物业管理理论与实务（第三版 )教学全套课件.ppt

1、2020年4月6日星期一,Edited by Z. M. Gu,1,第一章 绪 论,Edited by Z. M. Gu,2,2020年4月6日星期一,第一节 物业管理的基本概念,一、 物业 （一）物业的含义: 物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。 （二）物业的特征： 物业的构成主体是建筑物与相关场地； 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值和价值。 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。,Edited by Z. M. Gu,3,2020年4月6日星期一,（三）物业的分类 物业的分类可以从几种角度划分： 1.按物业功能划分,一般可

2、以划分为十大类物业：1）居住；2）办公；3）厂房（仓库、货场）；4）商业；5）交通运输；6）邮政、通讯、广播、电视；7）宾馆、餐饮、旅游、服务；8）文化、教育、科研；9）卫生；10）体育等。,Edited by Z. M. Gu,4,2020年4月6日星期一,2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐饮或其他。,Edited by Z. M. Gu,5,2020年4月6日星期一,3.按空间高度划分,物业可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。高层建筑物还可划分为四类： 第一类：高层建筑9-16层（最高到50米）； 第

3、二类：高层建筑17-25层（最高到75米）； 第三类：高层建筑26-39层（最高到100米）； 第四类：高层建筑40层以上（高度为100米以上）。,Edited by Z. M. Gu,6,2020年4月6日星期一,4、按所有权性质划分，可划分为如下几种： 1）、国有产权：属于国家的不动产所有权； 2）、集体产权：属于集体性质的不动产所有权； 3）、私有产权：属于自然人的不动产所有权。,Edited by Z. M. Gu,7,2020年4月6日星期一,二、物业管理,（一）管理的概念 “管理”的含义是“管之理”，即管束的道理。 （二）物业管理的定义 我国2003年9月1日实施的物业管理条例对物

4、业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”,Edited by Z. M. Gu,8,2020年4月6日星期一,（三）物业管理权的由来 首先，物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理企业接受业主委托，签定委托管理合同。这份以业主公约为依据，体现业主集体意志的委托合同，就物业管理企业承担该项物业管理有关的权利义务关系逐项作出明确规定。,Edited by Z. M. Gu,9,2020年4月6日星期一,其次，物业

5、管理企业的物业管理权来源于“政府授予”。所谓“政府授予”，是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备。这些设施设备原本都属于市政工程或垄断经营事业，是由政府设立或授权的专业部门来管理，由于物业管理企业的进入与存在而以分割管辖范围的方式作了移交。,Edited by Z. M. Gu,10,2020年4月6日星期一,应当注意是，不管是业主还是政府，授权都必须明确、具体，防止发生因职责不清而引起民事纠纷，也防止物业管理企业滥用权利损害业主的利益。,Edited by Z. M. Gu,11,2020年4月6日星期一,（四）物业管理的内容 按照物业管理条例的规定，“物业管理企

6、业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以，物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管理两个方面，,Edited by Z. M. Gu,12,2020年4月6日星期一,三、物业管理服务的特征,房屋作为不动产，具有空间的固定性、使用的耐久性、个体的差异性和价值的高额性，因此，物业管理服务相应表现出专业性、持续性和可靠性的特征。,Edited by Z. M. Gu,13,2020年4月6日星期一,（一）专业性 物业管理并非人们想象的那么简单，并不仅仅是扫扫地、看看大门

7、而已。不要说建筑物本身的结构方面的复杂性，仅那些保证人们正常生活方面的给排水系统、供电系统、电梯系统、消防系统、中央监控系统、空调系统、弱电系统等，就决定了物业管理非专业人士莫属。,Edited by Z. M. Gu,14,2020年4月6日星期一,（二）持续性 房屋从竣工交付使用一直到破损不可恢复，以致废弃，整个使用过程就是物业的使用年限。在物业整个使用过程中，要全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损，尽可能地延长物业的使用年限，就必须加强对房屋及其附属设施设备的技术管理，经常地、及时地对其进行维修养护。,Edited by Z. M. Gu,15,2020年4月6日星

