承接查验的组织与实施(64张)课件.pptx

1、承接查验的组织与实施2018年7月13第一部分：承 接 查 验 概 述第二部分：承 接 查 验 方 案第三部分：签 订 承 接 查 验 协 议第 四 部 分：资 料 移 交第五部分：承 接 查 验 程 序第六部分：承 接 查 验 参 考 资 料第七部分：整体验收移交目 录一、物业承接查验办法物业承接查验办法建房2010165号 第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，制定本办法。第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期

2、物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。一、物业承接查验办法第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第七条建

3、设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位

4、、共用设施设备的承接查验工作。一、物业承接查验办法第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取

5、得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。一、物业承接查验办法第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。一、物业承接查验办法第十三条物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。一、物业承接查验办法第十四条现场

6、查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。一、物业承接查验办法第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第十六条物业服务企业应当对下列物业

7、共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。一、物业承接查验办法第十七条建设单位

8、应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。一

9、、物业承接查验办法第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任

10、。一、物业承接查验办法第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。一、物业承接查验办法第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政

11、主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。一、物业承接查验办法第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十三条物业交接后

12、，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。一、物业承接查验办法第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案

13、。第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。一、物业承接查验办法第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。第四十条建设单位与物业服务企

14、业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。一、物业承接查验办法第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。第四十四条物业承接查

15、验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。一、物业承接查验办法第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。一、物业承接查验办法（一）物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业

16、的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。（二）实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益具有重要意义。（三）实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。二、物业承接查验的意义 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。而竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位

17、会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。（一）目的不同 工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。（二）参与主体不同 工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人可在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。

18、（三）对象不同 工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。三、物业承接查验与竣工验收的区别（一）建设工程需全部竣工完毕，且验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具认可或准许使用的文件，并经建设行政主管部门备案。（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备，按规划设计要求建成完工，其中供水、供电、供气、供热已安装独立计量仪表。（三）供电、供暖、供冷、给排水、卫生、绿化、道路、车场等各系统设备、设施均能正常使用。（四）房屋的栋、户编号已经有关部门确认。（五）物业服务用房

19、、垃圾中转站等公共配套设施，按规划设计要求建成完工，并满足使用功能要求。（六）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控等公共设施设备已竣工验收并取得安全使用合格证书。（六）房屋经政府主管部门验收合格，且达到购房合同约定交楼标准。四、承接查验应具备的条件、要求（一）经政府主管部门批准实施的物业规划、设计、建设方案；（二）相关建设工程质量验收法规、标准和规范；（三）建设单位移交的图纸资料；（四）物业买卖合同，前期物业服务合同；（五）临时管理规约等。五、承接查验的依据第二部分：承接查验方案（一）项目计划交楼节点50天前，由客关组织房产项目部和物业成立承接查验小组，确定物业承接查验方案（

20、含9个方面的内容）：二、承接查验方案1.承接查验范围2.物业承接查验总体要求3.物业承接查验工作原则4.承接查验应具备的条件、要求5.物业承接查验的主要内容6.成立接管验收小组7.编制承接查验计划8.承接查验工作流程9.承接查验标准（二）根据关于组建区域承接查验工作组的通知关于组建区域承接查验工作组的通知（物业字201897号）要求，区域组建承接查验组建承接查验工作组工作组二、承接查验方案开通账号开通账号系统录入系统录入复检关单复检关单 各区域、项目务必在承接查验工作开展前一个月主动对接属地房产客户关系中心，开通新项目承接查验的相关账号，建立拟承接项目的公区虚拟楼栋/房间号 承接查验所发现的全

21、部工程问题，必须如实录入系统，录入后立即完成数据上传与派单 已录入系统的工程问题必须由查验人员进行现场复验，确认整改合格后，方可在系统上进行关单操作对拒不使用、弄虚作假，选择性录入系统的项目，将对相关责任人予以严肃处理处罚措施处罚措施 2018年5月17日，为进一步规范承接查验工作，充分发挥移动客服系统（以下简称“系统”）的在线监控作用，物业公司下发了关于全面使用移动客服系统进行承接查验的通知（物业字2018268号），要求各项目必须使用移动客服系统进行公共区域承接查验。三、关于全面使用移动客服系统进行承接查验的通知第三部分：签订承接查验协议一、签订承接查验协议的依据（一）根据物业承接查验办法

