华南设计之都产业策划方案报告课件.pptx

1、目 录规划设计PLANNING DESIGN0102030405项目背景INDUSTRY BACKGROUND项目研究PROJECT OVERVIEW运营主体OPERATION ENTITY合作模式COOPERATION MODE01 项目背景区位条件：项目位于白云新城黄边片区，链接广州空港。位于白云机场、火车站、广州中心城区20分钟车程圈，交通网络“四通八达”，区位优势明显交通条件：道路交通方面，国道105（白云大道）、106、107（新广花路）、空港大道、华南快速干线、机场高速等环绕项目四周；轨道交通方面，地铁2号线、3号线北延线、以及在建14号线等纵横交错，交通通达性强01 项目背景片区

2、规划：项目所在空港大道黄边片区，属白云新城中央商务区，是白云区委区政府按照发展白云“一心四片”的战略部署“一心四片”：“一心”白云综合服务功能区“四片”南部白云新城中央商务区（白云CBD）、西部先进制造业和国际物流产业区、北部空港经济区、东部绿色生态健康产业区01 项目背景片区规划：空港大道黄边片区，是白云区委区政府按照发展白云“一心四片”的战略部署，重点打造的“华南设计之都”，规划面积超过800亩，分三期成片开发，打造包括建筑设计（施工、监理）、工业设计、时尚设计及相应配套的设计之都01 项目背景周边资源：周边已有时代玫瑰园、金碧雅苑、云山诗意等住宅项目，同时，拥有时代美术馆、黄边公园、黄边

3、小学、市第八人民医院等完善教育、艺术、医疗等配套设施，氛围成熟01 项目背景 云边之心在这里，设计是无国界的 设计是跨界的 设计是充满格调的工业设计艺术设计时尚设计建筑设计品牌设计02 项目研究项目发展目标：打造国际品牌摇篮华南设计之都通过打造设计产业生态圈，全方位为设计、科技创新企业与人才提供交流与资源共享的平台。聚焦高附加值的研发设计、展示营销等环节，促进高端高端创意设计品牌的诞生于集聚，打造国际品牌摇篮，扩大影响力，让本土设计品牌与创意品牌走向国际舞台。人才集聚 资源共享 打造国际品牌摇篮02 项目研究搭建三大平台华南设计之都通过产业整合平台、企业孵化平台与双创平台，大力发展创意设计+科

4、技创新的新型产业生态圈，将项目打造为广州设计产业的高地，创新活力的新引擎。产业整合平台企业孵化平台双创平台专业服务政策支持电商服务金融服务技术支持人才培训引导基金配套服务信息对接02 项目研究1 领域：聚焦设计领域5 核心产业：科技研发、创意设计、金融服务、专业服务、展示营销3 衍生产业：生活配套、文化娱乐、设计教育未来规划形成独具特色的“1+5+3”的产业体系，推动区域经济发展设计领域工业设计、时尚设计、规划建筑设计创意设计科技研发金融服务专业服务展示营销生活配套文化娱乐设计教育02 项目研究【1 设计领域】聚焦设计领域，吸引规划设计、建筑设计、工程、电力等行业的设计院和公司集聚华南设计之都

5、。资源推荐：广东省城乡规划设计研究院、广州市设计院等。【5 核心产业】创意设计科技研发专业服务金融服务展示营销产业构成工业设计时尚设计精品设计人工智能人机交互互联网+设计云渲染平台技能培训3D打印产品交易平台融资平台知识产权保护文化媒体互动iTWO 5D实验室【3 衍生产业】引入多元化的生活配套、文化娱乐、设计教育的相关资源，如电影院、美术馆、设计教育培训等。为区域内的产业人群提供便捷丰富的服务。02 项目研究产业体系构成核心产业之 创意设计工业设计 时尚设计 包装设计 引入工业设计相关企业、例如小型家电设计、家具设计等企业。引入时尚设计相关企业、例如服装设计、珠宝设计等企业。引入品牌包装设计

6、企业，为相关产品在包装设计上增添附加值。资源链接 意中联合会意中联合会是国际级时尚设计、品牌推广的资源平台。由意大利教育、文化艺术、时尚设计等行业的知名企业及机构负责人组成，对接国际设计教育资源、文化艺术资源以及时尚设计资源三大领域。主席大卫拉穆佩鲁米兰是三年展前主席，米兰时尚周组委会主席，2015米兰世博会总策划，及2010上海世博会意大利馆总设计师。02 项目研究资源链接 华为、软通动力华为能为企业提供数字化转型解决方案，助推企业管理智能化.软通动力软通动力是中国领先的全方位IT服务及行业解决方案提供商，立足中国，服务大中华区和全球市场。引入相关的人工智能产业。增添产品的附加价值与竞争力。

