某茶园总部基地项目发展思路汇报下课件.ppt

1、企业总部基地VS茶园重庆面临千年难遇的大好发展时机，重庆重庆面临千年难遇的大好发展时机，重庆是进军中国西部的桥头堡，因此总部经济是进军中国西部的桥头堡，因此总部经济发展成为必然，总部基地将顺势诞生，谁发展成为必然，总部基地将顺势诞生，谁抓住机遇谁就抢得先机！抓住机遇谁就抢得先机！总部经济总部经济催生催生茶茶园园异常便捷的交通异常便捷的交通CBD“临临”距离距离优美的自然环境优美的自然环境良好的产业发展良好的产业发展政府政策扶持政府政策扶持构筑总部基构筑总部基地发展绝好地发展绝好基础基础企业总部基地诞生企业总部基地诞生“恒德五洲智汇”高契合度高契合度.五、本项目发展分析1、区位描述、区位描述项目

2、位于茶园新区，西紧靠通江大道，东邻长江工业园。距同景国际城直线距离2.5公里.2、项目简介、项目简介西部国际总部基地，位于重庆市南岸区茶园新区，总占地西部国际总部基地，位于重庆市南岸区茶园新区，总占地1512亩，总投资亩，总投资约约65亿元人民币，由重庆恒德国际投资集团统一规划、统一设计、统一建设、亿元人民币，由重庆恒德国际投资集团统一规划、统一设计、统一建设、统一招商、统一运营。统一招商、统一运营。项目由总部办公区、服务配套区和多功能中心等组成，将分两期建设，其项目由总部办公区、服务配套区和多功能中心等组成，将分两期建设，其中一期占地中一期占地512亩，二期占地亩，二期占地1000亩。亩。在

3、一期中，总部办公区占地约在一期中，总部办公区占地约372亩，将建设独栋、叠拼、联排和办亩，将建设独栋、叠拼、联排和办公系统（英文全称为公系统（英文全称为THE EVOLUTION OF VILLA APARTMENT SYSTEM）四种形态的总部办公楼。四种形态的总部办公楼。服务配套区占地约服务配套区占地约140亩，包括五星级酒店、商务会展、都市公寓、休闲商亩，包括五星级酒店、商务会展、都市公寓、休闲商街、康体娱乐、全景体验式购物中心等，是为总部办公提供综合配套服务的平街、康体娱乐、全景体验式购物中心等，是为总部办公提供综合配套服务的平台，也是重庆市独具特色的高端商贸聚集区和康体娱乐休闲区。台

4、，也是重庆市独具特色的高端商贸聚集区和康体娱乐休闲区。多功能中心集会议、展览展示、酒店、会所、餐饮、招商中心、高尔夫俱多功能中心集会议、展览展示、酒店、会所、餐饮、招商中心、高尔夫俱乐部、休闲娱乐等功能于一体，建成后将成为重庆市的地标性建筑之一，成为乐部、休闲娱乐等功能于一体，建成后将成为重庆市的地标性建筑之一，成为低碳、环保、健康工作与生活的示范和体验馆，将向社会公共开放。低碳、环保、健康工作与生活的示范和体验馆，将向社会公共开放。.项目一期项目一期512亩总平面图及经济技术指标亩总平面图及经济技术指标.项目整体设计检视：项目整体设计检视：1、别墅办公物业建筑密度过大，感觉过分拥挤、别墅办公

5、物业建筑密度过大，感觉过分拥挤2、水体过于庞大，后期维护成本高昂，管理不善非但、水体过于庞大，后期维护成本高昂，管理不善非但不能改变环境反而会带来生态问题，建议只保留两个组不能改变环境反而会带来生态问题，建议只保留两个组团的中央水系团的中央水系3、作为生态园林式办公基地项目景观多样化不够。、作为生态园林式办公基地项目景观多样化不够。4、别墅物业设计感不够，风格过于单一、别墅物业设计感不够，风格过于单一.3、项目定位、项目定位项目整体定位项目整体定位西中国，首席企业总部基地尽最大可能拔高项目调性，是项目制造影响力的关键尽最大可能拔高项目调性，是项目制造影响力的关键.产业定位产业定位管理中心、研发

6、、软件、生物医药、信息服务、创意产业客群定位客群定位1、世界500强中国西部总部2、国内、港澳台大型企业西部总部3、重庆本土大型企业办公基地.4、项目、项目SWOT分析分析S1.1.）用发展的眼光来看，两条隧道贯通之后本项目的区位随着茶园板块的价值提升而越发优越。2.2.）距离CBD距离最近的城市副中心，对外辐射力和对内的聚合力都会大幅提升3.3.）优越的自然环境是其他城市副中心所不能比拟4.4.）率先提出总部基地概念会引发市场关注，起到先入为）率先提出总部基地概念会引发市场关注，起到先入为主的效应，花园独栋式办公会引发强烈的市场好奇和关注，主的效应，花园独栋式办公会引发强烈的市场好奇和关注，

