台湾不动产发展现况-政大商学院信义不动产研究发展中心课件.ppt

1、如何落實房地產交易實價課徵如何落實房地產交易實價課徵談健全稅制對台灣房地產業的影響談健全稅制對台灣房地產業的影響 主主 講講 人人：李李 同同 榮榮現 任：中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會 理 事 長 台灣不動產交易中心(吉家網)總 經 理 PChome樂屋國際（股）公司（樂屋網）副董事長 中華民國網路消費協會 理 事 長 政大商學院論壇政大商學院論壇 2011.07.22 綱綱 要要o 奢侈稅打房真的打中要害嗎？奢侈稅打房真的打中要害嗎？o 資訊透明化問題重重，核心解決方案在資訊透明化問題重重，核心解決方案在健全稅制健全稅制o 近年來近年來台灣房地產脫離技術線型軌道，台灣房地產脫離技術線

2、型軌道，高檔行情高檔行情為為何持續數年何持續數年？o 課徵奢侈稅前後，台灣六大都會房價走勢分析課徵奢侈稅前後，台灣六大都會房價走勢分析o 回顧台灣房地產發展的歷史軌跡回顧台灣房地產發展的歷史軌跡o 健全房市不如健全稅制，奢侈課稅不如健全房市不如健全稅制，奢侈課稅不如實價課稅實價課稅2010第四季台灣不動產交易中心預測：第四季台灣不動產交易中心預測：2011年政府控管稅率將是房地產漲跌的重要關鍵年政府控管稅率將是房地產漲跌的重要關鍵奢侈稅打不到奢侈的人？奢侈稅打不到奢侈的人？o 是誰在炒作房地產？是誰在炒作房地產？o 誰是資訊不透明化的元凶？誰是資訊不透明化的元凶？o 誰讓南北貧富差距擴大？誰讓

3、南北貧富差距擴大？o 奢侈稅真能解決大台北高房價問題嗎？奢侈稅真能解決大台北高房價問題嗎？o 奢侈稅打房誰受傷最大？奢侈稅打房誰受傷最大？o 政府的短線政策是在打房價？還是打炒作？政府的短線政策是在打房價？還是打炒作？還是打產業？還是打產業？奢侈稅打房真的打中要害嗎？奢侈稅打房真的打中要害嗎？是誰在炒作房地產？是誰在炒作房地產？o 政府作莊政府作莊o 土地囤積與廢滯土地囤積與廢滯o 代銷加工與拉抬代銷加工與拉抬o 短線介入與壟斷短線介入與壟斷o 房仲媒介與撮合房仲媒介與撮合o 菜籃族附和與投入菜籃族附和與投入o 全民也瘋狂全民也瘋狂誰讓南北貧富差距擴大？誰讓南北貧富差距擴大？o 中南部房價為何

4、不堪回首？o LONG STAY 能解決民怨嗎？o 奢侈稅打不到中南部？o 奢侈稅若排除中南部，資金會往中南部炒作？o ECFA真的有夢最美？o 有一天426會不會變526?誰是資訊不透明化的元凶？誰是資訊不透明化的元凶？o 不動產經紀業？o 地政士？o 買賣房屋當事人？o 政府單位：地政機關？中央銀行？聯合徵信中心？財政部？o 資訊透明化=房價合理化？o 不動產經紀業在資訊透明化議題上，應扮演的角色與任務資訊透明化問題重重，核心解決方案資訊透明化問題重重，核心解決方案在在健全稅制健全稅制o 資訊透明化政府挑簡單的做，而且倒過來做，勢必成效不彰，永遠走入死胡同o 沒有實價申報，就沒有實價課稅o

5、 實價申報該由誰做？政府？房仲業？地政士？買賣雙方當事人？資訊透明化的工程建構流程之優先秩序資訊透明化的工程建構流程之優先秩序o 健全稅制改革，採取實價課稅o 修訂平均地權條例，成交資訊申報應歸責於買賣雙方當事人o 地政士修正，過戶必須登錄實際成交行情o 不動產經紀業管理條例修訂，經紀業應提供買賣雙方足夠的成交行情資訊o 一旦資訊透明化工程建構完成，政府仍有責任，建置一套完善的房價指數，提供民眾解讀市場，資訊對稱奢侈稅真能解決大台北高房價問題嗎？奢侈稅真能解決大台北高房價問題嗎？o 奢侈稅打得了大台北房價嗎？o 大台北住宅的供需現況如何？o 我們的住宅政策在哪裡？o 合宜住宅、現代住宅會不會造

