房产税的税收筹划详解讲诉课件.ppt

1、 根据中华人民共和国房产税暂行条例的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%（没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定）；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%.这些政策为房产税的纳税筹划提供了空间。政策依据：按照中华人民共和国房产税暂行条例的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是

2、指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%30%后的余值按，12%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外

3、游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000（1-30%）1.2%=336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的

4、，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳12615 000（1-30%）1.2%万元的房产税。房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A（A代表10%30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税Y（1-A）1.2%，从租计征则应缴房产税Z12%.当Z12%Y（1-A）1.2%，亦即YZ10（1-A）时，选择从价计征合算；反之

5、，选择从租计征合算；如果YZ=10（1-A）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%，B省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=16012%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，

6、将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000（1-30%）12%=168（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=16012%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000（1-10%）1.2%=21.6（万元）。两者相比较，

7、采用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000（1-20%）1.2%=19.2（万元），采用租赁方式应缴纳的房产税=16012%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，最

8、终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。南京宏远投资公司2003年底斥资在一个闹市区建成一栋商业楼，经营面积达10000平方米。2004年1月，投资公司与一家大型商业集团就商业楼的出租问题达成一项协议，投资公司将该商场租赁给这家商业集团做综合商场，宏远

9、投资公司的下属子公司（物业管理公司）负责该商业楼的水电供应和各项管理工作，商业集团每月支付给宏远投资公司租金150万元（其中包括代收水电费用每月30万元，物业管理和其他综合费用合计每月40万元），合同约定租赁期限为10年。根据这个协议，宏远投资公司就该项租赁业务应缴纳营业税合计为：15012105%900（万元）应缴纳城建税及教育费附加合计为：900（7%3%）90（万元）应缴纳房产税为：150121012%2160（万元）以上三项合计为：9009021603150（万元）如果将代收水电费用、物业管理和其他综合费用在合同中分离出来单独签订合同，平时将有关项目分开进行会计核算，情况就将发生变化。

10、水费、电费是应该缴纳增值税的，其中存在进项税额抵扣问题，而房屋租赁只应该缴纳5%的营业税和12%的房产税。代收代付的水电费用，如果没有发生增值，就不用缴税；物业管理费用作为物业管理公司的经营收入，应承担的营业税为：4012105%240（万元）应缴纳城建税及教育费附加合计为：240（7%3%）24（万元）应缴纳房产税为：（1503040）121012%1152（万元）以上各种税费合计为：2402411521416（万元）在这样的条件下，可以减少税收负担1734万元（即3150万元1416万元）。当人们采用租赁的方式租入经营用房的时候，同样也存在一个计税依据确定的问题，目前人们在签订房屋租赁合同

11、时，往往采用“一篮子”协议办法。即将水费、电费和房屋租赁放在一起以一个价格签协议。而水费、电费是应该缴纳增值税的，其中存在进项税额抵扣问题，而房屋租赁只应该缴纳5%的营业税和12%的房产税。由此可见，将有关的费用作适当的分离，明确不同的税种，划清不同的计税依据，可以降低企业的综合税收负担率，从而提高企业的生产经营效益。.当纳税人向企业转让房地产时，“先投资，后转让股权”即先将房地产投资给企业取得相应股权，再将股权转让给企业原股东，如此可避免营业税、土地增值税等税费。但若符合一定条件，也可采取“先投资，后转让”方案。王某是某公司主要投资人。去年10月，因公司急需资金周转，他决定将其个人名下一处门

12、面房转让给李某。该房原为某国有百货公司所有，2003年百货公司破产清算，王某以100万元买入。近几年，该门面房价值蹿升，去年10月市场价已超过300万元。假设王某以310万元转让给李某，主管地税机关确认，该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，则王某应负担的税费如下：应缴营业税：（）5%=105000（元）应缴城市维护建设税、教育费附加：105000（7%3%）=10500（元）应缴印花税：31000000.5=1550（元）应缴纳土地增值税：扣除项目金额：105000+10500+1550=1200000117050=1317050（元）；增值率：（）1317050100%=135%；土

13、地增值税：（）50%131705015%=693917.5（元）应缴个人所得税：（117050693917.5）20%=257806.5（元）合计税费为：117050+693917.5+257806.5=1068774（元 王某可先将该门面房作价310万元投资于自己的公司，后由公司以310万元转让给李某。按此方案实施，在其他条件不变情况下，王某和公司应负税费如下（假设契税税率为3%）：投资环节：（1）营业税：财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”因此，王某将门面房投资于企业不需缴纳营

14、业税。（2）土地增值税：国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”因此，王某将门面房投资于企业可免土地增值税。（3）个人所得税：国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复规定：“对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得，在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其财产原值为资产评估前的价值。”可见，王某将门面投资于企业可暂不缴纳

15、个人所得税。（4）公司应缴契税：31000003%=93000（元）转让环节：（1）公司应缴营业税：31000005%=155000（元）（2）公司应缴城市维护建设税、教育费附加：155000（7%3%）=15500（元）（3）公司应缴土地增值税：因接受投资环节发生的增值“免征”土地增值税，所以公司在转让门面房时，应只就转让环节的增值缴纳土地增值税。本例中，公司转让门面房未发生增值，因此应缴土地增值税为0。合计应负担税费为：93000+155000+15500=263500（元）可见，筹划后比筹划前少负担税费805274元（263500）。从上例可见，向个人转让房地产，采取先投资，后转让方案，可避免土地增值税负担，并延迟个人所得税纳税义务发生时间；缺点是增加了一道契税，同时会造成购置原价不能抵扣，从而增加营业税负担。纳税人在实施该方案前，应精密测算，确保筹划收益大于筹划成本。人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。