(全)张江总部办公案例研究项目研究资料课件.ppt

1、张江板块总部型办公市场格局张江板块总部型办公市场格局张江集电港张江集电港世和商务中心世和商务中心展想广场展想广场矽岸国际矽岸国际张江大厦张江大厦张江创新园张江创新园惠生中心惠生中心莲花研创广场莲花研创广场科研用地科研用地办公用地办公用地目前区域内主要在租目前区域内主要在租/在售的总部型办公市在售的总部型办公市场分布格局：场分布格局：科研性质用地项目：张江集电港、世和商务科研性质用地项目：张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场场办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、办公性质用地项目：张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期矽岸国际、

2、张江集电港一期科研用地性质总部型办公市场科研用地性质总部型办公市场项目基本概况项目基本概况用地性质用地性质项目名称项目名称 建筑年代建筑年代开发商开发商 占地面积占地面积(万万)总建筑面积总建筑面积(万万)层数层数单层面积单层面积()目前状态目前状态租金租金(元元/天天)科研用地张江集电港2019年上海张江集成电路产业区开发有限公司3752503F多层、6-10F小高层多层500-1600小高层1500-2400出租为主一期2.0-2.6二期2.5-3.0四期3.0-3.2张江创新园 2019年上海张江高科技园区开发股份有限公司59.5 3-5F、10-11F530-1717出租为主3.5-4

3、.0世和商务中心2009年上海嘉频房地产开发有限公司5104F多层、13F小高层多层250-500已全部售罄并出租完毕惠生中心2019年惠生集团小高层2100-2300出租为主毛坯3.5，装修4，最低权限为毛坯3.0莲花研创广场上海张江（集团）有限公司4-5F2000-2300销售为主，少量可租3.6-3.7张江集电港为大型总部办公项目，总建面达250万方，包含3层的独栋型总部办公、小高层办公，当前以出租为主，不同期数产品因建筑年代、产品差异，租金差异大；单栋面积在1500-5000。张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右，目前均已售罄，其中张江创新园单栋面积在1800-3000左右，

4、世和商务中心单栋面积在1000-2000左右；惠生中心、莲花研创广场为新建项目，以多层总部办公为主，单层面积2000-2300，单栋面积在8000-9000左右，标的较大；销售情况分析销售情况分析当前莲花研创广场暂无成交数据，张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态；小独栋多层：张江创新园总体量仅24221，年去化量最多仅10513，参考性不大，整体成交价格逐年上涨；张江集电港二期由于开发年代较早，近期去化量最高为 年36833，整体价格逐年上涨至 年达26018元/；小高层：张江创新园共3栋小高层，12年去化2栋，去化量56840，集电港一期12年成交1栋房源，由于

5、小高层单栋体量大标的高，整体单价实现度不高，最高为张江创新园 年18706元/；物业类型物业类型项目名称项目名称年份年份成交栋数成交栋数成交面积（）成交面积（）单栋面积（）单栋面积（）栋均面积（）栋均面积（）成交均价（元成交均价（元/）小独栋多层张江创新园2019年4105131190-4032262813784137842019年356941193-2911189814506145062019年280143182-483140071762517625张江集电港二期2019年1636833368331600-2700230220893208932019年370591600-2800235324

6、256242562019年11629162916292601826018小高层张江创新园2019年1（9层）974797479747187062019年2（11层）568405684015640-412002842016766集电港一期2019年1（10层）19178191781917814000总部型办公档次分类总部型办公档次分类张江集电港张江集电港（规模大、独栋办公为主，运营成熟）（规模大、独栋办公为主，运营成熟）惠生中心、莲花研创广场惠生中心、莲花研创广场（客户入驻情况一般，运营不理想）（客户入驻情况一般，运营不理想）张江创新园、世和商务中心张江创新园、世和商务中心（一定规模独栋办公，运

