凤凰物流使用权销售方案汇报课件.ppt

1、 汇报时间：2015年11月10日唐山国际凤凰物流中心商铺返租营销方案唐山国际凤凰物流中心唐山国际凤凰物流中心营销工作营销工作汇报汇报Contents1、使用权商铺2、返租3、国际凤凰物流中心营销方案（一）什么是使用权商铺房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“使用权商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权不变，使用权分离的房地产证券化。使用权商铺有多种形式，

2、包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家投资。使用权商铺的实质是房地产产品的一种营销手法，这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要，故产业链得以延长，对GDP的贡献显然比单纯营销要大。（一）使用权商铺的优势优势一：有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。可以短期内快速回收大量资金，赚取利润并且产权不变。投资型物业多数属于商业物业，若开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时，开发商如要找到

3、实力雄厚的投资者一次性买断整个项目也非易事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户投资者便成为必然的选择。利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是使用权商铺的一大优势。（一）使用权商铺的优势优势二：保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。对于投资者而言，使用权商铺在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业

4、大肆追捧的根源所在。对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了返租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。这类物业可能单价相对较高，但由于分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。（二）什么是返租在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式；为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金；然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。（二）返租的

5、优势优势一：使用权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。优势二：在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。优势三：这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。通过拆分使用权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。（二）返租的形式虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。独立产权铺位，真实回报返租。（二）返租的

6、正面作用及意义商铺的返租对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢，由此可见，返租之于商家和投资客，发挥着明显的杠杆作用。返租之商家开发商通过返租期，实施对商家的租金优惠，使得商家在市场培育期内以较低的成本做生意。一个市场从最初的培育期到发展成成熟市场需要一个时间过程，发展商通过返租期“放水养鱼”。在市场的初期来给商户一个低成本经营的机会，降低了商场经营风险。（二）返租的正面作用及意义返租之投资客投资客在返租期内拥有稳定的投资收益，同时由于经营成本低，商家能够顺利度过市场培育期的难关，返租期满后投资客得到的将是一个兴旺的商场。发展商运用返租这个杠杆，通过

7、低租金招商，迅速引起了抢铺浪潮。由于“放水养鱼”，开发商培育了市场，使之与房地产开发一起成长，在商铺的培值中，最大的获利者必然是投资客。开发商之返租返租策略是以保障投资客较高的稳定回报，以优惠的租金招商为基础，或是真实的资金收益做支撑，开发商只是扮演了一个“中间调解人”的角色，拿投资客买铺钱的一小部分用来培育市场，开发商通过这个杠杆来平衡双方的利益关系，达到双方共赢的目的，开发商通过这个过程实现小业主高回报，经营者能赚钱的目的，从而也实现自己资金快速回笼的利益，从根本上保证开发商的经营与发展。（二）使用权商铺返租销售关键点后期的运营管理是商业运作的一个灵魂，大家都知道，对销售型的商业来说，第一

8、步是卖出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最终的1/3还是靠最终的运营管理，这为商业后期的增值起到的作用更是至关重要的。一定要有一个专业的运营管理公司来运作后期的运营管理工作，这是比较关键的一点，要把投资运营管理公司从一开始销售的时候就提到台前；运营管理团队一定不要空架子，整个团队的职责分工，包括它的运营思路和整个后期的招商包括广告位的管理、整个推广，前期整个的思路一定要非常清晰，这种清晰的思路在销售的时候就要告诉投资客在后期怎么样运营推广，怎么样进行统一的管理和统一的业态规划，这样投资客肯定会有信心，这是运营管理后期的主要的思路；（三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案市场现状：唐