8、期一,（三）可靠性 物业作为一种耐用品，其消费与投资并存的特征是绝大多数耐用品所不具备的。其他耐用品或是纯粹的消费或者是纯粹的投资。而房屋的这个特征由于来源于它的物质形态不易灭失而且供给弹性低，所以有保值、增值的特征。,Edited by Z. M. Gu,16,2020年4月6日星期一,第二节 物业管理的产生与发展,物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现代城市管理的重要组成部分，在国际上十分流行并得到了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。,Edited by Z. M. Gu,17,2020年4月6日星期一,一、 现代物业管理的产生,一般认为，现代物业管理起源于19世纪60年代的英

9、国。 但是，也有人认为，真正意义上现代物业管理的产生，应该形成于美国。,Edited by Z. M. Gu,18,2020年4月6日星期一,二、 我国物业管理的产生与发展,我国物业管理是在住房制度改革带来房屋产权格局变化、房地产综合开发带来大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的背景下产生和发展起来的。,Edited by Z. M. Gu,19,2020年4月6日星期一,一) 公有住宅及其管理模式,公有住宅的管理是由政府主管部门，即各级房地部门负责的，具体实施管理的单位，称之为”房管所”，其性质属于事业单位，采取的管理模式称之为行政性管理。,Edited by Z. M. Gu,20

10、,2020年4月6日星期一,(二) 新型物业管理模式的产生,1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。深圳市物业管理公司作为全国第一家经营涉外商品房产的专业管理公司，实行社会化、专业化、科学化、制度化的管理原则，建立独立核算，自负盈亏的“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，理顺了房地产经营单位与房屋管理部门之间以及房屋管理部门与业主、住户之间的关系，使房屋管理工作从政府行为转变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏、独立经营，为特区、乃至全国房屋管理工作取得了成功的经验。,Edited by Z. M. Gu,21,2020年4月6日

11、星期一,（三）我国物业管理的发展,1981年3月我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国物业管理迈出了第一步；1993年6月30日深圳市物业管理协会正式成立，表明我国物业管理进入了一个新阶段。国家建设部在认真总结深圳和广州的经验基础上，于1994年颁布了建设部第33号部长令，即城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。,Edited by Z. M. Gu,22,2020年4月6日星期一,1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的经验。,Edited by Z. M. Gu

12、,23,2020年4月6日星期一,1997年，建设部在大连召开了第二次全国物业管理工作会议，推广大连“通过三大战役对旧住宅小区整治改造，推进物业管理”的经验。,Edited by Z. M. Gu,24,2020年4月6日星期一,1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度，提高物业管理总体水平”的经验。,Edited by Z. M. Gu,25,2020年4月6日星期一,从1995年开始，建设部还在全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了

13、较好的效果。,Edited by Z. M. Gu,26,2020年4月6日星期一,2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业自律起到了重要作用。 2001年，中国物业管理协会在杭州公开了中国物业管理发展论谈。 2002年，建设部建立了全国一级物业管理企业信用档案制度，以推动物业管理企业更加规范运作。,Edited by Z. M. Gu,27,2020年4月6日星期一,过二十年的努力和发展，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，并已成为人们购房时考虑的重要因素。,Edited by Z. M. Gu,28,2020年4月6日星期一,三、我国物业管理在社会经济中的地位 与作用,(一) 良好的

14、物业管理服务，可以提升物业的价值 (二) 良好的物业管理服务，有利于促进经济增长 （三）良好的物业管理服务，有利于提高人民群众的居住生活质量。 （四）物业管理的发展扩大了城市劳动力就业的范围 （五）良好的物业管理有利于维护社区稳定,Edited by Z. M. Gu,29,2020年4月6日星期一,一、物业管理市场的含义,（一）“市场”的含义 所谓“市场”，是指“商品交易的场所”或“商品行销的区域”。,Edited by Z. M. Gu,30,2020年4月6日星期一,(二）物业管理市场的定义,所谓物业管理市场，是指“物业管理服务”作为一种“商品”进行交换的市场。但所交换的对象物业管理服务