7、营较为（一定规模独栋办公，运营较为成熟）成熟）高端高端中高端中高端中端中端质量：大盘规划，质量、产品力较好，档次质量：大盘规划，质量、产品力较好，档次较高较高配套：自身配套完善配套：自身配套完善运营：速度较快，价格实现较高，目前已运运营：速度较快，价格实现较高，目前已运营成熟营成熟质量：建筑品质、产品力打造较高质量：建筑品质、产品力打造较高配套：新建项目，配套一般配套：新建项目，配套一般运营：莲花标的大，无成交；整体运营及运营：莲花标的大，无成交；整体运营及客户入驻情况不理想客户入驻情况不理想质量：建筑品质一般，档次较低质量：建筑品质一般，档次较低配套：有一定配套设施配套：有一定配套设施运营：

8、客户出租及入驻情况良好，运营较运营：客户出租及入驻情况良好，运营较为成熟为成熟重点研究案例：张江集电港、张江创新园独栋办公、客户入驻率高、运营重点研究案例：张江集电港、张江创新园独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟）较成熟）总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港张江集电港张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达张江高科技园区产业基地园区之一，规划面积达3.753.75平方公里，科研用地性质为主，各项配套设平方公里，科研用地性质为主，各项配套设施完善施完善p占地面积：规划面积约占地面积：规划面积约3.753.75平方公里平方公里p分区分期：共分为分区分期：共分为A A、B B区，区，A

9、A区包含集电港一期、二期科技领袖区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期四期西块建设中），之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期四期西块建设中），B B区建设中区建设中p用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地p自身配套：龙东商务酒店、会展中心、自身配套：龙东商务酒店、会展中心、邮局、医院、便利店、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等身馆及餐饮等休闲娱乐场所等p交通配套：二号线、园区高峰线直

10、达车、有轨电车、公交车、公交通配套：二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公共自行车租赁共自行车租赁p租金：一期租金：一期2.0-2.62.0-2.6元元/天，二期天，二期2.5-3.02.5-3.0元元/天，四期天，四期3.0-3.0-3.23.2元元/天天集电港三期天之集电港三期天之骄子人才公寓）骄子人才公寓）科技领袖之都科技领袖之都A A区规划图区规划图集电港四期集电港四期西块西块总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期一期规划为一期规划为8 8栋栋6-106-10层小高层，除层小高层，除2 2栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以栋办公性质

11、纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以石材为主石材为主张江集电港一期规划图，总共规划8栋小高层建筑，6-10层，其中1#、4#楼为办公性质，其他为科研用地性质，6#为两层食堂，9、10、11#总部办公均只有一家大型企业入驻。地上车位+地下车位，满足客户停车需求。91110一期立面用材：石材+玻璃幕墙；6-10层为主；单层面积700-2000；总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约由于一期开发年份较早，整体成交价格较低，同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%20%；当；当前租金水平在前

12、租金水平在2.0-2.62.0-2.6元元/天天集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在集电港一期由于开发年份较早，供求主要集中在 -年，办公性质产品成交均价年，办公性质产品成交均价5500-60005500-6000元元/，科研性质产品成交均价，科研性质产品成交均价4500-50004500-5000元元/；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约；同期办公性质产品较科研性质产品溢价约20%20%；年成交年成交1 1栋栋1010层楼房，单层面积约层楼房，单层面积约2000 2000，总成交面积，总成交面积1917819178，成交均价，成交均价1400014000元元/；租金情况：基本满租，当

13、前对外出租房源不多，租金租金情况：基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.0-2.62.0-2.6元元/天。天。总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期一期共有约一期共有约7373家企业入驻，基本为小型企业，占比达家企业入驻，基本为小型企业，占比达81%81%一期共有约一期共有约7373家企业入驻，基本为小型企业，占比家企业入驻，基本为小型企业，占比81%81%，大、中型企业分，大、中型企业分别仅占比别仅占比4%4%、15%15%。企业规模分类企业规模分类数量数量大型企业3中型企业11小型企业59总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期大型企业全

14、部为整栋购买后自用，使用面积一般在大型企业全部为整栋购买后自用，使用面积一般在20000-2200020000-22000一期大型企业仅一期大型企业仅3 3家，均为整栋购买家，均为整栋购买10-1110-11层小高层自用，使用面积在层小高层自用，使用面积在20000-2200020000-22000之间；之间；当前当前3 3家大型企业均属于不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；家大型企业均属于不同行业，分别是制造业、信息软件类、科学研究；大型企大型企业分析业分析使用面积使用面积企业名称企业名称行业分类行业分类9#9#斯奈德电气斯奈德电气高新技术制造业高新技术制造业10#10#印孚瑟斯印