7、为企业提供数字化转型解决方案，助推企业管理智能化。引入互联网产品设计相关企业，为线下产品插上互联网的翅膀。人工智能 智能管理 互联网产品设计 核心产业之 科技研发02 项目研究云渲染平台 技能培训 3D打印 引入运营“云渲染”平台的公司，提高行业效率。引入各种级别技能培训、国内外资质以及各类设计资格认证。引入3D打印公司，为一些产品的直接制造以及模型打印提供智能服务。资源链接 中南机械专注于大型机械设计和精密机械制造，公司联合华南理工大学进军金属3D打印领域，并成功研发出DiMetal系列金属3D打印设备，技术水平国内领先。云渲染平台 技能培训 3D打印 核心产业之 专业服务02 项目研究金融

8、大数据服务中心 融资平台 知识产权保护 云渲染平台 技能培训 3D打印 在金融的方向，为企业提供相对精准、具有预测性的分析与挖掘服务。建立设计之都的创意设计基金，同时提供小额贷款、风险投资服务等。开设版权服务窗口，为原创作品提供快捷、方便的版权登记。资源链接 华南美国商会华南美国商会为企业提供投融资、品牌、商贸服务的平台。商会集聚3000多家已在华南地区投资来自美国及世界各国的跨国企业资源，提供庞大的资金及商贸服务资源。包含拓宽融资市场渠道、提升企业品牌管理、提升资金运作能力以及法律和战略支持。核心产业之 金融服务02 项目研究为项目研发、展示营销、交流合作提供更为生动、便捷的平台服务。以互联

9、网为传播载体，为入驻的设计企业提供数字化展示营销的支持。为设计之都的企业提供从产品包装策划、新产品上市等一系列的服务。iTWO 5D实验室文化媒体互动产品交易平台 云渲染平台 技能培训 3D打印 核心产业之 展示营销02 项目研究资源链接 华南美国商会华南美国商会为企业提供投融资、品牌、商贸服务的平台。商会集聚3000多家已在华南地区投资来自美国及世界各国的跨国企业资源，提供庞大的资金及商贸服务资源。包含拓宽融资市场渠道、提升企业品牌管理、提升资金运作能力以及法律和战略支持。一心 四板块：活力之心 设计师之家板块 产业总部经济板块 设计云端板块 产业配套板块设计师之家板块产业总部经济板块设计云

10、端板块活力之心产业配套板块项目一期规划范围：北至黄边北路，南至白云三线，西至黄边二横路，东至空港大道。该地块为商业商务用地，计容建筑量达51.07万平米，毛容积率约2.1。从功能规划角度，该片区规划为“一心四板块”03 规划设计空间结构 美术馆 电影院 创意展厅结合下层空间作为公共展示区，举办城市规划国际会议展览、时尚设计年度论坛峰会展览等。美术馆/展厅电影院休闲商业塑造设计之都对外的展示形象作为城市对外的客厅地下创意展厅03 规划设计一心：活力之心在中央活力区设置设计类展厅/美术馆/设计类博物馆，引入时代美术馆资源，国内外上百名艺术家合作资源，举办大型国际展览、公共活动。时代美术馆-一个通往

11、当代艺术世界的窗口由著名荷兰建筑设计师OMA首席设计师雷姆库哈斯设计中国五个最具有国际性的当代艺术馆之一与尤伦斯当代艺术中心、上海外滩美术馆、龙美术馆齐名03 规划设计一心：活力之心美术馆建议在中央活力区设置电影院，利用独栋的建筑形态以及水上影院的创意项目，摆脱传统商务区烦闷状态，打造项目区域休闲娱乐氛围。03 规划设计一心：活力之心电影院在中央活力区的上部设置空中花园，在空中链接各个片区。营造绿色生态环境与适宜步行的环境空间。同时在集聚人气的花园中打造产品主题馆，作为各类设计公司与设计产品的展示营销空间。03 规划设计一心：活力之心创意展厅打造创意办公集群，形成创意设计氛围与产业集聚效应。创

12、意设计独栋办公 高端艺术酒店 高端LOFT公寓引入国内外知名的创意设计、时尚设计、工业设计等大师级人物或者其工作室进入。同时，引入主题酒店、高端白领公寓等业态，作为配套，为设计师们提供生活上的全方位服务。独栋办公艺术酒店高端LOFT公寓独栋办公独栋办公独栋办公高端LOFT公寓03 规划设计四板块：设计师之家板块在设计师之家板块打造独栋的办公空间，为大型的设计公司提供时尚、创意的办公环境，吸引设计人才。03 规划设计四板块：设计师之家板块独栋办公在设计师之家板块布局艺术酒店，每间房都有独特设计，突出艺术酒店独一无二的风格。对标阿姆斯特丹安达仕酒店酒店反映了荷兰历史和当地文化的现代观点，使用了极具