15、，是一种特殊的商品，即无形的劳务。它不同于房地产交易市场上交换的有形商品以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权。物业管理市场作为房地产市场体系中一个子市场，是介于劳务市场与房地产市场的一个边缘性市场。,Edited by Z. M. Gu,31,2020年4月6日星期一,(三) 物业管理市场的架构,在房地产市场交易中，主要存在两种交易形式：出售或出租。因此，物业管理市场的架构依据出售和出租的物业不同而有所差异.,Edited by Z. M. Gu,32,2020年4月6日星期一,二、物业管理“委托代理”关系,(一) 物业管理“委托代理”的含义 所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用为

16、委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中不能自己解决或自己处理不好的事务。,Edited by Z. M. Gu,33,2020年4月6日星期一,所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。根据我国民法通则第63条的规定，代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”。,Edited by Z. M. Gu,34,2020年4月6日星期一,在物业管理实践中，“权在业主”的原则是不能动摇的，所以在物业管理的委托代理关系中，是通过合约关系来体现的。,Edited by Z. M. Gu,35,2020年4

17、月6日星期一,（二）物业管理“委托代理”链,以现代物业管理体制中最具代表性的住宅小区为例，可以勾画出以下代理链图示。 小业主 召开业主大会 选举业主委员会 聘请 物业公司/专业服务公司 物业公司/专业服务公司管理层员工 服务提供 物业公司/专业服 务公司操作层员工 图 委托代理链图示,Edited by Z. M. Gu,36,2020年4月6日星期一,(三) 左右物业服务效果的因素,在物业管理“委托代理”链中，左右其服务效果的至少有四个关键点: 1、产权利益; 2、监督距离; 3、激励手段; 4、行为能力。,Edited by Z. M. Gu,37,2020年4月6日星期一,三、物业管理市

18、场“需求供给”关系,(一) 需求表与需求曲线 表11 物业管理的需求表 价格 需求量 (元/m月) (小区个数) A 5 7 B 4 10 C 3 12 D 2 15 E 1 20,Edited by Z. M. Gu,38,2020年4月6日星期一,图 需求曲线,Edited by Z. M. Gu,39,2020年4月6日星期一,图 供给曲线,Edited by Z. M. Gu,40,2020年4月6日星期一,我们看到，供给曲线与下降的需求曲线不同，通过各点的平滑线是向上倾斜的供给曲线SS，也就是说，当某一物品价格越高时，越会诱使生产商品生产更多的该类物品。,Edited by Z. M

19、. Gu,41,2020年4月6日星期一,在供给曲线的背后有一个重要的因素，那就是生产成本。我们知道，企业供给产品直到不再有利可图为止。当然，任何降低生产成本的因素，都有可能使供给曲线向外、向下移动；而任何提高成本的因素，都有可能使供给曲线向内、向上移动。,Edited by Z. M. Gu,42,2020年4月6日星期一,（二）供给与需求的均衡,在市场上发生作用的力量彼此相等时候的那个价格和数量水平，就是市场价格均衡。在这一价格和数量水平上，买者愿意购买的数量正好等于卖者愿意出售的数量。因此，不存在价格或数量变动的趋向。,Edited by Z. M. Gu,43,2020年4月6日星期一

20、,(三) 物业管理的供需状况,1、物业管理需求的数量扩张与质量提高，应该与房屋商品化程度、国民收入增长水平呈正相关关系； 2、从趋势看，这种扩张与提高具有不可逆转性，即房屋商品化程度越高、人民的生活水平越高，对物业管理的需求越多，服务质量要求越高； 3、因低价位需求引致的低档次供给，往往会形成一种幻觉，认为物业管理是可有可无的； 4、因低档次供给能容纳低素质员工，往往会形成一种误解，认为物业管理无需多少知识和技能； 5、发展中国家的低素质劳动力过剩，规定了低档次供给过剩，却使高档次物业管理变成了一种稀缺物品。,Edited by Z. M. Gu,44,2020年4月6日星期一,四、物业管理服