15、孚瑟斯（软件）（软件）信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业11#11#美敦力美敦力（医疗科技）（医疗科技）科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在中型企业基本为整层或半层，使用面积一般在1000-24001000-2400；行业为科学研究类、建筑业为主，；行业为科学研究类、建筑业为主，其次为高新技术制造业其次为高新技术制造业中型企业共中型企业共1111家，基本为租赁使用，使用面积在家，基本为租赁使用，使用面积在1000-24001000-2400之间；之间

16、；行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达36%36%、27%27%，其次为制造业，占比，其次为制造业，占比18%18%；中型企中型企业分析业分析使用面积企业名称行业分类1层路桥华东工程有限公司建筑业建筑业1层上海富春建业科技股份有限公司建筑业建筑业1层上海矽感信息科技有限公司高新技术制造业高新技术制造业1层国家射频识别产业化（上海）基地科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层比亚迪精密制造有限公司上海分公司高新技术制造业高新技术制造业半层中外建华诚城市建设有限公司建筑业建筑业半层德信无线通讯科技（上海）有限公司信息传输、计算机服务和

17、软件业信息传输、计算机服务和软件业半层亚申科技研发中心（上海）有限公司科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层上海爱培克电子科技有限公司科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层中冶东方工程技术有限公司上海分公司科学研究、技术服务和地质勘查科学研究、技术服务和地质勘查半层上海张江创新学院教育教育总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港一期张江集电港一期小型企业使用面积一般在小型企业使用面积一般在400-800400-800；行业为制造业、科学研究、信息软件类为主，另外有部分；行业为制造业、科学研究、信息软件类为主，另外有部分小型贸易企业小型贸易企业一

18、期小型企业共一期小型企业共5959家，基本为租赁使用，使用面积在家，基本为租赁使用，使用面积在400-800400-800之间；之间；行业以制造业、批发和零售为主，占比分别为行业以制造业、批发和零售为主，占比分别为37%37%、19%19%，其次为科学研究、信息软件类，其次为科学研究、信息软件类，均占比均占比17%17%；小型企小型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期张江集电港二期科技领袖之都规划图，沿张东路分为东西区，总共80多栋单体建筑西区西区东区东区立面用材：铝板+玻璃幕墙，局部为石材；基本为3层建筑；层高3米；单栋建筑面积1500-5000，单

19、层面积500-1600；地上车位+地下车位，满足客户停车需求二期科技领袖之都规划为二期科技领袖之都规划为8080余栋独栋多层独栋型办公，科研用地性质，铝板余栋独栋多层独栋型办公，科研用地性质，铝板+玻璃幕墙为主，单玻璃幕墙为主，单栋建筑面积栋建筑面积1500-5000 1500-5000，单层面积，单层面积500-1600500-1600总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期近三年主力成交集中在近三年主力成交集中在 年，单栋主力面积在年，单栋主力面积在1600-28001600-2800左右，年均去化规模约在左右，年均去化规模约在1.51.5万方；万方；整体成交均价呈

20、上涨趋势，当前租金整体成交均价呈上涨趋势，当前租金2.5-3.02.5-3.0元元/天天科技领袖之都总部办公楼基本为企业买下自用为主，成交集中在科技领袖之都总部办公楼基本为企业买下自用为主，成交集中在 -年，年，年至今共成交年至今共成交2020栋独栋独栋办公，成交面积栋办公，成交面积4552145521，单栋面积，单栋面积1600-28001600-2800，年均去化量约在，年均去化量约在1.51.5万方；万方；成交均价整体呈上涨趋势，成交均价整体呈上涨趋势，1212年均价年均价2425624256元元/，年达年达2601826018元元/；租金情况：目前基本满租，当前对外出租房源不多，租金租

21、金情况：目前基本满租，当前对外出租房源不多，租金2.5-3.02.5-3.0元元/天；天；年份年份成交栋数成交栋数成交面积（）成交面积（）单栋面积（）单栋面积（）栋均面积（）栋均面积（）成交均价成交均价（元（元/）20192019年年161636833368331600-27001600-270023022302208932089320192019年年3 3705970591600-28001600-280023532353242562425620192019年年1 11629162916291629162916292601826018合计合计202045521455211600-280016