7、有利于项目的传播有利于项目的传播5.5.）本项目商业用地和工业用地的性质不受调控打压）本项目商业用地和工业用地的性质不受调控打压6.6.）企业雄厚的资金实力）企业雄厚的资金实力优势优势.W项目项目SWOT分析分析1.1.）茶园的发展受交通限制相对缓慢，区域认同度有所欠缺2.2.）本项目所在地块相对比较偏辟，周边各种配套匮乏，短期内难以聚合人气。3.3.）产业地产是一种新型经济模式，开发此类物业经验欠缺4.4.）开发商品牌知名度缺乏，消费者对开发商的运营能力会有所疑虑劣势劣势.项目项目SWOT分析分析O机会机会1.1.）重庆城为内陆城市开放高地，国家战略的定位使重庆受到世界的关注，重庆成为进军西

8、部的桥头堡，重庆正面临千载难逢的发展机会，为催生总部经济创造了条件。2.2.）重庆越来越多的承接东部沿海和海外的产业转移，也为总部基地打下基础3.3.）在重庆真正意义上的总部基地还未出现，短期内市场竞争很不充分，为本项目创造了先机。.T项目项目SWOT分析分析威胁威胁1.1.）重庆市内板块之间的竞争，西永、两江新区肯定也会出现类似产业园，由于茶园区域影响力相对较弱，因此会影响客户的判断。2.2.）重庆高九路协信即将开发）重庆高九路协信即将开发5050多万方总部基地，由于区多万方总部基地，由于区域影响力以及品牌效应，会对本项目造成最直接的影响。域影响力以及品牌效应，会对本项目造成最直接的影响。3

9、.3.）重庆两江新区渝高公司山顶总部基地已开始启动，总）重庆两江新区渝高公司山顶总部基地已开始启动，总建筑面积建筑面积4949万方，由于区位优势也会对本项目造成直接影万方，由于区位优势也会对本项目造成直接影响响4.4.）成都相对于重庆市场有较强的客户分流作用，因为成都总部基地发展相对成熟，区域经济发展相对领先与重庆。.将是摆在我们营销推广环节的重中之重！将是摆在我们营销推广环节的重中之重！突出优势突出优势弱化劣势弱化劣势把握机会把握机会减弱威胁减弱威胁如何如何项目项目SWOT分析分析.项目项目SWOT总结总结突出优势突出优势推广中大力强调茶园板块未来价值，极力渲染和CBD的便捷关系，增强项目的

10、辐射力，强调商业地产不受调控的利好性弱化劣势弱化劣势用融入CBD概念弱化区域认同度低的问题，强化自身商业配套优势，大力渲染总部经济带给茶园的美好未来，提升项目调性把握机会把握机会强调总部经济在重庆发展的必然性，在重庆率先提出总部基地和独栋生态办公的概念，以第一的身份强化自身印象减弱威胁减弱威胁在遇到其他西部城市总部基地的竞争时在对外推广中大力突出重庆在国家发展中的战略地位、区别于其他城市的优越性，强调选择重庆的必然性；在本市内遇到竞争时突出自身规模优势、产品优势、生态优势和区域政策优势。.5、项目产品研究、项目产品研究本项目有五大产品体系本项目有五大产品体系总部别墅总部别墅商务酒店商务酒店总部

11、公寓总部公寓商务会展商务会展商业配套商业配套什么样的产品策略才能使本项目利益最大化呢？什么样的产品策略才能使本项目利益最大化呢？.总部办总部办公物业公物业本项目总部办公物业体量高达本项目总部办公物业体量高达36万方，项目的主要现万方，项目的主要现金流贡献物业金流贡献物业小高层办公小高层办公叠拼叠拼联排联排独栋独栋本项目小高层办公流线型错落设计比较抓眼球，主流别墅级办公物业在多样性上还不错，但是设计风格和户型太趋于雷同，完全没有个性，且视觉品质比较低.其他案例别墅级办公产品设计比较其他案例别墅级办公产品设计比较蓝光蓝光.空港总部基地空港总部基地总部办总部办公物业公物业.其他案例别墅级办公产品设计

