办公楼市场调研报告(55张)课件.ppt

1、目录目录调研背景研究调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望写字楼市调总结及展望研究目的：研究目的：通过市场调研，分析目前常州市写字楼整体供需关系，对常州写字楼实际发展进行研究，并借鉴市场现有产品的基本特征，找到写字楼发展的方向及未来的意义。研究范围：研究范围：时间范围：以11年为核心研究时间段，结合04-11年市场情况进行有效比较分析。区域范围：以常州市区为写

2、字楼研究总体范围，并将其细分为：恐龙园板块、通江路沿线板块、传统市中心板块、城西板块、武宜路沿线板块、武进常武路板块，从而进行区域发展分析。分析内容：分析内容：常州写字楼市场分布情况及各板块研究；常州写字楼市场供需分析；常州写字楼租售价格分析；常州写字楼产品分析；常州写字楼租售客户分析；常州高档写字楼个案分析；常州写字楼未来展望。调研背景研究调研背景研究目录目录调研背景研究调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构宏观市场现状及整体产业结构写字

3、楼租售群体分析写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望写字楼市调总结及展望上海上海南京南京苏州苏州 无锡无锡杭州杭州宁波宁波绍兴绍兴台州台州湖州湖州嘉兴嘉兴镇江镇江 扬州扬州泰州泰州 南通南通常州常州长江三角洲地区长江三角洲地区“区域科技创新圈区域科技创新圈”的构建的构建核核 心心上海上海 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值，其科技创新能力对周边城市有一定辐射作用。第一圈层第一圈层杭州、苏州、无锡、南杭州、苏州

4、、无锡、南京、宁波京、宁波第二圈层第二圈层嘉兴、绍兴、台州和常州嘉兴、绍兴、台州和常州第三圈层第三圈层舟山、镇江、泰州、舟山、镇江、泰州、扬州、湖州和南通扬州、湖州和南通 该圈层的辐射能量弱于第一圈层，科技辐射能力基本限于行政边界内，依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工。该圈层为接收辐射圈层，产业结构水平较低，原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。长三角城市群内产业分工趋势得到加强，产业的渗透、转移、升级将成为必然趋势长三角城市群内产业分工趋势得到加强，产业的渗透、转移、升级将成为必然趋势常州：常州：充分利用第一圈层的知识和技术辐射，充分把握好城市产业转型和技

5、术转移机会，使科技流、信息流、人才流向本区域转移，促进圈层内产业结构的升级优化。长三角产业转移长三角产业转移第一圈层逐步成熟，下一个发展方向将是向产业链的下游延伸，步入成长第一圈层逐步成熟，下一个发展方向将是向产业链的下游延伸，步入成长期阶段的企业将为常州写字楼带来新的机遇。期阶段的企业将为常州写字楼带来新的机遇。低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。资源瓶颈制约严重 高技术、高附加值方向发展产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。市场竞争加剧原创性、自主性产品方向发展，品牌 意识逐步加强人才严重短缺，管理理念落后。职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人才、中高级技

6、师缺乏。经营规模扩大 向人才、管理、信息高地寻求帮助需要研发基地，产业创新基地，产业聚交、创业办公平台。常州产业转型常州产业转型现状现状方向方向需求需求常州产业发展目标常州产业发展目标常州装备制造业、新能源、新材料、电子信息、生物技术及医药等五大产业基础雄厚，常州装备制造业、新能源、新材料、电子信息、生物技术及医药等五大产业基础雄厚，目前正在向提升产业能级和服务型经济转变目前正在向提升产业能级和服务型经济转变产业结构占比（产业结构占比（%）20062006年年3.83.8616135.235.220072007年年3.43.459.659.6373720082008年年3.13.158.958

7、.9383820092009年年3.63.656.856.839.639.620102010年年3.43.4565640.640.6升级优化升级优化五大产业五大产业实现五大产业总量加快扩张，企业加实现五大产业总量加快扩张，企业加快成长，产业加快集聚，能力加快提快成长，产业加快集聚，能力加快提升升新兴产业倍增新兴产业倍增优化经济结构优化经济结构新兴产业规划形成新兴产业规划形成“一核八园一核八园”（“一核一核”指常州科教城，指常州科教城，“八园八园”是指创意、光伏、生物医药、新能源是指创意、光伏、生物医药、新能源车辆、风电、半导体照明、机器人及车辆、风电、半导体照明、机器人及智能装备、功能新材料等

8、八大新兴产智能装备、功能新材料等八大新兴产业专题园区）总体布局，加快产业结业专题园区）总体布局，加快产业结构调整和经济社会转型升级构调整和经济社会转型升级常州产业结构发展常州产业结构发展常州产业发展目标常州产业发展目标产业产业重点重点发展发展CPI高居高不下，未来住宅价格如继续上涨，不排除常州住宅限购可能高居高不下，未来住宅价格如继续上涨，不排除常州住宅限购可能办公产品有效规避政策风险，将成为房产保值增值的渠道，办公产品有效规避政策风险，将成为房产保值增值的渠道，吸引大量投资资金吸引大量投资资金1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月政策内容新国八条存款准备金率0.5%加息0.25%

