商品房买卖合同讲座原版—培训课件.ppt

1、河南见地律师事务所商品房买卖合同讲座什么是房地产业？o 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产的地位o 西方国家房地产、汽车、钢铁是国民经济的三大支柱产业。o 11届三中全会以来，我国房地产也发展迅速。o 1988年城市土地开始实行有偿、有期限的使用制度，房地产业迅速崛起。o 问题出现：1：大量批租土地，盲目开发，土地总量失控，农田急剧减少，直接影响农业生产；o 2：土地出让和房地产交易市场混乱，抄地，少数人富裕，损害了国家和消费者利益；o 3：房地产开发企业过多过滥；o 4：房地产权属管理不太健全什么是房地产？什么是房地产？o 房地产是房产和地产的简称。o 地产可以是土地

2、所有权，也可以是土地使用权。在我国，土地的所有权不可转让，故我国的地产仅指土地使用权。另外，租赁土地使用权、土地使用权抵押权称为土地权益，属于广义地产的范畴。o 房产是对房屋的所有权和其他权益。什么是商品房o 商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。o 广义商品房可以在市场上进行自由交易的房屋，如个人私有房屋，房改房、集资房、经济适用房、等购买后转归完全私有后可自由交易的房屋。o 商品房分期房和现房。房屋和土地的密不可分性 o 1：实物形态房与地是联系在一起的，房屋总是建立在土地上的，依赖于土地而存在；o 2：权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要看房屋座落的地皮的使用权的取得

3、是否合法，非法占有土地所建造的房屋，尽管是自己建造，建筑人也不能取得房屋所有权；房屋和土地的密不可分性2o 3：价格构成看，买卖租赁房屋，房价房租都包含着地价地租；o 4：处分看，即使将房屋和土地视为两个独立的物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。可以有独立地产，但没有脱离开土地或土地使用权的房产 o 从法律意义上讲，作为一项独立财产，房产当然地包括土地或土地使用权，毋需称其为房地产。o 因此严格意义上，民法上只有土地和房屋两种物，只有地产和房产两种财产形态，而不存在房地产概念。o 房地产只是我国对房产和地产的习惯称谓。o 没有建筑物，即可以称为地产；而在他人土地上

4、的房屋，对房屋的所有权也可以被称为房产这是房屋和土地分离的状况。但是，房屋必须建立于土地上的自然事实，使得房屋必须与土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。房地产管理法o 五项管理制度o 五种合同o 五种登基备案制度o 五种证书房地产管理的五项基本制度1：国有土地有偿、有期限的使用制度；2：房地产价格评估制度；3：房地产成交价格申报制度；4：房地产评估人员资格认证制度；5：土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产管理法五种合同o土地使用权出让合同土地使用权出让合同o房地产转让合同房地产转让合同o商品房预售合同商品房预售合同o房地产抵押合同房地产抵押合同o房屋租赁合同房屋租赁合同 五种登记备

5、案制度o 房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度；o 商品房预售合同登记备案制度；o 房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；o 房屋租赁合同的登记备案制度；o 土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。五 种 证 书：1：土地使用权证书；2：房屋所有权证书；3：房地合一的房地产权证书；4：房地产估价师资格证书；5：商品房预售许可证书；商品房面积1：商品房销售面积o 商品房整幢销售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。o 商品房按照“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的

6、共有建筑面积之和。2：整幢房屋建筑面积o 整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。3：套内建筑面积o 套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台之和。4：套内使用面积o 套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按照房屋的内墙线水平投影计算。5：套内墙体面积o 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙与非共有墙两种。o 商品房各套之间的分隔墙、套与公共建筑面积之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一

7、半计入套内墙体面积。o 非共有用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。6：阳台建筑面积o 阳台建筑面积系指阳台地面底板外延在水平面的投影。7：套内阳台建筑面积o 套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。8：共有建筑面积o 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。9：共有建筑面积分摊系数o 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。10：应分摊的共有建筑面积o 应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。商品房买卖合同第一部分 商品房买卖合同说明内容讲解 郑州市房地产管理局市场管理处核发的商品房预售许可证（