12、比较其他案例别墅级办公产品设计比较青羊工业总部基地青羊工业总部基地总部办总部办公物业公物业.通过对比来看，本项目的别墅级物业无论在通过对比来看，本项目的别墅级物业无论在设计风格、个性化、品质感、都有不小差距，设计风格、个性化、品质感、都有不小差距，因此一定要做设计调整，否则满足不了我们因此一定要做设计调整，否则满足不了我们目标客户挑剔的需求，销售就无从谈起。目标客户挑剔的需求，销售就无从谈起。要做就做更好要做就做更好总部办总部办公物业公物业.别墅办公物业可提升价值分析别墅办公物业可提升价值分析每栋办公物业网络光纤接入，每栋办公物业网络光纤接入，WIFI无线网络全覆盖无线网络全覆盖拓展地下或半地

13、下空间作为赠送，提高项目性价比拓展地下或半地下空间作为赠送，提高项目性价比增加企业私属停车位配增加企业私属停车位配备备4层大面积别墅增设电梯层大面积别墅增设电梯总部办总部办公物业公物业加强人造景观的多样性、精品化加强人造景观的多样性、精品化用材高端化：断桥铝合金、用材高端化：断桥铝合金、Low-E玻璃玻璃.别墅级物业扩大客户成交面分析别墅级物业扩大客户成交面分析总部办总部办公物业公物业针对联排物业调整一批产品，做到针对联排物业调整一批产品，做到4联或联或5联，联，面积控制到面积控制到400-600平米，有地下空间赠送，平米，有地下空间赠送，供中小企业使用。供中小企业使用。.总部公寓总部公寓本项

14、目总部公寓体量高本项目总部公寓体量高达达22万多方，是项目主万多方，是项目主要现金流贡献物业要现金流贡献物业本项目公寓所处地块为本项目公寓所处地块为商业用地，居住自用属商业用地，居住自用属性降低，投资属性为主性降低，投资属性为主.总部公寓总部公寓如何确保公寓的入市销售速度？在这方面我们如何确保公寓的入市销售速度？在这方面我们可以做文章，摆脱公寓的单调属性，赋予其形可以做文章，摆脱公寓的单调属性，赋予其形态、功能、属性的多样化是确保公寓畅销的关态、功能、属性的多样化是确保公寓畅销的关键因素。键因素。总部公寓从空间形态上从交房标准上从性质上平层跃层一般小跃层空中商务Townhouse毛坯精装普通公

15、寓酒店服务式公寓商务公寓伴随酒店的开发同步推出小型服务型企业需求.商务酒店商务酒店商务酒店在总部基地中起到重要作用，第一是满足大型企业商务接待，第二是提升总部基地配套和形象，但分接待档次和目标客户的不同建议设置两种类型的酒店：五星级酒店品牌配套特色国际知名品牌大型会议餐饮休闲商务中心外观内部装修餐饮休闲商务中心大型会议餐饮休闲商务中心外观大型会议餐饮休闲商务中心内部装修外观大型会议餐饮休闲商务中心满足高端接待经济型酒店国内外知名品牌品牌满足中低端接待.商业定位商业定位本项目68710商用物业仅靠本项目是难以有效消化的，因此商业物业不仅仅针对本项目配套，而且要辐射整个片区茶园新城.首席一站式商业

16、中心品位、时尚、国际化、特色，引领中高端消费商业配套商业配套.商业配套商业配套n庞大而完备的商业配套集购物中心、超市、高端影院、娱乐、购物中心、超市、高端影院、娱乐、国际餐饮、休闲、运动、旅游国际餐饮、休闲、运动、旅游等6大功能于一体的大型新都市主义国际生活街区。1、满足总部基地日常商务需求、茶园居民日常消费需求2、满足总部基地办公运转需求n 邮政、银行、快递n 特别设立企业服务中心：汇集工商、税务、财政、外经委、计委、公安.等一站式服务.商务会展商务会展小型会展中心也是本项目标志性建筑，既是本项目配套也是茶园新城配套。功能功能配置配置营销营销展示展示大型大型会议会议培训培训中心中心商务商务会

17、所会所恒温恒温泳池泳池.6、本项目盈利模式设计总部办公物业总部办公物业+配套公寓实现全销售配套公寓实现全销售酒店酒店+商业物业持有招商经营向银行抵押套现商业物业持有招商经营向银行抵押套现项目建成后运营项目建成后运营+板块价值提升带动后期土地升值收益板块价值提升带动后期土地升值收益.7、项目开发分期策略项目开发分期策略应遵循以下原则：1、如何保障项目有持续快速现金流2、以市场需求为导向平衡物业开发组合3、以项目自身实际需求为参考4、后一期的开发不影响前一期的运营，保持以开发园区的独立和完整性.瘦狗虽瘦，却是项目标志性产品，自身和区域都有需求问题产品本身是优质商业资源，通过持有招商运营后物业价值会