21、务的价格决定,(一) 市场竞争的不充分性，导致均衡价格难以实现。 (二) 价格参数的过分繁杂，使价格的确定难度增大 (三) 合同条款常会疏漏，质价相符难以判断 （四）政府干预的理性把握,Edited by Z. M. Gu,45,2020年4月6日星期一,五、物业管理市场的发展趋势,（一）物业公司品牌化; （二）从业人员职业化; （三）服务模式多元化.,Edited by Z. M. Gu,46,2020年4月6日星期一,不难看出，不同主题的建筑物，需要不同风格的管理模式。未来的物业管理市场，应该是一个能提供不同模式、不同风格、不同类型、不同层次物业管理服务的市场，以便房地产开发企业或业主们，

22、能够在这个市场上购买到最合适的，但不一定是最贵的“物业管理服务”。,2020年4月6日星期一,Edited by Z. M. Gu,47,第二章 物业管理基本制度与政策,Edited by Z. M. Gu,48,2020年4月6日星期一,第一节 法的基本知识,一、法的概念 “法”是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级以后才出现的。没有阶级，就没有国家，也就没有法。因此，法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。 普通法的中心内容财产、合同和侵权, 一直是法学家们独占的领地。而在现代城市生活的今天，“法” 对于每一位公民来说，已经成为生

23、活中必不可少的一部分。知法懂法不违法，无论是对建筑物所有权人还是建筑物维护管理者，都是非常重要的。,Edited by Z. M. Gu,49,2020年4月6日星期一,二、中国现行的法,(一) 宪法 国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。,Edited by Z. M. Gu,50,2020年4月6日星期一,(二) 法律 这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式

24、体系中的二级大法。,Edited by Z. M. Gu,51,2020年4月6日星期一,(三) 行政法规 行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。,Edited by Z. M. Gu,52,2020年4月6日星期一,(四) 地方性法规（自治条例、单行条例） 地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。,Edited by Z. M. Gu

25、,53,2020年4月6日星期一,(五) 行政规章 行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。,Edited by Z. M. Gu,54,2020年4月6日星期一,三、法的分类,(一) 国内法与国际法 国内法与国际法是按法设立和适用范围来分类的。国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。,Edited by Z. M. Gu,55,2

26、020年4月6日星期一,(二) 实体法与程序法 按法所规定的内容，又可分为实体法和程序法，实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为内容的法，如民法、刑法等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如民事诉讼法、刑事诉讼法等。,Edited by Z. M. Gu,56,2020年4月6日星期一,第二节 物业管理的法制建设,从1981年我国第一家专业物业管理公司成立至今，国家建设部及各省、市、自治区，相继出台了有关物业管理的法律法规，以规范物业管理各方的行为。本节仅对以下几个主要方面的法制建设作一介绍。,Edited

27、 by Z. M. Gu,57,2020年4月6日星期一,一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制,改革开放以后，我国房地产业得以复苏和发展，尤其是住宅小区建设。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则指导下，小区规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点，而且业主或居住者对管理也提出了新的要求。为了适应社会的发展，在总结深圳和广州的经验基础上，建设部于1994年3月23日，以部长令的形式颁布了城市新建住宅小区管理办法（以下简称办法），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。,Edited by Z. M. Gu,58,20

28、20年4月6日星期一,二、开展物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)的评选工作,1995年，建设部将文明住宅区达标考评改为物业管理考评，印发了全国优秀物业管理住宅小区标准及有关考评验收工作的通知（建房1995120号）。在全国开展了“全国优秀物业管理住宅小区”的考评验收工作。,Edited by Z. M. Gu,59,2020年4月6日星期一,三、建立物业管理从业人员持证上岗制度,为了全面提高物业管理从业人员的素质，规范物业管理行为，1996年9月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培199641号）。通知要求，

