商品房买卖合同纠纷实例课件.ppt

1、开发商交付不符合交付条件商品房的违约责任 叶华章 2015年4月18日 商品房买卖合同约定，开发商应将符合住宅项目交付使用管理办法规定的商品房交付购房人，如果交付时商品房未经竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，属于瑕疵履行。瑕疵履行属于违约行为，开发商应当承担违约责任。案例：2012年10月11日，原告张某向被告某房地产开发商购买商品房一套，双方约定被告应当在2013年12月31日前向原告履行交房义务，被告如违约，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。2014年1月17日，被告通知原告领取涉案商品房的钥匙并领取预期交房违约金250

2、0元。后原告得知涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工验收备案。现原告起诉要求被告承担自2014年1月18日至2014年5月14日的逾期交房违约金。对于上述案件，存在两种观点：一是应驳回原告的诉讼请求。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案之中，双方当事人没有另外约定，房地产公司将房屋转移给买受人占有，则房屋的交付使用义务已经履行完毕，客观上已不存在违约行为，原告无权再主张预期交房责任。二是被告应当承担逾期交房后的违约金。根据商品房买卖合同约定，被告应将符合住宅项目交付使用管理办法规定的商品房交

3、付原告，但被告交付时商品房未经竣工验收备案，不符合合同约定交付条件，属于瑕疵履行。瑕疵履行属于违约行为，原告有权要求被告承担违约责任。那么，本案中被告的交付行为应当是合同履行行为，但是是否属于瑕疵履行以及是否应当承担违约责任？首先，被告的行为构成瑕疵履行。瑕疵履行是指债务人虽然履行，但其履行并不符合规定或约定的条件，致减少或丧失履行的价值或效用的情形。根据瑕疵履行的上述定义，构成瑕疵履行应当具备以下四个方面构成要件：1.当事人一方已经作出了履行合同的行为，即必须有一方的积极行为，如无履行行为，只能构成不能履行、拒绝履行或迟延履行；2.履行标的不符合合同的约定即存在瑕疵。所谓瑕疵是指一方当事人交

4、付或提供的标的物的种类、品质、质量、标准等不符合合同的约定；3.履行行为造成了履行利益的损害。履行利益，又称积极利益，是指一方当事人合理期待另一方完全履行合同而产生的合法利益，包括既得利益与可得利益。4.须可归责于履行合同的一方。本案中，被告于2014年1月17日将房屋交付原告的行为属于被告的积极履行行为；被告将未经竣工验收备案的房屋交付给原告的行为属于交付标的物的标准不符合合同的约定；被告的迟延交付行为造成了原告利益的损失；原告利益损失应归结于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行为构成瑕疵履行。其次，被告应当承担瑕疵履行的法律责任。最高法院的司法解释将转移占有视为交付，该交付行为既包括全面履行

5、行为也包括瑕疵履行行为，转移占有后原告仍有权要求被告承担违约责任。合同法第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第三，被告瑕疵履行责任的确定。瑕疵履行属于违约行为，违约方可能要承担给付违约金或给付损害赔偿金的责任。违约金是对损害赔偿金数额的预先确定，因而违

6、约金与损害赔偿金不可同时存在。当事人可在诉讼过程中可以选择要求违约方承担违约责任或损害赔偿责任。本案中，原告选择要求被告承担违约责任是对自己诉讼权利的处分，应予准许。根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的适用虽不以实际损失发生为要件，但最终违约金数额大小的确定与实际损失额密切相关，即法院或仲裁机构对违约金数额的调整是以实际损失额为参照标准。本案在确定被告承担的具体违约金数额时，可根据当事人的申请以及因违约行为给原告造成的实际损失情况进

