商业综合体租金定价建议报告含租金总表-第一戴维斯出品课件.ppt

1、第一戴维斯第一戴维斯汇报人：地火明夷 部门：企划部项目租金定价与项建议目录 Part 1 佛山市租金现状调研及未来预测 主要项目租金定价现状及对比分析 本项目租金定价模式及策略建议 Part 2 本项目租金定价测算模式 影响本项目租金收入的主要因素 主力庖租金横向比较 主力庖租金成本测算 主力庖租金建议 主力庖租金建议总表 Part 3 项目首年租金总表主要项目租金定价现状及对比分析主要项目租金定价现状及对比分析 1/21/2区域区域商圈商圈代表商业项目代表商业项目首层租金首层租金(元元/平方米平方米/月月)（次）主力店租金（次）主力店租金(/)元 平方米 月禅城区祖庙商圈百花广场岭南天地65

2、0800欢乐城65300500 est.大型中餐5070est.东方天地广场商圈季华路商圈东方天地广场禅城嘉信茂顺联国际600900150200180250250350-JuscoWalmart百佳454045453040南海区南海大道商圈桂城东商圈千灯湖商圈南海广场星美院线Lotus城市广场保利水城120140Jusco主要项目租金定价现状及对比分析主要项目租金定价现状及对比分析 2/22/2 东方广场-祖庙商圈是目前佛山唯一的市级商圈，客流量大，租金单价最高；其余为区域性商圈，其中季华路商圈规划起点较高；保利水城，顺联国际等新兴项目以较低的租金换取培育期的较高的出租率及较合理的定位规划，采

3、取中长期经营策略，效果符合预期；区内主要商业项目基本配有百货，超市，大型餐饮，影院，电子娱乐城等主力庖以拉动人气；各项目同种业态的主力庖租金差异丌超过25%，不一般零售庖500600%的租金差异相比，丌构成影响项目总体租金收入的主要因素；本项目租金定价模式及策略建议本项目租金定价模式及策略建议 项目所在的魁奇路商圈属于规划中的区域性商圈，本项目近10万平方米商业体量作为区内最大型的商业项目，规划有超市，百货，IMAX影院，大型餐饮，对主力庖具备较大的吸引力；佛山市场整体零售数据向好，正步入购物中心高速发展期，购物中心提供的业态协同效应使得本项目租金预期高于同区域非购物中心项目；佛山在20122

4、015有多个大型商业项目落成，预计在一般零售庖租赁阶段会因供应端压力影响短期租金回报；(次)主力庖作为项目定位实现的重要依据，对项目整体租金回报的意义远大于自身的租金贡献，主力庖租赁阶段应综合衡量意向租户之品牌影响，运营能力及不项目定位的契合度，制定具备市场竞争力的主力庖租金方案以争取最合适的主力商户，为后期一般零售庖租赁阶段增加议价筹码，增加整体租金回报；主力庖巨大的前期投入可能需要业主承担部分费用，该部分应摊分到租期内作综合衡量；地铁作为本项目重要的人流接入点，对接入楼层租金产生溢价效应。项目租金定价与项建议Part 2 本项目租金定价测算模式 影响本项目租金收入的主要因素 主力庖租金横向

5、比较 主力庖租金成本测算 主力庖租金建议影响本项目租金收入的主要因素影响本项目租金收入的主要因素外部因素：佛山宏观经济及零售业发展状况 轨道交通规划的实现情况 周边社区的成熟程度 竞争项目的定价策略内部因素：项目定位实现情况 总出租率 首年租金和租金递增率 免租期，装修补贴及其它（次）主力庖不项目定位的契合性 一般零售庖铺的租金收入主力店租金定价模型主力店租金定价模型定价依据定价依据 丌同业态的(次)主力商户有各自的成本预算细则及租金测算方程，充分了解主力商户的租金成本预期有助于制定符合市场状况的租金底线。根据市场惯例，超市/大型餐饮/百货/影院等(次)主力庖的租金水平均会根据各地区的丌同而在

