(最新)来福士的商业模式与建筑设计-by-凯德置地环渤海区域副总经理韩维课件.ppt

1、来福士的商业模式与建筑设计来福士的商业模式与建筑设计凯德置地环渤海区域副总经理凯德置地环渤海区域副总经理 韩维韩维凯德中国演示*2009年10月*来福士品牌来福士品牌 来福士运营模式来福士运营模式 北京来福士中心北京来福士中心 北京来福士中心的建筑设计北京来福士中心的建筑设计目录目录凯德中国演示*2009年10月*来福士品牌来福士品牌来福士的前世今生 来福士品牌1986年发源于新加坡，是嘉德置地集团旗下最具代表性的综合商用品牌。其名字“Raffles City”诠释了“城中之城”的革新综合发展概念。过去二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素质的综合发展项目的新加坡品牌典范。来福士

2、也是嘉德置地赢得无数国际殊荣的另一个代表性系列。身为亚洲最大的上市房地产公司，嘉德置地将把来福士品牌带到全球更多的城市。目前，嘉德置地在全球拥有7家来福士，分别是已经落成的新加坡来福士城、上海来福士广场、北京来福士中心，另外三家位于中国的成都来福士、杭州来福士、宁波来福士以及位于中东巴林首都麦纳麦的巴林来福士城正在建设中。一、“来福士”在中国传统文化中，“来福”是一个代表吉祥喜庆的名字；“士”则代表掌握了一定知识和技能的精英阶层。二者结合，代表了凯德人对自身的定位：凯德人是服务于社会、服务于公众，力求给社会带来福祉的行业精英；二、“来福士”来福士作为商业综合物业的品牌，从其名称上就表现出欢迎各

3、方人士光临，并恭祝大家吉祥幸福的意味。三、“来福士”凯德公司的经营目标，不是简单的追求自身利润最大化，而是要通过自身的经营活动，促进整个社会福利的提高，创造良好的企业形象和企业文化，并以此吸引各方精英加盟，从而实现企业的发展壮大。来福士的三重含义来福士的品牌由来全球来福士掠影来福士城，新加坡来福士广场，上海来福士中心，北京来福士广场，成都来福士广场，杭州来福士城，巴林来福士广场，宁波6凯德中国演示*2009年10月*于1986年发源自新加坡来福士品牌的特点集合住宅、服务公寓、购物商场、写字楼等多种业态2008年成立规模为10亿美元的来福士中国基金，并将旗下四个中国来福士项目注入基金出自世界顶级

4、建筑大师之手，设计革新富创意坐落于商业与文化区，临近交通枢纽城中之城!7凯德中国演示*2009年10月*位置位置 上海市黄浦区上海市黄浦区开发面积开发面积 133,000平方米平方米完工时间完工时间 2003业态业态商场、办公楼商场、办公楼上海来福士上海来福士广场广场位置位置 北京市东城区北京市东城区开发面积开发面积 97,600平方米平方米完工时间完工时间 2009业态业态商场、办公楼、服务公商场、办公楼、服务公寓寓北京来福士北京来福士中心中心各地来福士情况8凯德中国演示*2009年10月*位置位置 杭州市钱江新城杭州市钱江新城开发面积开发面积 283,500平方米平方米完工时间完工时间 2

5、013业态业态商场、办公、服务公寓、酒商场、办公、服务公寓、酒店店杭州来福士杭州来福士广场广场位置位置 宁波市江北区宁波市江北区开发面积开发面积 160,000平方米平方米完工时间完工时间2012年年 业态业态商场、办公楼、服务公商场、办公楼、服务公寓寓宁波来福士宁波来福士广场广场位置位置 成都市武侯区成都市武侯区开发面积开发面积 195,000平方米平方米完工时间完工时间 2012业态业态商场、办公楼、服务公寓、酒商场、办公楼、服务公寓、酒店、高端个人事务所店、高端个人事务所成都来福士成都来福士广场广场各地来福士情况9凯德中国演示*2009年10月*各地来福士情况巴林来福士城巴林来福士城投资