22、00-280022762276-近近3 3年集电港二期成交情况年集电港二期成交情况总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期二期共有约二期共有约6262家企业入驻，以中型企业为主，占比为家企业入驻，以中型企业为主，占比为60%60%二期共有约二期共有约6262家企业入驻，以中型企业为主，占比家企业入驻，以中型企业为主，占比60%60%，大型、小型企业分别占比，大型、小型企业分别占比18%18%、22%22%。企业规模分类企业规模分类数量数量大型企业11中型企业37小型企业14总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期大型企业基本为购买后自用，使用面积

23、基本在大型企业基本为购买后自用，使用面积基本在2 2栋楼以上，面积栋楼以上，面积30003000以上；行业以高新技术制以上；行业以高新技术制造业为主，其次为金融业造业为主，其次为金融业大型企业共大型企业共1111家，基本为购买自用，一般使用基本需要家，基本为购买自用，一般使用基本需要2 2栋楼，使用面积一般在栋楼，使用面积一般在30003000以上；以上；行业以高新技术制造业为主，占比达行业以高新技术制造业为主，占比达37%37%，其次为金融业，占比达，其次为金融业，占比达27%27%，其他为信息软件、科学研，其他为信息软件、科学研究类；究类；企业名称企业名称使用面积使用面积行业分类行业分类超

24、威半导体（上海）有限公司（AMD)4栋楼高新技术制造业高新技术制造业应用材料（中国）有限公司2栋楼高新技术制造业高新技术制造业上海耀皮玻璃集团股份有限公司2栋楼高新技术制造业高新技术制造业上海恩艾仪器有限公司2栋楼高新技术制造业高新技术制造业上证所网络信息有限公司2栋楼信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业中国外汇交易中心10栋楼金融业金融业上海普兰投资有限公司2栋楼金融业金融业上海通泰投资有限公司2栋楼金融业金融业上海张江（集团）有限公司5栋楼房地产业房地产业前程无忧4栋楼租赁和商务服务租赁和商务服务上海集成电路技术与产业促进中心（ICC）2栋楼科学研究、技术服务和地质勘查

25、科学研究、技术服务和地质勘查大型企大型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集电港二期中型企业基本为购买后自用，使用面积一般在中型企业基本为购买后自用，使用面积一般在1600-28001600-2800；行业以高新技术制造业、能源电力；行业以高新技术制造业、能源电力类为主，其次为科学研究、信息软件类类为主，其次为科学研究、信息软件类中型企业共中型企业共3737家，基本为购买自用，使用面积一般在家，基本为购买自用，使用面积一般在1600-28001600-2800之间；之间；行业以高新技术制造业、能源电力类为主，占比分别行业以高新技术制造业、能源电力类为主，占比分别

26、31%31%、22%22%，其次为科学研究、信息软件类，其次为科学研究、信息软件类，占比均为占比均为14%14%，其他为金融类等；，其他为金融类等；中型企中型企业分析业分析企业名称赛普锐思半导体技术（上海）有限公司上海恒动力科技有限公司中国人寿保险股份有限公司矽光光电科技（上海）有限公司新奥能源服务（上海）有限公司中国银联股份有限公司上海弘轩工业投资有限公司上海新佑能源科技有限公司上海通泰投资有限公司沃特世科技（上海）有限公司西蒙电气（中国）有限公司优利（上海）信息技术有限公司上海柏宁科技发展有限公司益科博能源科技（上海）有限公司威灵研发中心格特拉克亚太传达系统技术（上海）有限公司上海步科电气

27、有限公司夏普高科技研发（上海）有限公司上海聚星仪器有限公司浙江丰惠建设集团有限公司广汇汽车服务股份公司达能亚太（上海）管理有限公司伍尔特国际贸易（上海）有限公司 凯晟汽车系统（上海）有限公司江苏东洋之花化妆品股份有限公司博安思通科技（上海）有限公司上海瑞宁门诊部有限公司上海三浪车辆部件有限公司印孚瑟斯技术（上海）有限公司上海雅昌文化发展有限公司圣景微电子（上海）有限公司泰豪科技股份有限公司上海分公司上海雅昌彩色印刷有限公司中江能源回收（上海）有限公司上海海丰信息技术有限公司钜泉光电科技（上海）股份有限公司路克博信息系统科技（上海）有限公司总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港二期张江集