8、200 ）郑房管预销字第 号），即指商品房预售；本合同说明适用于期房和现房销售；合同说明第6条 在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。合同说明第六条要求出卖人履行告知义务，建议将下述文件、证明复印装订成册，以备买受人随时查阅：（增加买受人对出卖人的信任感）：营业执照；企业资质证；国有土地使用权证或者批准文件。：建设用地规划许可证；：建设工程规划许可证；：施工许可证或开工许可证；：预售许可证；：物价批文第二部分 合同当事人 合同双方当事人 买受人：可以是中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织（属于内销商品房，不得对境外人士销售）自然人购房选择、填写：本人购

9、买商品房当事人本人，属中国公民；B：身份证，填写身份证号码；C：地址：填写有效身份证注明的法定住所地;D：邮政编码和联系电话应该填写清楚，以方便联系。如果实际住址与身份证地址不一致，还应该在补充协议位置注明实际住址、单位地址或邮寄地址、信箱号，并注明准确邮政编码，以方便邮寄送达有关通知。法人、其他组织（下通称单位）购房选择填写 A：买受人：填写单位营业执照、单位代码证核准的单位全称；B：法定代表人：填写单位法定代表人姓名；C：地址：营业执照列明的法定住所地；D：邮政编码和联系电话应该填写清楚，以方便联系。如果单位实际住所地与营业执照住所地不一致，还应该在补充协议位置注明单位实际住址或邮寄地址、

10、信箱号，并注明准确邮政编码，以方便邮寄送达有关通知。委托代理人、法定代理人 个人或单位购房可以由委托代理人签署有关文件、合同，但转让、放弃合同权利必须有当事人特别授权，并必须持有经公证机关公证的委托书；无民事行为能力、限制民事行为能力人（如儿童、未成年人）购房必须由其法定代理人签署有关文件，但转让、放弃合同权利必须特别慎重。共有人 共有指两个以上的人对于同一件物的共同共有。民法通则规定财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有人可以是公民、可以是法人，即两个以上公民、两个以上法人、两个以上公民结合法人均可以共有。第三部分合同内容第一条 项目建设依据 填写填写国有土地使用证或土地使用权出让合同号、

11、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证 土地使用权出让，o 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨o 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。o 出卖人所售为非经济适用住房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。经济适用住房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。

12、第二条：商品房销售依据第二条：商品房销售依据 填写填写预售许可证 预售商品房o 也就是平常所说的期房，根据房地产管理法、开发条例、预售办法、销售办法等法律、法规的规定，预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件，但尚未达到商品房现售条件，经主管部门批准领取商品房预售许可证后进行销售的商品房。现售商品房o 新近出台的销售办法对商品房现售条件进行了明确规定，并规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。买受人可以据此规定约定现房销售依据。第三条第三条 买受人所购商品房的基本买受人所购商品房的基本情况情况 1：楼号应该

13、从北向南排列；单元号应该从东向西排列，如东四单元 房号以公司排列为准，但不得重复；本款说明了本商品房的确切位置，o 包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。需要说明的是，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。o 为了和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。2：商品房用途填写：商业

14、用房或者住宅；商品房结构填写：框架结构或者砖混结构；建筑层数：地上1/2层、地下1层；层 高o 依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。o 需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。3：商品房阳台：A：阳台封闭；B：如果有阳台封闭，有阳台不封闭，应该在本条预留的空白处作出说明该款是为了解决阳台面积的计算纠纷问题。商品房阳台的封闭o 商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准房产测量规范8.2的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的

15、一半计算。o 本款中的”封闭式”是指全封闭的阳台，”非封闭式”是指未封闭的阳台。o 阳台的封闭方式以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。4：面积房屋以面积为最主要的衡量标准，因此，以下三个数字应该准确A：建筑面积：B：套内建筑面积：C：共有共用面积：在附件二应该将分摊具体项目、分摊具体部位、分摊系数等做以说明。商品房的建筑面积两种情况o 一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。o 另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，但还未经房地产行政主管部门审核