6、在巴林湾内的优质综合项目，占股约投资在巴林湾内的优质综合项目，占股约30%开发用地：4.3万平方米;可用建筑总面积:约28.8万平方米；预计2010年完工地理位置：巴林海湾商业核心地段住宅:超过17.13万平方米；600多个公寓单位和50栋别墅购物商场：9.2万平方米服务公寓:：超过2.4万平方米；200个单位项目总投资额：8 亿美元地理位置描述地理位置描述滨海湾核心地段滨海湾核心地段占地面积占地面积(平方米平方米)30,816 业态组成业态组成购物中心购物中心 酒店酒店会展中心会展中心 写字楼写字楼区域特征区域特征已经成为城市极具象征已经成为城市极具象征意义的地标性建筑意义的地标性建筑完工时

7、间完工时间1986年年设计师设计师I.M.Pei新加坡来福士城新加坡来福士城提升城市品质和价提升城市品质和价值的点睛之笔值的点睛之笔资源共资源共生、聚生、聚合增值合增值产业集聚、产业集聚、功能互补功能互补提升城市提升城市区域的品区域的品牌形象牌形象极大程度极大程度的优化城的优化城市资源配市资源配置置提高城市居提高城市居民生活、工民生活、工作的效率作的效率拉动所在拉动所在区域的发区域的发展展城市综合体项目对城市发展的积极作用凯德中国演示*2009年10月*来福士运营模式来福士运营模式金融服金融服务务房地产房地产服务公寓服务公寓澳大利澳大利亚亚金融服金融服务务服务公服务公寓寓商用房商用房产产商务房

8、商务房产产综合休闲、综合休闲、娱乐与会议娱乐与会议7 7家上市公司家上市公司集团总市值集团总市值:RMB859亿亿 20092009年年4 4月月3030日数据日数据信托基信托基金金17个私募房地产基金 集团管理超过RMB2,111亿的资产。这包括总值超过RMB1,123亿的5个上市房地产信托基金和17个私募基金。新加坡新加坡 住宅房住宅房产产中国中国嘉德集团业务结构嘉德集团业务结构 嘉德置地演示*2009年四月*投资投资者者运营运营者者物业物业经理经理财务财务顾问顾问基金基金经理经理开发项开发项目目管理费管理费基金管理基金管理/收购费收购费 顾问费顾问费资产资产管理费管理费物业物业管理费管理

9、费开发开发商商每股股每股股利利开发盈利开发盈利强劲的开发盈利强劲的开发盈利 +稳定的管理费用收入稳定的管理费用收入完整房地产价值链完整房地产价值链 嘉德置地演示*2009年四月*13 14凯德中国演示*2009年10月*凯德中国凯德中国 嘉德置地集团嘉德置地集团CapitaLand Group凯德中国凯德中国CapitaLand in China凯德置地凯德置地CapitaLand China Investment Co.,Ltd 嘉德置地的子公司，负责中国市场的住宅房产开发、综合性房地产开发和运营（包括来福士系列）。凯德商用凯德商用CapitaLand Retail China嘉德商用的子公

10、司，负责中国市场的商用地产投资、开发和运营。雅诗阁国际雅诗阁国际Ascott China雅诗阁集团的子公司，负责中国市场的服务公寓地产投资和服务公寓管理。嘉德资产管理在华业务嘉德资产管理在华业务CapitaLand Financial in China负责凯德置地、凯德商用和雅诗阁中国三大业务所涉及的在华房地产金融业务。15凯德中国演示*2009年10月*凯德置地凯德置地凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。2008中国房地产开发中国房地产开发500强强