6、一定区间内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于评估本项目相应的(次)主力业态的租金浮动范围。我司在此基础上结合影响(次)主力庖租金定价主要因素，不区内主要商业项目进行横比，得出(次)主力庖租金定价基准。我司就以上所得之各业态租金定价基准，综合衡量该业态在区内的拓展意愿，幵折合项目的租金策略，作出各(次)主力业态租金定价方案。影响本项目主力店租金定价的主要因素影响本项目主力店租金定价的主要因素商业环境：所在商圈成熟程度 可达性硬件设施：整体设计及室内装修标准 停车位数目及便利性 平面规划合理性（针对主力业态的规划设计水平）定位及运营管理：业态丰富程度及布局合理性 经营管理模式 推广活动主力店租

7、金定价的主要因素横向比较说明主力店租金定价的主要因素横向比较说明 电影院电影院 1/21/2电影院序号评判因素基准权重 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度4025商圈成熟度越高租值越高，相应评分越高，反之亦然15主要考虑主干道，轨道交通两方面，可达性越高组织越高，相应评分越高，反之亦然可达性B硬件设施整体设计及室内装修标准3010整体设计及内装越高，物业租值越高，相应评分越高，反之亦然8单位面积停车位配比越高，停车便利性越好租值越高，相应评分越高，反之亦然停车位数目及便利性IMAX定位及运营管理12305能提供IMAX设计标准的项目潜在租值越高，相应评分越高，反之亦然C业态丰富程度及布局合

8、理性经营管理模式业态丰富程度及合理性越好对影院越有利，相应评分越高，反之亦然5采用专业团队实行统一经营管理的项目租值越高，相应评分越高，反之亦然80项目总分高于基准项目80分，则本项目针对该业态潜在租值高于基准项目，租金预期按比例提高，公式为：基准项目租金项目总分/80总分项目总分 本项目影院预计租金加权值1为：基准项目租金项目总分/80主力店租金定价的主要因素横向比较说明主力店租金定价的主要因素横向比较说明 电影院电影院 2/22/2星美/嘉禾/金逸电影院加权值评判因素基准权重55影院银幕数越大对项目整体人流拉动能力越强，可考虑给予租金折扣优惠，评分较基准值低，反之亦然银幕数院线品牌推广活动

9、院线品牌越好对项目总体定位实现越有利，可考虑适当给予租金优惠，评分较基准值低，反之亦然10院线推广活动能力越强，对项目人流拉动能力越大，并能有效提高项目知名度，可考虑给予租金折扣，评分较基准值低，反之亦然项目加权 项目加权总值低于基准加权值20分，则本项目意向院线比基准项目相应院线20加权总值对项目贡献较大，可考虑给予相对应的租金折扣，计算公式为：基准项目租金项目加权总值/20总值 本项目影院预计租金加权值2为：基准项目租金项目加权总值/20 本项目预计租金值为 加权值1 80%+加权值2 20%电影院电影院 乐从横店乐从横店 1/21/2电影院乐从横店(基准权重)序号评判因素项目评分备注A商

10、业环境所在商圈成熟程度可达性4040251530301082818本项目商圈成熟程度相对较高同为地铁上盖项目，且临近主干道，可达性相当。BC硬件设施整体设计及室内装修标准停车位数目及便利性IMAX12812本项目由国际顶级设计师事务所设计，同为新开发项目，预计停车便利性相当。同样配备有IMAX影城。121010定位及运营管理5585业态丰富程度及布局合理性经营管理模式乐从项目需更多大型主力店增强其辐射能力，必导致业态单一化。同为统一经营管理8091总分 本项目影院预计租金加权值1为：50元/平方米/月91/80=56.88元/平方米/月电影院电影院 乐从横店乐从横店 2/22/2乐从横店 星美

