市场调研报告课件.ppt

1、万达商业管理福州仓山万达广场福州仓山万达广场 商业市场调研报告目目 录录一、福州总体概括介绍一、福州总体概括介绍-P-P4 4二、福州商业状况二、福州商业状况-P-P9 9三、仓山区概括介绍三、仓山区概括介绍-P-P3838四、仓山万达广场项目及周边情况介绍四、仓山万达广场项目及周边情况介绍-P-P4242五、项目五、项目SWSW分析分析-P-P5555六、项目前期定位六、项目前期定位-P-P5757七、步行街定位七、步行街定位-P-P6363福建省省会福建省省会福州福州一、福州总体概况一、福州总体概况位置：位置：福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾

2、海峡西岸。面积：面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里人口：人口：总人口686万人，市区常住人口278万人区划：区划：下辖鼓楼、台江、仓山、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。福州市基本情况福州市基本情况05000100001500020000250003000035000400002005年2006年2007年2008年2009年2589424841293183361536851人均G D P（元）0500100015002000250030002005年2006年2007年2008年2009年02468

3、1012141617201656.941974.592284.162524.289.812.215.11312.8GD P（亿 元）GD P增 长 率（%）福州09年GDP为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。同比增长12%，汽车类零售额增长20%.20052005年年20092009年福州市人均年福州市人均GDPGDP走势走势20052005年年20092009年福州市

4、年福州市GDPGDP及增长率及增长率一、福州总体概况：一、福州总体概况：福州基本经济数据福州基本经济数据航空：航空：福州长乐国际机场距市区47公里，年周转旅客可达1500万人次。福州已与国内40个城市通航。铁路：铁路：福州火车站位于福州市区北部，福州站与全国铁路网相接，火车可通全国各地。公路：公路：福州市内公共交通四通八达，畅通便捷；客运发达，每日有300多个班次的长途汽车开往温州、广州、深圳、香港和省内30多个县市。一、福州总体概况一、福州总体概况福州交通情况福州交通情况一、福州总体概况一、福州总体概况随着城市的东扩南进，金山金山板块、城南板块、板块、城南板块、乌龙江板块是住宅集中发展的板块

5、.东区板块、闽江板块、金山金山板块、板块、西区板块，属于福州城市化“东扩南进西拓”发展战略如火如荼开展的前沿区域。如今,金山新区这里的工业集中区、生活区、文化区、商贸区已经初具规模。福州城市发展规划福州城市发展规划一、福州总体概况一、福州总体概况二、福州商业状况二、福州商业状况福州商业发展福州商业发展榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。福州较为成熟

6、的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。福州商圈分布图二、福州商业状况二、福州商业状况福州商业项目分布图二、福州商业状况二、福州商业状况l福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。l东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。东街

7、口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。l涉及商业业态：涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。l主要商业形态：主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。l主要零售企业：主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。福州核心商圈福州核心商圈东街口商圈东街口商圈二、福州商业状况二、福州商业状况大洋百货东街店大洋百货东街店二、福州商业状况二、福州商业状况东百东街店东百东街店二、福州

8、商业状况二、福州商业状况东方百货东街店东方百货东街店二、福州商业状况二、福州商业状况业态：业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。定位：定位：中低档为主，大众消费。消费群体：消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。优势：优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。劣势：劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。二、福州商业状况二、福州商业状况东街口商圈东街口商圈台江区作为全

9、省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。涉及商业业态：涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。主要零售企业：主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。二

10、、福州商业状况二、福州商业状况台江商圈台江商圈东方百货群升店东方百货群升店二、福州商业状况二、福州商业状况东百元洪购物广场东百元洪购物广场二、福州商业状况二、福州商业状况业态：业态：以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。定位：定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。优势：优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。劣势：劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。台江商圈分析台江商圈分析二、福州商业状况自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都

11、取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。涉及商业业态：涉及商业业态：服装、服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。主要零售企业：主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。

12、二、福州商业状况二、福州商业状况万宝商圈万宝商圈宝龙城市广场宝龙城市广场二、福州商业状况二、福州商业状况万象城万象城二、福州商业状况二、福州商业状况业态：业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。定位：定位：主要以中低档消费为主。消费群体：消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。优势：优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、客流量大。劣势：劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。万宝商圈分析万宝商圈分析二、福州商业状况二、福州商业状况竞争对手租金情况竞争对手租金情况二、福州商业状况二、福州