11、2008中国优秀企业公民中国优秀企业公民 2007最具社会责任房地产公司最具社会责任房地产公司20052003中国卓越雇主中国卓越雇主16凯德商用凯德商用黑龙江吉林上海上海广州福建四川湖北湖南江西内蒙古河北i河南江苏山东安徽广西贵州北京北京陕西山西青海i新疆西藏宁夏辽宁浙江云南重庆海南甘肃昆山淄博潍坊南昌长沙泉州佛山东莞茂名湛江成都绵阳宜宾重庆漳州肇庆益阳新乡安阳德阳扬州哈尔滨大连天津日照武汉西安在中国在中国33个城市拥有个城市拥有/管理着管理着50家购物中心家购物中心总租赁面积近总租赁面积近400万平方米万平方米与北京华联及万科集团等建立了战略合作伙伴关系与北京华联及万科集团等建立了战略合作

12、伙伴关系郑州呼和浩特芜湖杭州17 与以下公司合资拥有的商场与以下公司合资拥有的商场深圳国际信托投资有限责任公司(Shenzhen International Trust&Investment Company,SZITIC):以沃尔玛(全球最大的零售商之一)为主力户的商场，分布于中国的省级城市。北京华联集团(Beijing Hualian Group):位于北京与其它地区的商场。与万科(China Vanke)-中国最大的住宅开发商-签署了合作协议共同开发购物商场。新加坡新加坡 18个项目个项目*中国中国58个项目个项目新加坡最大的商场拥有新加坡最大的商场拥有/经营者经营者集团在亚洲拥有集团在亚

13、洲拥有/经营经营95个商场个商场,总面积约总面积约630万平方米万平方米*。*总面积在除中国之外的其他国家以总建筑面积计，在中国以总可租面积计。*其中包括不属于嘉德置地拥有的怡丰城，但属于嘉茂信托管理印度印度9个项目个项目日本日本7个项目个项目马来西亚马来西亚3个项目个项目La Park Mizue,东京东京嘉信茂广场嘉信茂广场 金牛金牛,成都成都克拉码头克拉码头,新加坡新加坡Forum Value Mall,班加罗尔班加罗尔Gurney Plaza,槟城槟城嘉茂购物中心嘉茂购物中心 望京望京,北京北京狮城大厦狮城大厦,新加坡新加坡来福士商业管理团队的运营优势来福士商业管理团队的运营优势18凯

14、德中国演示*2009年10月*雅诗阁集团雅诗阁集团 世界规模最大的服务公寓公司。遍及22个国家67个城市；拥有/经营约25,000套服务公寓。赢获多项殊荣中国酒店“金枕头”奖中国最受欢迎酒店服务公寓品牌；商旅亚太奖项2009亚太最佳服务公寓品牌和亚太最佳服务公寓；旅业报旅游大奖2009中国最佳服务公寓业者 品牌：世界规模最大的服务公寓公司 遍及22个国家66个城市;拥有/经营约25,000*套服务公寓 赢获多项殊荣中国首100个服务公寓之首;越南河内与胡志明市服务公寓最佳服务奖 品牌:新加坡新加坡雅诗阁莱佛士坊雅诗阁莱佛士坊Ascott Bangkok Sathorn(曼谷）曼谷）*包括超过6

15、千套在建设中雅诗阁集团雅诗阁集团来福士服务式公寓运营管理团队来福士服务式公寓运营管理团队北京雅诗阁北京雅诗阁Citadines Paris Louvre(巴黎巴黎)Somerset Palace,Seoul（首尔）（首尔）Somerset Gordon Place,Melbourne(墨尔本墨尔本)嘉德置地演示*2009年四月*19 日本日本 (2)(2)嘉茂日本基金 Arc-CapitaLand Residences Japan 基金中国中国 (10)(10)嘉茂中国信托 凯德中国发展基金 嘉茂中国发展基金 嘉茂中国发展基金II 嘉茂中国孵化基金 凯德中国住宅房产基金 雅诗阁(中国)服务公寓

16、基金 中国凯德科技园1号基金 中国来福士基金 凯德中国发展基金II新加坡新加坡 (2)(2)嘉茂信托 嘉康信托马来西亚马来西亚 (3)(3)桂嘉信托 Mezzo Capital基金 马来西亚商务发展基金印度印度 (1)(1)嘉茂印度发展基金亚洲亚洲 (3)(3)雅诗阁公寓信托IP亚洲房地产基金嘉德AIF基金海合会国家海合会国家(1)(1)巴林来福士基金5个个 信托基金信托基金 和和 17个个 私募基金私募基金资本市场的有效运作奠定城市综合体发展的良好基础来福士中国基金来福士中国基金ChengduBeijingShanghaiHangzhouNingboSuzhouShenzhenGuangzh