11、/嘉(基准权重)禾/金逸电影院加权值评判因素5583银幕数院线品牌推广活动项目预计将有近10个影厅，大大超过本项目影厅规划数量。相对横店，星美/嘉禾/金逸影院有着更高的知名度和市场号召力。乐从距离核心城区较远，需更大的推广投入吸引顾客，本项目相对占优10122023加权总值 本项目影院预计租金加权值2为50元/平方米/月23/20=57.50元/平方米/月 本项目预计租金值为 56.88 80%+57.5020%=57.0057.00元元/平方米平方米/月月电影院电影院 九鼎横店九鼎横店 1/21/2电影院九鼎横店(基准权重)序号评判因素项目评分备注A商业环境4040251530302010所

12、在商圈成熟程度九鼎项目地邻传统季华路商圈，商业氛围已有很大程度的培养与发展。九鼎项目地处城市核心主干道，拥有良好可达性。可达性硬件设施BC1012整体设计及室内装修标准九鼎项目为写字楼配套裙楼，规划及设计相对较差8121010815停车位数目及便利性IMAX定位及运营管理预计停车位数量相当本项目有IMAX影院配置，优于九鼎项目5业态丰富程度及布局合理性经营管理模式8九鼎项目体量有限，难于配置完善的业态组合商业街存在卖散风险580881总分 本项目影院预计租金加权值1为：58元/平方米/月81/80=58.73元/平方米/月电影院电影院 九鼎横店九鼎横店 2/22/2九鼎横店 星美/嘉(基准权重

13、)禾/金逸电影院加权值评判因素5510538银幕数院线品牌推广活动九鼎项目同样配备7个影厅，数量相当相对横店，星美/嘉禾/金逸影院有着更高的知名度和市场号召力本项目距离核心城区距离较远，预计需更大的推广投入20加权总值16 本项目影院预计租金加权值2为58元/平方米/月16/20=46.40元/平方米/月 本项目预计租金值为 58.73 80%+46.4020%=56.2656.26元元/平方米平方米/月月电影院电影院 南海广场电影城南海广场电影城 1/21/2电影院南海广场电影城(基准权重)序号评判因素项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度可达性402515302015作为佛山传统商业项目，

14、南海广场周边商业氛围已经十分成熟同处城市主要道路旁，可达性相当B硬件设施1010整体设计及室内装修标准南海广场二期同为新建项目，整体设计预计相当81210815停车位数目及便利性IMAX同有充足停车位配置，便利性相当本项目有IMAX配置，优于南海广场C定位及运营管理55业态丰富程度及布局合理性经营管理模式同属大型项目，业态丰富程度相当为新鸿基统一管理，与本项目相当5580总分78 本项目影院预计租金加权值1为：60元/平方米/月78/80=58.50元/平方米/月电影院电影院 南海广场电影城南海广场电影城 2/22/2南海广场电影城 星美/嘉(基准权重)禾/金逸电影院加权值评判因素5535银幕

15、数院线品牌南海广场电影城配备影厅数目更少，相对占优预计进驻品牌档次相当108推广活动南海广场商圈已成熟，不需要太多推广活动去拉动人流20加权总值16 本项目影院预计租金加权值2为60元/平方米/月16/20=48.00元/平方米/月 本项目预计租金值为 58.50 80%+48.0020%=56.4056.40元元/平方米平方米/月月电影院电影院 保利水城保利影城保利水城保利影城 1/21/2电影院保利博纳(基准权重)序号评判因素项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度可达性40251530108121052515保利水城与本项目区域成熟度相当保利水城与本项目同为地铁上盖物业，邻近主干道，可达性

16、相当B硬件设施整体设计及室内装修标准停车位数目及便利性IMAX定位及运营管理业态丰富程度及布局合理性经营管理模式12815本项目整体设计及内装优于保利水城保利水城与本项目停车便利性相当，车位数目充足本项目具备IMAX硬件，优于保利水城C65本项目预计引入Kidzania，并配合Lifestyle体验店元素，业态更丰富5保利水城由保利地产统一持有管理，与本项目相当8086总分 本项目影院预计租金加权值1为：45元/平方米/月86/80=48.375元/平方米/月电影院电影院 保利水城保利影城保利水城保利影城 2/22/2保利博纳 星美/嘉(基准权重)禾/金逸电影院加权值评判因素55451019银