9、存款准备金率0.5%常七条，房价控制目标存款准备金率0.5%常州十家银行停贷二手房加息0.25%存款准备金率0.5%存款准备金率0.5%政策背景通货膨胀房地产量价齐升1月份CPI接近5%；新国八条督促地方政策出台2月份CPI再创新高，5.1%3月份CPI再破5，达5.4%4月份CPI首次回落，5.3%仍较高7 7月月5月份CPI涨5.5%，创34个月新高存款准备金率0.5%时间轴6月份CPI涨6.4%二三线城市成为领涨全国房价的“主力军”加息0.25%国务院常务会议：对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施6 6月月政策影响政策影响20112011年年目录目录调研背景研究调研背景研究写

10、字楼整体市场分析写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望写字楼市调总结及展望u近年常州写字楼市场供应整体放缓，2008年、2010年调控前期，市场供应量出现大幅增加；u2004年-2011年上半年市场新增供应量总计约130.63130.63万万；u办公用房受楼市调控影响较小，投资性需求旺盛，2008年金融危机过后，写字楼市场需求逐渐旺盛；u2004-2011年上半年写字楼市场去化量总计约13

11、0.83130.83万万；u2010年以来总体供求比为1，供需量略有不足。常州写字楼需求逐渐旺盛，供应略有不足常州写字楼需求逐渐旺盛，供应略有不足市区办公楼整体供销市区办公楼整体供销万各区域办公楼市场环境各区域办公楼市场环境万万万万年新北区、中心城区办公楼去化周期不足一年，开发环境相对宽松新北区、中心城区办公楼去化周期不足一年，开发环境相对宽松u2011年上半年市区办公楼新增供应较少，仅在四五月份有少量供应；u中心城区为市区办公楼供销主力区域，2011年上半年月均去化量1万左右；u新北区及中心城区办公楼存量去化周期均不足一年，开发环境较为宽松，武进区由于月均去化量较少，存量去化周期已超过2年的

12、临界值，开发具有一定风险。u常州2004-2010年写字楼售价年均涨幅为5.05%，涨幅较为微弱；u2004-2007年，由于产业结构不完善，写字楼市场缺乏活力，价格维持在4000元/左右；u2008-2010年，随着常州商务市场的不断发展，在新政影响下，写字楼市场投资增多，成交价格年均涨幅达9.59%；u2011年上半年，受新城首府和新城万博国际广场高价办公产品的影响，市场成交均价飙升至7183元/。常州写字楼价格稳步上涨，但涨幅较为微弱常州写字楼价格稳步上涨，但涨幅较为微弱市区办公楼历年价格走势市区办公楼历年价格走势元/元/元/湖塘纺织城专业市场办公部分，价格较低目录目录调研背景研究调研背

13、景研究写字楼整体市场分析写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望写字楼市调总结及展望恐龙园板块恐龙园板块城西板块城西板块武进常武路板块武进常武路板块传统市中心板块传统市中心板块通江路通江路沿线沿线武宜路武宜路沿线沿线市区办公楼板块分布市区办公楼板块分布传统中心向外围扩展，南北两翼逐步拓展传统中心向外围扩展，南北两翼逐步拓展l以延陵路关河路沿线楼盘为代表的传统中心板块，分布的楼盘集中，是诸多贸

14、易型公司及制造业企业办公聚集区；l常州一核八园的发展使得办公楼向南北两翼拓展，新北区的四园，武进区的一核四园带动了产业办公的需求；恐龙园及武宜路作为南北拓展的板块分支，未来办公氛围将逐步增强；l钟楼新城的发展将带动城西办公楼市场的起步。传统市中心板块传统市中心板块新城国际大厦新城国际大厦港龙尚层广场港龙尚层广场新城万博广场新城万博广场莱蒙时代莱蒙时代九洲环宇九洲环宇斗巷商务中心斗巷商务中心嘉业国贸大厦嘉业国贸大厦嘉宏世纪大厦嘉宏世纪大厦投资广场投资广场已入市办公已入市办公待入市办公待入市办公大成大厦大成大厦怡康国际怡康国际惠峰派克公馆惠峰派克公馆新城尚东区新城尚东区赢通商务大厦赢通商务大厦嘉乐

15、广场嘉乐广场乐颐大厦乐颐大厦置信商务广场置信商务广场华景大厦华景大厦公园大厦公园大厦丰臣海悦广场丰臣海悦广场银河湾电脑城银河湾电脑城恒远大厦恒远大厦板块特征：板块特征：l现今常州写字楼发展最为成熟的一个区域，集中了常州主要的高档办公楼宇；l写字楼售价及租金相对较高，入驻率良好，办公停车较为拥挤；l老式办公楼较多，未来新建办公楼项目供应不足，除租赁外，购买办公房的需求将逐步往外围发展。区域市场研究区域市场研究传统中心板块传统中心板块写字楼发展较为成熟的区域，现今租售价格较高，未来供应不足写字楼发展较为成熟的区域，现今租售价格较高，未来供应不足区域市场研究区域市场研究传统中心板块（供销）传统中心板

