《零售管理第三版》课件2 商圈分析和选址.ppt
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1、学习情境二学习情境二 零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址知识目标:知识目标:了解零售店选址分析的主要内容和具体分析指标;了解零售了解零售店选址分析的主要内容和具体分析指标;了解零售店选址的具体步骤和方法。店选址的具体步骤和方法。技能目标:技能目标:学会针对某一商圈调查内容设计调查问卷;学会撰写详细的学会针对某一商圈调查内容设计调查问卷;学会撰写详细的选址分析报告。选址分析报告。能力目标:能力目标:能根据某零售企业的资源状况规划其网点扩张战略;能根据能根据某零售企业的资源状况规划其网点扩张战略;能根据详细资料判断某零售企业扩张中存在的问题;能对备选的店址详细资料判断某零售企业扩张中存在的问题;
2、能对备选的店址价值进行正确评估。价值进行正确评估。学习目标学习目标主要内容主要内容2.1 零售商圈分析零售商圈分析2.2 零售店选址零售店选址导入案例导入案例大润发的选址要求大润发的选址要求 大润发超市,以日常用品为主,选址要求具体需求如下:大润发超市,以日常用品为主,选址要求具体需求如下:1.土地:面积在土地:面积在30亩以上(约亩以上(约20000 m2)为佳。(覆盖率)为佳。(覆盖率50%)2.交通动线:最好以土地为界两边临路,要求在城市的主干道上。交通动线:最好以土地为界两边临路,要求在城市的主干道上。3.商圈人口:以土地为中心半径商圈人口:以土地为中心半径3公里人口约公里人口约304
3、0万左右,县、地、省会万左右,县、地、省会城市均可,购买力高的城市城市均可,购买力高的城市3公里商圈内的人口公里商圈内的人口20万也可以开。万也可以开。4.建筑物以一层建筑物以一层20000m2为最佳,如二层即单层建筑面积均在为最佳,如二层即单层建筑面积均在10000m2以以上,总建筑面积上,总建筑面积2000022000 m2,楼层最好不要超过二层。,楼层最好不要超过二层。5.停车面积至少:机动车停车面积至少:机动车10000 m2(室内、外均可)约(室内、外均可)约300个停车位,自个停车位,自行车行车2500 m23500 m2(室、内外均可)。(室、内外均可)。6.建筑物室内层高:楼板
4、至楼板在建筑物室内层高:楼板至楼板在5.4米以上(使用净高米以上(使用净高3.8米),柱与柱距米),柱与柱距离离8米或米或11米。商场的楼板荷载米。商场的楼板荷载600kg/m2,收货区、库存区需要,收货区、库存区需要1000kg/m2。7.建筑面积在建筑面积在20000m2以上,大厅面积超过以上,大厅面积超过3000m2,两路供电且同时使用,两路供电且同时使用,每路为每路为1600KVA,总容量,总容量3200KVA,或一用一备,常供电,或一用一备,常供电3200KVA,备,备用电用电1600KVA。建筑面积在。建筑面积在20000m2以下,大厅在以下,大厅在3000m2以下,两路以下,两路
5、同时使用,每路为同时使用,每路为1250KVA,则总用电的容量为,则总用电的容量为2500KVA,或一用一备,或一用一备,常供电为常供电为2500KVA,备用电,备用电1250KVA。生活用水日供量。生活用水日供量200T,空调用水,空调用水日供量日供量200T,煤气每小时为,煤气每小时为50m21 零售商圈分析零售商圈分析 商圈(商圈(trading area)也称交易区域,是指以连锁门店)也称交易区域,是指以连锁门店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。简言之,就是连锁门店吸引其顾客的地理区域,也射范围。简言之,就是
6、连锁门店吸引其顾客的地理区域,也就是来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。商圈可就是来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。分为成熟商圈和未成熟商圈。连锁门店的商圈一般由三部分组成:连锁门店的商圈一般由三部分组成:主要商圈(主要商圈(primary trading area)次要商圈(次要商圈(secondary trading area)边际商圈(边际商圈(fringe trading area)商圈形状图商圈形状图 核心商圈边际商圈次要商圈商店影响商圈设定的因素商圈设定的方法v(1)根据业态设定商圈范围v(2)根据零售店所处位置设定商圈范围v(3)根据
7、零售店市场规模设定商圈范围v(4)根据顾客购物出行方式设定商圈范围v(5)根据顾客购物频率设定商圈范围8商圈的调查与分析v1 1市场潜力分析市场潜力分析v2 2竞争状况分析竞争状况分析v3 3基础条件分析基础条件分析1 1市场潜力分析市场潜力分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买能力,有很多指标可以反应一个区域的市场潜力,其中购能力,有很多指标可以反应一个区域的市场潜力,其中购买力指数尤应引起重视。比较不同商圈的购买力指数,可买力指数尤应引起重视。比较不同商圈的购买力指数,可为发现潜在的消费市场提供依据。其计算公式为:为发现潜在的消费
8、市场提供依据。其计算公式为:购买力指数购买力指数=A50%+B30%+C20%其中:其中:A是商圈内可支配收入总和(收入中去除各种是商圈内可支配收入总和(收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等);所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等);B是商圈内零售总额;是商圈内零售总额;C是具有购买力的人口数量。是具有购买力的人口数量。2 2竞争状况分析竞争状况分析 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标,通过计算或测定某类商品销售的饱和指标,可以了解某个地标,通过计算或测定某类商品销售的饱和指标,可以了解某个地