6、成另一批新貴？o 社會住宅會不會變貧民窟？o 都更為何幾乎停擺？捷運興建速度為何延滯？o 笨蛋！問題不在房價？問題在供需！奢侈稅打房誰受傷最大？奢侈稅打房誰受傷最大？o 二黃一劉？o 建商？o 代銷經紀業？o 仲介經紀業？o 無辜售屋者？o 中南部不動產？o 台北市不動產？o 稅捐機關？執政黨？o 全民？政府的短線政策是在打房價？還是打政府的短線政策是在打房價？還是打炒作？還是打產業？炒作？還是打產業？o 打房地產？o 打房價？o 打黃？o 打房仲？o 以短線政策打擊短線炒作會不會負負得正？以短線政策制短現炒作，慎防越打越熱以短線政策制短現炒作，慎防越打越熱近年來近年來台灣房地產脫離技術線型軌

7、道，台灣房地產脫離技術線型軌道，高檔行情不跌反升？高檔行情不跌反升？o 央行選擇性房貸資金緊縮為何無效？央行選擇性房貸資金緊縮為何無效？o 資金行情投資信心資金行情投資信心是這波房地產不跌是這波房地產不跌反升的主因反升的主因o 支撐基本面的資金回流，其中包括台商資金支撐基本面的資金回流，其中包括台商資金回流與降低遺產稅之資金回流。回流與降低遺產稅之資金回流。o ECFA架構下開放陸資來台投資的消息面所架構下開放陸資來台投資的消息面所引發的利多行情。引發的利多行情。全省各都會第一、二季與課徵奢侈稅後之房價變化全省各都會第一、二季與課徵奢侈稅後之房價變化全省各都會第一、二季與課徵奢侈稅後之房價變化

8、全省各都會第一、二季與課徵奢侈稅後之房價變化o 從基本面分析從基本面分析 全球經濟復甦力道、台灣經濟成長力、國民所得、三率變全球經濟復甦力道、台灣經濟成長力、國民所得、三率變動（利率、稅率、匯率）、股市榮衰、市場供需、公共建動（利率、稅率、匯率）、股市榮衰、市場供需、公共建設投入、區域發展特性、決定房地產復甦力道強弱設投入、區域發展特性、決定房地產復甦力道強弱o 從技術面分析從技術面分析 陸資來台效應支撐，破壞北市技術線型走勢，國際化的趨陸資來台效應支撐，破壞北市技術線型走勢，國際化的趨勢影響，技術線型台北市與全省走勢分道揚鑣勢影響，技術線型台北市與全省走勢分道揚鑣o 從消息面分析從消息面分析

9、 政府打房決心影響未來一年房價走勢政府打房決心影響未來一年房價走勢 兩岸政治關係、陸資來台效應、政策因素、決定未來兩岸政治關係、陸資來台效應、政策因素、決定未來走勢走勢 影響房價走勢因素分析影響房價走勢因素分析 台灣房地產第五循環景氣趨勢變動預測圖台灣房地產第五循環景氣趨勢變動預測圖200102030405060708091011前波谷底前波谷底主升波段主升波段波段關鍵波段關鍵波段關鍵初升段初升段陸資效應打房效應2003-2010年六大縣市平均單價年線圖年六大縣市平均單價年線圖03Q2(2303Q2(23萬萬/坪坪)08Q2)08Q2 五年間，房地產主升擴張期，台北市平均房價漲幅約五年間，房地