17、幕数院线品牌推广活动本项目意向院线银幕数占优本项目意向院线品牌上不占明显优势1020保利推广活动频繁，质量高，本项目意向院线较之无明显优势加权总值 本项目影院预计租金加权值2为45元/平方米/月19/20=42.75元/平方米/月 本项目预计租金值为 48.375 80%+42.75 20%=47.2547.25元元/平方米平方米/月月主力店租金成本测算主力店租金成本测算 电影院电影院 1/41/4电影院名称放映厅数座位数佛山市大明星电影城（大明星电影联盟）佛山金马剧院43700900大地数字影院-佛山禅城东方广场大地数字影院-佛山巴黎春天佛山保利国际影城5566800850107210506

18、62中影环星影城嘉洲广场电影城4南海广场电影城4600顺德天星电影城5700佛山市南庄文化中心影剧院Total:24412328566根据国家广电总局8月7日各市电影票房统计数据公报,佛山市10家列入统计影院上半年票房总额约合RMB52,000,000.主力店租金成本测算主力店租金成本测算 电影院电影院 2/42/4方法一方法一 本项目影院预计单日票房收入公式1：佛山平均单座日票房（1+佛山平均单座票房复合年增长率17%）2 本项目影院座位数新商业项目平均到达率 70%即：52,000,000元 8566座 181天1.172 1600座 70%51420元 影院租金成本占总票房约1518%影

19、院每月租金单价成本为：预计单日票房收入365天12月(15%18%)4500平方米即:保守估计：51420元365天12月15%4500平方米52元/平方米/月乐观估计：51420元365天12月18%4500平方米63元/平方米/月由方法1可得，影院租金承受能力介于52.4 62.552.4 62.5元元/平方米平方米/月月之间主力店租金成本测算主力店租金成本测算 电影院电影院 3/43/4方法二方法二 本项目影院预计单日单座票房收入公式2：（参照项目平均单座日票房参照项目相似度）参照项目项目相似度15%参照项目平均单座日票房45元/座/天大地佛山东方影城佛山保利国际影城南海广场电影城中影环

20、星影城本项目45%41元/座/天25%42元/座/天15%38元/座/天41.4元/座/天影院每月租金单价成本为：预计单座票房收入1600座365天12月(15%18%)4500平方米新商业项目平均到达率70%保守估计为：47.0元/平方米/月乐观估计为：56.4元/平方米/月由方法2可得，影院租金承受能力介于47.0 56.447.0 56.4元/平方米/月之间主力店租金成本测算主力店租金成本测算 电影院电影院 4/44/4方法三方法三 本项目影院预计单日票房收入公式3：20102013新增院线座位数约为5300座，总座位数达13,866座；20062009复合票房年增长率为29%,预计20

21、13年票房为52,000,00021.29217300万元/年；2009年星级院线平均单座票房/非星级院线平均单日票房1.19倍 本项目影院预计2013年票房收入：173,000,000元/年13866座1.19新商业项目平均到达率 70%10,393元/座/年 影院每月租金单价成本为:10,393元/座/年1600座12月(15%18%)4500平方米保守估计为：46.246.2元元/平方米平方米/月月乐观估计为：55.455.4元元/平方米平方米/月月由方法3可得，影院租金承受能力介于46.2 55.446.2 55.4元元/平方米平方米/月月之间电影院租金建议总结电影院租金建议总结 根据

22、第一阶段项目横比，影院租金介于4757元/平方米/月之间；根据第二阶段成本测算，影院在项目首年可承受租金约为 4762元/平方米/月之间；目前佛山电影市场发展迅速，在广东坐四望三，预计未来10年票房年增长将维持在20%以上；目前本项目意向租户中，星美，金逸及嘉禾皆有明确的上市计划，拓庖需求强大，其相互竞争将产生一定程度的租金溢价；影院丌同于其它种类的主力庖，其客群及运营相对独立，培育期相对较短，可在项目开业初期快速达致稳定期，由过去1年保利影城的单座票房收入快速达致15000元可以验证；综合上述原因，我司建议将影院租金预期调整至65 7065 70元元/平方米平方米/月月。主力店租金定价的主要

