苏州时代广场招商策略提报87p课件.ppt

1、时代广场时代广场时代正在改变时代正在改变THE TIME IS CHANGINGTHE TIME IS CHANGING 欢迎进入全球化欢迎进入全球化3.03.0时代。时代。“全球化全球化1.0”1.0”主要是国家间融合，始于主要是国家间融合，始于14921492年哥伦布打开新旧世年哥伦布打开新旧世界的贸易大门，直至公元界的贸易大门，直至公元 18001800年前后，劳动力推动着这一阶段的年前后，劳动力推动着这一阶段的全球化进程；全球化进程；“全球化全球化2.0”2.0”是公司之间的融合，从公元是公司之间的融合，从公元18001800年持年持续到续到20122012年，其间被大萧条和两次世界大

2、战打断，硬件的革新扮演年，其间被大萧条和两次世界大战打断，硬件的革新扮演着主要的推动力着主要的推动力从蒸汽船、铁路再到电话和计算机的普及；而从蒸汽船、铁路再到电话和计算机的普及；而在在“全球化全球化3.0”3.0”中，个人成为主角，肤色或东西方文化差异不再中，个人成为主角，肤色或东西方文化差异不再是合作或竞争的门槛。是合作或竞争的门槛。趋势观察：趋势观察：世界是平的世界是平的Thomas L.FriedmanThomas L.Friedman我拿什么献给你？全球化我拿什么献给你？全球化3.03.0时代？时代？项目资源平台项目资源平台六个关键词界定项目资源价值体系六个关键词界定项目资源价值体系K

3、EY WORDSKEY WORDS1.CBD2.金鸡湖金鸡湖3.综合体综合体4.工业园区工业园区5.国际团队国际团队6.城市运营商城市运营商项目价值体系梳理项目价值体系梳理 核心价值：商业综合体核心价值：商业综合体辅助价值：辅助价值：CBDCBD金鸡湖金鸡湖背景价值：工业园区国际团队城市运营商背景价值：工业园区国际团队城市运营商国际化的商业资源平台已经搭建，国际化的商业资源平台已经搭建，消费市场空间是否足够大？消费市场空间是否足够大？市场空间分析市场空间分析苏州市的常住人口已经达到了752.9752.9万万人。超过6000060000名外籍人士居住在苏州。工业园区常住人口2727万万人，暂住人

4、口超过2020万万人。专业技术就业人口17.317.3万万人、外籍人才近1 1万万名、海外留学归国人才10001000名，就业人口中大专以上学历340034001000010000人人，本科以上学历为1800/100001800/10000人人。到2010年，博士、硕士和留学人员等高层次人才占合作区就业人口比重将达15%15%左右，专业技术人才占70%70%左右苏州及工业园区人口数据分析苏州及工业园区人口数据分析分析：人口素质高，消费能力强，其中有相分析：人口素质高，消费能力强，其中有相当规模的当规模的“国际人国际人”。苏州旅游人口数据分析苏州旅游人口数据分析根据苏州市旅游局的统计，上半年苏州

5、共接待境外游客7171万万人次，实现旅游外汇收入2.612.61亿亿美元；接待国内旅游者20202020万万人次，实现旅游收入185185亿元亿元。分析：作为一个旅游城市，充满着来自全世分析：作为一个旅游城市，充满着来自全世界人们的消费商机，这就需要一个与之匹配界人们的消费商机，这就需要一个与之匹配的商业中心。的商业中心。四大消费圈层四大消费圈层工业园区工业园区苏州市苏州市苏州周边市苏州周边市国内外游客国内外游客分析：四大消费群层以苏州为核心，以工业园区为分析：四大消费群层以苏州为核心，以工业园区为内核，以周边市（华东）为辐射，更以旅游城市的内核，以周边市（华东）为辐射，更以旅游城市的独特优势

6、，而有了不可估量的外围市场空间。独特优势，而有了不可估量的外围市场空间。项目属性定位界定项目属性定位界定 由此，我们对项目属性的界定是：由此，我们对项目属性的界定是：中国中国苏州苏州国际商业综合体国际商业综合体项目区位影响力项目区位影响力国际品牌国际品牌国际人群国际人群项目的基础属性项目的基础属性项目已经界定，如何确定项目在市场定位？项目已经界定，如何确定项目在市场定位？项目对苏州将产生怎样的影响？项目对苏州将产生怎样的影响？市场定位思考市场定位思考从感性的现象描述从感性的现象描述到市场定位的尝试。到市场定位的尝试。深度思考第一轮：深度思考第一轮：在时代广场之前，在时代广场之前，苏州没有商业中