29、从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位制度。从1999年1月1日起，应全部实行持证上岗。,Edited by Z. M. Gu,60,2020年4月6日星期一,四、 建立物业管理企业资质管理制度,1999年10月31日，建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法（以下简称试行办法）的通知。建设部要求物业管理企业按照试行办法的规定申请企业资质等级，等级划分为一、二、三和临时资质四种。并规定，未经主管部门进行资质评定并取得相应资质证书的企业不得从事物业管理业务。,Edited by Z. M. Gu,61,2020年4月6日星期一,五规范物业管理服务收费行为,为了规范物业管理服

30、务收费行为，维护正常收费秩序，建设部会同其他部委，就物业管理服务收费问题作了一系列的规定。,Edited by Z. M. Gu,62,2020年4月6日星期一,六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度,为了贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部联合印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）。,Edited by Z. M. Gu,63,2020年4月6日星期一,七、建立物业管理企业的财务管理制度与税收政策,1998年1月1日起施行的物业

31、管理企业财务管理规定（财基字19987号，以下简称财务管理规定要求:“除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度”。,Edited by Z. M. Gu,64,2020年4月6日星期一,八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准,为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的物业服务收费管理办法，中国物业管理协会制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，(以下简称标准)，并于2004年7月6日印发。,Edited by Z. M

32、. Gu,65,2020年4月6日星期一,九、 与物业管理服务活动有关的其他规定,(一) 关于住宅装饰装修的规定 (二) 关于住宅安全防范的规定 三)、 关于商品住宅实行两书的规定,Edited by Z. M. Gu,66,2020年4月6日星期一,总之，自1994年第33号令颁布以来，国家建设部及有关部门制定了有关物业管理方面的规章数十个，为物业管理行业的健康发展提供法规依据。,Edited by Z. M. Gu,67,2020年4月6日星期一,第三节 物业管理条例,2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例（国务院令第379号，以下简称条例）。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件

33、具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。,Edited by Z. M. Gu,68,2020年4月6日星期一,一、条例的立法过程,一是，收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况。 二是，开展立法调研，掌握第一手材料。 三是，进行专家论证，研讨立法中的难点问题。 四是，广泛征求意见，以求彰显民意。,Edited by Z. M. Gu,69,2020年4月6日星期一,二、条例立法的四个原则,一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。 二是，维护全体业主合法权益的原则。 三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。 四是，从实际出发，实事求是的原则。,Edited b

34、y Z. M. Gu,70,2020年4月6日星期一,三条例确立的七项制度,(一) 业主大会制度。 (二) 业主公约制度。 （三） 物业管理招投标制度。 (四) 物业承接验收制度。 (五) 物业管理企业资质管理制度。 (六) 物业管理专业人员职业资格制度。 （七）住房专项维修资金制度。,Edited by Z. M. Gu,71,2020年4月6日星期一,四条例涉及的八个问题,（一）关于业主和业主大会 （二）关于前期物业管理 （三）关于物业管理服务 （四）关于物业服务合同 （五）关于物业服务费用 （六）关于物业的使用和维护 （七）关于物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 （八）关于法律责任,

35、2020年4月6日星期一,Edited by Z. M. Gu,72,第三章 现代建筑物区分所有权制度,Edited by Z. M. Gu,73,2020年4月6日星期一,第一节 建筑物区分所有权制度概述,一、建筑物区分所有权制度的形成和发展 （一）建筑物区分所有权制度的形成 （二）建筑物区分所有权的发展,Edited by Z. M. Gu,74,2020年4月6日星期一,二、建筑物区分所有权的概念与特征,(一) 建筑物区分所有权的含义 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分