28、电港二期小型企业多为租赁使用，一栋分两户居多，使用面积一般在小型企业多为租赁使用，一栋分两户居多，使用面积一般在10001000以内；行业以信息软件类为主，以内；行业以信息软件类为主，其次为科学研究类、高新技术制造其次为科学研究类、高新技术制造小型企业基本为租赁使用，使用面积一般在小型企业基本为租赁使用，使用面积一般在10001000以内；以内；行业以信息软件类为主，占比达行业以信息软件类为主，占比达43%43%，其次为科学研究、高新技术制造业，占比分别为，其次为科学研究、高新技术制造业，占比分别为22%22%、21%21%；小型企小型企业分析业分析企业名称坤远电子（上海）有限公司埃尔集团营销

29、总部上海联合水泥有限公司上海铭创软件技术有限公司上海申博智能识别技术有限公司上海希硕信息科技有限公司上海铭创软件技术有限公司上海华申泰格软件有限公司上海华普嘉盛信息技术有限公司上海张江浩成创业投资有限公司燕梭金融信息技术（上海）有限公司上海坤锐电子科技有限公司上海海鼎无线射频系统有限公司纽豹智能识别技术（上海）有限公司总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港三期张江集电港三期三期为天之骄子人才公寓，规划三期为天之骄子人才公寓，规划1212栋小高层栋小高层/高层人才公寓楼，立面色彩艳丽；另设置高层人才公寓楼，立面色彩艳丽；另设置5 5栋商业配栋商业配套楼房，满足居住者日常商业需求套楼房，满

30、足居住者日常商业需求张江集电港三期天之骄子人才规划图，总共17栋小高层、高层建筑，其中人才公寓楼12栋，商业配套楼房5栋。设置5栋商业配套楼，满足居住者日常商业需求；三期立面用材：涂料为主；外立面色彩艳丽、容易吸引眼球；小高层6-14、高层18-25层为主；主力设置65左右户型，月租金在2000-2500元/左右；总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江集电港四期张江集电港四期张江集电港四期东块规划图，总共3栋9-11层小高层建筑，均为科研用地性质，包含一栋综合展览中心和2栋办公楼，当前处于招租中，当前租金3.0-3.2元/天四期立面用材：铝板+玻璃幕墙，局部石材；9-11层小高层为主；1号楼

31、标准层面积约2436、2号楼标准层面积约2000；标准层净高2.7m；四期西侧地块当前处于打桩阶段；预计 年底竣工；四期东块规划为四期东块规划为3 3栋栋9-119-11层小高层建筑，科研用地性质，铝板层小高层建筑，科研用地性质，铝板+玻璃幕墙为主，当前对外招租中，玻璃幕墙为主，当前对外招租中，租金租金3.0-3.23.0-3.2元元/天天张江大厦为张江科技园区内第一座5A智能现代化商务大楼，总建面约4.当前入驻大中型企业共3家，大型企业使用楼层2层，面积在5480，行业为制造业；行业以高新技术制造业、能源电力类为主，占比分别31%、22%，其次为科学研究、信息软件类，占比均为14%，其他为金

32、融类等；集电港三期天之骄子人才公寓）用地性质：一期有部分办公用地、其他均为科研用地行业以科学研究类、建筑业为主，占比分别达36%、27%，其次为制造业，占比18%；地上车位+地下车位，满足客户停车需求。上海讯联数据服务有限公司张江大厦当前入驻大型企业有4家，使用楼层1层半以上，面积在3000-5000 之间；中型企业共11家，基本为租赁使用，使用面积在1000-2400之间；基本为企业整栋购买自用，中型企业占绝对比例，少量小型企业为租赁使用；上海希硕信息科技有限公司企业类型以信息软件类为主，占比达75%，其次为房地产业；上海嘉频房地产开发有限公司龙东商务酒店、农行张江集电港支行、工行集电园支行