22、（建房2010165号）第十条：建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成共用部位、公用设施设备的承接查验工作；第十三条：物业承接查验按照下列程序进行-（六）签订承接查验协议。（二）根据碧桂园物业承接查验实施作业指引（集团字2013038号）第五项-4点：区域客户关系管理部组织项目部、物业公司应在开始查验前20日向物业分公司移交物业承接查验办法规定的资料后，按承接查验方案对物业进行现场查验并做好详细记录，共同确认查验结果、整改要求、复验时间，并签订承接查验协议。（三）根据关于加强项目交付“承接查验”管理工作的通知（集团字2014241号）的要求执行。二、承接查验协议的模板物业

23、承接查验协议于2017年12月18日由行政管理中心、品质与管家服务中心共同发布，共8个章节：第一章 物业基本情况第二章 承接查验依据第三章 承接查验及移交内容第四章 甲方的权利与义务第五章 乙方的权利与义务第六章 遗留问题解决时限第七章 违约责任第八章 其它第四部分：资料移交1.根据物业承接查验办法（建房2010165号）第十四条：现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交竣工资料。2.根据碧桂园物业承接查验实施作业指引（集团字2013038号）第五项-3点：区域客户关系管理部在项目部确认物业符合承接查验条件后，书面通知物业分公司，并应在物业交付使用50日前协调项目部向物业分公司移交物业

24、承接查验办法所规定的资料。3.移交的所有图纸资料，填写物业接管资料移交记录表，双方负责人签字确认；对于项目部应移交而未移交的资料，需列出清单，项目部约定移交时间，双方负责人签字确认。4.根据关于规范物业前期介入工作的通知（大运营字201822号）附件2：移交物业资料分14类一、移交资料依据二、移交资料清单1.产权资料2.施工资料3.供配电系统4.发电机5.电梯系统6.中央空调系统7.给排水系统8.消防系统9.智能化弱电系统10.土建结构11.人防12.园林13.防雷14.燃气1.国有土地使用证2.国有土地使用权出让合同书3.用地红线图4.建设工程设计方案审批意见书5.建设工程初步设计审批意见书

25、6.建设项目环境影响报告表7.环境保护局建设项目环境影响审查批复8.房屋建设工程质量监督登记书9.建设用地通知书附图及批文10.用地批准书附图及批文（一）产权资料二、移交资料清单1.建设工程设计合同2.工程建设监理合同3.建设工程施工合同4.总平面布置图批复5.建筑总平面6.工程竣工验收报告申请表7.竣工验收备案表8.工程规划验收合格证（或批复）9.道路命名审批意见10.申请门牌呈报表11.房屋建设工程质量监督登记书12.管理用房清单13.配套设施设备清单14.保修期起止时间确认表15.建设工程规划许可证16.建设工程开工证17.工程竣工验收报告18.建筑工程监理报告书19.商品房预售许可证2

26、0.用水、用电、用气指标批文21.住宅质量保证书22.住宅使用说明书（二）施工资料二、移交资料清单1.竣工图2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3.供电合同4.供电系统设备购买、安装合同5.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单、设备参数等）（三）供配电系统资料6.配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）7.灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、

27、产品合格证等）8.配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）9.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录10.其它相关资料二、移交资料清单1.竣工图2.发电机系统设备购买、安装合同3.装箱清单4.竣工环保验收合格证5.柴油发电机组产品用户手册6.柴油机使用维护手册7.发电机组合格证明书8.交流发电机安装维护手册9.试验报告10.监测报告11.培训记录12.其它相关资料（四）发电机资料二、移交资料清单1.竣工图2.电梯设备购买、安装合同3.装箱清单4.客户随机资料5.电梯安装手册6.电气规格表7.出厂合格证8.电梯使用登记表9.特种设备使用登记证10.电梯定期检验报告1

28、1.安全检验合格证12.其它相关资料（五）电梯系统资料二、移交资料清单1.竣工图2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3.中央空调设备购买、安装合同4.设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）5.水质检测合格证6.压力容器检测合格证7.培训记录8.其它相关资料（六）中央空调系统资料二、移交资料清单1.竣工图2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书、设备

29、运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、排水管通水/通球验收记录、给水管道的冲洗及消毒记录等）3.供水合同4.排污许可证5.给排水系统设备购买、安装合同6.给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料7.设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）8.其它相关资料（七）给排水系统资料二、移交资料清单1.竣工图2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录、消防系统主要材料和制品的合格证或试验

30、记录等）3.消防设备购买、安装合同4.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5.消防验收意见书6.培训记录7.其它相关资料（八）消防系统资料二、移交资料清单1.竣工图2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3.智能化弱电系统设备购买、安装合同4.智能化弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5.智能化弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明6.培训记录

31、7.其它相关资料（九）智能化弱电系统资料二、移交资料清单1.竣工图（结构图、平面图、装修图）2.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、沉降观察记录、隐蔽工程验收记录、砂浆、混凝土试块试压报告、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）（十）土建结构资料二、移交资料清单1.竣工图2.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸汇审记录，开竣工记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）3.人民防空工程峻工验收备案表4.防空地下室建设意见书（十一）人防系统资料二、移交资料清单1.