7、心。苏州没有商业中心。感性现象描述一市场定位构想一市场定位构想一时代广场，时代广场，告别老城，开端商业时代的苏州商业标杆。告别老城，开端商业时代的苏州商业标杆。市场定位构想一感性现象描述二市场定位构想二市场定位构想二市场定位构想二高端购物为什么一定要去上海？高端购物为什么一定要去上海？可以结束了。可以结束了。时代广场，时代广场，苏州人自己的高端消费商业平台。苏州人自己的高端消费商业平台。到苏州旅游。到苏州旅游。除了逛园林就是游览人文景点？除了逛园林就是游览人文景点？感性现象描述三市场定位构想三时代广场，时代广场，时尚商业体验中心，苏州旅游新计划。时尚商业体验中心，苏州旅游新计划。形象定位构想三

8、形象定位构想三深度思考第二轮：深度思考第二轮：三种定位构想似乎都是成立的，三种定位构想似乎都是成立的，却又有失偏颇。却又有失偏颇。需要寻找其中的共性！需要寻找其中的共性！告别老城，开端苏州商业时代的商业中心。告别老城，开端苏州商业时代的商业中心。苏州人自己的高端消费商业平台。苏州人自己的高端消费商业平台。时尚商业体验中心，苏州旅游新计划。时尚商业体验中心，苏州旅游新计划。第二轮，定位反思。第二轮，定位反思。时代广场时代广场为苏州商业规划为苏州商业规划补缺！补缺！时代广场时代广场为苏州人高端消费为苏州人高端消费补缺！补缺！时代广场时代广场为苏州游客的旅游计划为苏州游客的旅游计划补缺！补缺！时代广

9、场：为苏州城市发展计划补缺！时代广场：为苏州城市发展计划补缺！时代广场：为苏州城市发展计划补缺！时代广场：为苏州城市发展计划补缺！千年古城千年古城旅旅游游苏苏州州交交通通苏苏州州商商业业苏苏州州人人居居苏苏州州吴地文化吴地文化古典园林古典园林水乡古镇水乡古镇沪苏杭中心沪苏杭中心沪宁铁路沪宁铁路沪宁高速公路沪宁高速公路京杭大运河京杭大运河绕城高速公路绕城高速公路国际花园城国际花园城市市国家园林城国家园林城市市国家卫生城国家卫生城市市国家环境保护模范城市国家环境保护模范城市对市场定位的界定。对市场定位的界定。所有的补缺都应当是城市计划的一部分。时代广场的出现，对苏所有的补缺都应当是城市计划的一部分

10、。时代广场的出现，对苏州城市发展的多个纬度产生着积极而深远的影响。州城市发展的多个纬度产生着积极而深远的影响。项目市场定位呼之欲出项目市场定位呼之欲出苏州新城市计划苏州新城市计划招商推广节奏招商推广节奏当下最成功的招商案例借鉴当下最成功的招商案例借鉴如果说，世纪年代全世界哪个都市最令人惊如果说，世纪年代全世界哪个都市最令人惊艳，那么就是当时大破大立的上海。艳，那么就是当时大破大立的上海。到了世纪的今天，如果问全世界哪个都市最令人到了世纪的今天，如果问全世界哪个都市最令人惊艳，那就是迪拜了。惊艳，那就是迪拜了。全球必修全球必修 迪拜学迪拜学从从“现场包装现场包装”看迪拜城市营销看迪拜城市营销区域

11、最大的商业首都将在你的右手边崛起！区域最大的商业首都将在你的右手边崛起！商业湾（商业湾（Business Bay)Business Bay)世界即将有一个新中心点世界即将有一个新中心点迪拜购物中心迪拜购物中心(Dubai mall)(Dubai mall)历史正在创造中历史正在创造中兴建中的世界第一高楼，超过公尺的迪拜塔。兴建中的世界第一高楼，超过公尺的迪拜塔。梦想没有极限，持续向前！梦想没有极限，持续向前！酋长穆罕默德给市民的一句勉励话酋长穆罕默德给市民的一句勉励话Nothing to doNothing to do，just DO BUY(Dubaijust DO BUY(Dubai谐音谐