33、、港式茶餐厅、迦拿咖啡等大型企业基本为购买后自用，使用面积基本在2栋楼以上，面积3000以上；一期规划为8栋6-10层小高层，除2栋办公性质纯办公楼外，其他均为科研用地性质，立面用材以石材为主行业特征来看，差异不明显，主要集中在高新技术制造业、信息软件类，科学研究类等，主要在企业规模的差异。张江集电港案例总结张江集电港案例总结小高层单体由于单栋体量较大，除少量大型企业整栋购买自用外，其他基本为小企业租赁使用；小高层单体由于单栋体量较大，除少量大型企业整栋购买自用外，其他基本为小企业租赁使用；由于全部为小高层单体，除大型企业使用三栋外，其余基本为小型企业租赁使用，租金在由于全部为小高层单体，除大

34、型企业使用三栋外，其余基本为小型企业租赁使用，租金在2-2.62-2.6元元/天；天；使用面积来看，大型企业单栋单体约在使用面积来看，大型企业单栋单体约在2000020000左右，中型企业一般在左右，中型企业一般在1000-24001000-2400左右，小型企业使用面积左右，小型企业使用面积一般在一般在400-800400-800；行业特征来看，差异不明显，主要集中在高新技术制造业、信息软件类，科学研究类等，主要在企业规模的行业特征来看，差异不明显，主要集中在高新技术制造业、信息软件类，科学研究类等，主要在企业规模的差异。差异。集电港一集电港一期期集电港二集电港二期期基本为企业整栋购买自用，

35、中型企业占绝对比例，少量小型企业为租赁使用；比例来看，中型企业占约基本为企业整栋购买自用，中型企业占绝对比例，少量小型企业为租赁使用；比例来看，中型企业占约6 6成；成；使用面积来看，大型企业一般需使用面积来看，大型企业一般需2 2栋以上，面积栋以上，面积30003000以上，中型企业单栋使用面积在以上，中型企业单栋使用面积在1600-28001600-2800，小型企，小型企业使用面积一般业使用面积一般10001000以内；以内；行业特征来看，大型企业以高新技术制造和金融服务业为主；中型企业以高新技术制造业、能源电力类为主，行业特征来看，大型企业以高新技术制造和金融服务业为主；中型企业以高新

36、技术制造业、能源电力类为主，小型企业以信息软件类、科学研究和高新制造为主；小型企业以信息软件类、科学研究和高新制造为主；张江创新园位于张江创新园位于2 2号线张江高科站，总建面号线张江高科站，总建面9.59.5万方，万方，9 9栋栋3-53-5层多层独栋层多层独栋+3+3栋栋10-1110-11层小高层组成，层小高层组成，单层面积在单层面积在530-1717530-1717左右左右区县板块区县板块浦东新区张江板块项目地址项目地址浦东新区科苑路399号物业类别物业类别写字楼、板楼用地性质用地性质科研用地物业费物业费9-15.5元/月/平方米占地面积占地面积50000平方米建筑面积建筑面积9500

37、0平方米建筑年代建筑年代2019年车位车位 地下475个，地上216个租金水平租金水平3.5-4元/天/平米 总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园 张江创新园位于张江高科技园区，临近地铁张江创新园位于张江高科技园区，临近地铁2 2号线张江高科站，交通便捷，周边配套齐全；号线张江高科站，交通便捷，周边配套齐全；独栋每幢面积独栋每幢面积1200-30001200-3000平方米左右，单层面积在平方米左右，单层面积在530-1717530-1717平方米左右，其空间可以自由分割组合；平方米左右，其空间可以自由分割组合；张江创新园是为高科技创新型企业量身定做的办公基地，景观打造较好

38、，内部配套完善张江创新园是为高科技创新型企业量身定做的办公基地，景观打造较好，内部配套完善其人性化设计理念，无论在园区内部还是外部都彰显的淋漓尽致。在其人性化设计理念，无论在园区内部还是外部都彰显的淋漓尽致。在1111号楼和号楼和1010号楼底层均设有咖啡厅和便利店，号楼底层均设有咖啡厅和便利店，1111号楼号楼2-42-4层员工食堂。层员工食堂。张江创新园一个专为高科技创新型企业量身定做的别墅型办公总部基地。人性化构建车行系统，人流车流各行其道，并用连廊张江创新园一个专为高科技创新型企业量身定做的别墅型办公总部基地。人性化构建车行系统，人流车流各行其道，并用连廊连接各幢建筑。连接各幢建筑。总