13、艺术感的室内艺术装置，包括家具、灯具、地毯和饰品等，具有浓厚的艺术和戏剧效果。03 规划设计四板块：设计师之家板块创意艺术酒店在设计师之家为设计师们配套高端公寓，LOFT式的空间结构能够提供更加灵活与开阔的空间结构，营造时尚、创意以及极具设计感的空间氛围。03 规划设计四板块：设计师之家板块高端loft公寓集聚品牌设计公司总部与配套服务，带动区域产业集聚，加速形成产业氛围。5A甲级写字楼 3层的裙楼商业 高端服务式公寓集聚品牌设计公司总部、引入金融服务企业、科技研发企业等，同时在配套上打造裙楼商业、高端公寓、五星级酒店，为整个设计产业的长足发展，提供全方位的支撑。高端服务式公寓5A甲级写字楼0

14、3 规划设计四板块：产业总部经济板块3层裙楼商业5A甲级写字楼在产业总部经济区打造5A甲级写字楼，吸引知名设计龙头企业/平台入驻，带动区域产业集聚。智能化5A写字楼：OA（Office Automation）：办公自动化系统CA（Communication Automation）：通讯自动化系统FA（Fire Automation）：消防自动化系统SA（Security Automation）：安保自动化系统BA（Building Automation）：楼宇自动控制系统03 规划设计四板块：产业总部经济板块5A甲级写字楼裙楼商业区作为设计之都的综合服务和消费中心，吸纳产业人群和外来消费，辐射

15、整个区域板块。为区域内就业的高端产业人士和居民提供各类餐饮、前端购物、休闲娱乐、文化体验、休闲运动及儿童娱乐与教育培训等多元化、一站式的生活服务，为产业人群提供“安心工作、快乐生活”的小镇环境。购物 娱乐亲子 文化 运动+餐饮 l超级市场l新零售体验l时尚品牌购物lVR体验l电子体验l密室逃脱l早教培训l儿童职业体验l儿童游乐与拓展l文创街区l私人影院l浸入式剧场l休闲健身l室内运动馆l户外俱乐部l轻餐饮l环球美食l时尚跨界餐饮03 规划设计四板块：产业总部经济板块3层裙楼商业l轻餐饮l环球美食l时尚跨界餐饮餐饮 03 规划设计四板块：产业总部经济板块3层裙楼商业购物 l超级市场l新零售体验l

16、时尚品牌购物03 规划设计四板块：产业总部经济板块3层裙楼商业文化 l手工作坊l私人影院l浸入式剧场03 规划设计四板块：产业总部经济板块3层裙楼商业娱乐 lVR体验l电子游戏l密室逃脱03 规划设计四板块：产业总部经济板块3层裙楼商业运动 l休闲健身l室内运动馆l户外俱乐部03 规划设计四板块：产业总部经济板块3层裙楼商业建议在产业总部经济区引入服务式公寓，例如雅诗阁服务式公寓，提升项目档次，同时为商务人士提供家一样的居住体验。对标雅诗阁服务公寓专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵的服务公寓。提供高效的商务支持服务，使住客在舒适的环境中，得以放松和休整。03 规划设计四板块：产业总部经济板

17、块高端服务式公寓集聚设计领域公司与设计院，打造云端设计集聚群。甲级写字楼 设计企业独栋办公 高端精品酒店引入规划设计院、园林设计院以及品牌设计公司等，为他们提供独栋办公楼以及甲级写字楼，同时在配套上引入高端精品酒店等作为产业配套。甲级写字楼独栋办公独栋办公独栋办公甲级写字楼高端精品酒店 03 规划设计四板块：设计云端板块在云端设计板块打造高端的独栋办公，为大型的设计企业和设计院提供独立、生态与智能的花园办公场所，为设计师们提供舒适的办公环境。国际花园式办公环境开敞的办公空间人性化的公共设施03 规划设计四板块：产业总部经济板块独栋办公商务花园建议在云端设计板块东布局多栋甲级写字楼，为成长型和成

18、功型企业提供优越办公场所商务花园03 规划设计四板块：产业总部经济板块甲级写字楼在云端设计板块设置极富设计感的高端精品酒店，对标桔子水晶酒店，体现设计之都的魅力所在03 规划设计四板块：产业总部经济板块高端精品酒店为北侧云端设计板块提供全方位的专业服务。高端写字楼引入设计领域的专业服务公司、设计教育以及技能培训等公司，为整个区域提供完整的配套支撑。高端写字楼 03 规划设计四板块：产业配套板块引入设计领域的专业服务、产业服务、及金融服务专业服务包括：云渲染平台、技能培训、3D打印产业配套：设计IT外包、数据服务、人力资源、法务服务、会计咨询、知识版权、后台运营中心、数据中心金融平台服务：集聚国

