商铺投资推荐会课件.ppt

1、即维护、维持即维护、维持财富，这是理财富，这是理财的起点、立财的起点、立足点，核心就足点，核心就是规避风险是规避风险即创造财富，即创造财富，在保值的基础在保值的基础上，寻求科学上，寻求科学的投资机会和的投资机会和组合组合即传承和转移财即传承和转移财富，就是想办法富，就是想办法让财富以合适的让财富以合适的时机、合适的方时机、合适的方式留给后代，确式留给后代，确保安全的同时损保安全的同时损失最低失最低理财管理的目标理财管理的目标投资工具全扫描投资工具全扫描（一）银行存款（一）银行存款n 安全性超高，银行破产的可能性仅存在于理论上。n 利率低的让人伤心，时间长的让人心焦，利率又降了！n 钱进了银行，

2、我们就成了弱势群体盗刷纠纷拒付，屡见不鲜。n 最近储户钱不翼而飞的新闻还少吗？（一）银行存款（一）银行存款n银行存款的最大弊端，在于抗通货膨胀能力太差！n货币在增发，货币在贬值。钱，放银行不是办法。至少，要保值吧？（二）其他类似存款的投资理财方式（二）其他类似存款的投资理财方式n 国库券、债券，本质上和存款无区别。n 债券在合法的前提下，不必过多的考虑评级问题，但现在也存在坏账的可能。n 保险理财？（三）股票（三）股票n 高风险、高收益？貌似吧？n 您从股市赚了钱吗？n 您在股市亏了钱吗？（三）股票（三）股票中国股市散户的投资回报率在-80%至-10%之间身边故事：某人2005年开始进入股市，

3、投了1000万元，最低时股价跌到500万，凭借2014年12月最后的一波牛市，股价涨到700万元。截止目前，10年时间，股价总共亏损300万元，投资回报率为-30%。（三）股票（三）股票n 中石油（601857）的故事还记得吗？n 茅台（600519）呢？n 20余年来，整个A股表现最稳定的是什么股票呢？n 深万科A（000002）（三）股票（三）股票近期股市震荡，网上经典小段子频出近期股市震荡，网上经典小段子频出l有对联曰：上午张柏芝(涨百只)，下午谢霆锋(泄停疯)，横批王菲(枉费)！l今天去派出所报案，丢了一辆保时捷。警察问：在哪丢的？答：A股警察脸都绿了。l听说一位老家亲戚前几天刚携2万

4、元进A股，但这三天下来账上已有5万块！全村都震惊了，乡政府都派人下来了，县电视台来做专访了，几个主持人都抢起来了。摄像师问：“您怎样做到的？”这位亲戚说：“我昨天又转了4万块补仓。”l其实抄底、补仓的不只这位亲戚一个。一路抄底，从山腰抄到山底，从山底抄到地板。以为地板是底了吧，没想到还有地下室，地下室下面还有地壳，地壳下面还有地狱，抄到死都没想到地狱还有18层。等到了18层问阎王：“这下总到底了吧？”阎王哈哈大笑：“经过融资，我已经将地狱扩建了！”（三）股票（三）股票“你的心情，现在好吗？你的脸上，还有微笑吗？炒作股票总会免不了被套，请你多一些开心少一些烦恼。”5月5日，沪指暴跌4%；6日，沪

5、指上下振荡4.4%；7日，沪指再次下跌2.77%。一连三天接磨盘，股民实在很窝火。今天收市后，听说一位股民朋友闷闷不乐回到家。一进门，小儿子就高兴的喊他“爹”，他勃然大怒：“不许喊跌，要喊家长（加涨）。”孩子吓得哇哇大哭起来。姑姑赶紧过来安慰小侄子，对他说：“哥，股市涨跌很正常，何必朝孩子发火呢？”他大声喝道，“不许喊割，要喊兄长（凶涨）”！其实，你可能还不知道，在回家的路上，他路过一家减肥店。二话没说，他冲上去就把人家招牌砸了只见上面写着：“绝不反弹”。最近广大股民的心情应该都是这样的，眼看着手里的奥迪变成奥拓，然后变成奥妙，其后变成奥利奥，到现在只能惊叫一句：噢买尬！（三）股票（三）股票5

6、 5月月2929日，李晨（大黑牛）和范冰冰（金锁）公开恋情，同日股市日，李晨（大黑牛）和范冰冰（金锁）公开恋情，同日股市大跌，网友调侃：牛市静止，资金锁定，套牢！大跌，网友调侃：牛市静止，资金锁定，套牢！（四）其他类似股票的投资理财方式（四）其他类似股票的投资理财方式n 基金和股票有本质区别吗n 期货心跳的感觉n 黄金中国大妈除广场舞的另一项特色n 外汇？n 股票、基金、期货、债券、投资型保险，所有这些，您相信别人会认真对待我们的钱吗？（五）小众投资（五）小众投资收藏收藏n 包括茶叶、古董、艺术品、红木、白酒等等。n 雌雄莫辩、真假难分n 玩的是圈子里的击鼓传花，发财心理上的精神传销。n 品类

