温泉项目会所专题研究课件.ppt
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- 温泉 项目 会所 专题研究 课件
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1、2008.01温泉项目会所专题研究温泉项目会所专题研究本专题需回答的问题本专题需回答的问题为什么要做会所?为什么要做会所?会所之于本项目的作用会所之于本项目的作用会所要做什么?会所要做什么?会所的主题选择会所的主题选择怎么做?怎么做?规模、功能分配、经营方式等规模、功能分配、经营方式等为什么这么做?为什么这么做?思维导图思维导图市场会所研究成熟市场成功会所研究会所发展策略成熟市场成功会所研究项目本体条件分析主题选择功能设置面积分配功能布局经营方式收入方式市场在售低密度项目会所研究市场在售低密度项目会所研究项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面建筑面积积会所功能会所功能会所面积会所面积芭东小镇集
2、中娱乐、休闲、餐饮、住宿,目前正在装修面积不详浅水湾8352545938餐厅、洗浴中心洗浴中心、会议室、客房、雪茄吧雪茄吧1.3万平米金盟山庄30万9万运动,健身,休闲4000平米香溪庭院53万32万分AB两个会所,A会所两层,设有酒吧、咖啡厅、健身室、乒乓球室、洗浴室,B会所设酒店、客房AB会所各2000平米百福山庄53.7万24.7万10001000平米豪华厅堂平米豪华厅堂、室内泳池、SPA SPA 水疗馆水疗馆和桑拿室、中西餐厅、书吧、咖啡吧、酒水吧等。1万平米千禧国际村118.6万68.8万集休闲、健身、娱乐于一体,韩式桑拿中心韩式桑拿中心,1.3万平米都霖美景20.4万30万内部规划
3、有2100平方米的星级会所,设有音乐茶座、健身中心健身中心、文化中心、物业公司等。2000平米市场上在售低密度项目会所规模、功能分析市场上在售低密度项目会所规模、功能分析项目名称项目名称占地面占地面积积建筑面建筑面积积会所功能会所功能会所面积会所面积依泉美庐30.6万 6.8万高尔夫酒店会所,健身室、温泉泡池温泉泡池、餐厅4000平米天泰蓝泉2.9万7600平米高尔夫酒店会所,只有地上两层,设有温泉泡池温泉泡池、会议室、红酒房红酒房、室内泳池、VIP包房(内设中餐厅、韩餐厅),专卖店,会所能同时接待300多人6000平米天泰圣罗尼克41万19万与蓝泉共用一个会所,小区内设综合楼,两层,内设医疗
4、、超市综合楼2000平米石湾山庄13万5.2万地下一层设有室内游泳池室内游泳池、瑜珈馆、健身体操房,一层设有咖啡厅、快餐厅及办公用房,2500平米山水名园40万40万南北两个会所,内部设有健身中心健身中心、休闲观景咖啡、桑拿、保健按摩保健按摩、酒吧、棋牌室、舞蹈室、图书阅读、儿童游乐、子女学习室等各康 乐场所。一期的会所800平米,二期的会所面积不祥恒基新天地3.3万5万恒基新天地俱乐部功能:读书室、中医按摩、医疗室、泳池、嬉水池、桑拿、健身、球类运动室(乒乓球、桌球、飞镖、沙弧球等)、便利店、洗衣房、儿童托管中心。面积不祥小结:会所已经成为高端低密度项目必有的配套设施,功能丰富小结:会所已经