19、内外金融资源，提供庞大的金融租赁、专业基金、投资服务03 规划设计四板块：产业配套板块合作伙伴：时代控股（1233.HK）香港联合交易所上市企业，中国房地产50强，是中国领先的物业开发及运营商、“城市升级改造及运营专家”，先后在广州成功打造广州白云文化新地标国际单位创意园、天河互联网新核心时代TIT创意园、广州天河时代E-PARK创意园。04 运营主体04 运营主体时代产业集团成立于2016年，是时代控股旗下的全资子公司。致力于成为“国内最优秀的产城运营商”，链接全球智慧资源，搭建“产城人文”融合的新型城镇服务体系，助力区域产业升级和城市更新时代产业集团介绍推动“产城人文”融合的新型城镇化运营

20、商“未来小镇”首次发布2016年12月13日，在广州的时代地产发布会上，时代地产董事长岑钊雄正式宣布启动“时代未来小镇战略”。至此，时代产业地产开始了特色产业小镇的提前布局。未来5年内时代地产集团将从珠三 角起步，投资30个“未来 小镇”项目，总投资金额近9000亿元，形成近10 个产业集群，包括智能制造、文旅产业、教育产业、大数据五大产品线，提供100多万个就业岗位，每年贡献过万亿产值。04 运营主体时代得计容面积（）162,799361775*45%时代总土地成本（万元）189,6171.复建物业建安成本（万元）130,825361775*55%*50002.计容面积补交土地出让金（万元）

21、50,793 361775*45%*20%（商业占比）*15000*40%+361775*45%*80%（办公占比）*6000*40%3.地下面积补交土地出让金（万元）7,999 113951*45%*20%（商业占比）*15000*40%*50%+113951*45%*80%（办公占比）*6000*40%*50%时代单方土地成本（元/）11,647项目地块基本数据及投资测算项目计容建筑面积3617752017年白云新城AB2910006-B地块楼面地价12600元/项目地下建筑面积113951转国有性质比例45%项目总建筑面积475726项目周边商业基准地价15000元/村物业建安成本500

22、0元/项目周边办公基准地价6000元/地面补交土地出让金40%方案一：项目总建筑面积45%转国有性质实际楼面地价推算表结论：时代时代实际单方地价为实际单方地价为11647元元/白云新城白云新城挂牌楼面地价挂牌楼面地价12600元元/，认为投资是可行的。认为投资是可行的。05 合作模式建筑指标土地面积（）102,309 写字楼面积（）及占比 307,509（85%）容积率 3.54 地下室建筑面积（）113,951 计容建筑面积（）361,775 总车位个数（个）3,618 商业面积（）及占比 54,266（15%）总建筑面积（）475,726 出租租金及管理费收入 写字楼租金（元/月）70 写

23、字楼管理费（元/月）5 商业租金（元/月）200 商业管理费（元/月）10 车位（元/个/月）450 车位个数 3618 租金增长率（每三年）10.0%管理费增长率（每三年）10.0%招租期出租率 70%稳定期出租率 95.0%起始承租成本及建设期租金补偿 地上起始承租成本（元/月）40 增长率（每三年）8%地下起始返租租金（元/月）0 返租面积比例 50%建设期租金补偿（万元）9000（3年）返租面积（万）18.1建筑成本（元/）5000 建筑总成本（万元）214077IRR10.30%回正周期（年）13.9方案二：项目土地保持集体用地性质项目地块基本数据及投资测算253035404550I

24、RR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）55%9.5914.79.2115.18.8315.68.4516.28.0516.87.6517.453%9.5214.79.1815.28.7315.88.3216.47.9117.07.4817.750%9.4114.88.9915.48.5616.08.1316.67.6817.37.2318.148%9.3415.08.915.58.4616.18.016.97.5317.67.0618.445%9.2315.18.7715.78.2916.4

25、7.8117.27.3117.96.8018.9指标指标我司我司占比占比租金敏感性分析备注：1.假设商业平均租金为150元/月，办公楼租金为60元/月。2.假设地下面积不需要给付租金。253035404550IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）IRR（%）回收期（年）55%11.66 12.611.3112.910.95 13.210.613.610.23 14.09.8714.453%11.59 12.611.2312.910.85 13.310.48 13.710.114.19.7215.650%11.49 12.711.1013.110.713.510.30 13.99.914.49.4914.848%11.43 12.811.0213.210.613.610.19 14.09.7614.59.3415.045%11.33 12.910.8913.310.45 13.810.01 14.29.5614.89.1015.3指标指标我司我司占比占比备注：1.假设商业平均租金为200元/月，办公楼租金为70元/月。2.假设地下面积不需要给付租金。租金租金（元（元/月月）租金租金（元（元/月月）期待合作Thanks!