7、行调整。商品房交付使用条件的法律界定商品房交付使用条件的法律界定 商品房买卖中因购房人与开发商对合同约定的商品房交付使用条件理解不一，房屋交付环节引发的纠纷逐渐增多。文章从案例出发，分析实践做法和现行法律规定，认为商品房交付使用条件是竣工验收合格，如果当事人另外约定“需要提交竣工验收备案表”,则应依当事人约定。具具体分析来看，房屋交付环节上出现的纠纷主要有两种情况，一是开发商通知交房时，因买受人对合同约定的商品房交付使用条件的理解与开发商不一致，认为该房屋未达到交付使用的条件而拒绝受领引发纠纷；二是买受人接受房屋后认为房屋不符合交付使用条件而主张开发商违约，要求给付逾期交房违约金。审判实践中，

8、各方对涉及商品房交付使用条件的法律法规的理解观点不一。因此，有必要厘清现行规定对商品房交付使用条件的涵义，准确认定合同约定的商品房交付使用条件，依法维护购房人和商品房开发商合法权益。商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同纠纷实例实例 2008年11月26日，原告孔某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，被告将其开发的某公寓1幢东区1202号商品房出卖给原告，约定出卖人应在2008年6月30日前依照国家和地方政府有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给原告。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签

9、署房屋交接单。合同订立后原告依约支付全部房款，被告于2008年10月8日电话通知原告交房，次日交房时因原告主张延期交房的赔偿而致交房未果。同年10月16日，被告向原告发出挂号信，书面通知原告收房。10月19日原告再次与被告交接房屋，但因原告认为被告出具的当地政府相关文件不足以说明商品房验收合格，坚持要求被告提供工程竣工验收备案表并拒绝交接致交房未果而诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工单位、监理单位、建设单位（本案被告）、设计单位和城建档案管理机关五单位盖章的单位工程竣工验收证明书,但未办理竣工验收备案手续并取得竣工验收备案登记表。法院认为，2009

10、年1月13日被告提供的单位工程竣工验收证明书证实某公寓1号楼经建设、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”。因此，被告开发的该楼盘1号楼已经验收合格，能证实2009年1月13日后讼争房屋达到了合同约定的“具备验收合格条件”的交付条件。至于原告主张的竣工验收备案表才能证明讼争房屋验收合格问题，因备案只是“验收合格”之后的一个行政内部监管程序，不是“交付使用”的必备条件，且竣工验收备案表亦不是双方合同约定的交付条件，故被告是否办理竣工验收备案登记并不影响被告向原告交付房屋。但被告前两次通知交房时并未提供双方约定应出示的商品房验收合格的证明文件，由此产生的逾期交房责任应由被告承担

11、。诉讼中，被告于2009年2月19日开庭时向法院提交讼争房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书和单位工程竣工验收证明书并同意交房，但原告仍拒绝接受，故此后逾期交房责任由原告自己承担。另被告延期交房三个月有事实依据，符合合同约定。综上，法院判决被告承担从2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房违约金。引发当事人之间矛盾的主要因素，是双方对合同约定的商品房交付使用条件的理解不一样，这也是双方主要的争议焦点。问题在于如何跳出双方各自思维定势，从现行法律法规中找出对商品房交付使用条件的规定，认真加以厘清，准确理解立法用意并在实务中予以适用。实践中对商品房交付使用条件的一般约定实践中对商品房

12、交付使用条件的一般约定及理解及理解 商品房买卖合同履行过程中，依约交付符合国家相关法律法规规定和双方合同约定条件的商品房俗称交房是开发商应当履行的主要义务，依约接收符合合同约定的房屋则是买受人应当履行的一项义务，否则将承担相应法律责任。对于房屋的交付使用条件的约定，原建设部和国家工商行政管理局于2000年9月13日出台了商品房买卖合同示范文本，该示范文本第八条交付期限中明确约定：“出卖人应当在某年某月某日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品

13、房取得商品房住宅交付使用批准文件；5、_。”实践中，商品房买卖双方对交付使用条件一般选择第1项，即约定“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件或经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。案例中双方当事人对交付条件的约定也是采用第1项。此约定从表面来看并无问题，但在实际操作中却会出现大相径庭的两种不同解释。在合同履行过程中，开发商主张的解释是:经验收合格或具备验收合格条件是经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收合格；而买受人的理解却不同：经验收合格是指开发商将该工程进行竣工验收备案取得相关手续即竣工验收备案表，这样才能证明该房屋验收合格经官方确认达到交房的前