18、呈几何级数增长，经过时间会变成巨大的现金牛明星有风险，但是是本项目最核心的概念，市场有需求，通过整合营销会转化为现金牛总部公寓无疑是本项目中转化为现金流最快的确保每一期开发都有明星产品和现金牛产品出现，保证项目造血功能，正常持续开发.分期开发示意分期开发示意一期一期三期三期二期二期一期是项目形象示范区，高质量的完成一期的开发建设对后期会产生积极影响。每一期开发都保证有现金牛和明星产品，保障稳定现金流，每一期保证能够独立运营。二三期项目的开发随着一期成功开发和茶园板块的整体价值提升将会获取更大的溢价空间.8、项目首期开盘营销、推广策略一、营销推广目标快速实现销售、快速回笼资金基于以上目标我们该如

19、何推售首期物业呢？1 入市物业销售抗性分析总部公寓：目前本地块周边各种配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推广上加强区域价值描述结合产品策略和价格策略可以解决抗性问题。总部办公物业：由于面积和总价的原因办公别墅对于企业实力和资金要求都比较高，因此在客户的积累上要比住宅物业缓慢的多，加上客户目前对于区域的认知度还不够充分，对于花园别墅式办公无切身体会，对于企业的实力和信心都存在疑虑，因此短期内存在较大的销售抗性。.入市物业先后顺序对项目的全盘影响分析2先推公寓产品：优势：可以实现开盘快销，可以迅速实现现金回流劣势：先开公寓虽然可以迅速解决现金流，但是和项目总推广概念稍有相悖，在我们项目推公寓

20、的时候同类竞争物业的出现可能会占得先机分流客户。先推别墅产品：优势：可以以重庆首个超大规模生态商务花园的概念取得市场先机，引导商务花园在重庆的潮流和概念，全新的业态推广会迅速引起市场的关注，易于品牌的建立。劣势：如前期招商蓄客的情况不理想会出现销售阻滞，销售周期长，现金回流缓慢，不利于项目持续滚动开发。.我们既不能失去总部基地市场领导者的地位，又需要快速的现金回流，怎么办？从前面的分期开发策略中我们可以找到一个能攻能守、两全其美的方案：确保每一期开发都有明星产品和现金牛产品出现，两种物业并行开发，增强市场抗风险能力。.3公寓和别墅的推售关系项目以总部基地的概念正面宣传推广，以积累商务花园客户为

21、目的，也就是说我们的招商工作要提前启动，当开盘前商务花园的客户积累数量够多，结合价格策略小批量多频次开盘加推，确保推出售罄。当商务花园蓄客量不足，前期预招商情况不理想的情况下，我们立即启动公寓的推广销售确保现金流，在公寓销售过程中全方位、多渠道启动招商工作，为商务花园的推售做好充分的准备工作。.二、营销策略1打造盛大的样板示范区，将独栋、联排、叠拼户型各做一套精装样板房，示范区内园林景观真实呈现，让客户真实体验生态别墅办公优越性（见下图）2走出去、请进来，主动拓展区内外客户，对于大型知名企业进行DIY定制3联合外地代理体系共同开发市场4认真发掘各大行业协会和各商会组织资源，为项目快速销售造势5

22、介于重庆发展的大好时机，借政府招商平台大力推介本项目.样板示范区的打造营销中心营销中心红色范围为样板示范区，为实景打造，需要提前动工营造，此样板区意义重大，一是要让客户亲身体验，二是增强客户对开发商的信心叠拼样板房叠拼样板房联排样板房联排样板房 独栋样板房独栋样板房.由外而内，高举高打，借助重庆上升至国家发展战略营造全国影响力，提升本项目舆论影响力和高端形象，引起国内市场关注一线城市主流报媒大版面软文炒作门户网站新闻炒作墙外开花墙内香，启动一线城市线上推广墙外开花墙内香，启动一线城市线上推广三、推广策略.区域内推广区域内推广 强化板块价值、热炒总部经济概念强化板块价值、热炒总部经济概念强化优势：借两条隧道、轻轨、与CBD的便捷关系热炒茶园板块未来价值，突出本项目利用重庆的战略定位热炒总部经济概念，以其他城市的发展来印证总部基地价值，引起本地企业主和投资者关注政府制定入住总部基地优惠政策出台，南岸区政府对茶园新城高调营销.联合政府召开重庆企业家论坛，借机宣扬企业总部优势，制造区域影响力，把握区域内高端客户市场线下活动造势，制造影响力线下活动造势，制造影响力联合政府召开西部总部经济论坛举办“恒德总部基地杯”全国高尔夫精英邀请赛一期开盘推广执行方案（略）一期开盘推广执行方案（略）.汇报完毕，感谢聆听，请各位领导指正！最后预祝恒德茶园总部基地项目取得成功！2010年12月28日.