17、ouChongqingShenyangTianjin总募集金额总募集金额10亿美金；亿美金；凯德置地控凯德置地控股股50%凯德中国演示*2009年10月*北京来福士中心北京来福士中心集办公楼、商场、住宅房产与服务公寓于一体的商业综集办公楼、商场、住宅房产与服务公寓于一体的商业综合项目合项目 总建筑面积近15万平米 坐落于北京市东城区的东直门(东二环路)繁华活跃的商业和住宅区，北京最繁忙交通枢纽的斜对角北京来福士中心北京来福士中心 嘉德置地演示*2009年四月*北京来福士中心-概况用地面积14,685 m2容积率6.66地上建筑面积97,665 m2地下建筑面积50,263 m2总建筑面积147

18、,928 m2限高90 m规划设计条件北京来福士中心北京来福士中心-地理位置 嘉德置地演示*2009年四月*北京来福士中心-便捷交通“北京来福士中心”座落于东直门大街与东二环路交接处的西南角,地理位置优越交通便利,处于东直门交通枢纽,直通地铁2号线和13号线,同时是机场快线的起始点东城区拥有国家商务部,中国海关总署,北京市人民政府等重要政府职能部门 该项目所处区域已形成较为成熟的商务办公氛围临近第二使馆区域和高档住宅项目北京来福士中心-成长历程北京来福士中心的1500天：2005年2月取得地块；2006年7月7日动工；2009年6月投入使用。2006年10月2007年5月2007年10月200

19、8年1月设计方案演变施工进度记录北京来福士中心-业态构成Shopping MallOfficeServiced Apartments功能划分/面积分配/设计定位功能面积（m2)单元数设计定位写字楼40,9481145A级购物中心39,660122中高档，雅诗阁酒店17,488162顶级服务公寓公寓9,27890高档出租公寓地下车库及附属用房35,723600（车位数）北京来福士中心-业态数据北京来福士中心商场北京来福士中心商场q中、高收入群体 q在朝阳区和东城区居住的外籍和本地人士q企业专家及高级管理者,公司白领(年龄 25-45岁)目标客户群q品牌、时尚的固定群体国际品牌标志时尚休闲主题餐饮

20、流行时尚北京来福士中心商场定位北京来福士中心商场定位北京来福士中心商场各楼层定位北京来福士中心商场各楼层定位L1L2L3B2时尚品牌时尚品牌国际风尚国际风尚美食广场美食广场L3B1主题餐厅主题餐厅生活休闲生活休闲L5L4L2L1北京来福士中心商场业态分布北京来福士中心商场业态分布北京来福士中心商场时尚独特的设计北京来福士中心商场时尚独特的设计2009年4月25日正式投入试营业状态商场地下一层特色餐饮区商场地下一层特色餐饮区Retail Mall F&B On B1 Floor35北京来福士中心商场主要租户北京来福士中心商场主要租户北京来福士中心写字楼北京来福士中心写字楼东二环路东二环路中央商务

21、区中央商务区(CBD)金融街金融街中关村办公区中关村办公区东长安街东长安街第三使馆区第三使馆区地处东二环办公集聚区域，提升东二环办公环境地处东二环办公集聚区域，提升东二环办公环境建国门东四十条东直门朝阳门东二环中石油大厦东华广场东华广场来福士来福士中化国际国华大厦居然大厦居然大厦北京移动中青旅大厦船检大厦中汇广场中汇广场新保利第五广场第五广场合生国际合生国际北京人保中国电信中海油大厦凯恒中心华润大厦北北朝阳广场朝阳广场深航国际东方银座保利大厦富华大厦中国人寿丰联广场东二环区域写字楼分布情况东二环区域写字楼分布情况标明红色的写字楼为在建工程项目,标明粗体的项目为与”北京来福士中心”写字楼部分标准