16、通过。处 理 方 式o 在第一种情况下，在签订合同时，适用”产权登记”建筑面积；o 在第二种情况下，在签订合同时，适用”合同约定”建筑面积。o 从目前的实际情况看，购房人在购买预售商品房或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定”合同约定”建筑面积。商品房的建筑面积o 商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。o 根据销售办法的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。o 本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。第四条：计价方式与价款第四条

17、：计价方式与价款 采用第一种方式计算按建筑面积计算。按套（单元）计价适用于现房销售：当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详悉尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中可以约定处理方式；未约定的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，出卖人应当承担违约责任。第五条第五条 面积确认及面积差异处理面积确认及面积差异处理 1：均以建筑面积为依据进行面积确认及

18、差异处理；2：商业用房采用双方自行约定方式处理，也可以采用第2种方式进行处理；（具体内容见合同范本）；3：住宅用房采用第2种方式进行处理；4：自行约定方式可以选择：第一种方式：以产权登记面积为准，按照合同约定单价，据实结算。第二种方式：A：面积误差比绝对值在1%以内的，上述房屋总价保持不变 B：价格差异超过1%，不超过 3%的部分双方据实结算；第三种方式：。法律规定+未约定情况C：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 同期银行存款 利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在

19、3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。确定处理面积差异的依据o 本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性。o 选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；o 选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。o 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。选择按套计价1o 当

20、事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，2001年4月发布的销售办法（建设部令第88号）对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。该办法规定：o 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。选择按套计价2o 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误

21、差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。o 因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。规划、设计变更造成商品房面积差异o 本款也是销售办法第二十条规定中最后一款的具体体现。o 由于规划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。o 此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。第六条、付款方式及期限第六条、付款方式及期限 买受人根据其付款方式不同进行填写 1：一次性付款：买受人在签订合同之日支付总房价款（100%

22、）人民币元整（大写 ）；一次性付款是指买受人在签订商品房买卖合同时一次性支付全部房价款。2：分期付款：可以分三次支付 1）：买受人应于合同签定之日支付房款总额的40%，计人民币万 千 百 拾 元整;2）：买受人应于房屋主体封顶之日起三日内 支 付 房 款 总 额 的 3 0%，计 人 民 币 拾 万 千 百 拾 元整;3）：买受人应于合同约定房屋交接日前支付房款余额的30%，计人民币 拾 万 千 百 拾 元整;两种分期付款o 一种是指买受人在建设过程中分期付款，房屋交付使用后付清；o 一种是指买受人在使用过程中（或与建设工程联结在一起）分期付款，若干年内付清。其他付款方式o 从目前的商品房买卖

23、情况看，这种方式主要是指买受人采取个人住房贷款方式支付全部或部分房价款。o 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。三种个人住房贷款o 住房公积金个人贷款o 商业银行个人住房贷款o 组合贷款。住房公积金个人贷款o 也叫政策性贷款，是指住房资金管理中心以公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自用住房的住房消费信贷。申请公积金贷款的对象限于缴交公积金的职工。与商业银行个人住房贷款相比，公积金个人

24、住房贷款利率较低，但贷款额度所受限制较大。商业银行个人住房贷款o 也叫商业性购房贷款，是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。商业银行个人住房贷款利率比公积金个人住房贷款利率高，但贷款额度所受限制较小。组合贷款o 是指由住房资金管理中心运用政策性住房资金（公积金）、商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的、用于购买同一套自用普通住房的个人住房贷款；是政策性和商业性个人住房贷款组合的总称。按揭贷款方式付款。1）：买受人在本合同签定之日支付首期房款，约占价款总额的百分之 十，计人民币 拾 万 千 百 拾 元整;2）：余款人民币 拾 万 千元整由 银行提供按揭贷款，买受人应该在本

25、合同签定之日起三十个工作日内办理完毕贷款手续；出卖人协助买受人办理按揭贷款手续。如因买受人不符合银行按揭贷款的条件或其他自身原因导致不能办理的，剩余房款买受人应在接到书面通知后10个工作日内补齐。第七条买受人逾期付款的违约责任第七条买受人逾期付款的违约责任 采用第1条条款，并补充第（3）条约定。（具体内容见合同范本）逾期应付款o 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。需要注意：o 对于逾期超过约定时间，而买受人愿意继续履行合同的，并经出卖人同意，合同继续履行的，违约金只能按(2)的约定处理，不

