第三章资产评估的程序与基本方法课件.ppt
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1、第三章第三章 资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法第一节 资产评估的程序第二节 成本法第三节 比较法第四节 收益法第五节 资产评估方法的选择第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序一、资产评估程序的概念、分类、作用一、资产评估程序的概念、分类、作用1、概念:、概念:资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估报告的系统性工作步骤2、分类、分类(1)狭义:起始于接受业务委托,终止于提交报告书(2)广义:起始于承接业务前的明确资产评估基本事项环节,终止于提交报告书后的资产评估文件归档管理3、作用、作用(1)规范资产评估行为,提高资产评估业务质量,维护资产评估公信力(2)是相关当事
2、方评价资产评估服务的重要依据(3)是资产评估业防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段二、资产评估的基本程序二、资产评估的基本程序1、资产评估项目的接洽、资产评估项目的接洽(1)明确资产评估基本事项)明确资产评估基本事项委托方与相关当事方的基本情况;评估目的及报告的期望用途;评估对象基本状况;确定价值类型及其定义;评估基准日;评估限制条件和假设;确定是否承接项目(项目风险评价、专业胜任能力评价、独立性评价);等等。(2)签订资产评估业务约定书(合同)签订资产评估业务约定书(合同)双方名称及住所;评估目的;评估对象及范围;评估基准日;价值类型;评估报告(提交时间与方式、使用者及使用方式
3、);评估费用(总额、支付时间及方式);当事人权利义务;违约责任与争议解决;约定书的履行、变更、终止;签约时间等等。2、资产评估项目的管理、资产评估项目的管理(1)组建资产评估项目小组)组建资产评估项目小组可省略 按评估项目规模、复杂程度等确定(2)拟定资产评估的工作计划(方案)拟定资产评估的工作计划(方案)评估的技术路线、方法;需要收集的资料和收集渠道;评估风险(评估精度要求、风险评价、控制措施);评估对象的性质、行业特点及发展趋势;评估对象的资产结构、类别数量、分布;预计所需的时间和费用;工作步骤、人力安排、进度安排;评估人员专业能力及经验;评估途径和方法选择;疑难问题与专家利用等。3、资产
4、评估项目的执行、资产评估项目的执行(1)收集与资产评估有关的资料)收集与资产评估有关的资料产权证书等法律文件、技术资料、相同相似资产的市场供求与交易信息;行业信息等(2)待评估资产的清查核实和实地查勘)待评估资产的清查核实和实地查勘签订资产评估约定书后,一般应向委托方提供资产清查评估登记表,在委托人填表自查基础上进行现场查勘资产存在性、合法性、完整性、产权状况、技术状况、新旧程度、运行质量、技术状况等(3)评估假设条件、价值类型及评估标准分析)评估假设条件、价值类型及评估标准分析根据此前掌握的评估资料和具体情况,对评估假设、价值类型、评估标准在相关性、恰当性、合理性等方面进行必要的分析、调整,
5、(4)选择评估方法并进行估算)选择评估方法并进行估算市场法、收益法、成本法等基本评估方法,以适用性优先来选择。不采用某种评估方法或采用两种评估方法,都应予以必要说明。在形成初步评估结论基础上,还要对信息资料、参数数量与质量等进行综合分析,形成评估结论。(5)编写资产评估报告)编写资产评估报告根据资产评估准则评估报告,国有资产评估报告指南内容为:委托方、产权持有方和其它的评估报告使用者;评估目的;评估对象及范围;价值类型及定义;评估基准日;评估依据;评估方法;评估程序实施过程及情况;评估假设;评估结论;特别事项说明;评估报告使用限制的说明;评估报告日;签章。4、资产评估项目结项、资产评估项目结项
6、(1)与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续)与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续在提交报告之前,可以与委托方等进行必要的沟通,听取意见并引导其合理的理解评估结论;评估人员应以恰当的方式提交报告,办理费用清算等手续(2)资产评估工作的底稿归档)资产评估工作的底稿归档资产评估准则工作底稿(2007)分为两类:管理类工作底稿:项目洽谈、评估约定书、评估计划书、客户信息表、评估汇总表、资产评估报告书等;操作类工作底稿:现场调查、收集评估资料,评定估算时所形成的工作记录及相关资料等。归档存放目的:应对项目检查、法律诉讼和总结提高评估业务水平第二节第二节 成本法成本法一、成本法的概述一、成本法的概