14、提条件。现行法律法规框架下对现行法律法规框架下对“商品房交付使用商品房交付使用条件条件”的正确理解的正确理解 现行法律法规的框架下，如何正确理解“商品房交付使用条件”，即俗称的交房应该具备什么样的条件，是解决上述案例中双方当事人矛盾以及类似纠纷的关键。对于商品房交付使用条件，现行法律法规的规定有以下一些：1法律1995年1月1日颁布实施并于2007年8月30日修改的中华人民共和国城市房地产管理法第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”2行政法规1998年7月20日发布施行的城市房地产开发经营管理条例第十七条第

15、一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”3行政法规2000年1月30日颁布施行的建设工程质量管理条例第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，

16、重新组织竣工验收。”4部门规章2000年4月7日发布施行的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）

17、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。5部门规章2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第四十条规定：“房地产开发企业将

18、未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。对于上述法律法规关于商品房交付使用条件的规定，法学界、司法实务界的观点不甚一致，与上述案例中开发商和购房者之间的分歧类似，归纳起来主要有两种：一种观点认为只要讼争商品房所在楼经过了开发商组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，出具了四方签字盖章的验收合格证明并达到合同约定的其他条件，即达到了上述约定中的商品房交付使用条件，可以交付；另一种观点认为，根据相关法律规定，房屋经验收合格后必须在十五日内向当地建设主管部门申请备案，建设部门发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，

19、应当责令停止使用重新组织竣工验收。因此，竣工验收的要求是取得“工程竣工验收备案表”，未经过验收备案并取得竣工验收备案表则不符合合同约定的“验收合格”交付使用条件，开发商未按约定交房应该承担逾期交房违约金。综合上述法规法规和部门规章中对商品房交付使用条件的规定，笔者分析认为，商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。因为房屋的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴，而竣工验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准，必须严格执行

20、，未经验收合格不得交付使用。而对于案例中原告所述的竣工验收备案表只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格与否没有直接联系，不能作为评价开发商是否履行法定义务的标准。国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的关于第一批取消和调整行政审批项目的决定和关于第三批取消和调整行政审批项目的决定中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。另外，根据建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设

21、局关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示的复函中提到：“城市房地产开发经营管理条例是1998年7月发布的，而建设工程质量管理条例是2000年1月发布的，依据立法法第83条的规定新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。根据建设工程质量管理条例第16条和第49条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”由此可知，经过竣工验收合格的房屋交付使用后，购房人如果认为房屋主体结构质量不合格的仍然享有救济手段，那

22、就是委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测，如果检测不合格的可向开发商提出相应赔偿主张。因此，我们可以得出这样的结论我们可以得出这样的结论：在商品房交付使用条件的理解上，如果双方只是约定“将验收合格并符合合同约定的其他条件的房屋在指定期限内交付”，只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。当然，如果双方当事在上述约定基础上另行约定将“提交竣工验收备案表”作为交房条件之一，则应该认定双方的此项约定有效，确认双方的意思表示，将竣工验收确认文件和竣工验收备案表作为是否符合交房条件的裁判标准

23、。商品房逾期交付纠纷的几个法律问题商品房逾期交付纠纷的几个法律问题 商品房逾期交付纠纷案件包括开发商在约定期限未交付和在不具备交付条件的情况下提前交付即非正确交付两种情形。无论是哪种情形，交付期限的认定决定着违约金计算的截止日期，直接关系到双方当事人的切身利益，是该类案件审理中的重点。具体案件中，交付期限的认定与交付条件、房屋质量等问题相互交织，认定难度较大。一、交付条件与交付期限的认定一、交付条件与交付期限的认定 城市房地产管理法第26条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。建筑法第61条也规定：建筑工程竣工经验收合格