12、音)时代广场招商推广策略核心时代广场招商推广策略核心推广时代广场，即推广苏州城市！推广时代广场，即推广苏州城市！抢占时代广场，即占领苏州商业制高点！抢占时代广场，即占领苏州商业制高点！城市营销城市营销政府角色政府角色城市计划城市计划商业标杆商业标杆时代广场招商推广策略核心时代广场招商推广策略核心以政府和城市为平台，以推广城市的方式，建立与全国其他城以政府和城市为平台，以推广城市的方式，建立与全国其他城市的对话姿态，建立时代广场作为苏州商业标杆的形象。市的对话姿态，建立时代广场作为苏州商业标杆的形象。前期招商推广三步走前期招商推广三步走主要手段：大众媒介传播营造市场期待主要手段：大众媒介传播营造

13、市场期待/“新城市计划新城市计划”专题引导专题引导第一步：打造项目的社会公众关注度第一步：打造项目的社会公众关注度第一步推广口号第一步推广口号一切准备就绪！一切准备就绪！THE TIME SQUARE ARE WAITTING FOR YOU!时代广场已经准备就绪，苏州已经准备就绪，苏州人已准备就绪，华东已经准备就绪，全世界已经准备就绪。以强势的入市口号“一切准备就绪”，吸引所有人的目光，制造市场期待。同时配合以“苏州新城市计划”专题炒作，引爆苏州，宣告时代广场的诞生。主要手段：商业媒介传播主要手段：商业媒介传播/专业论坛专业论坛第二步：打造项目在商业地产范围的影响力第二步：打造项目在商业地产

14、范围的影响力前期招商推广三步走前期招商推广三步走第二步推广口号第二步推广口号CHINA.SUZHOU.INTANATINAL BUSINESS 中国中国苏州苏州国际商业综合体国际商业综合体主要通过专业媒介通道的操作，向市场传达项目的六大价值核心，同时以“苏州首个最大的SHOPPING MALL”、“亚洲最大的天幕液晶屏”等指标性卖点炒作吸引市场注意力。主要手段：主要手段：大众媒介传播消费体验大众媒介传播消费体验/全球路演各个击破全球路演各个击破前期招商推广三步走前期招商推广三步走第三步：传播消费体验第三步：传播消费体验/直接面对商家直接面对商家第三步推广口号第三步推广口号无国界消费体验无国界消

15、费体验THE WORLD IS FALT在全球化3.0时代，世界是平的。在苏州，在时代广场，就可以实现到与全球同步的购物潮流与消费体验。无国界消费体验，代表着消费群体的多元构成，更代表着对时代广场商业概念的界定。T牌圈地牌圈地 媒介要塞媒介要塞T T牌战略：牌战略：T牌是城市的围墙，T牌是城市运营商品牌阵地，T牌是代表一座城市的标志性环境媒体。招商媒介策略招商媒介策略中心爆发：中心爆发：市中心位置布点，占领一座城市的最高关注点。外围封杀：外围封杀：苏州周边市、华东周边城市主要进入路口布点，围合苏州周边市，辐射华东。苏州媒体，全城覆盖苏州媒体，全城覆盖户外媒体：户外媒体：高架高炮，项目附近导示系

16、统延伸本地报纸媒体：本地报纸媒体：苏州日报本地电视媒体本地电视媒体：苏州社会经济频道交通媒体交通媒体：公交站台广告招商媒介策略招商媒介策略全国媒体，专业占位全国媒体，专业占位报纸媒体：报纸媒体：经济观察报、中国房地产报杂志媒体：杂志媒体：上海楼市、东方企业家、城市中国、时尚旅游网络媒体：网络媒体：中国长三角招商网、地球村招商网、中国商业地产网招商媒介策略招商媒介策略新城市计划新城市计划时代广场时代广场苏州商业地产与城市发展论坛苏州商业地产与城市发展论坛邀请人员：苏州市政府城市发展主管官员邀请人员：苏州市政府城市发展主管官员 中国商业地产运营专家中国商业地产运营专家 苏州各大媒体苏州各大媒体/全