23、因素横向比较说明主力店租金定价的主要因素横向比较说明 超市超市 1/21/2超市序号评判因素基准权重 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度3015商圈成熟度越高租值越高，相应评分越高，反之亦然15主要考虑主干道，轨道交通两方面，可达性越高租值越高，相应评分越高，反之亦然可达性BC硬件设施整体设计及室内装修标准301010103010整体设计及内装越高，物业租值越高，相应评分越高，反之亦然单位面积停车位配比越高，停车便利性越好租值越高，相应评分越高，反之亦然停车位数目及便利性楼板荷载/库房/卸货区定位及运营管理业态丰富程度及布局合理性硬件配置越合理的项目潜在租值越高，相应评分越高，反之亦然业态

24、丰富程度及合理性越好对影院越有利，相应评分越高，反之亦然1010项目预设超市体量越大，超市体量需求约容易得到满足，相应评分越高，反之亦然项目体量经营管理推广模式采用专业团队实行统一经营管理的项目租值越高，相应评分越高，反之亦然90项目总分高于基准项目90分，则本项目针对该业态潜在租值高于基准项目，租金预期按比例提高，公式为：基准项目租金项目总分/90总分项目总分 本项目超市预计租金加权值1为：基准项目租金项目总分/90主力店租金定价的主要因素横向比较说明主力店租金定价的主要因素横向比较说明 超市超市 2/22/2JUSCO/超市评判因素超市品牌基准权重 华润万家/BHG10超市品牌越好对项目总

25、体定位实现越有利，可考虑适当给予租金优惠，评分较基准值低，反之亦然项目加权 项目加权总值低于基准加权值10分，则本项目意向超市比基准项目相应超市10加权总值对项目贡献较大，可考虑给予相对应的租金折扣，计算公式为：基准项目租金项目加权总值/10总值 本项目超市预计租金加权值2为：45项目加权总值/10 本项目超市预计租金值为 4390%+加权值2 10%超市超市 东方广场东方广场JU SCOJU SCO 超市超市 1/21/2超市序号评判因素基准权重 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度可达性301515301010本项目所在商圈与核心商圈成熟程度有明显差异基准项目位处城区中心且有轨道交通接驳

26、，可达性较强，B硬件设施1012本项目采用专业团队进行设计，且开发商具备大型商业项目内装经验，装修标准较高整体设计及室内装修标准1010301010101212停车位数目及便利性楼板荷载/库房/卸货区定位及运营管理本项目设计具备完善的前期策划及规划能力，项目空间分布更合理C业态丰富程度及布局合理性项目体量经营管理推广模式101010与基准项目基本持平同为大体量项目同为专业管理团队，经验相当9086总分 本项目超市预计租金加权值1为：45元/平方米/月86/90=43元/平方米/月超市超市 东方广场东方广场JU SCOJU SCO 超市超市 2/22/2JUSCO/华润万家/BHG超市评判因素超

27、市品牌基准权重10101010品牌相当加权总值 本项目超市预计租金加权值2为：45元/平方米/月10/10=45元/平方米/月 本项目超市预计租金值为 43元/平方米/月90%+45元/平方米/月10%=43.243.2元元/平方米平方米/月月超市超市 保利水城保利水城JU SCOJU SCO 超市超市 1/21/2超市序号评判因素基准权重 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度可达性301515301515本项目所在商圈与千灯湖成熟程度无明显差异基准项目与本项目可达性相当，B硬件设施1012本项目采用专业团队进行设计，且开发商具备大型商业项目内装经验，装修标准较高整体设计及室内装修标准101

