。剩余价值是指假设在未剩余价值是指假设在未进行特别修理或改进的情况下，进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。进行变卖处置的价值。清算价值或强制变卖价值清算价值或强制变卖价值是指在销售时间过短，达不到是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额。产所能合理收到的价值数额。第十章资产评估准则评估方法 资产评估基本方法有市场法、成本法及收益法，还有其他的如假设开发法、基准地价修

39、正法等衍生方法。人们为特定资产所愿意支付的价格不会超过获取相同或具有相似功能的替代资产的成本。成本法的用途：成本法的用途：成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目；成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。1.成本法成本法第十章资产评估准则 通过对与被评估资产相似或可替代资产的分析，以及对购买方为类似资产或可替代资产所愿支付的购买价格的分析，采用必要的比较程序，估算被评估资产的价值。市场法的用途：市场法的用途：在市场数据充分的情况下该方法的重要性更为突出。通过运用市场法所获得的相关数据也可能用于成本法和收益法的评估。当市场条件发生重大变化或波动时

40、，或对很少交易的特殊资产进行评估时，市场法的运用受到限制。2.市场法市场法第十章资产评估准则 又称收益资本化法或收益现值法，通过分析被评估资产的相关收入和成本费用，将未来收益折现或资本化为估算价值。收益法的用途：收益法的用途：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量。资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量。被评估资产预期收益年限可以预测。3.收益法收益法第十章资产评估准则 成本法、市场法和收益法作为资产评估的三大基本方法，反映了三种评估思路，每种评估方法又包括一些具体的运用方法。评估师在进行某项评估业务时，应当根据其经验和知识、当地的评估准则要求、市场要求、数

41、据的可获得程度等综合因素，选取适宜的评估方法 第十章资产评估准则 范围范围1职业道德职业道德2胜任能力胜任能力3 3披露披露4 4评估报告评估报告5国际评估准则中的行为守则第十章资产评估准则1.范围范围 “范围”对国际评估准则的使用范围进行了说明。要求评估师必须按照所在国家和地区的要求，具有相应的专业资格、能力和经验。2.职业道德职业道德 “职业道德”规定，评估师在任何时候都应保持高水准的诚实和正直，公正，遵守保密原则，其从事的活动不应损害委托方、公众、行业或者相关的全国性专业评估团体的利益。3.胜任能力胜任能力 “胜任能力”对承接业务、外部帮助、效率与勤勉尽责等方面做出了规定。第十章资产评估

42、准则4.披露披露 “披露”对评估报告披露做出了原则规定。评估是通过评估报告向他们服务的委托方发表并交换他们的分析、意见和结论，评估报告具有重要意义，不得误导，应当披露影响客观性的任何事项；5.评估报告评估报告 “评估报告“对评估报告的内容提出了最低要求。评估业务可能涉及一项或者多项资产。评估报告的格式应当在满足某些内容的最低要求情况下，符合业务性质，并满足委托方的需求第十章资产评估准则四、国际评估准则的特点 o 1、普遍适用性o 2、注重与会计准则的衔接o 3、动态发展性第十章资产评估准则第四节 中国资产评估准则n 由财政部发布的准则包括：资产评估准则基本准则(2004)资产评估职业道德准则基

43、本准则(2004)n 由中国资产评估协会发布的程序性准则 资产评估准则评估报告(2007)资产评估准则评估程序(2007)资产评估准则业务约定书(2007)资产评估准则工作底稿(2007)n 中国资产评估协会发布的实体性准则 资产评估准则机器设备(2007)资产评估准则不动产(2007)资产评估准则无形资产(2001)一、中国资产评估准则的制定一、中国资产评估准则的制定第十章资产评估准则中国资产评估准则体系n 评估指南 以财务报告为目的的评估指南(试行)(2007)企业国有资产评估报告指南（2008）n 指导意见有：注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(2003)珠宝首饰评估指导意见(2

44、003)企业价值评估指导意见(试行)(2004)金融不良资产评估指导意见(试行)(2005)资产评估价值类型指导意见(2007)专利资产评估指导意见(2008)第十章资产评估准则二、中国资产评估基本准则6章27条 基本准则具有统驭性（一）重新定义资产评估（二）对注册资产评估师执业提出了基本要求（三）对评估操作进行了原则性规范（四）对评估信息披露环节进行规范（五）明确执业责任第十章资产评估准则三、中国资产评估职业道德准则6章32条教材P238第十章资产评估准则四、中国资产评估具体准则（一）程序性准则（二）实体性准则（三）资产评估指南（四）资产评估指导意见第十章资产评估准则五、中国资产评估准则体系

45、构建见下图第十章资产评估准则第十章资产评估准则六、国际与中国评估准则的不同第十章资产评估准则制定背景 资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物。只有当商品经济形成后，商品经济的发展把市场机制引入生产条件的配置和流通中，加之信用制度的发展，就产生了资产评估的需要。现代资产评估业在评估对象与内容的侧重上，其产生之初以不动产评估为主要特色，目前已向综合资产评估过渡，并日益重视企业价值评估这一前沿领域。第十章资产评估准则我国评估制定背景 20 世纪80 年代末，我国社会主义市场经济逐步形成，企业逐渐成为相对独立的经济实体，为适应经济体制和国有资产改革的需要，我国评估行业在政府颁布法令的形式下产生。201

46、1年10月财政部发布了最新版的中国资产评估准则，资产评估准则体系在逐步的发展和完善之中。制定背景第十章资产评估准则制定主体及管理体制国际评估主体及体制主体：国际评估准则是国际评估准则理事会体制：国际评估准则理事会实行行业自律管理第十章资产评估准则我国制定主体及体制制定主体及管理体制主体：财政部授权给中国资产评估协会体制：行政管理和行业自律管理相结合的管理体制第十章资产评估准则结构体系和内容第十章资产评估准则结构体系和内容第十章资产评估准则中国企业价值评估准则与国际中国企业价值评估准则与国际评估准则的比较评估准则的比较中国中国引言基本要求评估要求评估方法评估披露附则序言范围定义与会计准则的关系指导意见生效期第十章资产评估准则2022-10-4第十章资产评估准则