36、权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。,Edited by Z. M. Gu,75,2020年4月6日星期一,(二) 建筑物区分所有权的客体 (三) 建筑物区分所有权的特征： 1、复合性。 2、专有所有权的主导性。 3、一体性。 4、登记公示性。 5、权利主体身份的多重性,Edited by Z. M. Gu,76,2020年4月6日星期一,(四) 建筑物区分所有权的种类 1、纵切型区分所有权 2、横切型区分所有权 3、混合型区分所有权,Edited by Z. M. Gu,77,2020年

37、4月6日星期一,第二节 建筑物区分所有权人的三项权利,一、专有所有权 专有所有权（Sonderei gentum）又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。,Edited by Z. M. Gu,78,2020年4月6日星期一,(一) 专有部分的要件 专有部分是指区分所有建筑物中具有构造上与利用上的独立性，作为区分所有权之专有所有权客体的建筑物部分。,Edited by Z. M. Gu,79,2020年4月6日星期一,（二）专有部分的范围 区分所有建筑物的专有部分是由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其它专有部分或共用部分以墙壁（共同墙

38、壁）、天花板、地板相间隔。因此，所谓专有部分的范围，也即专有部分的界限。由于专有部分的界定直接影响到境界部分相接点处，各区分所有权人能够自由使用、改良的权利；同时也间接影响到为维持建筑物整体的安全，而对各区分所有权有可能产生的损害建筑物安全问题的行为禁止问题。所以，有必要对专有部分的范围进行界定。,Edited by Z. M. Gu,80,2020年4月6日星期一,（三）专有所有权的内容,专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。 1、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利 1）所有权。专有所有权是以区分所有建筑物的专有部分为客体 而成立的单独所有权，具有绝

39、对性、永久性和排他性。区分所有权人在法律限制范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分而不受他人干涉。 。,Edited by Z. M. Gu,81,2020年4月6日星期一,2)相邻使用权。所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其 专有部分或共有部分，或于必要的改良范围内，可以请求使用其它区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共有部分。例如，三楼居民天花板漏水，需要从四楼的地板着手修理。在这种情形下，区分所有权人彼此间应容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的维护、修缮与改良等,Edited by Z. M. Gu,82,2020年4月6日星期一,2、区分所有权人作为专有所有权人承担的义务,

40、1）不得违反全体区分所有权人的共同利益； 2）维持建筑物存在的义务； 3）不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等； 4）遵守公共秩序，维护住宅区环境的安宁与卫生。,Edited by Z. M. Gu,83,2020年4月6日星期一,二、共有所有权,共有所有权，亦称共有部分持分权，是指建筑物区分所有权人 依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权是建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”-共同性灵魂和单独性灵魂-中的“共同性灵魂”,Edited by Z. M. Gu,84,2020年4月6日星期一,（一）共有所有权的特征,

41、与一般共有权相比，建筑物区分所有权中的共有所有权有着独特的特征： 1、复合性。所有权人不仅是专有所有权人，也是共有所有权人和管理团体的成员； 2、广泛性。区分共有所有权的客体包括法定共用部分与约定共 用部分；其权利义务既包括全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务，对建筑物某一部分所共同享有的权利，也包括因对建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利义务。,Edited by Z. M. Gu,85,2020年4月6日星期一,3、多重性。区分共有权可根据不同标准作出不同分类。如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担

42、的共有权和有负担的共有权等； 4、从属性。区分共有所有权的设定、转移、消灭决定于专有所有权的设定、转移和消灭。 5、不可分割性。区分共有所有权的标的物不得请求分割,Edited by Z. M. Gu,86,2020年4月6日星期一,（二）共用部分的范围,共用部分包括法定共有部分和约定共用部分。法定共用部分是指构造上、利用上并无独立性的建筑物和设备；约定共用部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的规约而成为共用部分者。,Edited by Z. M. Gu,87,2020年4月6日星期一,我国台湾民法第799条规定，共用部分是“建筑物及其附属物之共同部分”。台湾学者对此作了解释，

