第11讲项目的后评价课件.ppt

1、复旦大学出版社复旦大学出版社制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第十章 房地产开发与经营房地产开发与经营 项目后评价项目后评价制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎学习目标了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用掌握房地产开发与经营项目后评价的方法能运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价掌握房地产购后行为评价的概念、作用及内容制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎本章纲要第一节 房地产开发与经营项目后评价概述第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价第三节 房地产购买后行为评价制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎 第一节 房地产开发与经营项目后评价概述一、房地产开发与经营项目

2、后评价一、房地产开发与经营项目后评价（一）房地产开发与经营项目后评价的概念以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核 制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第一节 房地产开发与经营项目后评价概述（二）房地产开发与经营项目后评价的作用（二）房地产开发与经营项目后评价的作用n有助于国家更好地决策n有助于项目本身的完善和提高n有利于部门间的合作和管理水平的提高制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第一节 房地产开发与经营项目后评价概述二、房地产开发与经营项目后评价的二、房地产开发与经营项目后评价的（一）“前后对比”和“有无对比”评价法（二）单指标评价法o定额方法o同类比较

3、法制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第一节 房地产开发与经营项目后评价概述（三）综合评价法综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第一节 房地产开发与经营项目后评价概述三、设置房地产开发与经营项目后评价指标三、设置房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则体系的原则n全面性与系统性统一原则n科学性和现实性相结合原则n普遍性与可比性相结合原则n定量与定性相结合原则制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价一、房地产开发与经营项目经济效益评价指标一、房地产开发与经

4、营项目经济效益评价指标（一）房地产开发企业经济效益评价1工程造价指标总造价某项目的投资总额；单位造价项目总造价与建筑面积的比值；户均造价工程总造价与居住总户数的比值可售单位面积造价工程总造价与可售建筑面积的比值制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价2盈利能力指标盈利能力指标项目开发总利润项目总收入扣除项目总支出后的数值，总利润直接反映项目为企业所取得的总盈利水平；全部投资利润率房地产开发项目的利润总额与项目全部投资的比率；自有资金利润率房地产开发项目的利润总额与房地产开发企业自有资金投资的比率。3建设工期指标建设工期指标制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开

5、发与经营项目综合效益评价4工程质量指标工程质量指标开发工程质量优良率质量评定为优良的建筑面积与竣工建筑面积的比率，这个比率越大，表示建筑物的质量越好，质量好不仅能延长建筑物的使用寿命，也能减少使用过程中的维修费用，给使用者带来良好的感受，提升项目的社会效益。房屋返修率返修的建筑面积与竣工建筑面积的比率，这个比率越小，表示建筑物的返修程度低，建筑质量越好。制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价（二）房地产经营企业经济效益评价指标1营业利润营业利润营业利润经营利润其他业务利润经营利润经营收入经营成本销售费用经营税金及附加费管理费用财务费用其他业务利润其他业务收入其他业

6、务支出2投资净收益投资净收益制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价3经营成本降低额及成本降低率经营成本降低额及成本降低率n经营成本降低额是指实际发生的房地产经营成本与前期经营总成本的差额，而经营成本降低率指的是经营成本降低额与前期经营总成本的比率。经营成本减少指标的衡量有利于房地产经营企业分析经营管理过程中的成本控制，以采取相应的措施减少资金的占用，提高资金的利用率。4房屋销售利润房屋销售利润n房屋销售利润是指房地产经营企业销售房屋和提供相关服务的主要经营收入扣除其成本、费用、税金后的利润，这一指标适用于以房产经营为主要经营内容的房地产企业。制作人丁刚张奎制作人丁

7、刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价二、房地产开发与经营项目社会效益指标二、房地产开发与经营项目社会效益指标（一）国民经济指标1项目开发总产值项目开发总产值项目开发总产值各单位工程竣工总产值辅助生产产值开发运输产值其他开发产值2项目开发净产值项目开发净产值项目开发净产值利润税金工资总额职工福利基金利息支出其他制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价3项目利税总额n指整个开发项目上交给国家财政或政府主管机关的税金（费）、留给企业的利润总额，它标志着项目对国家财政的贡献大小。4项目投资利税率n项目投资利税率是指开发项目实现的利税总额与总投资的比率，它从国民经营