5、成为高端低密度项目必有的配套设施,功能丰富会所是低密度项目必备的配套设施;会所是低密度项目必备的配套设施;会所通常与商业结合布置;会所通常与商业结合布置;区域内温泉成为项目配套的平台要素,但尚未形成特色主题;区域内温泉成为项目配套的平台要素,但尚未形成特色主题;会所通常涉及健身、休闲、餐饮等功能,个别会所开始出现个性主题会所通常涉及健身、休闲、餐饮等功能,个别会所开始出现个性主题功能,如红酒吧、雪茄私人馆(配有私人雪茄恒温屉)等;功能,如红酒吧、雪茄私人馆(配有私人雪茄恒温屉)等;会所面积主要集中在会所面积主要集中在2000-40002000-4000平米之间。平米之间。成熟市场高档项目会所研
6、究成熟市场高档项目会所研究会所的市场现状:会所的市场现状:u会所为高端项目必备的配套要素,具有提升项目品质、树立项目形象、会所为高端项目必备的配套要素,具有提升项目品质、树立项目形象、提升物业价值的作用;提升物业价值的作用;u会所具有前期投入大,维护成本高,不易经营,难以获利等特征,成会所具有前期投入大,维护成本高,不易经营,难以获利等特征,成熟市场高端项目会所有熟市场高端项目会所有80%80%以上处于亏本经营状态;以上处于亏本经营状态;u北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到平衡或盈利的会所。平衡或盈利的会所。
7、通过选取成熟市场成功经营会所案例,对其管理及盈利模式通过选取成熟市场成功经营会所案例,对其管理及盈利模式进行研究,对本项目会所定位及经营管理起到借鉴作用进行研究,对本项目会所定位及经营管理起到借鉴作用详见附件详见附件成功会所特征总结成功会所特征总结u1 1、具有规模化效益、具有规模化效益较大规模,功能设置综合,较大规模,功能设置综合,形成树立形象的项目与盈利项目作用互补,取得形成树立形象的项目与盈利项目作用互补,取得经营平衡;经营平衡;u2 2、有专业的经营管理能力、有专业的经营管理能力u3 3、有稳定的客流,对外经营,会员制管理:对外、有稳定的客流,对外经营,会员制管理:对外获得更多客户群,
8、通过会员制进行消费层次筛选,获得更多客户群,通过会员制进行消费层次筛选,收取高额会费;收取高额会费;u4 4、经过较长时间的培养期、经过较长时间的培养期项目本体条件项目本体条件u住宅项目,目前已第二居所为主,不宜配建大量商业配套u周边大量大规模会所配套,在规模上难以形成竞争优势u会所建设成本投入大,维护成本高,不易变现u新进市场,短期不易获得稳定客流会所之于本项目的作用会所之于本项目的作用u树立高端项目形象的必备平台要素u形成小镇意向、示范小镇生活方式的重要场馆u会所主题作为项目的营销亮点u在销售期作为项目的销售展场&本项目会所本项目会所难以形成规模优势难以形成规模优势 会所建设及经营前期投入
9、大,难以回现,对开发商资金占用较多,与开发会所建设及经营前期投入大,难以回现,对开发商资金占用较多,与开发商商经营策略不符经营策略不符 本会所前期作为项目的营销亮点,更多的作用是为业主提供专署权益,不本会所前期作为项目的营销亮点,更多的作用是为业主提供专署权益,不宜过多对外经营,短期宜过多对外经营,短期难以实现盈利难以实现盈利会所发展策略会所发展策略u控制会所规模,控制成本(建设与维护成本)与经营风险;控制会所规模,控制成本(建设与维护成本)与经营风险;u以特色取胜,抓住以特色取胜,抓住1-21-2个主题,做精、做细,形成社区文化发展的物质载体;个主题,做精、做细,形成社区文化发展的物质载体;