13、商业状况竞争对手租金情况竞争对手租金情况-宝龙城市广场宝龙城市广场二、福州商业状况二、福州商业状况竞争对手租金情况竞争对手租金情况-万象城万象城二、福州商业状况二、福州商业状况宝龙城市广场宝龙城市广场二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况万象城万象城二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况二、福州商业状况1.1.OchilyOchily 2.2.ONLYONLY3.3.VERO MODAVERO MOD

14、A4.4.Basic HouseBasic House5.5.E-LANDE-LAND6.6.玛丝菲尔玛丝菲尔7.7.雅莹雅莹 8.8.哥弟哥弟9.9.TEENIE WEENIETEENIE WEENIE10.10.例外例外百货及购物中心销售前二十名品牌百货及购物中心销售前二十名品牌11.11.OTTOTT12.12.E+E+13.EIN 13.EIN 14.14.纳帕佳纳帕佳15.15.江南布衣江南布衣16.16.纳帕佳纳帕佳17.17.LAGOGOLAGOGO18.18.dazziedazzie19.19.歌力思歌力思20.20.素然素然 服装品牌销售前二十名服装品牌销售前二十名请单店提供

15、销售量？1.1.大丰收鱼庄大丰收鱼庄2.2.味食尚味食尚3.3.小肥羊小肥羊4.4.斗牛士斗牛士5.5.德庄火锅德庄火锅6.6.煲宝仔煲宝仔7.7.食鼎记食鼎记8.8.渝风汇渝风汇9.9.大渔铁板烧大渔铁板烧10.10.渝中味重庆故事渝中味重庆故事百货及购物中心销售前二十名品牌百货及购物中心销售前二十名品牌餐饮品牌销售前二十名餐饮品牌销售前二十名11.11.水晶宫水晶宫12.12.随烧随烧 13.13.豪客来豪客来14.14.盛世经典盛世经典15.15.贵族世家贵族世家16.16.小尾羊小尾羊17.17.金象湾金象湾18.18.桥亭活鱼小镇桥亭活鱼小镇19.19.渔如意渔如意20.20.贯一牛

16、肉面贯一牛肉面1.1.欧米茄欧米茄2.2.劳力士劳力士3.3.周大福周大福4.4.周生生周生生5.5.施华洛世奇施华洛世奇6.FANCL6.FANCL7.FOLLI FOLLIE7.FOLLI FOLLIE8.8.欧泊莱欧泊莱9.9.欧莱雅欧莱雅10.10.资生堂资生堂 百货及购物中心销售前二十名品牌百货及购物中心销售前二十名品牌配套品牌销售前二十名配套品牌销售前二十名11.11.屈臣氏屈臣氏12.12.莱尔斯丹莱尔斯丹13.13.月芽儿月芽儿14.14.百丽百丽15.15.卡帝亚卡帝亚16.16.香奈儿香奈儿17.17.苹果数码苹果数码18.18.SONYSONY19.19.尼可居尼可居20

17、.20.吉田耀司吉田耀司 仓山区位于福州市区南部南台岛上，总面积146平方千米，全区辖8个街道、5个镇，人口42万人。8 8个街道：个街道：仓前街道、东升街道、对湖街道、临江街道、三叉街街道、上渡街道、下渡街道、金山街道。金山街道。5 5个镇：个镇：仓山镇、城门镇、盖山镇、建新镇、螺洲镇。区内高校密集区内高校密集:拥有福建师范大学、福建省电力研究所等6060多所多所大中专院校和国家、省市级科研机构，是历史悠久的文教区。三、仓山区概述三、仓山区概述 2010年1月到6月，仓山区累计完成规模以上工业总产值220.77亿元，比增31.6%；社会消费品零售总额79.85亿元，比增23.6%；全社会固定

18、资产投资总额126亿元，比增25%；外资实际到资9033万美元，比增2.2%；财政总收入为8.67亿元，比增38.4%；地方财政收入为4.93亿元，比增38.36%。仓山区经济数据仓山区经济数据 三、仓山区概述三、仓山区概述北岸自西向东依次有洪山桥、金山大桥、尤溪洲大桥、三县洲大桥、解放大桥、闽江大桥、鳌峰洲大桥、鼓山大桥通往市区北部的鼓楼区、台江区、晋安区。南岸自西向东依次有洪塘大桥、橘园洲特大桥、浦上大桥、湾边大桥、乌龙江大桥、乌龙江特大桥（福泉高速）通往市辖闽清县、闽侯县、福州大学城、永泰县等。境内主要市内道路有南北走向的六一南路、则徐大道、福峡路、连江南路、浦上大道、金山大道；东西走向