8、角度反映了国家国民经济的投资效率 制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价（二）劳动就业指标劳动就业水平可用劳动就业率、项目劳动就业率等相关指标来衡量劳动就业率。（三）提供居住水平指标项目实际安置的居住总人数项目实际安置的居住总户数项目实际安置的居民净增总人数项目实际安置的居民净增总户数住宅开发总建筑面积以及与原有指标的对比值制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价（四）交通便捷程度指标1住宅区内部交通方便程度指标体系包括住宅内楼梯、电梯、楼道、坡道等交通联系部分的方便程度。2住宅区外部交通方便程度指标体系包括上下班、购物、上学、托幼、外

9、出乘车的方便程度。制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价（五）住宅区安全程度指标（六）住宅区卫生指标1饮用水的标准微生物学指标 水的感官性状和一般化学指标 毒理学指标 放射性指标 2垃圾收集与处理3公共环境卫生的保持制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价三、房地产开发与经营项目环境影响评价指标三、房地产开发与经营项目环境影响评价指标（一）污染控制指标1大气污染2声环境和视环境3废水废渣的处理（二）环境条件指标（三）自然资源的保护与利用 （四）项目对生态环境的影响制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价1内部

10、环境条件指标n用以衡量住宅内部环境的舒适度，包括住宅面积、绿化面积、容积率、隔声、隔热、日照、通风、用水、环境艺术设计等。2外部环境条件指标n用以衡量项目外部环境条件的优劣性，包括建筑密度、市政设施的完善程度、公共建筑的设置、绿地及公共活动面积及外部环境艺术设计等。制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价四、房地产开发与经营项目综合效益评价四、房地产开发与经营项目综合效益评价（一）构建综合效益评价指标体系制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎经济效益经济效益社会效益社会效益工程造价指标工程造价指标综综合合效效益益盈利能力指标盈利能力指标建设工期指标建设工期指标工程质量指标工程

11、质量指标国民经济指标国民经济指标劳动就业指标劳动就业指标提供居住水平指标提供居住水平指标交通便捷程度指标交通便捷程度指标住宅区安全程度指标住宅区安全程度指标住宅区卫生指标住宅区卫生指标污染控制指标污染控制指标环境条件指标环境条件指标自然资源保护与利用指标自然资源保护与利用指标项目对生态环境的影响指标项目对生态环境的影响指标环境影响环境影响制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价（二）确定反映各指标影响程度的权重系数（二）确定反映各指标影响程度的权重系数Win权重系数用来反映各指标因素在综合效益评价分析中的地位nWi满足归一化的条件 即W1W2W3Wn1制作人丁刚张奎

12、制作人丁刚张奎第三节 房地产购买后行为评价一、房地产购买后行为评价及其主要内容一、房地产购买后行为评价及其主要内容1房地产购买后行为评价的含义 指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第三节 房地产购买后行为评价2购买后行为评价的主要内容（1）购买者对于产品及开发商的满意度（2）购房者的社会传播行为（3）购房者处理不满的方式的选择制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第三节 房地产购买后行为评价二、

13、影响购买者购后满意度的因素二、影响购买者购后满意度的因素1购买者对于预期效果的预测对产品的研究、比较及使用对产品性能的预期对产品实际性能的评价对产品的预期目标与实际性能的评估实际性能未达到预期目标实际性能与预期目标无明显差异实际性能超过预期目标满意不满意基本满意制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第三节 房地产购买后行为评价2购买者对交易公平性的理解3购买者购后心理状态以及购后效果不理想的原因归属4购买者对产品本身可改良、优化空间的理解制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第三节 房地产购买后行为评价三、注重后行为评价，塑造开发商品牌三、注重后行为评价，塑造开发商品牌 1促进与加强购房者的购后满意感了解购房者的购房目的与态度注意掌握好促销分寸合理确定价格水平保持产品性能与质量的稳定制作人丁刚张奎制作人丁刚张奎第三节 房地产购买后行为评价2减少或消除购房者购后不满意感n保证后期物业管理的质量n购后阶段帮助购房者增加对交易公平性的理解n尊重客户意见，适时予以反馈