7、可以不断丰富，只要有钱人愿意玩，啥都可以炒作。n 里面涉及到囤货这种古老传统的炒作手段。（五）小众投资（五）小众投资彩票彩票穷人的娱乐而已穷人的娱乐而已n 算投资吗？您数学好吗？n 沉溺在这些里面的人，现实中总是不够如意。n 如果精于算法和概率，那么买彩票和去赌场一样，考的是数学能力。n 很好玩的一个东东。是很多人对命运的一种意外的寄托。（六）实业投资（六）实业投资n您专业吗？n本利相关，您能全身心投入吗（七）非法的擦边球方式（七）非法的擦边球方式n高利贷息钱n内部消息盆满钵满n黄赌毒的擦边球n自身特殊的资源关系n为什么，我们觉得不靠谱？n因为n我们是散户，是普通百姓，一切的一切，其实都不能控

8、制，我们只能随波逐流n形势在变化，一切都在变动，唯一不变的，就是变！n掌门人变了，家规家法什么自然在变。经济产业在变n基础性生产产业在迁移n农业要升级，休闲度假要启蒙，文化产业高附加值。n事情跟10年前的背景真不同了。变动时代变动时代 我们的选择我们的选择n 产业在变，经济结构在变，世界在变。n 平凡如我们，必定不可能预测个1030年后，给孩子拿啥主义。n 未来人人可能都是大学生，拼的是啥？对孩子，他能过好就行；不能真指望他养老我们吧？n 日本在那里做例子呢。n移民？前些年移，错过国内的发展期。现在移，有的来得及、有的来不及。n文化、生活、亲情的牵扯。万事归宗，做人为本，不变应万变万事归宗，做

9、人为本，不变应万变。关于房产投资关于房产投资n目前的商品房已经脱离于基本的满足居住的需要，而更是以一种投资产品的身份矗立在这复杂的市场中。房地产房地产投资产品投资产品n 投资结构在变。以前是不动产永恒真理，有点钱就买点房，最稳妥不过。n 现在，房价在涨，首付高企，利率高企，房票紧缩。买房，不过是现金避难；不能指望多大的涨幅和短线炒作。n 有时候，也分不清，房价当涨当跌。市场禁入，物以稀为贵，价格掉也掉不了多少。你还能指望涨多少呢？n 炒楼是最划算的投资渠道，曾经。以后，可能没了。那么，就真博智慧了。n 投资=投智慧n涨涨跌跌后，房屋还存在原地；n 跌到价格很低的时候，可以出租；n 不会跌倒一分

10、钱不值；n 上涨是最凶的产品；n 是最安全的避风港，价格相对坚挺；n 10年前买房，错了也是对的n 今天，买错了，就真的错了。n 投资=投智慧n 投资地产，尤其如此个体的房产投资动机个体的房产投资动机租金收益租金收益销售收益销售收益经营收益经营收益 消费消费n 房地产属于实业的范畴，一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”。n 房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利比较大的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。n房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能

11、会朝着与投资者愿望相反的方向发展。房地产理财理念房地产理财理念1.1.房地产理财不是花钱，只是资产的一种转移，是资房地产理财不是花钱，只是资产的一种转移，是资产的一种表现形式。产的一种表现形式。2.2.房地产有资产的储备、保值、增值、创收的功能。房地产有资产的储备、保值、增值、创收的功能。3.3.从古到今，真正意义的资产只有房地产和金银珠宝从古到今，真正意义的资产只有房地产和金银珠宝4.4.银行里的钱只能是过河钱，绝对不能做资产的储备银行里的钱只能是过河钱，绝对不能做资产的储备5.5.房地产理财是一种保守式安全性的理财方式房地产理财是一种保守式安全性的理财方式房地产需求实质房地产需求实质使用价

12、值使用价值 住宅（刚需）住宅（刚需）投资价值投资价值 商业地产商业地产房地产增值分析房地产增值分析n增值的三要素：增值的三要素：通货膨胀、土地资源、地域价值的挖掘潜力通货膨胀、土地资源、地域价值的挖掘潜力n房地产的房地产的“洼地洼地”理论理论“洼地洼地”论影响房地产增值速度和增值幅度论影响房地产增值速度和增值幅度房地产增值的房地产增值的12个条件个条件1.1.地域优势地域优势2.2.区位优势区位优势3.3.政府支持与政策扶持政府支持与政策扶持4.4.周边环境优势周边环境优势5.5.交通优势交通优势6.6.项目定位优势项目定位优势7.7.楼盘的功能优势与发展潜力楼盘的功能优势与发展潜力8.8.投

