测算XX投资测算方案.pptx
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- 关 键 词:
- 测算 XX 投资 方案
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1、XX地产投资测算整体方案单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公司面向未来的管理决策体系单项目测算n项目损益n项目现金流nKPI总投资回报率内含报酬率销售净利率经营性现金流回正周期多项目测算n多项目损益n多项目现金流平衡公司年度预算n公司损益n公司现金流nKPI土地储备毛利率净利率月度滚动预测n公司损益n公司现金流nKPI土地储备毛利率净利率单项目测算需要构建测算模型,并依托公司内部的产品库、成本库等管理基础信息的支撑目标地块地块信息政府控制指标标准工期(产品库)销售策略(产品库)成本测算(产品库)策略模拟领导决策校验产品定位设计强排公司控制指标标准产品 (T4,T6,T8
2、)标准产品配比标准户型配比成本项构成成本项档次标准产品与成本项及成本项档次的关系校验土地信息管理土地筛选可研论证投资决策设计强排模型敏感性调整市场调研匡算模型年度预算实地考察滚动预测四大流程主要事项核心作用输出结果周边系统支撑土地数据库成本数据库行业数据库行业数据库进行实地考察,了解项目周报情况目标数据,与滚动预测结合使用,对土地筛选提供支撑与目标数据结合,得到公司的目前财务状况和经营情况对市场、土地、周边、客户和对手进行详细的调研,得到该地块的产品定位通过一个大体的匡算,与市场调研情况相结合,形成多项目的对比对单项目,多情景、多版本的测算模型基于强排方案的敏感性调整地块调研报告提供截至到当前
3、时间点公司的现金、存货情况市场情况土地情况周边的道路情况客户群的定位多项目对比单项目,多个版本的经济指标对比单项目,动态调整后结果的实时对比维护及管理土地的相关信息,为土地的筛选提供可选地块的支撑提供集团各区域、各产品系列的目标值投资拿地阶段四大核心流程系统与业务事务相互结合,构成整个投资测算的全过程总目标集团/年存量销售计划区域/产品系/月新投销售计划区域/产品系/月年度预算区域/产品系/月分解目标区域/产品系/月供应货值区域/产品系/月销售周期区域/产品系/月占比月销售额去化率供应面积区域/产品系/月综合均价开工面积区域/产品系/月地下建筑面积投资匡算单项目/月资金结余情况区域/月资金货值
4、面积土地投资单项目/月资金货值面积土地投资区域/产品系/月土地投资区域/产品系/月指导校验拿地计划区域/产品系/月/项目数/项目大小销售周期区域/产品系/月标准工期指导、控制自上到下,自下到上,几上几下构成了整个目标分解的全过程自下到上自上到下地块筛选项目立项(匡算)投资可研阶段设计强排(投资粗算)投资决策会项目匡算模型投资粗算模型投资决策会模型对标表(作参考)根据行业数据做参考,制定对应的销售价格等,投资测算阶段相关关键信息行业基础数据库月度滚动模型日常经营阶段整体评价整体评价n 截至到目前时点,分年分月公司已开工项目的现金结余情况、货值产品系占比,与年度目标的差异n 根据行业基础数据库中经
5、过与合能的产品系转换后的数据,查询出对应目标地块可参考的相关数据,对此地块在测算时进行参考n 截至到目前时点已开工项目+投资测算计划开工的项目来从区域、集团的整体角度看现金情况、货值情况以及目标达成情况投资测算的模型及评价体系,贯彻整个地产行业从拿地的不同阶段及日常经营的阶段多项目、多区域测算单项目拿地阶段月度滚动模型年度预算提供区域、产品系目标提供区域、产品系现金货值情况以年度目标为起点,滚动预算为补充,对拿地时的地块选择提供数据支撑年度预算滚动预算年度目标分区域、分产品系现金情况货值情况销售情况多项目汇总分区域、分产品系现金情况货值情况销售情况差异分区域、分产品系现金结余情况货值差异情况销
6、售差异情况投资测算地块筛选阶段数据支撑成都西安长沙A系列B系列年度预算A系列B系列滚动预算20亿货值示例8亿5亿10亿4亿3亿12亿2亿3亿6亿2亿1.5亿A系列B系列差异8亿6亿2亿4亿2亿1.5亿投资测算地块筛选阶段通过差异货值可以指导区域在拿地时,哪个产品系需要拿多大的地来进行补充,以便完成年度预算的目标整体评价整体的现金情况成都:结余资金10亿产品系的占比情况珍宝:20%,目标80%地块地块大小预估投资金额地块定位地块所处区域地块150亩5000万B系列成都地块2100亩1亿A系列西安地块3150亩8000万B系列长沙地块460亩6000万A系列成都地块580亩7000万B系列西安地块
7、6200亩9000万B系列成都地块7300亩1.5亿A系列成都.目标地块筛选结果作为地块筛选的一些参考条件,对目标地块进行一轮以现金及产品系为主的筛选投资测算BI分析过程中的对标体系结果的事后评价体系区域产品系产品类型地块大小公司销售最高价销售最低价销售均价 销售周期去化率建安成本利润率.在投资测算过程中:在制定销售价格、策略、成本时,查找成本数据库中相似的产品类型、区域和公司的项目数据,作为投资测算过程中基础数据的参考在投资测算之后:拿投资测算的结果跟其他同行业公司进行对比分析,分析方法有:排名分析、趋势分析、区域占比分析等分析方法构建以行业数据为指导的过程对标及事后的评价分析体系行业基础数
8、据库竞争对手面积指标竞争对手销售情况竞争对手拿地情况竞争对手成本情况将月度滚动与投资测算联动,已开工和新开工项目得到公司整体情况,从公司的整体来看新开工项目的投资价值区域公司已开工项目(当月滚动)新开工项目(投资测算)汇总月度滚动投资测算数据来源数据来源l通过从月度滚动取过来的期末现金余额,可知道此区域公司的现金结余情况,还可拿多大金额的项目.测算汇总是可以看出加上了新的测算项目之后整体的现情况l通过从月度滚动取过来的货值,可知道此区域公司的剩余货值情况,结合对市场的评估,在加上新的测算项目之后,货值是否可以顺利销售,对现金的影响l通过总的销量的情况跟年度目标做对比,来知道截至目前跟目标的销量
9、的差距,为后面拿地提供参考,是否需要拿一些利润不算太高的项目等等l整体评价表指标可根据管理的需要进行增加多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系整体评价(已开工项目)管 理 价 值针对对象:多项目作 用:提供数据支撑地块的初步筛选从公司整体情况来对地块的筛选支撑从区域公司已开工的项目从整体来看现金流情况、产品系占比情况来对地块筛选提供数据支撑管 理 工 具数据支撑:滚动预算模型数据计算:自动汇总数据展示:测算平台以表格的形式展示,BI以图标的形式展示针对对象:多项目作 用:通过区域公司整体情况,考虑现金、存货、投资计划、存销比等因素看此项目的投资价值从公司整体发展角度来进行决策整体评
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