26、能将(1)中的违约金进行累加处理；o 双方约定的有关违约金的比率应当与第九条的约定保持一致，以体现公平原则。第八条、交付期限第八条、交付期限 1：交付使用条件采用第1种条件：该商品房经验收合格 提供另行约定情况一种供考虑选择：该商品房经建设单位、施工单位、监理公司联合验收合格，具备装修入住条件 2：针对可能导致延期的特殊原因，则另行补充规定1条：政府行为导致工程延期，并由作出该行为的政府机构提供相关证明的。交付使用条件o 本款是要求双方约定交付日期及交付使用条件。o 交付使用条件根据各地的具体规定及名称来约定，所列14是一些地方的具体规定，如果地方交付使用条件的具体规定另有名称，可在5的空白栏

27、中填写。当事人可以将交付条件具体化，以免纠纷。免 责 条 款o 1：不可抗力 o 本条所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾等。o 2：出卖人不能克服和客观原因所造成延期交房o 还有一些虽然不属于不可抗力，但同样也是出卖人不能克服和客观原因所造成延期交房，这些原因可以由当事人双方在第二款2、3等空白栏中进行自愿约定。第九条出卖人逾期付款的违约责任第九条出卖人逾期付款的违约责任 采用第1项条款，删除第二项 第十条第十条 规划、设计变更的约定规划、设计变更的约定 商业用房不填写补充约定；住宅房根据住宅特点，填写相应的补充约定；有关出卖人出具通知依据则另行约定，见补充协

28、议：（对于合同其他条款的告知通知义务均适用，因此作为补充协议条款）销售办法第二十四条的规定，o房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。o商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。o买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。o买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规划时限

29、内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。其他情形o 其他影响到商品房质量或者使用功能情形的有：o 绿地o 楼间距o 采光等规划设计变更问题，o 合同当事人协商后可在其他空白栏中自愿约定。第十一条、交接第十一条、交接o 本条是对商品房交接的详细约定o 首先，出卖人交付的商品房应当达到本合同第八条约定的交付条件，出卖人应当向买受人出示有效的证明文件；o 其次，依据国家有关政策规定，房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。本条主要针对这两方面的内容进行了约定。买受人违约两种情况1：（一次性付款或按揭贷款方式）因买受人原因

30、导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付的，逾期超过7日，即视为已经交付，买受人承担该商品房的风险责任、物业管理费用并承担违约责任，向出卖人支付违约金，违约金按照房款总金额的2%计算。2：（分期付款且尚欠房款的）因买受人原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付的，逾期超过30日，即视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售；买受人应向出卖人支付违约金，违约金按照房款总金额的2%计算，如因此造成出卖人其他损失的，买受人还应承担赔偿责任。第十二条、（不作另行约定）第十二条、（不作另行约定）充分保护买受人的财产权o从目前商品房买卖的实际情况来看，主要是解决抵押权纠纷、一房多售等问题

31、。o销售办法明确规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。o房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。o司法解释惩罚性条款o在处罚条款中还规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十三条第十三条 出卖人关于装饰、设备标出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任准承诺的违约责任 选择第选择第1 1种方式（也可以考虑另行约定）种方式（也可以考虑另行约定）第十四条、出

32、卖人关于基础设施、公民配第十四条、出卖人关于基础设施、公民配套建筑正常运行的承诺套建筑正常运行的承诺o 基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。o 公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。购房人选择商品房的重要考虑因素o 基础设施、公共配套建筑状况是购房人选择商品房的重要考虑因素。基础设施、公共配套建筑正常运行是商品房使用功能正常发挥的一个重要条件。因此，出卖人与买受人应当就基础、公共配套建筑正常投入运行的日期做出相应约定。出卖人应当慎重o 基础设施、公共配套建筑投入正常运行的决定因素主要