19、的三高-上三-上渡路、闽江大道、南二环路。国家高速G15线（沈海高速）福州连接段引入仓山区白湖亭（秀宅收费站）。交通规划交通规划三、仓山区概述三、仓山区概述福州地铁建设也正式从地铁地铁1 1号线号线则徐广场站开始，预计2014年运行；距离我们项目6.5公里地铁线路图交通规划交通规划三、仓山区概述三、仓山区概述福州苍山万达仓山区今年将结合旧城改造，整合老城区传统商贸业态，发展餐饮酒店、文体娱乐、物业管理、医疗保健等服务业，结合南江滨大道沿线开发和旧屋区改造，高起点规划建设写字楼和商务中心写字楼和商务中心，逐步形成以南江滨、三叉街、师大学区、白湖亭为中心的商贸圈。东部新城东部新城主框架初现端倪，大

20、型标志性项目建筑面积38万平方米、总投资37.75亿元的海峡国际会展中心海峡国际会展中心、建筑面积9.25万平方米、总投资15亿元的火车南站南站建成，福州地铁建设也正式从地铁地铁1 1号线号线则徐广场站拉开帷幕。东部新城片将结合海峡会展中心、火车南站的开发建设，引导培育交通物流、商务酒店、旅游会展、金融保险等新型业态，推进海峡西岸国际物流商贸城国际物流商贸城等项目建设，吸引国内外知名商业企业入驻。区域规划区域规划三、仓山区概述三、仓山区概述四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况 福州仓山万达广场位于仓山区金山新区浦上大道以北，金榕南路以西，金洲路以东，项目占地约189亩，

21、总投资额约60亿元，总建筑面积约65万平方米。项目位置及交通状况项目位置及交通状况 项目位于金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，南距尤溪洲大桥约300米，交通路网发达（现有公交82、89、125路等），和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况项目周边片区规划项目周边片区规划四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况地块四至：地块南临金山主干道-浦上大道，北侧是在建中的拆迁安置房，西至扩建中的金州路，东临金榕南路，邻近拆迁安置房社区，配套欠缺，环境较差

22、。利好因素利好因素项目处于进入金山片区的门户位置，紧邻项目处于进入金山片区的门户位置，紧邻金山主干道，交通便捷、昭示性强，利于金山主干道，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象。塑造高端形象。不利因素不利因素l周边环境：地块北侧周边环境：地块北侧邻近拆迁安置房社区邻近拆迁安置房社区，其住宅档次较低，社区环境较差，其住宅档次较低，社区环境较差l道路状况：地块西侧金州路道路状况：地块西侧金州路还处在扩建状还处在扩建状态，人流量、车流量极少，短时期内难以态，人流量、车流量极少，短时期内难以带来商业人流；带来商业人流；南侧浦上大道南侧浦上大道虽然是金山虽然是金山板块主干道，但公共交通线路少，仅板块主干道

23、，但公共交通线路少，仅8282路路、8989路、路、125125路路3 3条公交线路，难以承担大条公交线路，难以承担大规模人流导入；规模人流导入；东侧金榕南路东侧金榕南路人流、车流人流、车流量有限，对商业支持有限。量有限，对商业支持有限。l配套状况：配套状况：周边已入住社区自身配套设施周边已入住社区自身配套设施存在缺陷；商业配套不成熟，市场存在空存在缺陷；商业配套不成熟，市场存在空白点；市政配套，如学校、医院等规划中白点；市政配套，如学校、医院等规划中，居民生活不便。，居民生活不便。项目周边情况项目周边情况四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概

24、况四、仓山万达广场项目及周边概况备注：备注：根据以上数据，可知总面积为根据以上数据，可知总面积为471.47471.47万万，总套数为，总套数为3191931919套套，平均入住率为，平均入住率为60%60%，总入住人口估计为，总入住人口估计为4221342213人。人。四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况-未来商业供应量未来商业供应量周边商业情况周边商业情况TESCO四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况 乐都汇是TESCO地产公司(TESCO集团旗下全资子公司)为中国打造的全新购物中心理念.TESCO：世界500强企业，全球三大零售巨头之一。T