7、述1、概念、概念 是待评估资产在评估基准日的重置成本,扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法基本思路:基本思路:重建或重置被评估资产首先首先,计算重置成本,即评估基准日的市场条件下,重新购建全新的被评估资产的全部耗费(费用),然后,然后,减去各项损耗(贬值):因使用磨损和自然力作用而产生的实体性贬值、因技术进步而产生的功能性贬值、因外部环境变化而产生的经济性贬值评估价值 =重置成本 各项损耗 =重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 =重置成本成新率 “折旧”“损耗”或“贬值”2、成本法的基本前提、成本法的基本前提(1)被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态资产只有法律上、物理技术上
8、、经济上可行,资产的重置成本才能被投资者和市场认可(2)被评估资产与假定的重置资产有相同性或可比性(3)应具备可利用的历史资料,许多指标都建立在历史资料基础上(4)重置资产的全部耗费是必须的,而且体现社会或行业的平均水平,不是无效耗费和个别资产的耗费水平(5)被评估资产是可复制、可再生的,如土地、矿藏不宜用2、成本法的四个基本要素、成本法的四个基本要素(1)资产的重置成本)资产的重置成本资产的再取得成本,是一个价格范畴,包括再取得资产所耗费合理必要费用、合理必要的资金成本和利润。复原重置成本(重建成本):评估基准日复制品成本更新重置成本(重置成本):基准日功能效用相同的现代更新品成本相同点:都
9、采用资产的评估基准日的现实价格 都没有改变评估资产原有的功能材料、技术、工艺等发展进步:复原重置成本更新重置成本材料、技术、工艺等基本不变:则基本不存在二者区别成本法总体上倾向于更新重置成本成本法总体上倾向于更新重置成本因为:因为:复原重置成本包括了过时的技术、工艺、材料的附加成本新的生产技术、生产方法、分工组织形式等,提高劳动生产率,生产相同功能的新资产,只需要较少的社会必要劳动时间,即生产成本较低,根据替代原则,应选择较低的更新重置成本新型的设计、工艺、材料生产的新资产,在性能、成本耗费上都优于旧资产,即拥有更低的生产成本和运营成本,根据替代原则,应选择较低的更新重置成本 因此,这种附加成
10、本包括:超额投资成本+超额运营成本只有,针对特殊用途资产,要突出强调其特定特征、特定功能,才须采用复原重置成本去体现这些特定的详细成本(2)资产的实体性贬值)资产的实体性贬值即有形损耗,指资产由于使用磨损和自然力作用,导致其物理性能损耗或作用下降而引起的价值损失。通常表示为实体性贬值率(=实体性贬值/重置成本)(3)资产的功能性贬值)资产的功能性贬值指由于新技术的推广和应用,使得被评估资产与社会普遍使用的资产相比,在技术上性能上明显落后,资产功能下降所造成资产价值损失,包括超额投资成本和超额运营成本引起的功能性损失。(4)资产的经济性贬值)资产的经济性贬值指资产以外的外部环境变化,如新政策法规
11、发布实施、战争、政局动荡、自然灾害、市场萧条等,限制了资产充分、有效利用甚至闲置、产品收益或效用下降等造成资产价值损失。二、成本法的评估程序二、成本法的评估程序1、确定被评估资产的范围,估算重置成本2、确定被评估资产的使用年限3、估算各项损耗或贬值额4、资产价值=重置成本 各项损耗(贬值)三、成本法的具体评估方法三、成本法的具体评估方法1、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法(1)重置核算法)重置核算法加和分析法、细节分析法、细节核算法 重置成本=直接成本+间接成本 直接成本:直接成本:直接构成资产生产成本部分,比如:房屋建筑物的基础、墙体、屋面等项目的成本、机器设备购买费、安装调试的材料和
12、人工费、运杂费等间接成本:间接成本:只与资产形成和正常使用有关,不能计入生产成本不能计入生产成本的管理费、前期准备费、总体设计制图费、维护费等,通常对间接成本的分配,采用:人工成本比例法:间接成本=人工成本总额成本分配率 成本分配率=间接成本/人工成本额直接成本比例法:间接成本=直接成本间接成本相对于相对于直接成本的比率单位价格法(工作量比例法):间接成本=工作量(工时或工日)单位工作量的间接成本(2)物价指数法)物价指数法如果无法获得全新资产评估基准日市场价格,也无法获得相似的参照资产的市场价格,则只能用物价指数调整资产的原始(历史)成本,得到重置成本naaaa3211环比物价指数资产原始成