33、是在政府，因此出卖人应当慎重地给出正常运行日期的承诺，应当对其可能条件作充分的调查，并与政府有关部门达成协议。同时，根据实际情况，出卖人可以考虑对非自身因素造成正常运行延误的，事先在合同中约定有关情况出现时的处理条款。如何约定 1：商业房填写有关水、电、电话、宽带网交付约定；水电在商品房交付使用时达到使用条件；电话、宽带网在商品房交付使用时达到申请使用条件；2：住宅房补充填写有关煤制气、有线电视、车库等内容的约定；天然气设施在商品房交付使用时安装到位，开通时间依据天然气公司的规定。有线电视在商品房交付使用时达到申请使用条件；车库在商品房交付使用时达到使用条件；14 违约责任另行约定：（供选择、

34、重在2）1）：逾期超过30日的，出卖人提供周转设备设施；2）：逾期超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；第十五条第十五条 关于产权登记的约定关于产权登记的约定 1：备案时间应该是60日（商品房销售管理办法明确规定），但是可以考虑填写180天；2：违约责任选择方式：可选择第一、第二或者二者均选，但从公司利益角度考虑应该选择第一 采用第2项条款执行，违约金约定为日万分之一。相关规定o 房地产权属证书是购房人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明材料、产权登记是商品房买受人获得房地产权属证书的必然途径。o 根据开发条例的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90

35、日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。o 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商协助义务o 商品房的房屋所有权登记，涉及该商品房的合法性和购买人作为房屋所有权人的法律依据；土地使用权的登记又涉及到与该商品房有关的整个项目用地土地使用权的分割。而这些又都离不开开发经营该商品房的房地产开发企业界，因此，在买受人申请办理产权登记手续的过程中，开发企业应当予以协助。销售办法o 对出卖人应当提供的产权登记材料也明确进行了规定，房地产开发企业应当在

36、商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。o 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。第十六条第十六条 保修责任保修责任 o 本条就是以此办法为依据约定商品房的保修责任。需要说明的是，买受人所购商品房为预售商品住宅的，买受人可以在签订买卖合同时对所在项目的住宅质量保证书和住宅使用说明书的具体样式及有关内容进行约定，在交付时据此提供正式的文本。两书规定的保修部位、期限o 1998年9月1日起实施的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

37、（以下简称规定）中规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充约定。o 该规定对商品住宅各部位、部件保修内容及保修期进行了明确规定。建设工程质量管理条例o 2000年1月30日施行的建设工程质量管理条例第六章规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。还对建设工程的一些具体项目（部位）的最低保修期限也进行了明确规定。建设工程的最低保修期限o 条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限

38、为：o（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；o（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；o（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；o（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。保护了商品房消费者的权益o 在此基础上，2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法对商品房质量保修的内容进行了明确规定，使规定与质量条例紧密衔接起来，更好地保护了商品房消费者的权益。住宅消费者保护o 销售办法规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出

39、约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房o 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。o 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。o 因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第十七条第十七条o 按照我国建设部1989年11月21日发布的城市房产毗连房屋管理规定，共用的部分包括门厅、阳台、屋面、楼道、

40、厨房、厕所、院落、上下水设施、基础、校、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。建议和不提倡建议和不提倡o 建议目前可行约定方式为”目前归全体业主所有，国家法律、法规有明确规定的或有明确规定后，从其规定”；o 不提倡的约定方式为：o 归出卖人（开发商）o 归一户或部分业主o 归物业管理企业或其他没有法律依据的第三方。双方可以就下列事项约定双方可以就下列事项约定 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属整幢楼全体业主共有产权，买受人按照法律法规的规定享有权利、承担责任；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属整幢楼全体业主共有产权，买受人按照法律法规的规定享有权利、

41、承担责任；3、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有；4、该商品房所在小区的命名权归出卖人所有；第十八条 使用用途 商业用房填写商业用房；住宅房填写住宅用房；第十九条第十九条 采用第二种方式采用第二种方式第二十条、第二十一条：第二十条、第二十一条：不作另行约定不作另行约定第二十二条：（两种情况：按揭方式第二十二条：（两种情况：按揭方式和非按揭方式，供选择）和非按揭方式，供选择）1：按揭方式：出卖人_一_份，买受人_一_份，郑州市房地产管理局市场管理处一份，郑州市房地产管理局产权监理处一份，提供按揭贷款银行一份。2：非按揭方式：出卖人_二_份，买受人_一_份，郑州市房地产管理局市场管理处一份，郑州