10、產主升擴張期，台北市平均房價漲幅約69.4869.48%08Q209Q108Q209Q1 三季間，世界金融海嘯影響，台北市平均房價跌幅約三季間，世界金融海嘯影響，台北市平均房價跌幅約9.449.44%09Q110Q409Q110Q4 二年間，景氣復甦快速，台北市平均房價漲幅約二年間，景氣復甦快速，台北市平均房價漲幅約39.2639.26%03Q2SARS03Q2SARS10Q4 10Q4 合計七年多，台北市平均房價漲幅，達合計七年多，台北市平均房價漲幅，達113113%11Q1 11Q1 台北市平均房價再創歷史新高為台北市平均房價再創歷史新高為50.9050.90萬萬/坪坪03Q203Q2（1

11、313萬萬/坪）坪）07Q207Q2 四年間，房地產主升擴張期，台北縣平均房價漲幅約四年間，房地產主升擴張期，台北縣平均房價漲幅約47.69%47.69%07Q208Q407Q208Q4 一年半間，一年半間，0707年台北縣率先台北市回檔年台北縣率先台北市回檔15.57%15.57%，0808年小幅反彈年小幅反彈3.933.93%，又因金融海嘯下挫又因金融海嘯下挫12.38%12.38%完成修正，完成修正，07Q208Q407Q208Q4台北縣平均房價跌幅約台北縣平均房價跌幅約15.57%15.57%08Q410Q408Q410Q4 二年間，景氣復甦快速，台北縣平均房價漲幅約二年間，景氣復甦快

12、速，台北縣平均房價漲幅約39.5439.54%03Q2SARS03Q2SARS10Q4 10Q4 合計七年多，台北縣平均房價漲幅約合計七年多，台北縣平均房價漲幅約7474%11Q111Q1新北市勁升新北市勁升10.52%10.52%達達25.0025.00萬萬/坪的歷史新高點坪的歷史新高點03Q2(803Q2(8萬萬/坪坪)08Q1)08Q1 五年間，房地產主升擴張期，桃竹縣市平均房價漲幅約五年間，房地產主升擴張期，桃竹縣市平均房價漲幅約38.88%38.88%08Q108Q408Q108Q4 三季間，世界金融海嘯影響，桃竹縣市平均房價跌幅約三季間，世界金融海嘯影響，桃竹縣市平均房價跌幅約15

13、.39%15.39%08Q409Q408Q409Q4 一年間，景氣復甦快速，桃竹縣市平均房價漲幅約一年間，景氣復甦快速，桃竹縣市平均房價漲幅約21.59%21.59%03Q2SARS03Q2SARS10Q4 10Q4 合計七年多，桃竹縣市平均房價漲幅約合計七年多，桃竹縣市平均房價漲幅約47.8847.88%11Q111Q1桃竹縣市平均房價突破歷史達桃竹縣市平均房價突破歷史達12.1512.15萬萬/坪坪03Q203Q2（8 8萬萬/坪）坪）07Q207Q2 四年間，主升擴張期，台中縣市平均房價漲幅約四年間，主升擴張期，台中縣市平均房價漲幅約50%50%07Q208Q407Q208Q4 一年半間

14、，一年半間，0707年台中縣市率先台北市回檔年台中縣市率先台北市回檔15%15%，0808年小幅反彈年小幅反彈11.37%11.37%，又因金融海嘯下挫又因金融海嘯下挫18.04%18.04%完成修正，完成修正，07Q208Q407Q208Q4台中縣市平均房價跌幅約台中縣市平均房價跌幅約22.42%22.42%08Q410Q208Q410Q2 一年又三季間，景氣復甦快速，台中縣市平均房價漲幅約一年又三季間，景氣復甦快速，台中縣市平均房價漲幅約28.36%28.36%03Q2SARS03Q2SARS10Q4 10Q4 合計七年多，台中縣市平均房價漲幅約合計七年多，台中縣市平均房價漲幅約4949%

15、11Q1 11Q1 合併後的台中市房價一舉突破歷史紀錄達合併後的台中市房價一舉突破歷史紀錄達12.0712.07萬萬/坪坪03Q203Q2（6 6萬萬/坪）坪）07Q207Q2 四年間，主升擴張期，台南縣市平均房價漲幅約四年間，主升擴張期，台南縣市平均房價漲幅約35%35%07Q209Q307Q209Q3 兩年間，兩年間，0707年台南縣市率先台北市回檔，年台南縣市率先台北市回檔，0808年小幅反彈又因金融海嘯下挫年小幅反彈又因金融海嘯下挫到到09Q3 09Q3 完成修正，完成修正，07Q209Q307Q209Q3台南縣市平均房價跌幅約台南縣市平均房價跌幅約19.51%19.51%09Q310