10、u项目设置以贴合项目定位,易于演绎,且控制维护成本为原则;项目设置以贴合项目定位,易于演绎,且控制维护成本为原则;u设置会员专署优惠权益,吸引消费设置会员专署优惠权益,吸引消费会所属性会所属性u 本会所是为项目本会所是为项目提供营销亮点及特色服务而非利润的提供营销亮点及特色服务而非利润的的中小型专署会所的中小型专署会所会所主题选取原则:会所主题选取原则:主题:主题:“珍稀海泉珍稀海泉”和和“浪漫红酒浪漫红酒”u泉中的极品海水温泉是稀有的“咸水温泉”,在全球全球,拥有海水温泉资源的地方仅为四处仅为四处。一是意大利北部西西里,一是日本九州,一是台湾绿岛,还有一个就是青岛温泉镇。u温泉镇温泉镇因蕴涵
11、丰富的海水温泉资源而得名,在古代更被封为“温温水候国水候国”。青岛的天然海水温泉含有氯、氮、镁、氯化钠等30余种化学元素,早在东汉科学家张衡和明代神医李时珍的著作中,就有其治医疗功效的记载,现在更并被誉为“美容医疗神泉美容医疗神泉”。u欣赏红酒的历史欣赏红酒的历史和人类的历史同样漫长。早在唐代,葡萄酒已超越了人们日常饮用范围而成为一种优雅的生活艺术和精神文化一种优雅的生活艺术和精神文化。而现今传统文化和外来西方文明的汇集,造成既有时代特征又有全球特色的红酒文化在这一深厚的物质与文化基础的东方保持长盛不衰。平台必备要素;平台必备要素;与小镇生活精神相契合;与小镇生活精神相契合;可深入挖掘、持续演
12、绎;可深入挖掘、持续演绎;易于控制成本。易于控制成本。主题特色一:珍稀海泉之总统体验主题特色一:珍稀海泉之总统体验u关键词:独立服务单元、总统套房、顶级贴身服务、独有鱼疗养生概念、预关键词:独立服务单元、总统套房、顶级贴身服务、独有鱼疗养生概念、预约体验、分享约体验、分享u概念:概念:以总统套房的形式提供若干独立服务单元,配备高素质专业技师以总统套房的形式提供若干独立服务单元,配备高素质专业技师贴身服务,设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念,所有贴身服务,设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念,所有服务须预约体验,可与亲朋挚友共同分享。服务须预约体验,可与亲朋挚友共同分享
13、。服务内容:服务内容:鱼疗养生、健身运动、皮肤和鱼疗养生、健身运动、皮肤和身体保养、医疗咨询、营养教育、全面健康概身体保养、医疗咨询、营养教育、全面健康概念、精神提升、休闲聚会念、精神提升、休闲聚会等多项服务,可等多项服务,可使来宾在几小时内,达到美容、治疗、塑身、使来宾在几小时内,达到美容、治疗、塑身、舒展压力、净化心灵、健康平衡的效果。舒展压力、净化心灵、健康平衡的效果。同时配备顶级专属服务,享受前所未有的私密与尊贵感同时配备顶级专属服务,享受前所未有的私密与尊贵感专为精英专为精英男士设计男士设计的的SpaSpa套餐套餐为每一位客为每一位客人配备专属人配备专属服务员服务员提供精致的提供精致
14、的餐饮服务餐饮服务温泉之总统体验服务区可分温泉之总统体验服务区可分8-128-12个专署单元,组合方式灵个专署单元,组合方式灵活,便于运营活,便于运营1.1.充分体现专属感:充分体现专属感:各单元相对独立,均提供专属服务,需提前预约,充分体现专属带来的尊贵感;2.2.运营方式灵活:运营方式灵活:分为公共和私密两个区,充分的考虑了后期运营的情况,可根据客人数量灵活调整;3.3.风格多样:风格多样:各单元根据面积不同设置不同功能与风格,形成各具特色的服务单元。餐饮服务餐饮服务100-150平米专属温泉专属温泉体验体验1 区区200-250平米专属温专属温泉体验泉体验2 区区100-150平米专属温