43、认为共用部分的范围包括(1)建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等；（2）建筑物的共有部分及附属物，如墙壁、楼梯、电梯、消防设备、水电瓦斯管线及水塔等。 我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。,Edited by Z. M. Gu,88,2020年4月6日星期一,（三）共有所有权的形态,1、总有。总有作为“共有”的一种形态，是指建筑物各区分所有权人以构成员身份，对其共同财产，享有占有、使用、收益权，而处分权、管理权则完全归属区分所有权人全体。,Edited by Z. M. Gu,89,20

44、20年4月6日星期一,2、共同共有。共同共有是指各共同所有物的全部所有权属于共有人全体，而非按应有部分享有所有权。各共有人对于共有物不仅有占有、使用、收益权，而且也有管理、处分权。为达成共同关系的目的，管理权、处分权通过设定的规则加以约束。,Edited by Z. M. Gu,90,2020年4月6日星期一,3、按份共有。按份共用是指数人按其应有部分，对于一物共同享有所有权。按份共有，就其主体而言，必在二人以上，称为共有人；就其客体而言，为一物，称为共有物；就其享有的权利而言，为所有权；就其享有所有权的形态而言，为按应有部分予以享受。按份共有作为“共有”的一种形态，各共有人分别按其应有部分，

45、对于共有物的全部有占有、使用、收益的处分权，与“总有”的构成员仅对总有物有占有、使用及收益权大不相同；同时，按份共有的共有人对共有物有明显的应有部分，各共有人员原则上可以请求分割，并可以自由处分其应有部分，因此与“共同共有”是不同的，共同所有人对共有物仅有潜在的应有部分，各共有人在共同关系的维系和存在中，不得请求分割共有所有物。,Edited by Z. M. Gu,91,2020年4月6日星期一,（四）共有所有权的内容,所谓共有所有权的内容，是指建筑物区分所有权人作为共有所有权人所享有的权利与承担的义务。,Edited by Z. M. Gu,92,2020年4月6日星期一,1、区分所有权人

46、作为共有所有权人的权利,1）对共用部分的使用权; 2）收益权; 3）对共用部分的单纯的修缮改良权。,Edited by Z. M. Gu,93,2020年4月6日星期一,2、区分所有权人作为共有所有权人的义务,1）按共用部分的本来用途使用共用部分; 2）分担共同费用和负担的义务 . 关于共同费用和负担的范围，主要包括： (1)日常维修和更新共同部分及公共设备的费用； (2)管理事务的费用，包括管理人员的酬金； (3)由区分所有权人共同负担的税项； (4)不动产或区分所有权人连带负责的债务。,Edited by Z. M. Gu,94,2020年4月6日星期一,三 成员权,成员权，亦称构成员权，

47、是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。,Edited by Z. M. Gu,95,2020年4月6日星期一,（一）成员权的特征,1、成员权是一项独立于专有所有权与共有所有权之外的权利，它不仅仅是单纯的财产关系，其中很大一部分是管理关系。 2、成员权是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利。 3、成员权是一种具有永续性的权利。只要建筑物存在，区分所 有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分所有权人之一的单独行为解散。 4、成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结

48、合而不可分割的权利。,Edited by Z. M. Gu,96,2020年4月6日星期一,（二）成员权的内容,成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 1、区分所有权人作为成员权人所享有的权利 1）表决权； 2）参与订立规约权； 3）选聘和解聘管理者的权利； 4）请求权。,Edited by Z. M. Gu,97,2020年4月6日星期一,所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求召集集合；（2）请求正当管理共同关系的事务；（3）请求收取共用部分应得的利益；（4）请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；（5）其他请求权。,Edited by Z. M. Gu,98,2020年4月6日星期一,2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时，也应承担以下义务：,1）执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； 2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。,Edited by Z. M. Gu,99,2020年4月6日星期一,第三节 区分所有建筑物的管理制度,随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人口密度增高，随之带来的是人际关系