17、国各大针对性媒体全国各大针对性媒体 苏州市民代表苏州市民代表 苏州工业园发展主管官员苏州工业园发展主管官员主题内容：从苏州城市发展的角度，从市民对苏州商业需求的角度、中国商主题内容：从苏州城市发展的角度，从市民对苏州商业需求的角度、中国商业地产发展的趋势，苏州工业园区的城市功能等不同角度，突出时代广场将业地产发展的趋势，苏州工业园区的城市功能等不同角度，突出时代广场将对苏州城市发展产生的深远影响和意义。对苏州城市发展产生的深远影响和意义。招商公关策略建议招商公关策略建议招商公关策略建议招商公关策略建议新城市计划苏州时代广场全球路演新城市计划苏州时代广场全球路演上海、北京、广州、深圳、香港、东京

18、上海、北京、广州、深圳、香港、东京通过销售代理网络，寻找在每个城市的目标品牌商家，以通过销售代理网络，寻找在每个城市的目标品牌商家，以“新城市新城市计划计划”为主题，以论坛、展场、晚宴等形式展开路演。为主题，以论坛、展场、晚宴等形式展开路演。在宣传项目形象的同时，进行针对性的招商公关。在宣传项目形象的同时，进行针对性的招商公关。另外，以东京为例，在工业园区亚洲人达到一定量的时候，通过路另外，以东京为例，在工业园区亚洲人达到一定量的时候，通过路演，水滨餐饮可从东京规模化的引进一批餐饮商家。演，水滨餐饮可从东京规模化的引进一批餐饮商家。项目品牌与开发商品牌推广互动项目品牌与开发商品牌推广互动策略要

19、点一：品牌价值品牌价值城市发展来源于项目（时代广场为例）和工业园的国企资源背景。策略要点二：品牌互动品牌互动开发商品牌处在主要凭借以项目品牌丰富和推动的建立阶段。在“新城市计划”主题下，通过本项目的城市营销，进一步深化城市发展“商业地产主力运营商”的市场定位。视觉作品部分视觉作品部分商业案例观察商业案例观察香港香港海港城海港城海港城由九龙仓集团开发，位处尖沙咀最繁华地段，现有700间商店，包括50间餐厅及两大戏院，为香港规模最大的购物休闲中心、“一站式购物”的最佳去处。每逢周末，海港城吸引超过15万位高消费人士，办公大楼则汇集6万名高级白领。8月25日拍摄一个海港，只有一个海港城一个海港，只有

20、一个海港城海港城的夏季形象广告“summer timeharbour city”维多利亚港口护栏上的海港城广告。墙体广告。海港城始终如一的传播概念：只有一个。旋转门上的海港城口号。高消费人士齐聚。日本日本六本木之丘六本木之丘 一个城市之所以迷人，魅力的源头来自文化。堪称东京新文化震央的六本木之丘，深谙艺术行销制造话题魅力，每隔一、两个月，就会在森美术馆、广场或多个艺术空间举办艺术文化展览。而且由于财力雄厚、号召力强，展出内容往往具国际级格局，经常是外界注目的焦点。较为轰动的如UNITED BUDDY BEARS展，以代表柏林的熊为主题。由世界各国艺术家所绘的127双艺术熊，传达爱、和平、友谊、

21、宽容与不同民族之间的理解。还有从中国43间博物馆与研究机构外借的一级文物展、纽约现代美术馆（MOMA）的优秀艺术品展览、意大利时尚大师GIORGIO ARMANI的回顾展，以及2004年第17届东京国际电影节等，都吸引大批人潮前来参观，也为六本木之丘塑造了高格调的艺术形象。十分宽敞的ARENA广场更为艺人、乐团表演的一级舞台，辐射状的视野不管从高处俯瞰或在周围欣赏皆很理想。国际级艺术的强效行销国际级艺术的强效行销 KARIM RASHID 抽象岛状椅六本木之丘21世纪最完美的城镇ARENA广场为户外表演的一流舞台从六本木车站搭乘特长电扶梯直达入口THOMAS SANDELL黑白相间石头椅DROOG DESIGN综合功能浪漫椅JASPER MORRISON长条椅介绍六本木之丘的 DM卖场可买到村上隆设计的明信片设计界元老内田繁红色波浪椅新锐设计师吉冈德仁雨天消失冰块椅于2005年4月4日至5月8日展出的UNITED BUDDY BEARS.Thanks相互广告 项目的成功源自双方的沟通与配合，项目的成功源自双方的沟通与配合，让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！