15、专属温泉体验泉体验3 区区80-100平米专属温专属温泉体验泉体验4 区区专属温专属温泉体验泉体验5 区区50-80平米专属温专属温泉体验泉体验6 区区专属温专属温泉体验泉体验7 区区专属温专属温泉体验泉体验12 区区主题特色二:浪漫红酒之私家博物馆主题特色二:浪漫红酒之私家博物馆u关键词:红酒传奇、观赏、品鉴、收藏、论坛、恒温仓储、投资关键词:红酒传奇、观赏、品鉴、收藏、论坛、恒温仓储、投资u概念:概念:以博物馆的形式,将红酒这一最具欧洲人文气息的文化带到社区,以博物馆的形式,将红酒这一最具欧洲人文气息的文化带到社区,成为小镇生活的属性之一。旨在为社区业主提供一个高尚的社交场所,为成为小镇生
16、活的属性之一。旨在为社区业主提供一个高尚的社交场所,为社区生活注入品味与时尚的元素,同时普及红酒知识,提高业主对红酒的社区生活注入品味与时尚的元素,同时普及红酒知识,提高业主对红酒的品鉴能力以及生活品味。品鉴能力以及生活品味。服务内容:服务内容:红酒知识普及、红酒销售、红酒知识普及、红酒销售、红酒品鉴、会员社交沙龙、提供藏酒窖、自红酒品鉴、会员社交沙龙、提供藏酒窖、自酿红酒等;酿红酒等;与社区文化建设活动紧密结合,形成社区自与社区文化建设活动紧密结合,形成社区自有节日有节日。尊贵红酒区完美演绎高贵与浪漫,展示红酒小镇生活尊贵红酒区完美演绎高贵与浪漫,展示红酒小镇生活酒廊酒廊时尚沙龙时尚沙龙收藏
17、收藏酿酒工具酿酒工具 红酒博物馆展示独具特色的红酒文化红酒博物馆展示独具特色的红酒文化酒杯与葡萄酒如何搭配图中从左至右依次为:水/白兰地/白葡萄酒/勃艮第红葡萄酒/气泡葡萄酒/红葡萄酒法国葡萄酒产地分布葡萄酒酿制与发酵德国酒标1、葡萄酒产区名称2、酿酒葡萄采收的年份 3、葡萄品种(至少使用85%的Riesling品种)4、采用晚收成葡萄酿的酒5、半乾口味 6、葡萄来自的庄园 7、属特级良质酒。简称Qmp,比Qba等级高 8、政府检定的号码9、装上10、葡萄酒庄 11、酒精浓度12、酒精浓度13、容量14、装瓶者及其地址 专业酒窖,提供尊贵私藏服务专业酒窖,提供尊贵私藏服务酒窖是用来专门贮存葡萄
18、酒的地方酒窖是用来专门贮存葡萄酒的地方,理想的酒窖应符合下列基本要求:理想的酒窖应符合下列基本要求:1 1、要有足够的贮存空间和活动空间;、要有足够的贮存空间和活动空间;2 2、要有良好的通风性能;、要有良好的通风性能;3 3、避免阳光直接照明或光线过强;、避免阳光直接照明或光线过强;4 4、应保持相对的温度和湿度;、应保持相对的温度和湿度;5 5、避免震动和巨声干扰。、避免震动和巨声干扰。聘请专业酒窖设计公司为项目量身聘请专业酒窖设计公司为项目量身定做定做会所设计建议会所设计建议u建筑风格:与项目整体风格相统一,托斯卡纳风格;建筑风格:与项目整体风格相统一,托斯卡纳风格;会所室内设计:演绎小
19、镇生活的优雅气质会所室内设计:演绎小镇生活的优雅气质水晶灯下巍峨开阔的大堂雍容华丽;名画古玩、新古典欧式家具异彩纷呈;充满各国异域风情的豪华套房私密、舒适在轻柔的SPA音乐中会客、茶歇,享用养生花草茶 会所整体面积分配:会所整体面积分配:项目面积备注温泉服务区专署温泉体验1区200-2501000-1300“亲亲鱼”鱼疗多功能温泉水疗顶级温泉spa健身餐饮服务专署温泉体验2区100-150专署温泉体验3/4/5区200-300专署温泉体验6-12区300-500餐饮服务区100-150红酒博物馆红酒吧150-200400-500前期可与大堂共同组成销售大厅展厅200-250酒窖50大堂2004