32、竣工图纸2.园林施工合同3.绿化清单4.设备设施清单（十二）园林系统资料二、移交资料清单1.竣工图纸2.防雷设施检测报告3.防雷装置验收合格证（十三）防雷系统资料二、移交资料清单1.竣工图纸2.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、开竣工记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、管道焊接记录、管道吹扫记录、气密性试验记录、验收合格证明书、竣工验收报告等）3.供气协议（十四）燃气系统资料二、移交资料清单第五部分：承接查验程序（一）各系统设备承接查验分为三部分：图纸资料移交接管、设备移交接管、工程质量移交接管。项目部、施工单位、物业公司三方参与承接查验，并分三部

33、份分别对工程、设备和资料办理承接查验手续；（二）项目计划交楼节点50天前，区域物业前介经理结合项目实际情况组织落实承接查验参与人员，组织针对性的承接查验实操培训工作，培训对象包括承接查验工作组参与承接查验的工作人员；（三）区域前介经理带领承接查验工作组对项目公共区域、公共设备、公共设施按照设计图纸、合同要求及集团验收标准进行现场查验，查验结果填写工程遗留问题记录（汇总）表，并与项目部负责人明确整改完成时间；项目部负责人、物业分公司负责人签确；（四）根据确认的工程遗留问题记录（汇总）表，项目部督促施工单位对工程遗留问题进行整改，物业分公司跟进整改施工过程，对普遍问题和重大问题采取先做“样板工程”

34、，再进行全面维修的措施；（五）对承接查验确认的工程遗留问题：一般问题，要求建设单位在15天内完成整改；重大问题，要求建设单位在一个月内完成整改；所有遗留问题，在业主收楼前全部整改完成。一、承接查验程序（六）遗留工程问题整改完成后，房产项目部组织承接查验工作组对工程遗留问题记录（汇总）表中的问题整改情况进行逐个复验。项目部负责人、物业分公司负责人签确；（七）遗留工程问题复验不合格的由项目部重新确定整改计划，完成后再次进行逐个验收，直至全部工程问题整改完成。系统验收工程问题整改关闭率低于80%的，该系统原则上不予移交；（八）子系统全部移交完毕后才能办理物业整体移交，移交确认表格参照房产或物业公司发

35、布的表格。项目部负责人、物业分公司负责人、区域物业前介经理共同签字线下确认再上传BIP，报物业总部签认；（九）对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、供电、中央空调等主要系统正常运行的重大工程问题，原则上物业公司不予接管；（十）如施工完成节点严重逾期，导致不能按时完成验收接管工作的，分公司经理应在联合验收前，及时书面致函客户关系部说明情况，并建议延迟承接查验时间节点，如果施工、验收及移交工作滞后于收楼节点，则应向客户关系部及房产明确质保期的起计时间节点为验收合格并办理移交的时间节点；一、承接查验程序（十一）因特殊原因需要物业公司提前办理整体移交手续的，需按照关于严格执行物业承接查验

36、办法的通知（物业字【2016】272号）要求，需由房产项目发出工作联络函并承诺说明“为配合此次交收楼工作，请物业公司配合房产办理整体移交物业的相关手续。此次整体移交手续不作为移交的正式手续，各系统设备、公共区域的土建、装修、环境、绿化等项的正式移交工作需待完善后，由房产公司督促分批、分项办理移交手续”，经房产公司发出工作联络函，由物业项目逐级上报公司审批。否则物业分公司负责人、区域前介经理不得予以会签，谁签字，谁负责。建设单位将工程遗留问题记录（汇总）表中问题按约定期限整改完毕后，重新签署正式移交验收记录表。（十二）项目部应督促施工单位或设备厂家对物业分公司的管理人员（操作、维护人员）进行现场