9、区同行业是过多还是不足,以决定是否选择在此地开店。通常位区同行业是过多还是不足,以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区,门店的成功可能性较高度饱和地区的商店于饱和程度低的地区,门店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大,因而分析商圈饱和度对于新开设门店选择店址很有帮助。要大,因而分析商圈饱和度对于新开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标(商圈饱和度指标(IRS)计算公式为:)计算公式为:()()()()IRS=IRS:某地区某类商品商业圈饱和指数:某地区某类商品商业圈饱和指数:某地区购买某类商品的潜在顾客人数:某地区购买某类商品的潜在顾客人数:某地区每一顾客平均购买额:某地区每一顾
10、客平均购买额:某地区经营同类商品商店营业总面积:某地区经营同类商品商店营业总面积3 3基础条件分析基础条件分析 区域内的基础条件为门店的正常运作提供了基本区域内的基础条件为门店的正常运作提供了基本保障。连锁企业需要相应的物流配送系统,这与区保障。连锁企业需要相应的物流配送系统,这与区域内交通通讯状况密切相关,有效的配送需要良好域内交通通讯状况密切相关,有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外,还与区域内软性的道路和顺畅的通讯系统。此外,还与区域内软性基础条件有关,包括供应链发达程度、政策和开发基础条件有关,包括供应链发达程度、政策和开发程度、相关法律和执法情况等,都需要认真分析。程度、相
11、关法律和执法情况等,都需要认真分析。市场潜量竞争激烈程度供应链发达程度政策和开放程度 可支持超市盈亏平衡的总营业面积超市实现战略目标的关键性因素之一。选择市场潜量大的城市,重点进入。连锁超市的数量,现有竞争对手实力(外资和内资扩区域扩张零售商),行业饱和度。全国性品牌制造商数量(食品、服装、日用品);超市商品的来源和渠道长度政府的零售业开放程度,城市基本投资环境评价,法律的规范程度。超市实现扩张战略目标的关键性因素之一,选择竞争程度相对较低的城市发展结合所经营的商品品类考察供应链的发达程度,供应链发达程度对于配送和价格领先有重要意义。作为区域市场的新进入者,政策和开放度是必须要考虑的因素确定自
12、建或并购等的参考依据指标重要性评估权重40%30%20%10%城城 市市 吸吸 引引 力力 排排 序序 评评 价价 指指 标标22 零售店选址零售店选址1.选址的重要性和原则2影响选址的因素3零售店选址的方法1、选址的重要性v(1)地利,商场不可替代的资源,决定了商场未来的发展和经营潜力v(2)店址选择是长期性、固定性v(3)确定经营目标和经营策略的依据15v(1)方便顾客购物的原则v 1)交通便利,如车站附近。v 2)靠近人群聚集的场所,如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等。v 3)人口居住稠密区或机关单位集中的地区。v 4)符合客流规律和流向的人群集散地段。v(2)有利于门店开拓发
13、展v 1)有利于扩充规模,提高市场占有率和覆盖率。v 2)和各种商业服务配套,发挥特色。v 3)有利于合理组织商品运送。v(3)有利于获取最大的经济效益16选址的原则2、影响选址的因素v1)人口因素v2)地理因素v3)市场因素v4)经济成本因素3零售店选址的方法(1 1)零售商店位置类型设计)零售商店位置类型设计 地点类型主要分为三类,一类是孤立店类型,第二地点类型主要分为三类,一类是孤立店类型,第二类是经规划的购物中心,第三类是自然形成的商业中心,类是经规划的购物中心,第三类是自然形成的商业中心,上述三种位置类型具有不同的优势和劣势,零售企业管上述三种位置类型具有不同的优势和劣势,零售企业管
14、理者要确定适合自己门店的位置类型,关键是要分析自理者要确定适合自己门店的位置类型,关键是要分析自己的业务类型与哪种地点类型相匹配。己的业务类型与哪种地点类型相匹配。独特型特连锁企业通常拥有与产品和提供服务独特型特连锁企业通常拥有与产品和提供服务相联系的高质量形象。顾客从较远的社区被吸引而相联系的高质量形象。顾客从较远的社区被吸引而至,原因是产品和服务具有独特性和竞争者数量较至,原因是产品和服务具有独特性和竞争者数量较少。例如园艺中心、裱画店、机车喷漆公司或高档少。例如园艺中心、裱画店、机车喷漆公司或高档饭店。一个社区内,这种产品或服务选择的余地通饭店。一个社区内,这种产品或服务选择的余地通常较
15、小;而且,该类型的产品或服务常常具有较高常较小;而且,该类型的产品或服务常常具有较高声望。这种类型的门店位置不论设在哪里,都能吸声望。这种类型的门店位置不论设在哪里,都能吸引顾客。引顾客。竞争性连锁企业提供与商圈内其他企业相同或相似竞争性连锁企业提供与商圈内其他企业相同或相似的产品或服务,这样,便利程度便成为决定企业选址的的产品或服务,这样,便利程度便成为决定企业选址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多纳圈饼主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多纳圈饼店和药店,这些不同的商店均属于竞争型连锁企业。他店和药店,这些不同的商店均属于竞争型连锁企业。他们常常位于商圈内,集中于自然形成的商
16、业中心、购物们常常位于商圈内,集中于自然形成的商业中心、购物中心、一般商业区或办公区、工厂附近等交通繁忙和消中心、一般商业区或办公区、工厂附近等交通繁忙和消费者集中的地区。这类企业通常是价格竞争和便利导向费者集中的地区。这类企业通常是价格竞争和便利导向型的,应该尽量避免靠近直接竞争者。型的,应该尽量避免靠近直接竞争者。化装品店、家具装修公司、鞋店、体育用品店、五金化装品店、家具装修公司、鞋店、体育用品店、五金店、花店、电子产品店、计算机店、机车修理店、机车用店、花店、电子产品店、计算机店、机车修理店、机车用油中心、印刷中心、旅行、娱乐和休闲等公司是比较型的油中心、印刷中心、旅行、娱乐和休闲等公
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