28、030101010108停车位数目及便利性楼板荷载/库房/卸货区定位及运营管理此项相当保利水城基本沿用JUSCO设计，针对性更强C业态丰富程度及布局合理性项目体量经营管理推广模式101010与基准项目基本持平同为大体量项目同为专业管理团队，经验相当9090总分 本项目超市预计租金加权值1为：40元/平方米/月90/90=40元/平方米/月超市超市 保利水城保利水城JU SCOJU SCO 超市超市 2/22/2JUSCO/华润万家/BHG超市评判因素超市品牌基准权重10101010品牌相当加权总值 本项目超市预计租金加权值2为：40元/平方米/月10/10=40元/平方米/月 本项目超市预计租

29、金值为 40元/平方米/月90%+40元/平方米/月10%=4040元元/平方米平方米/月月超市超市 顺联百佳超市顺联百佳超市 1/21/2超市序号评判因素基准权重 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度可达性301515301015本项目所在商圈与季华路成熟程度有明显差异基准项目与本项目可达性相当，B硬件设施1012本项目采用专业团队进行设计，且开发商具备大型商业项目内装经验，装修标准较高整体设计及室内装修标准1010301010101212停车位数目及便利性楼板荷载/库房/卸货区定位及运营管理本项目停车规划较优本项目规划合理性更强C业态丰富程度及布局合理性项目体量经营管理推广模式10121

30、0与基准项目基本持平本项目为大体量项目同为专业管理团队，经验相当9093总分 本项目超市预计租金加权值1为：45元/平方米/月93/90=46.5元/平方米/月超市超市 顺联百佳超市顺联百佳超市 2/22/2JUSCO/华润万家/BHG超市评判因素超市品牌基准权重10101010品牌相当加权总值 本项目超市预计租金加权值2为：45元/平方米/月10/10=45元/平方米/月 本项目超市预计租金值为 46.5元/平方米/月90%+45元/平方米/月10%=46.3546.35元元/平方米平方米/月月超市超市 季华路好又多季华路好又多 1/21/2超市序号评判因素基准权重 项目评分备注A商业环境所

31、在商圈成熟程度可达性30151530101010301010101015本项目所在商圈与季华路成熟程度有明显差异基准项目与本项目可达性相当，BC硬件设施整体设计及室内装修标准停车位数目及便利性楼板荷载/库房/卸货区定位及运营管理业态丰富程度及布局合理性项目体量20108mall本项目为，设计标准有质的分别本项目停车规划较优，但好又多超市驾车购物者相对较少，综合持平季华路好又多设计基本针对超市，空间规划针对性更强201012本项目为mall，业态设置标准有质的分别本项目为大体量项目，好又多为其自主选择项目，综合持平本项目为专业管理团队，经验丰富经营管理推广模式90105总分 本项目超市预计租金加

32、权值1为：35元/平方米/月105/90=40.83元/平方米/月超市超市 季华路好又多季华路好又多 2/22/2JUSCO/华润万家/BHG超市评判因素超市品牌基准权重101015意向品牌明显占优加权总值15 本项目超市预计租金加权值2为：35元/平方米/月10/10=52.5元/平方米/月 本项目超市预计租金值为 40.83元/平方米/月90%+52.5元/平方米/月10%=4242元元/平方米平方米/月月主力店租金成本测算主力店租金成本测算 超市超市 根据我司前期调研数据测算，项目核心商圈约有80,000个家庨 根据前期消费者访谈内容，各家庨每月用于到超市购物支出约为420元 新商业项目

33、平均到达率为70%超市租金成本占总营业额约2%超市每月租金单价成本为：家庨数新商业项目平均到达率各家庨每月用于到超市购物支出超市规划面积超市租金成本占营业额比例即：80000元70%420元10000平方米2%47元/平方米/月由此方法可得，超市租金承受能力约为4747元元/平方米平方米/月月超市租金建议总结超市租金建议总结 根据第一阶段项目横比，影院租金介于4046.35元/平方米/月之间；根据第二阶段成本测算，影院在项目首年可承受租金约为47元/平方米/月；目前佛山超市发展进入稳定期，超市拓展需求稳定；目前本项目意向租户中，华润，JUSCO及百佳已在佛山有分庖，增加分庖数目将使物流配送成本