25、ESCO在14个国家拥有4800多家门店，服务于将近5000万顾客，2009年年销售额超过6600亿元。2010年8月20日厦门罗宾森店开业。前3天，每天人流量1万5千人以上。周边商业情况周边商业情况TESCOF4 6厅金逸电影院.350个座位的美食广场.大型家庭餐厅和小型精品餐厅.KidsSpace儿童乐园.亲子同乐馆 F3 TESCO乐购大卖场.西餐厅.家乡特产.特色小吃.饮吧.面包.进口食品F2 TESCO乐购大卖场.家居用品.家用电器.厨房用具.饰品.配件F1 麦当劳.日式餐饮.国际、国内和本地知名女装品牌.化妆品.男女包饰.珠宝.钟表.运动品牌等及约257平方米的活动大厅B1 B2

26、地下停车场四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况特色服务：无线上网、社区服务、母子教育、免费停车场、免费巴士、免费自行车停车专区以及免费修理中心招商会上台签约品牌：麦当劳、大丰收、金逸、佐丹奴、禾绿寿司、明视MSE、蓝威龙、跳蚤屋周边商业情况周边商业情况TESCO周边商业情况周边商业情况TESCO竞争对手租金情况竞争对手租金情况-TESCOTESCO二、福州商业状况二、福州商业状况金山榕城广场隶属金洲社区和金环社区管辖。金洲社区有居民楼69座，已入住1760户，辖区人口近7000人；榕城广场占地168亩，是目前金山最大的商业文化休闲广场，广场周边是欧式走廊步行街，包括广场

27、中心圆顶商业楼在内，共有商业楼11幢，店面600间，总建筑面积6万多平方米。周边商业情况周边商业情况榕城广场榕城广场四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况l业态业态：以兴福兴川正购物中心为主，新华书城、苏宁家电卖场、儿童服饰专卖店、品牌餐饮店为主。l定位：定位：主要以中低档家庭消费、儿童娱乐为主。l消费群体：消费群体：家庭群体。l优势：优势：金山休闲娱乐广场。经营模式主要以儿童服饰、儿童游乐，家居为主、交通便利。l劣势：劣势：业态组合单一、整体形象偏低，白天广场基本没人，主主要以晚上家庭消费为主。要以晚上家庭消费为主。周边商业情况周边商业情况榕城广场榕城广场四、仓山万达广

28、场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况 福州学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。以卖各类文化用品、饰品、衣物鞋帽、小商品、生活用品、小吃而闻名福州。学生街商品价格便宜，经济时尚，是一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，购物常去的场所之一。周边商业情况周边商业情况学生街学生街四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况l业态：业态：学生街以老学生街和新学生街相连组成，主要以特色小吃、低端休闲服饰为主。l代表品牌：麦当劳、斗牛世家牛排、橙果子、立即乐茶饮代表品牌：麦当劳、斗牛世家牛排、橙果子、立即乐茶饮l租

29、金：租金：150-300150-300l定位：定位：主要以大学生、18-25岁年轻人为主。l消费群体：消费群体：18-25岁年轻人。l优势：优势：经营模式主要以服饰、饰品、小吃为主。特色小商品较多、价格便宜、交通便利、停车方便。l劣势：劣势：70%为大学生晚上自主摆摊经营，白天无消费人群，店铺整体形象偏低、消费无质量及售后保证。四、仓山万达广场项目及周边概况四、仓山万达广场项目及周边概况周边商业情况周边商业情况学生街学生街地理位置优势：交通方便，可吸引仓山、闽侯（大学城）、永泰县的人群五、项目五、项目SWSW分析分析市场需求：周边楼盘较多，居民有很强消费需求主力店组合优势项目硬件优势，具有舒适

30、、良好的购物环境时间优势：金山目前还没有真正意义上的购物中心，万达将开创先河餐饮优势：是继金融街万达广场之后福州最集中、管理面积最大、品牌最多、口味最丰富的室内餐饮街品牌优势：“万达品牌”已得到福州人的认可和信赖五、项目五、项目SWSW分析分析竞争者压力：学生街和榕城广场已有多年的口碑，固定的客群，短时间内很难改变商业氛围：金山地块位新开发居住区，商业、商务气氛不足消费习惯劣势：根据福州传统消费习惯，市区客群引导本案需要较长时间消费群劣势：中低档消费，主要人群以社区居民、学生群体为主；区位劣势：金山为新兴住宅区，入住率低且无商业氛围市场定位建议市场定位建议 以时尚、家庭休闲、消费为主题，融合购