22、相当的项目.泛利大厦南新仓北京来福士中心服务公寓北京来福士中心服务公寓Brand Personality 品牌特色Exclusive 唯我独尊Luxurious 富丽豪华Discreet 无微不至来福士雅诗阁凯德中国演示*2009年10月*北京来福士中心的建筑设计北京来福士中心的建筑设计建筑造型建筑造型立面处理立面处理建筑顶端处理建筑设计SPARCH（思邦建筑设计，原SMC ALSOP OFFICE）国内配合设计院北京三磊建筑设计有限公司结构设计北京三磊建筑设计有限公司机电设计奥雅纳工程顾问（ARUP）幕墙设计奥雅纳工程顾问（ARUP）消防顾问奥雅纳工程顾问（ARUP）交通顾问奥雅纳工程顾问（

23、ARUP）雅诗格酒店室内设计梁志天设计师有限公司/北京弘高设计写字楼、商场、公寓室内设计SPARCH（思邦建筑设计，原SMC ALSOP OFFICE）灯光设计英国莱亭迪赛灯光设计合作者事务所（LDPI）标识顾问北京视域四维导向设计有限公司设计顾问团队首层平面标准层平面购物中心设计 创新性的水晶莲和玻璃屋面造型 环形交通流线 走道不设柱子，保证视线通透 公共区域采用拉展天花照明，光线均匀柔和 进行消防性能化分析，节约消防的造价并使得完美的建筑空间高中庭得以实现。水晶莲造型水晶莲造型购物中心设计卫生间无触碰设计，不设门，龙头、皂液器、马桶均为感应式婴儿座、无障碍卫生间、儿童卫生间，婴儿换衣间等人

24、性化设置 写字楼设计 国际标准写字楼的空间尺度要求和机电标准 为特殊租户预留发电机房及空调机房 租户区荷载设计值4kn/m2,标准层设置Kick off panal 标准层设计行政卫生间 独特的入口及首层大堂空间处理标准层面积2040 平方米层数21层使用率80层高、净高4.2m、2.8m电梯轿箱尺寸 2000(W)1700(D)2700(H)外墙至核心筒距离 10.517.3m空调系统VAV系统，夏 23C/55%冬20C/45%噪声租户区 NC35，大堂、电梯厅 NC40租户区照度500 Lux电梯数量、等候时间8、30 秒写字楼标准层面积946平方米客房总套数162套户型配比户型A 1居

25、室 51m2 34套 户型B 1居室 70m2 68套户型C 2居室 71m2 26套 户型D 2居室 102m2 26套户型E 3居室 51m2 8套 （户型面积不包括分摊）会所功能游泳池、桑拿、健身房、早餐厅、商务中心、会议室、阅览室、儿童活动间雅诗阁酒店vPremier serviced residence for top executives andindustry leaders 顶级服务顶级服务公寓，专为高级行政公寓，专为高级行政人员和企业领袖设计人员和企业领袖设计 vProvides efficient businesssupport services in an exclusi

26、ve and luxuriousenvironment so guests can relax and recharge andfunction at peak performance 提供提供高效的商务高效的商务服务，让住客享有独立豪华的服务，让住客享有独立豪华的环境环境，可在此放松身，可在此放松身心，以心，以最佳状态投入工作最佳状态投入工作 vWho are our guests?我们的服务对象我们的服务对象vChairmen,CEOs,MDs,bankers,leaders,celebritiesv主席、首席执行官、行政董事、银行家、领导人和主席、首席执行官、行政董事、银行家、领导人和上

27、层名流上层名流 酒店客房公寓标准层面积564 平方米单元数90 套户型配比户型1 1居室 62m2 30套 户型2 1居室 62m2 30套户型3 2居室 100m2 30套 （户型面积不包括分摊）来福士广场 机电概况空调空调 采暖采暖生活热水生活热水中水中水 电话网络电话网络 电视电视 安防安防 能源收费方式能源收费方式自来水中水电燃气 办公办公VAV空调系统市政热网供热,末端VAV-BOX(首层大堂为地板辐射采暖+风机盘管供热)每个卫生间设电热水器收集，不使用综合布线架设至每层弱电间歌华有线+卫星电视（预留传输网络）门禁、监控、电子巡更、女卫生间/残障卫生间应急报警按钮集中计费无抄表无 商