20、00办公及设备用房200合计1800-2200会所功能布局建议会所功能布局建议物业红酒博物馆温泉温泉温泉大堂酒窖设备用房餐饮剖面示意图剖面示意图建筑层数:考虑营造风情需求,与洋房和别墅形成参差错落感觉,建议地上建筑层数:考虑营造风情需求,与洋房和别墅形成参差错落感觉,建议地上2 2层,层,地下地下1 1层层布局原则:因项目场地较紧张,尽量减少公建占地;布局原则:因项目场地较紧张,尽量减少公建占地;各功能空间减少相互干扰,同时考虑功能搭配;各功能空间减少相互干扰,同时考虑功能搭配;因温泉对私密性要求较高,发展室外温泉设施需因温泉对私密性要求较高,发展室外温泉设施需占用较大场地占用较大场地和使用大
21、量围和使用大量围护结构(植物、构筑物等)已达到其私密要求,且需要护结构(植物、构筑物等)已达到其私密要求,且需要配建相应服务设施配建相应服务设施以以保证服务质量,与会所控制规模、控制成本、减少公建占地的保证服务质量,与会所控制规模、控制成本、减少公建占地的发展策略不符发展策略不符,因此因此不建议建设室外温泉设施不建议建设室外温泉设施。会所的经营方式建议:前期外包给专业经营管理团队提高品质,后会所的经营方式建议:前期外包给专业经营管理团队提高品质,后期是经营状况选择合伙经营或自我经营期是经营状况选择合伙经营或自我经营外包经营外包经营u开发商将会所外包给第三方经营,只收取固定的费用,如场地租赁费等
22、自我经营自我经营u开发商经营会所,自己组建管理团队或聘请专业的会所管理公司进行运营管理合伙经营合伙经营u通过多种形式,约定投入和经营费用分担比例、利润分成比例,与第三方合伙经营会所专业化程度高,服务品质高,利于先期建立形象专业化程度高,服务品质高,利于先期建立形象对人员素质,经营管理水平要求高,亏损风对人员素质,经营管理水平要求高,亏损风险大,要求会所有特色,大批常客险大,要求会所有特色,大批常客可以分担一定风险,适用于没有管理经验的业主可以分担一定风险,适用于没有管理经验的业主收入方式建议:经营收入与开发商补贴结合收入方式建议:经营收入与开发商补贴结合经营收费经营收费u会所通过市场化的运营收
23、费,向使用者收取使用费,包括提供收费服务、场地出租等u多数会所采取此种形式摊入物业管理费摊入物业管理费u对会所经营成本进行估算,将部分成本摊入到物业管理费中,业主可以免费或低价享用会所服务u多用于高端项目,客户对物业费高低不敏感开发商补贴开发商补贴u为了保证会所正常运营的需要,开发商对会所经营亏损的部分进行补贴,此外还包括免除场地租金、设备折旧等。取费灵活,客户易于接受,适用性高取费灵活,客户易于接受,适用性高销售前期会所作为体验性设施,不易获销售前期会所作为体验性设施,不易获得盈利,运营成本作为营销必须投入得盈利,运营成本作为营销必须投入客户为使用频率付费,对持续性投入敏感性高客户为使用频率
24、付费,对持续性投入敏感性高附件:成熟市场高档项目会所研究附件:成熟市场高档项目会所研究会所的市场现状:会所的市场现状:u会所为高端项目必备的配套要素,具有提升项目品质、树立项目形象、会所为高端项目必备的配套要素,具有提升项目品质、树立项目形象、提升物业价值的作用;提升物业价值的作用;u会所具有前期投入大,维护成本高,不易经营,难以获利等特征,成会所具有前期投入大,维护成本高,不易经营,难以获利等特征,成熟市场高端项目会所有熟市场高端项目会所有80%80%以上处于亏本经营状态;以上处于亏本经营状态;u北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、
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