16、Q209Q310Q2 一年間，隨著景氣復甦，台南縣市平均房價漲幅約一年間，隨著景氣復甦，台南縣市平均房價漲幅約17.485%17.485%03Q2SARS03Q2SARS10Q4 10Q4 合計七年多，台南縣市平均房價漲幅約合計七年多，台南縣市平均房價漲幅約3 30.33%0.33%11Q111Q1合併後的台南市整體房價表現仍然平平，合併後的台南市整體房價表現仍然平平，目前均價目前均價7.97.9萬萬/坪，尚未突破上波高點坪，尚未突破上波高點 8.108.10萬萬/坪坪03Q203Q2（7 7萬萬/坪）坪）07Q2 07Q2 四年間，主升擴張期，高雄縣市平均房價漲幅約四年間，主升擴張期，高雄縣

17、市平均房價漲幅約34.29%34.29%07Q208Q4 07Q208Q4 一年半間，一年半間，0707年高雄縣市率先台北市回檔，年高雄縣市率先台北市回檔，0808年第一季小幅反彈年第一季小幅反彈 又因金融海嘯下挫又因金融海嘯下挫到到08Q408Q4完成修正，完成修正，07Q208Q407Q208Q4高雄縣市平均房價跌幅約高雄縣市平均房價跌幅約19.15%19.15%08Q410Q2 08Q410Q2 一年半間，隨著景氣復甦，高雄縣市平均房價漲幅約一年半間，隨著景氣復甦，高雄縣市平均房價漲幅約15.32%15.32%03Q2SARS03Q2SARS10Q4 10Q4 合計七年多，高雄縣市平均房

18、價突破歷史達合計七年多，高雄縣市平均房價突破歷史達9.409.40萬萬/坪，漲幅約坪，漲幅約35.5735.57%11Q1 11Q1 高雄市合併後平均房價創歷史新高點達高雄市合併後平均房價創歷史新高點達9.819.81萬萬/坪坪打房打房政策的執行面應該考慮下列因素政策的執行面應該考慮下列因素o 奢侈稅上路，到底是誰把輪子拆掉了？o 採取實價課奢侈稅固然合理，但實價的基礎在哪裡？o 笨蛋，問題不在房價，政策要從供需面著手o 若採用公告現值課稅，提高稅率仍可達同樣效果o 打房政策應針對區域性有所調整o 治標性打房終難解決大台北高房價問題健全房市不如健全稅制，健全房市不如健全稅制，奢侈課稅不如實價課

19、稅奢侈課稅不如實價課稅o 沒有健全的稅制，哪有健全的房市？o 沒有落實買賣實價課稅如何執行奢侈課稅o 所有的稅制問題，解決根源就是如何落實執行實價課稅o 執行實價課稅必須提出完整的稅制改革配套措施實價課稅應解決的難題與步驟實價課稅應解決的難題與步驟o 擴大稅基，降低稅率o 建構實價登錄的軟硬體基礎建設o 讓民眾在沒有增稅疑慮下放心的實價申報o 實價登錄制度啟動後，實價課稅制度就會在買賣方相互監督之下，建立起實值獲利者必須課稅的健全稅制基礎o 資訊透明化自然在平均地權條例修訂下水到渠成 THE -END THE -END如何落實房地產交易實價課徵如何落實房地產交易實價課徵談健全稅制對台灣房地產業的影響談健全稅制對台灣房地產業的影響 主主 講講 人人：李李 同同 榮榮現 任：中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會 理 事 長 台灣不動產交易中心(吉家網)總 經 理 PChome樂屋國際（股）公司（樂屋網）副董事長 中華民國網路消費協會 理 事 長 政大商學院論壇政大商學院論壇 2011.07.22