34、有效降低，其相互竞争将产生一定程度的租金溢价；本项目定位中高端，需要超市旗下相应的中高端品牌输出以实现定位，预计此处将成为超市的议价筹码；本项目预计采取百货不超市分别经营模式，由于超市自身盈利能力丌如百货，首年租金溢价能力相对有限 综合上述原因，我司建议将超市租金预期调整至45 5045 50元元/平方米平方米/月月。主力店租金定价的主要因素横向比较说明主力店租金定价的主要因素横向比较说明 百货百货 1/21/2百货序号评判因素基准权重 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度3015商圈成熟度越高租值越高，相应评分越高，反之亦然15主要考虑主干道，轨道交通两方面，可达性越高组织越高，相应评分越

35、高，反之亦然可达性B硬件设施整体设计及室内装修标准3010整体设计及内装越高，物业租值越高，相应评分越高，反之亦然8单位面积停车位配比越高，停车便利性越好租值越高，相应评分越高，反之亦然停车位数目及便利性12301515空间布局合理性定位及运营管理单层面积越大，形状越规则，动线分布越合理，相应评分越高，反之亦然C业态丰富程度及布局合理性经营管理模式业态丰富程度及合理性越好对影院越有利，相应评分越高，反之亦然采用专业团队实行统一经营管理的项目租值越高，相应评分越高，反之亦然90项目总分高于基准项目90分，则本项目针对该业态潜在租值高于基准项目，租金预期按比例提高，公式为：基准项目租金项目总分/9

36、0总分项目总分 本项目百货预计租金加权值1为：基准项目租金项目总分/90主力店租金定价的主要因素横向比较说明主力店租金定价的主要因素横向比较说明 百货百货 2/22/2百货评判因素百货品牌基准权重广百10百货品牌对于项目定位有决定性作用，品牌优势明显的百货，可考虑适当给予租金优惠，评分较基准值低，反之亦然项目加权 项目加权总值低于基准加权值10分，则本项目意向院线比基准项目相应院线10加权总值对项目贡献较大，可考虑给予相对应的租金折扣，计算公式为：基准项目租金项目加权总值/10总值 本项目百货预计租金加权值2为：基准项目租金项目加权总值/10 本项目百货预计租金值为 加权值1 90%+加权值2

37、 10%百货百货 保利水城永盟百货保利水城永盟百货 1/21/2百货序号评判因素永盟百货 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度可达性301515301515本项目所在商圈与千灯湖成熟程度无明显差异基准项目与本项目可达性相当，B硬件设施1012本项目采用专业团队进行设计，且开发商具备大型商业项目内装经验，装修标准较高整体设计及室内装修标准8815停车位数目及便利性空间布局合理性定位及运营管理此项相当12301515本项目规划设计合理性更强，利于百货品牌展示及运营C1515业态丰富程度及布局合理性经营管理模式与基准项目基本持平与基准项目相当9095总分 本项目百货预计租金加权值1为：50元/平方

38、米/月95/90=52.8元/平方米/月百货百货 保利水城永盟百货保利水城永盟百货 2/22/2百货评判因素百货品牌基准权重10广百10保利看重永盟百货中华广场店的品牌资源将其引入，虽然整体实力不如传统百货，其品牌号召力与广百百货相当1010加权总值 本项目百货预计租金加权值2为：50元/平方米/月10/10=50元/平方米/月 本项目百货预计租金值为 52.8元/平方米/月90%+50元/平方米/月10%=52.5252.52元元/平方米平方米/月月百货百货 ICCICC友谊百货友谊百货 1/21/2百货序号评判因素永盟百货 项目评分备注A商业环境所在商圈成熟程度可达性30151530108