42、市房地产管理局产权监理处一份。第二十三条第二十三条不作另行约定。不作另行约定。第二十四条第二十四条填写：郑州市房地产管理局市场管理处填写：郑州市房地产管理局市场管理处第四部分：合同附件第四部分：合同附件 附件一：房屋平面图附件一：房屋平面图 商业用房采用郑州市房产分布图，合同约定商品房进行红笔勾出注明 住宅房采用常规的户型平面图，并进行红笔勾出注明，且用文字进行说明该物业地块、单元、楼层等。特别是底楼不包括车库，附图应特别注意。平面图应该由双方签骑缝章或骑缝签名、按平面图应该由双方签骑缝章或骑缝签名、按指印。指印。较好的做法o 附件中的房屋平面图要标明详细尺寸。o 附件一不局限于商品房平面图，

43、为了全面了解该商品房相关的规划、设计情况，并与本合同第三条、第十条、第十四条及其他相关条款的约定内容相统一，双方还可以将与该商品房有关的小区规划、设计总平面图作为附件一的内容，并在图纸上辅以详细的文字说明与衔接。附件二：公共部位与公用房屋分摊附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明建筑面积构成说明 建筑面积及分摊面积的计算依据是郑州市人民政府郑政文200120号文件关于郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则的通知 具体的分摊项目、部位、面积、分摊系数以郑州市房地产管理局最后实测为准。附件三：装饰、设备标准附件三：装饰、设备标准 （买受人（买受人签骑缝章或骑缝签名、按指印签骑缝章

44、或骑缝签名、按指印）商业用房 住宅房具体根据公司规定填写，见合同范本。附件四：补充条款附件四：补充条款 1：买受人承诺所填住所地、联系方式真实可靠，并可以随时接受信函、邮件；2：出卖人履行本合同规定的书面通知或告知义务时，买受人应及时签收；如买受人不及时签收，出卖人将通过邮局邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起七个工作日即视为送达（以邮局受理凭证为依据）；如因买受人所填住所地不准确导致通知退还的，买受人承担过错责任，视为出卖人已经履行告知义务。3：实际交房标准以本合同附件三约定为准。样板房内的家具、吧台、家电、橱具、窗帘、衣架、灯具、卫生洁具等仅供乙方参考，对双方无约束力，本合同有特别约定的除外

45、。4：买受人应于本合同签订后30日内按照规定交纳契税 万 仟 佰 拾 元、交易费 万 仟 佰 拾 元；出卖人代收房屋共用部位共用设施设备维修基金 万 仟 佰 拾 元，买受人应于房屋交接前交纳。5：本合同价款不含天然气、有线电视、地热水、可视对讲、车库等配套设施集资建设费用。配套设施及其集资建设费用双方另行签订协议。办理按揭贷款的客户需提供以下材料、费用办理按揭贷款的客户需提供以下材料、费用1：（1）身份证复印件3份（B5纸复印，一张（2）收入证明原件1份（B5纸复印，必须按照银行提供的格式填写）（3）户口本首页复印件1份，同时外地客户须提供在郑暂住证复印件1份；（4）户口本个人页复印件1份；（5）已婚客户提供结婚证复印件1份；（6）已婚客户须提供配偶身份证复印件1份；（7）如果合同中有共有人，共有人须提供以上资料。购房应缴税费购房应缴税费（1）契税 房屋总价的2%郑州市财政局 豫财农税字（1997）第53号（2）印花税 房屋总价的0.03%（3）交易服务费 房屋总价的0.3%房管局房地产产权交易处（4）维修基金 按照面积收取（房屋总价的2%）房管局房地产产权交易处注：以上税费取定比例以各收费机构在缴纳时规定注：以上税费取定比例以各收费机构在缴纳时规定为准。为准。按揭贷款收费项目