13、本重置成本基物价指数资产构建时同类资产定基物价指数评估基准日同类资产定资产原始成本重置成本物价变动指数)(资产原始成本重置成本定基或者环比物价指数资产原始成本重置成本资产原始成本、历史成本须真实、准确,符合社会平均的合理成本物价指数要选择同类别资产的物价指数,一般不用整体的通货膨胀指数重置核算法与物价指数法比较重置核算法与物价指数法比较区别:区别:估算要素不同估算要素不同物价指数法强调在不同时期某一种某一类甚至全部资产的物价变动幅度;重置核算法强调在评估基准日现行的价格和购建成本费用实用性不同实用性不同物价指数法仅仅考虑价格变动因素,不考虑新技术、新材料、新工艺等的变化,因此该方法只能用于确定
14、复原重置成本;重置核算法既考虑价格变动,也考虑技术进步等因素,因此,可用于估算复原重置成本和更新重置成本联系:联系:都建立在历史资料基础上,都必须关注重置成本口径与历史资料口径的一致性(3)功能系数法)功能系数法功能价值类比法功能价值类比法功能价值法功能价值法生产能力比例法生产能力比例法 假定:待评资产的生产能力与其价值呈线性关系参照物生产能力待评资产生产能力参照物重置成本待评资产重置成本或者:参照物生产能力参照物的重置成本待评资产的生产能力待评资产重置成本规模经济效益指数法规模经济效益指数法规模经济:生产规模(生产能力)单位产品平均生产成本降低 总体生产能力扩大资产成本的上升幅度会趋缓即:资
15、产生产能力存在规模经济时,其生产能力与其价格(重置成本)呈指数关系x参照物生产能力待评资产生产能力参照物重置成本待评资产重置成本其中,x称为功能系数、功能价值指数、规模经济效益指数,是一个经验数据。在美国:x 一般在0.41之间,加工工业一般为0.7,房地产业一般为0.9x=1时,该方法就是上述的“功能价值法”(4)成本法运用的简化办法)成本法运用的简化办法统计分析法统计分析法 对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估步骤:核实资产并分类每类别资产抽样选择上述方法评估样本重置成本计算分类资产调整系数 调整系数 =样本重置成本/样本账面历史成本依据分类资产调整系数,确定全部资产重置成本待评某类资
16、产重置成本=分类资产账面历史成本调整系数2、实体性贬值的估算、实体性贬值的估算(1)观察法)观察法 实体性贬值=重置成本实体性贬值率主要有两种方式:主要有两种方式:总体观察法:总体观察法:对资产总体观察,即可确定实体性贬值率,一般适用于单项资产加权平均法:加权平均法:将资产总体分解为若干部分,分别观察,确定各部分实体性贬值率,然后以各部分占总资产比重为权重,计算总体资产实体性贬值率(2)使用年限法)使用年限法总使用年限:总使用年限:资产物理寿命,从使用到报废为止实际已使用年限:实际已使用年限:资产按照正常使用强度(负荷程度)作标准确定的已经实际使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率
17、 名义已使用年限:名义已使用年限:资产的会计管理上已提取折旧的年限 资产利用率:资产利用率:表示资产在利用中的实际使用强度:开工不足:满负荷;:超负荷;资产累积法定利用时间资产累积实际利用时间资产利用率111总使用年限实际已使用年限预计残值)(重置成本实体性贬值总使用年限实际已使用年限实体性贬值率(3)修复费用法)修复费用法直接价值法直接价值法利用恢复资产功能所支出的全部修复费用,来直接估算资产实体性贬值的方法,只适用可以恢复资产功能的资产评估。修复费用:零部件的更换与修复、改造、停工损失等若修复可使资产恢复全新状态,实体性贬值=修复费用区分资产可修复和不可修复部分可修复部分:以修复费用衡量不
18、可修复部分(物理上不可能修复、物理上可修复但经济上不合算):以观察法、使用年限法衡量3、功能性贬值的估算、功能性贬值的估算功能性贬值是资产功能下降所造成资产价值损失,包括超额投资成本和超额运营成本引起的功能性损失。超额投资成本:超额投资成本:劳动生产率提高,现在生产出生产出同样的资产,已经不值那么多钱了,原因原因:生产技术提高、生产方法革新、分工与协作改善等超额运营成本:超额运营成本:材料消耗、能源消耗、工时消耗较多或增加,废品率较高或上升,产品质量较差或下降一般不计算超额投资成本一般不计算超额投资成本 重置成本中不包含超额投资成本,不用再计算该贬值数额重置成本中不包含超额投资成本,不用再计算
19、该贬值数额比如重置核算法重置核算法和功能系数法功能系数法计算重置成本时,所选用的价格为评估基准日市场价格既体现现行的物价水平,也体现了劳动生产率的提高,因此该重置成本已经剔除掉了超额投资成本。重置成本中仍然包含超额投资成本,可特定处理重置成本中仍然包含超额投资成本,可特定处理比如物价指数法物价指数法评估资产重置成本,就只体现价格水平,没有考虑劳动生产率提高。但是,该方法由于使用资产的历史成本作基数,实际应用情况不多,可以具体情况具体处理。因此,须注意因此,须注意 重置成本法评估资产,一般不刻意地一般不刻意地计算超额投资成本。(1)用超额运营成本估算)用超额运营成本估算确定超额运营成本:待评资产