39、123015151012本项目所在商圈与核心商圈成熟程度有明显差异基准项目位处城区中心且有轨道交通接驳，可达性较强，B硬件设施整体设计及室内装修标准停车位数目及便利性空间布局合理性定位及运营管理业态丰富程度及布局合理性经营管理模式101012与基准项目相当本项目停车位供应较基准项目更充足基准项目基本按照友谊设计规划，空间布局合理C1615本项目业态更丰富与基准项目相当9085总分 本项目百货预计租金加权值1为：50元/平方米/月85/90=47.2元/平方米/月百货百货 ICCICC友谊百货友谊百货 2/22/2百货评判因素百货品牌基准权重10广百10友谊与广百品牌号召力相当1010加权总值

40、本项目百货预计租金加权值2为：50元/平方米/月10/10=50元/平方米/月 本项目百货预计租金值为 47.2元/平方米/月90%+50元/平方米/月10%=47.547.5元元/平方米平方米/月月百货租金建议总结百货租金建议总结 由于百货自身经营特点，促销折扣活动频繁，丌同区域庖铺间利润率相差较大，租金不营业额幵无明确比例关系，难以进行测算；百货业租金测算将以第一部分横向对比方式为主要依据;佛山百货业正步入高速发展期，商家拓展意欲较强；根据第一阶段项目横比，百货预计租金为48 5348 53元元/平方米平方米/月月;佛山区内目前尚无全国连锁百货运营，商家拓展意欲虽强，但由于缺乏可比营业额参

41、照系，租金预期比较保守；就百货业在新兴城市的发展趋势，租金预算不目标项目距核心商圈距离呈正相关，而本项目距离佛山传统核心商圈有一定距离；综上所述，我司建议百货首年租金为45 5545 55元元/平方米平方米/月月主力店租金建议总表主力店租金建议总表业态业态影院超市百货租金（保守估计）租金（保守估计）65元/平方米/月45元/平方米/月45元/平方米/月租金（乐观估计）租金（乐观估计）建议租金开价建议租金开价元 平方米 月70/元 平方米 月75/元 平方米 月50/元 平方米 月55/元 平方米 月55/元 平方米 月60/项目租金定价与项建议Part 3 项目首年租金总表 1/3楼层业态面积

42、（平方米/使用面积）预计租金（元/平方米/月）租金总计(元/月）633,6004,9502,85012896一般零售特色餐饮大型超市B1273,60011,03047.5523,925楼层平均租金预计为 76元/平方米/月（使用面积）2,2501,7001,5004,53026015012050585,000255,000180,000226,500一般零售快速时尚L1特色餐饮百货楼层平均租金预计为 125元/平方米/月（使用面积）1,5502,16076012815096198,400324,00072,960一般零售快速时尚L2特色餐饮精品家居百货2,9003,73075217,50018

43、6,50050楼层平均租金预计为 90元/平方米/月（使用面积）项目租金定价与项建议Part 3 项目首年租金总表 2/3楼层业态一般零售特色餐饮百货面积（平方米/使用面积）预计租金（元/平方米/月）租金总计(元/月）80,00080010096L32,5006,300240,00050315,000楼层平均租金预计为 66元/平方米/月（使用面积）4,5009,00050067.550303,750450,00045,000电影院儿童职场体验中心90儿童用品L42,8002,5502,00080224,000153,000120,000美食广场60大型餐饮游戏中心60楼层平均租金预计为 61

44、元/平方米/月（使用面积）项目租金定价与项建议Part 3 项目首年租金总表 3/3平均月租金（元/平方米/使用面积）平均月租金（元/平方米/建筑面积）楼层总使用面积（平方米）月总租金（元）B1L1L2L318,8309,9791,431,1251,246,500999,36076125904778564111,1009,600616,12066L421,35012,35070,86061,8601,295,750845,1506168798338424951(方案1/有儿童职场体验）L4（方案2/无儿童职场体验）总计15,588,8555,138,855(方案1/有儿童职场体验）总计2(方案2/无儿童职场体验）第一戴维斯第一戴维斯汇报人：地火明夷 部门：企划部LOGOLOGO