37、技术交底及操作、使用方面的培训，并提供培训资料、操作指引和联系方式；（十三）完成承接查验工作后，由物业分公司向项目部、区域客户关系部、物业区域办公室提交承接查验报告，并附物业工程、设备、资料移交记录表、工程遗留问题记录（汇总）表，对移交各系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况作汇总报告。一、承接查验程序第六部分：承接查验参考资料（一）发布客户关系管理中心体系管控文件的通知（集团字【2013】038号）；（二）碧桂园项目交楼前联合验收操作指引（集团字【2014】003号）；（三）关于加强项目交付前联合验收管理要求的通知（集团字【2015】044号）；（四）关于确保集团2017年完美交

38、楼的工作安排（集团字2016390号）；（五）关于发布碧桂园集团工程维修管控制度的通知（集团字【2014】443号）；（六）关于发布委托第三方单位维修管理办法的通知（集团字【2015】041号）；（七）关于发布物业验收接管工作规程的通知（物业字【2014】074号）；（八）关于进一步加强品质管理的通知（集团字201765号）；（九）关于发布项目水电管理制度（修订版）的通知（集团字【2015】439号）；（十）关于规范新项目接管验收手续办理的通知（物业字【2017】524号）；（十一）关于规范物业前期介入工作的通知(大运营字201822号)；（十二）关于公区质保金支付审批相关事项的通知（物业字【

39、2017】500号）。一、承接查验相关的参考资料 参照竣工图纸、施工合同、碧桂园物业承接查验管理细则和工程质量管理检查评分表（2018版）等。二、承接查验参考标准（一）物业工程、设备、资料移交记录表（二）楼宇验收移交表（对业主交楼时用）（三）分户验收-土建项目验收记录表（四）分户验收-水电项目验收记录表（五）分户验收-钥匙移交清单（六）水、电表移交记录表（七）公共设备、设施及共用部位工程移交验收记录表（八）物业接管资料移交清单（九）公共区域钥匙移交清单（十）工程遗留问题记录（汇总）表三、承接查验参考表格第七部分：整体验收移交序号交楼前联合验收红线标准1工程未施工完成；2项目交楼产品明显与合同交

40、楼标准不符，可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形3前期销售承诺在交楼前落实情况存在重大风险（含前期关于教育、交通、设施设备、绿化景观、户口办理等的承诺），可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形4存在严重渗漏风险，可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形5存在重大质量和产品安全隐患，可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形6存在严重使用功能缺陷，可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形7消防系统存在重大安全隐患（如未取得消防验收合格证明、系统无法正常运作、疏散指示标志缺失等），可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形8共用设备存在重大缺陷（如电梯未取得合格证明和准用文件、发电机应急状态下无法自行启动、房屋本体防雷接地系统未检

41、测等），可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形9园建及公共设施无法使用（如外围及封闭式组团的围墙未完工、公共区域内照明未安装漏电保护装置、道路及管井盖未施工完毕等），可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形10因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险，可能导致交楼阶段发生客户群诉的情形一、联合验收10条红线标准弄虚作假、达不到移交接管标准或触及交楼前联合验收红线仍办理移交接管手续的，一律予负责人撤职处理，追究关联人员责任承承 接接 查查 验验联联 合合 验验 收收特殊情况处理特殊情况处理 组织实施组织实施管理原则管理原则 1.物业负责人为承查第一责任人2.物业区域提供技术支持1.交付前50日

42、，物业负责人主动对接承接查验2.点验、接收资料3.移交前20日，签订承接查验协议4.向主管部门办理备案移交条件移交条件1.工程全部完工，满足图纸、合同约定的使用功能2.图纸、资料移交齐全3.工程质量合格，工程遗留问题整体处理完毕。查验问题按维修项计算维修完成率达到80%以上，非红线问题未完成时，房产出具书面承诺函，承诺整改完成节点达不到上述条件时，不得办理移交接管手续管理原则管理原则 1.物业负责人为物业行动方第一责任人2.物业区域经理参与并给予技术支持注意事项注意事项1.项目交付文件资料合法、完整2.设施设备达到承接查验要求，承接查验手续已经完备3.所涉及联合验收的红线问题（详见碧桂园项目交

43、楼前联合验收操作指引(集团字【2014】003号)）处理完毕达不到或不能满足上述条件不得在联合验收会议纪要中签署“同意”、“通过”等意见，加具意见必须如实经房产公司发出工作联络函，由物业项目逐级上报公司审批物业项目-物业区域-物业总公司1.1.规划、设计原因导致无法正常移交规划、设计原因导致无法正常移交2.2.工程原因导致无法办理移交工程原因导致无法办理移交未办理移交接管手续但已收楼的项目，物业项目必须对公区设备设施承担起常态管理责任，严禁严禁以未办理移交接管手续为由拒绝履行管理义务以未办理移交接管手续为由拒绝履行管理义务凡弄虚作假或未如实反馈现状的，一经查实，一律予负责人撤职处理，追究关联人