9、山客户对使用权的认可程度不足；现有市场经济不佳，且项目未动工，客户信心不足；即便市场扭转，前期招商工作不理想，对投资客户吸引力不足。推售思路：先行招商，低开高走，项目运营后再进行商铺使用权销售；提高返租租金，投资回报率达到最大；为刺激投资客，拟实施退出机制。销售定位：使用权旺铺+一份租约=富养三代 （三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案成功案例-凤凰花卉案例背景：凤凰花卉由花卉区、渔区、工艺礼品区、古玩区、家具展示区组成，同属于专业市场。招商策略：项目2010年3月开工，2010年9月正式启动招商（工程进度达到100%），2012年11月招商工作完成85%；项目招商初期采用”租金不变“措施，即

10、签订十年租赁合同，合同时间内租金不变，租金分年缴纳。针对散户采取“折扣优惠”措施，即客户缴纳租金年限给予不同的折扣优惠；（三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案凤凰物流拟采用的销售方式：使用权铺位，真实回报返租基于上述分析，我们在销售时采取第一种方法比较合乎我们项目，即：虚拟产权铺位，真实回报返租。方法：返租期分20年，前为5年分别为（9%、10%、11%、12%、13%）五年过后按照商铺实际收取的租金作为业主的回报。这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。实施分期返租可使商铺投资客的层面扩大，这样只要花十几万元就可以买到一个商铺。这种方法通过降低门槛，可一举打

11、开高层商铺滞销难题。（三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案凤凰物流商铺购买模式购买“凤凰物流”带租约的使用权商铺，先签订使用权转让合同，获得“凤凰物流”项目商铺的使用权。同时附带签定20年返租协议，五年内由“凤凰物流”进行经营管理，确保五年稳固收益。剩余年限由实际收取的租金作为回报。后15年业主继续委托凤凰物流经营管理，则与凤凰物流共享租金上涨的收益，按租金九一分成，投资者占租金收入的90%，凤凰物流占10%。1-5年按照：9%、10%、11%、12%、13%的回报率计算租金。（按年返租）全款投入：即可同时获得租金收益与商铺增值两大长久回报，轻松实现“一铺养三代”的财富梦想。（三）国际凤凰物流

12、中心商铺返租营销方案凤凰物流使用权销售收益销售收益模拟：5000（均价）27000（平米数）=1.35亿（总价）1.35亿（总价）0.55（前五年返租）=7425万按平均1.2元每天每平计算（27000 1.2 365=1182.6万）7425万-（1182.6万5=5913万）=1512万1.35亿-1512万（前五年返租）=1.2亿（开发商收益）亿（开发商收益）收益总结：收益总结：一、通货膨胀例：十年前100元等于现在多少钱？公式:100(1+4%10)=148.024428元二、资金利息1.2亿0.10 19=2.28亿使用权商铺20年回报率举例说明：购买30平米，每平米6000元 30

13、（面积）6000（平米价格）180000（总价）18000055%99000（1-5年共返）5年以后按照商铺实际的租金返还给业主（6-20年）20年使用权到期开发商无偿收回使用权。返租收益：9.9万15年铺位价值！（三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案能否灵活进退是考量商铺投资的重要因素商铺投资要清晰的判断投资过程中风险、收益的客观性，而最主要的是投入资金的可回收量以及灵活的进退制度。可以说，能够确保投入资金大幅度增值是投资的最高目标，而能否灵活撤回投资，即是考察商铺开发者的实力与规范性，同时也是将投资风险降到最低的保障。（三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案国际凤凰物流中心拟实施退出机制：合同满20年到期时，凤凰物流以原价收回该商铺的使用权。合同满20年到期时，凤凰物流再赠送客户5年商铺的使用权。（三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案以上返租方案实施关键点：不惜一切代价，全力招商，低开高走（三）国际凤凰物流中心商铺返租营销方案目前困难:目前项目未动工，正式运营时间不确定，对项目信心不足，抵触立刻缴纳认筹金；唐山经济形势不好，钢铁行业不佳，导致物流行业萎靡，客户对物流园租赁价格心里预期偏低，对长租模式不认可；即便凤凰物流园区配套齐全，若租金太高，宁愿选择现有园区降低成本。THE END 谢谢！