39、部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园 年年-年底年底1212栋楼全部售完，年去化规模在栋楼全部售完，年去化规模在1.81.8万方，独栋单栋面积集中在万方，独栋单栋面积集中在1200-30001200-3000不等，均价水平不等，均价水平17000-1900017000-19000元元/；当前基本处于满租，少量层面对外出租主要集中在；当前基本处于满租，少量层面对外出租主要集中在1111号楼），租金号楼），租金3.5-43.5-4元元/天天 1212栋楼均为整栋出售，当前全部售罄，栋楼均为整栋出售，当前全部售罄，5 5年去化

40、约年去化约9 9万方，年均去化约万方，年均去化约1.81.8万方，平均售价约万方，平均售价约17000-1800017000-18000元元/；当前基本处于满租，只有当前基本处于满租，只有1111栋楼当前有少量层面对外出租，租金水平在栋楼当前有少量层面对外出租，租金水平在3.5-43.5-4元元/天。天。产品类型产品类型年份年份成交栋数成交栋数成交面积（）成交面积（）单栋面积（）单栋面积（）栋均面积（）栋均面积（）成交均价（元成交均价（元/）独栋办公2019年4（多层）105131190-40322628137842019年3（多层）56941193-29111898145062019年2（多

41、层）80143182-4831400717625小高层办公2019年1（9层）974797479747187062019年2（11层）5684015640/412002842016766合计12908001190-41200756716562 总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园张江创新园当前共有约张江创新园当前共有约1818家企业入驻，以中型和小型企业为主，分别占比家企业入驻，以中型和小型企业为主，分别占比45%45%、33%33%，大型企业，大型企业占比占比22%22%。当前共有当前共有1818家企业入驻，以中型和小型企业为主，占比分别达家企业入驻，以中型和小型企业为主

42、，占比分别达45%45%、33%33%企业规模分类企业规模分类数量数量大型企业4中型企业8小型企业6大型企业全部以整栋购买自用，使用面积基本在大型企业全部以整栋购买自用，使用面积基本在50005000以上，企业类型为信息软件类、科学研究以上，企业类型为信息软件类、科学研究类类总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园大型企业仅大型企业仅4 4家，全部以整栋购买入驻自用，使用面积基本在家，全部以整栋购买入驻自用，使用面积基本在50005000以上，少量使用面积以上，少量使用面积达达4000040000 ；企业类型为信息软件类、科学研究类；企业类型为信息软件类、科学研究类；使用产品使

43、用产品楼栋数楼栋数公司名称公司名称使用面使用面积（）积（）分类分类小高层1栋楼IBM41200 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业小独栋多层3栋楼美满电子科技10645 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1栋楼（HQ）上海华勤通信技术公司5300 科学研究、技术服务科学研究、技术服务1栋楼（NVIDIA）英伟达半导体科技有限公司4831 科学研究、技术服务科学研究、技术服务大型企大型企业分析业分析由于小独栋数量较少，部分中型企业选择小高层整层租赁使用，使用面积在由于小独栋数量较少，部分中型企业选择小高层整层租赁使用，使用面积在1000-2100100

44、0-2100，企业，企业类型以信息软件类为主，其次为科学研究、金融业类型以信息软件类为主，其次为科学研究、金融业产品产品楼层数楼层数公司名称公司名称使用面积使用面积分类分类小独栋单体1栋楼（小独栋多层）河图工程股份有限公司1589 科学研究、技术服务科学研究、技术服务1栋楼（小独栋多层）震坤行1193 供应商供应商小高层2层粱江通信2128信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1层赟融电子技术1064 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1层明波通信1064 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业1层湘钢贸易1064 批发零售批发零售1层