44、员责任处罚措施处罚措施详详见见发发文文二、关于规范新项目移交接管手续办理的通知(物业字2017524号)（一）整体验收移交手续需由区域前介经理最终签字确认，分公司通过bip上传，并附上移交接管清单（工程、设备、资料移交记录表）至物业区域公司、物业总公司分管品质的副总经理及物业公司总经理审批后方可最终办理联合验收并接管的相关手续。（二）整体验收移交审查要点：1.按照承接查验管理办法的相关规定需交付的文件资料合法、完整；2.公共设施设备已按正常手续全部办理分项承接查验手续；3.交楼前联合验收红线标准问题全部处理完毕；4.按照实际移交内容填报的工程、设备、资料移交记录表完备。联合验收由项目经理、区域

45、前介经理根据联合验收会议纪要的约定内容进行确认及签名。三、整体验收结果确认（一）一级解决机制。1.针对各类工程遗留及质保维修问题，由物业项目水平沟通或致函房产项目，积极致力于工程遗留及质保维修问题得以妥善解决并整理归档。2.若房产项目不能妥善解决或承诺解决但迟迟不响应超过7日的，由物业项目致函区域房产大运营工作组，由大运营工作组协助处理。3.区域大运营工作组仍不能妥善解决超过10天的，立即启动二级解决机制。（二）二级解决机制 各类工程问题经属地物业项目沟通协调房产项目及房产区域大运营工作组仍不能妥善解决的，或维修量大、返修率高、维修不及时可能导致群诉或集体事件的事项，由物业项目通过BIP上报物

46、业区域，物业区域对接房产区域大运营工作组、工程技术部、设计部等协调解决。若房产区域相关部门仍不能妥善解决或承诺解决但迟迟不解决超过7日的，由物业区域总经理直接向房产区域总裁汇报解决。上报路径：物业项目负责人物业区域总经理房产区域总裁。（三）三级解决机制。各类工程问题经物业区域与房产区域沟通协调仍不能妥善解决的，遵循一事一议、专事专报的原则，7日内由物业项目通过BIP专项上报物业总公司协调处理（上报时须附物业项目、区域沟通的书面资料或流程截图）。上报路径：物业项目负责人物业区域总经理物业公司总经理。四、关于强化工程问题三级解决机制的通知特别强调：对于未按上述要求开展新项目工程问题沟通、解决的物业

47、项目经理、区域前介经理，但在后期监评或危机处理中暴露出来未反馈的问题事项，总公司将根据事情的严重程度予以严肃处理相关责任人。（一）新项目交楼时间后2个月开始，对移交系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况每月作汇总上报。由区域工程经理指导物业项目向房产项目部、区域客关、区域工程技术部提交承接查验报告。（二）承接查验报告自首次提交后，以后每月提交一次，直至问题全部处理，并将每次提交报告的签收版存档备查。（三）反馈路径：物业项目经理-物业区域前介经理-物业区域总经理-房产项目总经理。抄送：地产区域总裁、区域客户关系部、区域工程技术部、物业总公司前介部。五、新项目持续提交承接查验报告 以物

48、业区域为单位，每个区域由前介经理统筹该项工作，每季度(末)负责收集管辖范围内各楼盘出现的规划设计缺陷、施工缺陷问题，整理汇总后统一将设计问题反馈至区域设计部、施工缺陷提交至区域工程技术部并抄送物业总公司前介部，跟进整改过程。该项工作区域前介经理应高度重视，每季度末按时提报，只有大家齐心协力，才能整体推动工程缺陷问题快速解决的目的。反馈路径：物业区域地产区域设计部、工程技术部，抄送物业总公司前介部。六、建立新项目工程缺陷问题的反馈机制特别强调：1、上报问题为质保期内的缺陷工程问题；2、已经提报过的无须重复提报；3、对于未按要求开展新项目缺陷问题反馈的物业项目经理、区域前介经理，但在后期监评或危机处理中暴露出来未反馈的缺陷问题事项，总公司将根据事情的严重程度予以严肃处理相关责任人。新项目交楼后6个月内，完善新项目后评估报告,由区域前介经理指导物业项目将项目的亮点及工程缺陷等问题报区域设计部、工程技术部，抄送物业总公司前介部。提交时间参照模板七、提交新项目后评估报告谢谢聆听