20、与参照物之间 超额运营成本=待评资产年运营成本参照物年运营成本确定净净超额运营成本:扣除所得税 净净超额运营成本=超额运营成本(1 所得税率)估计待评估资产的剩余使用寿命 选择折现率(一般为行业平均收益率),将净净超额运营成本折算为评估基准日的现值 功能性贬值=(净净超额运营成本折现系数)折现系数通常采用年金现值系数年金现值系数:(P/A,r,n)(2)超额投资成本的估算)超额投资成本的估算对于重置成本包含超额投资成本时,特别是生产技术提高很快很大、生产方法革新比较明显、分工与协作的生产组织形式改善显著的资产:功能性贬值=复原重置成本更新重置成本(3)不用计算功能性贬值的情况)不用计算功能性贬
21、值的情况对于计算出的重置成本为更新更新重置成本,本身已经剔除掉了剔除掉了功能性贬值实际评估实践中,也有功能性溢价:评估对象功能优于参照系功能4、经济性贬值的估算经济性贬值的估算外部经济社会环境的变化,以及造成资产闲置、利用不足等限制资产效用充分发挥、限制资产价值充分实现的程度:资产仍然能够正常使用,不考虑经济性贬值有确切证据表明已经、正在、将带来贬值时才计算重大利好政策、良好市场前景时,可能存在经济性溢价经济性贬值一般表现为两种情况:经济性贬值一般表现为两种情况:资产利用率下降,比如设备开工不足、房屋出租率下降资产年收益减少,比如产品大幅降价、税负加重、成本大幅上升(1)间接计算法)间接计算法
22、资产利用率下降所致资产利用率下降所致例如:某生产线设计年产2000台产品,市场变化,估计未来年产1400台。经济性贬值率功能性贬值)实体性贬值(重置成本则:经济性贬值之间验数据,一般在为功能价值指数,为经其中,资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生经济性贬值率7.06.01xx%19%10081.01%1002000140016.0)(经济性贬值率(2)直接计算法)直接计算法年收益减少所致年收益减少所致),(所得税率)(资产年收益损失额经济性贬值nrAP/1承接上例,每台产品售价100元,该生产线尚可使用3年,企业所在行业的投资汇报率为10%,所得税税率25%,则该资产的经济性贬值为:(
23、元),()()(经济性贬值5.1119104869.2450003%10/%251100600AP5、成新率的估算成新率的估算(2)估算成新率方法)估算成新率方法观察法观察法经验估算法经验估算法专业人员技术性鉴定、经济性鉴定、市场前景预测综合考虑贬值率(实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)判断成新率必要时,可组织若干人或小组,分别独立评价,再求平均值成新率重置成本资产价值评估资产全新重置价值评估基准日资产价值成新率(1)成新率)成新率成新率反映资产的新旧程度,“资产有几成新”,成新率估算出来,就可计算出资产的评估价值。经济使用年限法经济使用年限法总经济使用年限:总经济使用年限:从资产开始使用到
24、因经济上不合算而停止使用止剩余经济使用年限实际已使用年限剩余经济使用年限总经济使用年限剩余经济使用年限成新率重置成本的修复费用恢复资产全新功能状态贬值率(损耗率)成新率11只适用于可修复的有形损耗评估,对于不可修复的有形损耗、功能性贬值、经济性贬值部分,只能用其对资产价值造成的损耗额来替代修复费用修复费用法修复费用法四、成本法的评价四、成本法的评价1、优点、优点(1)充分考虑各类价值损耗:实体性、功能性、经济性贬值(2)适用范围广泛:单项资产、特殊资产、难以取得市场参照系的资产都可用2、缺点、缺点(1)计算复杂,各类参数取得难度大,工作量大(2)各种贬值,尤其是经济性贬值难以把握,影响评估结果
25、准确性(3)某些资产的价值,主要由效用决定,而非成本耗费,就无法用成本法衡量,比如无形资产、资源性资产、企业整体价值等第三节第三节 比较法比较法一、比较法的概述一、比较法的概述1、比较法、比较法市场法、现行市价法、市场比较法指利用市场上相同或相似资产(可参照交易资产)近期交易价格,通过直接比较或类比分析,并据此调整相似资产的价格,以估测资产价值的各种评估技术方法的总称 基本思路基本思路:根据“替代原则”,以均衡价值论(市场供求论)为理论基础,采用比较和类比的思路及其方法判断资产2、比较法的基本前提、比较法的基本前提(1)存在一个比较成熟的资产交易市场)存在一个比较成熟的资产交易市场公开、活跃、
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