XXXX湖南中原-卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案.ppt
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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案卓越蔚蓝海岸商铺定价及销售方案湖南中原事业一部 Hunan.9.2011Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010目录一一目标目标二项目概况三区域市场研究四竞争项目商铺调研五商铺销售策略六商铺价格策略Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010目
2、标目标 高溢价销售:高溢价销售:充分挖掘商铺价值,合理定价,实现高溢价 高速销售:高速销售:制定合适的销售方式,促进商铺快速去化Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010目录一目标二二项目概况项目概况三区域市场研究四竞争项目商铺调研五商铺销售策略六商铺价格策略Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010项目处于大河西双府核心区项目处于大河西双府核心区市政府市政府区政府区政府Code of this report|6 Copyright Centaline Group,201
3、0地铁物业,实现商圈增值地铁物业,实现商圈增值距离五一商圈仅三站路程,而且乘2号线可直达规划中的新长沙火车站,与武广高速铁路对接,旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行,快捷舒适、准点率高,“地铁口物业”,不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活,还能给业主良好的投资升值空间。地铁地铁2B2B线带动区域发展,提升项目价值线带动区域发展,提升项目价值本项目位于地铁2B线古山站附近,地铁沿线大约1公里范围内的房地产业又将出现兴旺。随着城市建设的加快,交通日益拥挤,而地铁将成为市民出行的最佳选择,地铁周边物业将极受欢迎,而且资源有限,升值潜力大。地铁对沿线物业价格的提升表现地铁对沿线物业价格的提
4、升表现广州:广州:地铁于1993年开工,开工当年和第二年,地铁一号线沿线物业升升值值15%-25%15%-25%,1999年一号线正式开通后,地铁沿线物业再次升值再次升值15%-25%15%-25%上海:上海:开通地铁后短短的四五年时间内一跃成为上海的新兴住宅区,发展成一个几十万人口的卫星城,成为上海最大的人口居住地,而房价的涨幅超过了涨幅超过了50%50%香港:香港:香港地铁开通后,上盖物业平均升值近升值近5050,投资回报率达到15深圳:深圳:调研表明,地铁沿线住宅物业价格高于同片区非地铁沿线住宅物高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格,高出幅度从业的价格,高出幅度从5%5%至至15%15%不
5、等不等谷山站谷山站本案本案市政府站市政府站双地铁物业未来升值空间无限双地铁物业未来升值空间无限Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010323632#商铺铺号101102103104105面积48.1220.8251.0757.8520.8236#商铺铺号101102103104面积49.0636.4949.0344.94规划布局:位于项目二期规划布局:位于项目二期3232栋、栋、3636栋栋1 1楼底楼底商商 面宽:约面宽:约6-86-8米;进深:约米;进深:约5.95.9米米总体量:总体量:378378。2 2平米平米总套数:共
6、总套数:共9 9套套商铺基本资料商铺基本资料Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010商铺商铺S W O TS W O T分析分析劣势劣势机遇机遇威胁威胁l地段:地段:市府区府双府核心l商业环境商业环境:商铺紧临市政公园及卓越博才小学,拥有学校消费和公园商业的双重价值;l消费群体:消费群体:卓越社区内高端消费群体、博才小学及市政公园带来周边其它社区的消费人群l城市规划:河西成为政府重点发展区域,未来新CBD,商业发展更加迅速优势优势l经济环境经济环境:岳麓区的经济发展持续向好,产业结构逐步完善;l交通环境:交通环境:轻轨、地铁口岸商
7、业,一般来说,地铁口岸商业在2-3年内将升值20%;茶山路的全线拉通,将扩大消费覆盖面。l自身限制:自身限制:整体商业体量较小,难以形成集中商业的规模优势;目前32、36号栋商铺面积偏小,限制了中大型商业入驻的可能;l商业氛围:商业氛围:本项目周边项目较少,仅有枫雅名苑及安置小区,客户入住率低,商住氛围不浓郁。l客户心态客户心态:目前区域处起步阶段,消费及投资客户对区域商业发展热情还不够;l区域规划:区域规划:滨江新城的崛起,成为未来区域内商业核心区域,可能造成客户商业投资重心偏移;l项目竞争:项目竞争:区域内大量住宅的开发,基本都带有商业配套,如:北京御园、恒大华府等,存在一定的客户分流;C
8、ode of this report|9 Copyright Centaline Group,2010目录一目标二项目概况三三区域市场研究区域市场研究四竞争项目商铺调研五商铺销售策略六商铺价格策略Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010城市规划:城市规划:双双CBD规划,河西新商业商务中心形成,区域规划,河西新商业商务中心形成,区域未来商业发展潜力巨大未来商业发展潜力巨大一“轴”两”带”:湘江将成为城市的发展中轴。规划修改对城 市的空间结构进行了优化。提出了沿“一轴两带”发展。“一轴”指湘江发展轴,“两带”分别指北部发展带(串联
9、了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等)和南部发展带(串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等)。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010项目紧邻金星大道和含光路,离市政府较近因此进行本项目商业分析时,将“市府片区”(观沙岭)、“桐梓坡、银盆岭片区”作为项目商业研究的主要目标。商业调研范围界定:商业调研范围界定:本案本案Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010商业研究的主要目标商业研究的主要目标“市府片区”(观沙岭)“桐梓坡、银
10、盆岭片区”Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010桐梓坡、银盆岭商圈桐梓坡、银盆岭商圈本案本案Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010桐梓坡、银盆岭商圈商业特点:以社区中小型超市和日常零售桐梓坡、银盆岭商圈商业特点:以社区中小型超市和日常零售街铺为主街铺为主Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010商业业态布局:商业业态布局:Code of this report|16 Copyright Centa
11、line Group,2010桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在桐梓坡、银盆岭商圈整体租金水平在80-140元元/平平.月,两头租月,两头租金水平高于中间段金水平高于中间段Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城桐梓坡路与银盆岭路交汇三角地带、湘雅三医院周边、湘腾城市广场的商业氛围最为浓厚,租金水平达市广场的商业氛围最为浓厚,租金水平达130-300元元/平米平米.月月Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010租金
12、增长对比分析:沿线主力租金水平由租金增长对比分析:沿线主力租金水平由40-8040-80元元/平平.月增长至月增长至60-14060-140元元/平平.月,年增长率在月,年增长率在30%30%以上以上资料出自:泽西城资料出自:泽西城0909年商铺调研年商铺调研资料出自:奥克斯资料出自:奥克斯1111年商铺调研年商铺调研Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010市府(观沙岭)商圈业态分布市府(观沙岭)商圈业态分布本案本案Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010观沙岭商
13、圈商业特点:以中小型超市及中小型建材专业市观沙岭商圈商业特点:以中小型超市及中小型建材专业市场为主,档次有限,近年随新增住宅区发展较快场为主,档次有限,近年随新增住宅区发展较快Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010租金增长对比分析:沿线主力租金水平由租金增长对比分析:沿线主力租金水平由50-8050-80元元/平平.月增长至月增长至60-13060-130元元/平平.月,年增长率在月,年增长率在20%20%以上以上资料出自:泽西城资料出自:泽西城0909年商铺调研年商铺调研资料出自:奥克斯资料出自:奥克斯1111年商铺调研年商
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