45、惠天然投资控股集团1064 金融业金融业1层华勤通讯1064 信息传输、计算机服务和软件业信息传输、计算机服务和软件业中型企业共中型企业共8 8家，多为整层租赁使用，使用面积家，多为整层租赁使用，使用面积1000-21001000-2100之间；之间；企业类型主要为信息软件类为主，占比达企业类型主要为信息软件类为主，占比达40%40%，其次为科学研究、金融业等；，其次为科学研究、金融业等；中型企中型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园小型企业基本为租赁小单体单层面积进行办公，使用面积一般小型企业基本为租赁小单体单层面积进行办公，使用面积一般500-600500

46、-600；企业类型基本为信息；企业类型基本为信息软件类，少量为金融业、科学研究类软件类，少量为金融业、科学研究类产品产品楼层数楼层数公司名称公司名称建筑面积建筑面积分类分类独栋办公1层东昊测试600 科学研究、技术服务1层绿芯半导体系统科技600 信息传输、计算机服务和软件业1层（Teambition）上海汇翼信息科技有限公司530 信息传输、计算机服务和软件业1层聚熵智能530 信息传输、计算机服务和软件业1层智游啦530 信息传输、计算机服务和软件业1层戈壁企业530 金融业小型企业共小型企业共6 6家，使用面积家，使用面积500-600500-600，由于需求面积较小，基本选择租赁小独栋

47、单层面积进行办公；，由于需求面积较小，基本选择租赁小独栋单层面积进行办公；企业类型主要为信息软件类，占比达企业类型主要为信息软件类，占比达67%67%，其次为金融业、科学研究类。，其次为金融业、科学研究类。小型企小型企业分析业分析总部型办公参考案例总部型办公参考案例张江创新园张江创新园张江创新园案例总结张江创新园案例总结科研用地性质，已全部销售完毕，年去化规模在科研用地性质，已全部销售完毕，年去化规模在1.81.8万方左右，小高层单体万方左右，小高层单体+小独栋单体组合；小独栋单体组合；除少部分为大型企业整栋使用外，中小型企业基本为租赁使用；比例来看，中型企业占约除少部分为大型企业整栋使用外，

48、中小型企业基本为租赁使用；比例来看，中型企业占约50%50%；使用面积来看，大型企业使用面积基本在使用面积来看，大型企业使用面积基本在50005000以上，中型企业多为整层租赁使用，使用面积以上，中型企业多为整层租赁使用，使用面积在在1000-24001000-2400左右；小型企业使用面积一般在左右；小型企业使用面积一般在500-600500-600；行业特征来看，行业差异不大，主要以信息技术和科研为主，主要在于企业规模的差异。行业特征来看，行业差异不大，主要以信息技术和科研为主，主要在于企业规模的差异。总部型办公案例借鉴点总部型办公案例借鉴点p产品组合产品组合基本为小独栋单体基本为小独栋单

49、体+小高层单体形式来做，且以小高层单体形式来做，且以小独栋单体形式为主；小独栋单体形式为主；p租售特征租售特征以张江集电港为代表的项目，采用以销售为主体，以张江集电港为代表的项目，采用以销售为主体，租售并举模式操作，灵活性较强；年去化规模在租售并举模式操作，灵活性较强；年去化规模在1.5-1.81.5-1.8万方左右，万方左右，同期销售的科研性质产品较纯办公产品价格低约同期销售的科研性质产品较纯办公产品价格低约20%20%。p企业类型企业类型中型企业约占中型企业约占5-65-6成，占据绝对主力，余下大型成，占据绝对主力，余下大型企业和小型企业各约一半；企业和小型企业各约一半；p使用面积使用面积

50、中型企业基本为一栋独栋单体使用为主，面积集中型企业基本为一栋独栋单体使用为主，面积集中在中在1000-28001000-2800左右；大型企业为大单体或多栋独栋单体结合，左右；大型企业为大单体或多栋独栋单体结合，面积一般在面积一般在30003000以上；小型企业多为分割租赁使用面积一般在以上；小型企业多为分割租赁使用面积一般在400-800400-800左右；左右；p行业特征行业特征入驻企业多集中在信息软件、科学研究、高新技入驻企业多集中在信息软件、科学研究、高新技术制造等行业为主，行业差异不大，多为企业规模大小的差异；术制造等行业为主，行业差异不大，多为企业规模大小的差异；纯办公用地性质总部