24、后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见在当前法律框架下，开发项目竣工后经验收合格为商品房的法定交付条件，反映到书面材料上即为取得竣工验收备案证书。当然，开发商和买受人可以在合同中约定交付条件，但约定交付条件低于上述法定条件的应为无效，应以上述法定条件为交付条件；如约定条件高于法定条件的，则以约定交付条件为标准。近三年清浦法院审结的涉苏中公司、万诚公司、恒辉公司、联盛公司案件，合同中均约定交付条件为商品房经验收合格并取得竣工验收备案证书。通常情形下，开发商将取得竣工验收备案证书或符合约定条件的商品房交付买受人，如属于逾期交付，违约金计算至实际交付之日即可。如商品房未取得竣

25、工验收备案证书或不符合约定条件，买受人则有权拒绝领取房屋。但有些案例中开发商将并未取得竣工验收备案证书或不符合约定条件的商品房交付买受人，而买受人也同意接收商品房。案件审理时，买受人又往往以商品房并不具备交付条件为由，要求将交付期限顺延至符合交付条件之日。司法实践之中，各地法院对此观点并不一致。福建高院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见第三十六条规定：预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。淮安中院的指导意见针对此问题也认为：商品房符合使用条件的，买受人同意接受的，视为交付。我们认为

26、，这两种情形下，买受人明知商品房不符合交付条件而领取房屋并实际占有，应视为买受人同意变更约定的交付条件，视为商品房已经交付，违约金应计算至实际交付之日。二、房屋质量与交付期限的认定二、房屋质量与交付期限的认定 审判实践中，主要存在两种情形：一是买受人认为房屋存在质量问题而拒绝领取房屋；二是买受人领取房屋后认为房屋存在质量问题，而主张将违约金计算至房屋修复之日。最高法院商品房买卖司法解释第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒绝收房。然而，在实践中导致买受人拒收房屋往往是房屋质量

27、存在瑕疵，诸如地面不平整、墙面裂缝、局部渗水、水管漏水、门窗损坏等，这些情形能否成为买受人拒绝收房屋的正当理由呢？买受人购买商品房的目的在于居住使用，因此我们认为判断买受人主张理由是否成立，在于其主张商品房质量问题是否影响到该房屋的正常居住使用。对于第二种情形，买受人已经实际占有使用房屋，如房屋质量存在问题，开发商应承担相应的维修、更换、重做等违约责任，给买受人造成损失的，还应向商品房买受人赔偿损失，买受人可依法向开发商主张商品房存在质量问题的违约责任。这与逾期交付的违约责任并非属于同一范畴，买受人主张不应得到支持。三、配套设施与交付期限的认定三、配套设施与交付期限的认定 毋庸置疑，基础配套设

28、施是买受人正常居住生活的必备条件。买受人因配套设施不完善拒绝收房，买受人的理由一般包括道路不完整、没有通电、没有通气、绿化不完善、电信设施不到位等。我们认为，认定标准依然在于配套设施不完善是否影响到该房屋的正常居住使用。若因配套设施不完善导致了买受人不能正常居住使用，买受人的主张应予支持。关于违约金数额的调整关于违约金数额的调整 审判实践中，商品房买卖合同中都对赔偿数额计算方法作了约定，但约定的标准有较大差距，如涉万诚公司案件将计算标准定为日万分之五、涉联盛公司案件定为日万分之一。合同法第一百一十四条赋予了当事人依法定条件和程序请求调整违约金数额的权利。商品房买卖司法解释第十六条对如何调整违约

29、金数额作了规定。根据上述司法解释规定，其参照标准在于买受人实际损失。然而在具体案例中，买受人往往难以提供有效证据对自己的实际损失予以证明。这种情形下买受人的实际损失如何认定？商品房买卖司法解释没有明确规定。各地司法实践对此观点也不统一，主要存在两种方式：一是以同期银行贷款利息为标准确定损失数额；二是按同地段租金标准确定损失数额，如湖南省宁乡县人民法院判决张某诉长沙教育基建开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，法院依据开发商评估申请委托宁乡县价格认证中心进行价格评估，进而依据评估结论确定损失。淮安中院指导意见对于损失的认定是以同期银行贷款利息为标准，从而对违约金数额进行调整。如清浦法院审理的涉万