13、资的时机优势投资的时机优势9.9.项目的经营优势与潜力项目的经营优势与潜力10.10.项目的影响力项目的影响力11.11.项目成熟度及挖掘潜力项目成熟度及挖掘潜力12.12.项目定价与区域成熟度的匹配性项目定价与区域成熟度的匹配性1.1.自然增长型自然增长型2.2.运营增长型运营增长型3.3.刚性需求型刚性需求型4.4.炒作增长型炒作增长型投资房地产关注要点投资房地产关注要点1.1.安全性安全性2.2.增长速度增长速度3.3.增长空间增长空间房地产增长速度的条件房地产增长速度的条件1.1.与周边环境渗透力的速度有关与周边环境渗透力的速度有关2.2.与项目进展速度有关与项目进展速度有关3.3.与

14、项目起价有关与项目起价有关1 1、看楼盘的规模；、看楼盘的规模；2 2、看品牌；、看品牌；3 3、看地理位置；、看地理位置；4 4、看政府的关注度。、看政府的关注度。5 5、分析投资底线：收益底线、使用底线、安全底线、分析投资底线：收益底线、使用底线、安全底线6 6、看土地使用权。、看土地使用权。如何判断房产投资项目的安全性？如何判断房产投资项目的安全性？住宅住宅价格价格物业管理物业管理使用价值使用价值学区学区 医院医院商圈商圈 购物购物周边配套周边配套出行出行 交通交通商业地产的实质商业地产的实质商业地产商业地产价格价格物流物流投资价值投资价值交通交通 商圈商圈 发展发展地段地段 区域经济区

15、域经济周边经营性硬件周边经营性硬件商业地产的实质商业地产的实质商铺投资商铺投资n 商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值，相商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值，相反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值n 商铺投资具有高回报率，据权威部门统计，商铺商铺投资具有高回报率，据权威部门统计，商铺比住宅平均要高出五个百分点，一般八至十二年比住宅平均要高出五个百分点，一般八至十二年便可收回成本便可收回成本 电子商务对于商业地产的冲击电子商务对于商业地产的冲击马云和王健林的战争马云和王健林的战争n一切皆有可能，一切皆有风险。n跟着首富好发财？n你吃肉，我啃点小骨头？

16、n首富 未必 是首善n 马云是首富了，可是淘宝的卖家发财了吗？貌似只有10%的商家盈利可观，其余均是做他人嫁衣。n 淘宝600万以上的卖家，真正能赚钱的淘宝店不足30万，5%的比例。n 天猫商城，6万以上的卖家，不亏本的，10%都不到，2014年双十一当天，1%的商家占了90%以上的交易额。万达金街模式万达金街模式n 武汉万达武汉万达 菱角湖金街菱角湖金街20102010年底开业，至今已走过近年底开业，至今已走过近3 3年的市场培育期。年的市场培育期。但目前菱角湖金街的商铺空置率仍不低于但目前菱角湖金街的商铺空置率仍不低于40%40%，且商铺扎堆空置现，且商铺扎堆空置现象严重，内街一处竟有象严

17、重，内街一处竟有3030余商户集中撤走，近百米金街杳无人烟。余商户集中撤走，近百米金街杳无人烟。n 商铺租金低至商铺租金低至3030元元/平米。平米。n 广州万达广州万达n 广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清，入驻的商户流失率至少，入驻的商户流失率至少30%30%。n上海万达n 开业两年的江桥万达广场，百余套金街街铺中至少有一半空置；江桥万达的部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能实现持久运营。小商铺出售后无法保证统一管理与运营，给后期带来管理上的极大问题。n 宝山万达广场开业一年多，室外步行

18、街同样大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比。n最新消息n另一则消息n 2014年10月11日，小米的雷军在北京说，有99.99%的可能性在5年内超过格力！这是历史的必然！n怎么办？n电子商务冲击的是什么？n是传统的卖场、百货、小商品n一切能够脱离人的物理性服务而存在的产业，皆有被替代的可能！n您在哪里吃饭啊？n您在哪里看电影啊？n您在哪里高歌一曲，卡拉OK?n您在哪里美容，在哪里健身呢？n淘宝吗？NO!n您在网上买过小商品，您在网上大批量买过家居建材吗？n您在网上可以装修吗？n您在网上可以给房子装吊顶？布水电线路？贴瓷砖？n 电商冲击的是零售形态的市场，对于做大型批发

19、的专业市场暂不构成威胁n 家居建材产品是长期使用的，且与健康生活息息相关，你愿意去网上买看不到摸不到的产品？n 电商不仅对专业市场不形成冲击，更能作为专业市场发展的助推器我们所选择的区位我们所选择的区位政府规划政府规划政府支持及政策政府支持及政策运营团队的能力运营团队的能力每年每每年每平米销售额平米销售额每年每每年每平米销售额平米销售额每年每平米销售额的决定因素每年每平米销售额的决定因素市场培育期市场培育期成长期成长期商业培育期商业培育期成熟期成熟期 进入开化进入开化主力店确定主力店确定 建筑物成型建筑物成型招商招商 运营运营整体设施完毕整体设施完毕 客户得到回报客户得到回报商业地产的四个阶段商业地产的四个阶段市场培育期市场培育期成长期成长期 商业培育期商业培育期 成熟期成熟期商业地产的四个阶段商业地产的四个阶段感谢聆听！感谢聆听！Thanks!Thanks!