31、物、餐饮、休闲娱乐为一体；将社区型的业态搭配结合自身的商业组合优势和品牌资源突出“时尚、休闲、生活、购物”，打造一个面对家庭消费、年轻时尚、商务人群的区域性综合型家庭购物中心即区域型购物中心。六、项目前期定位六、项目前期定位项目经营定位项目经营定位 福州南，新时尚生活中心福州南，新时尚生活中心项目辐射范围项目辐射范围西：大学城、高端社区北：万象、宝龙商圈南：沿江高档社区、别墅群东：仓山主城区、文教区近近自驾车半小时车程四区：鼓楼 晋安 台江 马尾三县：闽侯、永泰、闽清 远远六、项目前期定位六、项目前期定位l18-45岁年龄客群l周边新兴城市家庭l大学城20万、仓山文教区近10万学生群体l家庭消

32、费为主l追求生活品质，关注休闲娱乐生活的时尚年轻人 消费群定位消费群定位六、项目前期定位六、项目前期定位招商品牌及档次落位招商品牌及档次落位 主力店（万达国际影城、万千百货、超市、国美电器、大玩家超乐场、大歌星KTV）；国际知名连锁（KFC、必胜客、棒约翰、麦当劳、DQ、屈臣氏）；中档零售品牌及品牌集合店（绫致、衣恋、热风、GXG、马克华菲等）。六、项目前期定位六、项目前期定位1F1F：时尚生活：时尚生活 汇集国内中端服装、配饰体现广场时尚品味。2F2F：流行前沿：流行前沿 以量贩式男女休闲服饰为主。并辅以男女配饰、家居用品等。3F3F：美食天地：美食天地 以本地多元化餐饮为主。汇集国内特色餐

33、饮。室内步行街总建筑面积为4万平米、总长350米、步行街分为3层、是目前福州以家庭生活、消费为主的大型购物中心。2 23 3%2727%50%50%六、项目前期定位六、项目前期定位 室内步行街总建筑面积为室内步行街总建筑面积为4000040000万平米、总长万平米、总长 350 350 米、步行街分为米、步行街分为 3 3 层。层。六、项目前期定位六、项目前期定位室内步行街招商品类定位室内步行街招商品类定位家庭型消费家庭型消费商务型消费商务型消费备注：室内步行街应定位为适合家庭型时尚人群及商务白领生活的中档消费水准备注：室内步行街应定位为适合家庭型时尚人群及商务白领生活的中档消费水准主题特色概

34、念餐厅主题特色概念餐厅中西式快餐中西式快餐淑女装淑女装男休闲服饰男休闲服饰水晶饰品水晶饰品中性休闲中性休闲少女少淑服饰少女少淑服饰生活家居生活家居潮流数码产品潮流数码产品美容美发美容美发珠宝首饰珠宝首饰女饰女杂女饰女杂儿童游乐场儿童游乐场 家庭型（60%）学生型（25%）商务型（15%）七、步行街定位七、步行街定位0%40%80%120%客单占比年龄层占比20%50%30%20%50%10%20%100元以上60-100元30-60元30元以下25岁以下25-35岁35岁以上餐饮目标客层定位餐饮目标客层定位七、步行街定位七、步行街定位除餐饮外目标客层定位除餐饮外目标客层定位0%40%80%12

35、0%客单占比年龄层占比40%40%30%20%50%20%300-500元500元以上300元以下25岁以下25-35岁35岁以上七、步行街定位七、步行街定位丰富品类丰富品类 支撑策略支撑策略品牌指数品牌指数 支撑策略支撑策略人气指数人气指数 支撑策略支撑策略餐饮娱乐占比50%服装占比27%配套占比23%零售定位：零售定位：以时尚、以时尚、流行、休闲的知名品牌流行、休闲的知名品牌服饰为主，并辅以儿童服饰为主，并辅以儿童游乐、生活服务配套。游乐、生活服务配套。餐饮娱乐定位：餐饮娱乐定位：餐餐饮业态为核心业态，是饮业态为核心业态，是稳场旺场经营的重要支稳场旺场经营的重要支撑；主要规划特色时尚撑；主要规划特色时尚主题餐厅为主；主题餐厅为主；万达广场万达广场功能定位功能定位七、步行街定位七、步行街定位各楼定位说明各楼定位说明各楼定位租金建议各楼定位租金建议七、步行街定位七、步行街定位