30、诚公司案件中，判决书关于实际损失的认定表述为：原告所交的房款若由原告占有，原告应有相应的利息收益，即原告的损失主要表现为利息损失。应该看到，每个买受人购房目的、自身情况等因素的不同，决定了其实际损失必然也不一样，按同地段租金标准确定损失数额的前提为买受人购买商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此种方式认定实际损失，其合理性值得商榷。况且，按同地段租金标准确定损失数额涉及到评估程序，如此一来导致大批量案件都进入评估程序，既加重了当事人的讼累，也制约了司法效率的提升。我们认为，在买受人损失确难查明，法律、司法解释对损失如何认定没有明确规定的情况下，采取同期银行贷款利息为标准确定损失数

31、额，不失为处理该类大批量案件的有效方式。实践中，也为绝大部分案件当事人所认可。有些案件中，买受人要求根据商品房买卖司法解释第十七条第三款规定，坚持对其损失予以评估进而确定其实际损失，如在陈某、韩某与万诚公司商品房销售合同纠纷案5中，陈某当庭提出申请，要求对其损失予以评估。我们认为，商品房买卖司法解释第十七条第三款适用的前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，在合同中已经约定“损失赔偿额计算方法”的情况下，不应适用上述司法解释中关于按租金标准确定实际损失的规定，买受人的主张不应得到支持。关于免责事由的认定关于免责事由的认定 逾期交付违约责任的免责事由包括法定免责事由与约

32、定免责事由，不可抗力是法定免责事由之一。实践中，商品房买卖合同都对不可抗力条款作了约定，并列举了不可抗力的情形，但其列举的情形有些并不属于不可抗力的范畴，如涉联盛公司案件商品房买卖合同将不可抗力约定为：“本合同所指的不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及其他无法预见、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部门延迟批复、规划调整等”。关于免责事由的认定关于免责事由的认定 显然，政府部门延迟批复并非不可抗力，只能视为约定的免责事由。因此，在具体案件的审理中，判定逾期交付抗辩理由是否属于不可抗力不能依据合同约定，应该严格根据具体案情按照法律规定予以认定 当然，商品房买卖合同中即使开发商逾期交

33、付抗辩理由确为不可抗力，但其在法定或合同约定的期限内未告知买受人，或者不可抗力发生在逾期交付后，开发商仍应当承担逾期交付之违约责任。如沈某、陈某与苏中公司商品房销售合同纠纷一案，约定商品房交付日期为2008年6月1日，实际交付日为2008年12月25日，审理中苏中公司提供政府部门高考期间停工通知，主张违约金计算期限应相应扣除。显然，政府部门高考期间要求停工属于不可抗力，但其发生于约定商品房交付日期之后，开发商主张不应得到支持。实践中，除不可抗力外，商品房买卖合同中一般还约定了其他免责事由，范围较广，有些甚至将停水停电、不交物业费等约定为免责事由，对买受人极为不利。那么，是否合同中所约定的免责事由都当然成为开发商逾期交付的正当抗辩理由？毫无疑问，商品房买卖合同为格式合同，系开发商单方面提供，在审判实践中不能局限于合同约定作出机械认定，对合同的约定免责事由仍应予以重新作出判定，对于违反法律规定属于无效或者可撤销约定条款的，应认定无效或法律释明告知买受人可行使撤销权。如张某与联盛公司商品房买卖合同纠纷一案，合同中约定买受人不交纳取暖费，开发商可以延迟交付房屋，该约定免除了开发商的主要责任，加重了买受人的责任，排除了买受人主要权利，约定应为无效。谢 谢！