28、业商业凤机盘管+新风系统市政热网供热,末端风机盘管由热力站供应集中热水收集，不使用直拨电话、局域网宽带进入商铺、公共空间无线局域网歌华有线+卫星电视（预留传输网络）门禁、监控、双鉴探测器（主入口厅堂）、电子巡更租户商铺内单独计量无抄表餐饮商户单独计量雅诗格雅诗格酒店酒店凤机盘管+新风系统市政热网供热,末端风机盘管由热力站供应集中热水收集，不使用集团电话、局域网宽带入户歌华有线+卫星电视门禁、监控、电子巡更、磁卡客房门禁抄表无抄表五公寓公寓户式多联机空调系统市政热网供热,末端散热器由热力站供应集中热水收集，不使用直拨电话、局域网宽带入户歌华有线+卫星电视可视对讲、门禁、监控、电子巡更、主卧室应急

29、报警按钮抄表无一户一卡无 会所会所风机盘管+新风系统市政热网供热，末端风机盘管（泳池为地板辐射采暖+风机盘管供热）由热力站供应集中热水收集，不使用网通电话及宽带接入歌华有线+卫星电视 监控抄表无抄表无 车库车库 无集中锅炉/空调不提供中水回用于此,用于车库冲洗直拨电话、局域网宽带（物业管理用房）不提供监控、门禁（重要物业/设备用房）抄表抄表抄表无多物业管理 ALL 机电设计序号序号名称名称数量数量位置位置服务范围服务范围写字楼写字楼1#酒店酒店2#酒店酒店裙房商业及地下裙房商业及地下1消防中控室1首层合用2消防分控室1B1310kv电缆分界室1B1合用4变电站2B2合用5柴油发电机房2B2合用

30、（特殊租户备用）6电信模块局机房1B1合用7移动通讯机房1B2合用8通讯机房4L1B1B2B39楼宇控制及安防机房4B3B410卫星电视机房11#酒店屋顶公用11停车场控制室1B3公用12消防水泵房1B4合用13消防水箱间1写字楼屋顶合用14生活水泵房3B2 合用B315热力站1B3合用16中水处理站1B4合用17报警阀室3B3合用B4B518集油机房2B2（餐饮厨房）B319空调机房（Chiller）5B2（1主用+1特殊租户备用）（2个）20新风机组机房3写字楼屋顶（2个）1#酒店屋顶为写字楼、酒店、公寓、裙楼商业（含地下车库）分别配置独立的楼宇控制/安防中心、通讯机房，满足不同物业管理组

31、合模式的需要。“总物业”负责管理全部大厦公用设施并管理四个分物业中的一个或几个。写字楼物业管理雅诗格酒店物业管理公寓物业管理裙房商业物业管理总物业管理注：本表格未统计新风风机、排烟排风风机、空调（AHU、PAU）机组、强弱电间等机电用房来福士广场机电用房统计表来福士广场机电用房统计表停车场收费管理采用出入口缴费，同时预留中央收费架构，便于适应未来管理需求。采用车位信息统计系统，准确引导车辆停放机电设计 车库管理贯彻绿色环保的设计理念：来福士广场 环保设计l 设置中水系统l 免费制冷系统 过渡季节采用板式换热器，利用市政供水温度作为空调冷源，从而达到节能的目的。l 新风热交换系统 利用卫生间排风的残余热量与一次新风进行热交换，从而降低新风处理所需的能源。l 楼宇自控系统 利用楼宇自动化系统，实现大型设备机组的自动化控制。对灯光系统采用不同的情景模式控制。达到节能的目的。l 选用高效节能设备凯德中国演示*2009年10月*The End 谢谢！谢谢！