16、块（供销）项目名称办公总规模（万）批准预售（万）成交量（万）存量（万）待开发量（万）新城国际大厦3.393.391.372.020港龙尚层广场2.392.391.331.060恒远大厦1.251.251.190.060置信商务广场1.111.110.720.390新城万博广场1.150001.15莱蒙时代1.141.140.390.750华景大厦1.921.921.710.210公园大厦1.861.861.310.550银河湾电脑城4.374.374.250.120怡康国际1.371.370.361.010九洲环宇5.075.072.552.520新城尚东区1.231.231.2300赢通商务

17、大厦1.21.21.200乐颐大厦2.872.872.850.020合计30.3229.1720.468.711.15以上项目为在售或具有备案数据项目量化关系表以上项目为在售或具有备案数据项目量化关系表单个项目平均规模小（仅单个项目平均规模小（仅2.2万）万），未来写字楼产品供应稀缺，未来写字楼产品供应稀缺区域市场研究区域市场研究传统中心板块（租售价格）传统中心板块（租售价格）项目名称物业管理费（元/*月）租金（元/*天）售价（元/）公园大厦1.6110500置信商务广场2.5暂未交付9800丰臣海悦广场218000嘉乐广场2.70.68000赢通商务大厦2.01.25500乐颐大厦1.217

18、000怡康国际1.5暂未交付Loft公寓12000-17000 平层办公9000-10000华景大厦21.1-1.512000斗巷商务中心20.57300嘉宏世纪大厦3.61.1-1.85500常信大厦1.45（含物业费）只租不售嘉业国贸5.51.39000九州寰宇21.5-2.212000大成大厦20.657000新城国际大厦8.1暂未交付15000-18000置信商务广场2.5暂未交付9800售价较高，但租金水平仍属较低，办公楼投资回报率仍不甚理想售价较高，但租金水平仍属较低，办公楼投资回报率仍不甚理想以上部分已交付楼盘为二手房价格以上部分已交付楼盘为二手房价格板块特征：板块特征：l新兴发

19、展的一个主要区域，尽管较中心城区发展晚，但借助市政府的进驻，新北通江路的通达性得到飞速发展；l未来供应项目仍在不断增加，区域发展潜力大；l总体租售价格仍然较低，未来拉升有较大空间。市政府迁入，新北区由此得益，现今办公楼林立，未来供应仍将继续增加市政府迁入，新北区由此得益，现今办公楼林立，未来供应仍将继续增加区域市场研究区域市场研究新北通江路沿线新北通江路沿线通江路沿线通江路沿线新北发展大厦新北发展大厦旺角花园旺角花园太阳城太阳城传媒中心传媒中心典雅花园典雅花园交银大厦交银大厦金城大厦金城大厦浩源大厦浩源大厦丰臣国际广场丰臣国际广场万达广场万达广场翡翠锦园翡翠锦园绿都万和城绿都万和城已入市办公已

20、入市办公待入市办公待入市办公常州创意产业园动漫产业基地常州创意产业园动漫产业基地时代广场时代广场金百国际金百国际府琛商务广场府琛商务广场区域办公楼存量不足，开发环境良好，未来竞争仍较为激烈区域办公楼存量不足，开发环境良好，未来竞争仍较为激烈区域市场研究区域市场研究新北通江路沿线（供销）新北通江路沿线（供销）项目名称办公总规模（万）批准预售（万）成交量（万）存量（万）待开发量（万）时代广场6.046.045.830.210浩源大厦2.662.662.320.340丰臣国际广场5.8305.83金百国际1.981.981.9800太阳城2.492.492.150.340府琛商务广场7.847.84

21、7.810.030旺角花园303万达广场8.0308.03翡翠锦园1.1401.14绿都万和城505传媒中心606金城大厦4.604.600典雅花园404合计58.6121.0124.690.9237.5以上项目为在售或具有备案的项目量化关系表以上项目为在售或具有备案的项目量化关系表区域市场研究区域市场研究新北通江路沿线（租售价格）新北通江路沿线（租售价格）项目名称物业管理费（元/*月）租金（元/*天）售价（元/）时代广场0.80.5-0.87000浩源大厦218000金百国际0.751.39200太阳城2.31.15000府琛商务广场2.500.85500万达广场暂未入住9500（精装标准5

22、00）金城大厦20.86000恒远大厦2.51.29000金百国际0.75无6200星北发展大厦20.6-16500交银大厦暂未入住11300常州创意产业园动漫产业基地0.550.8只租不售软件园20.537000物业自身价值能得以体现，但整体租金水平较低，市场收益方式仍以出售为主物业自身价值能得以体现，但整体租金水平较低，市场收益方式仍以出售为主以上部分已交付楼盘为二手房价格以上部分已交付楼盘为二手房价格恐龙园板块恐龙园板块龙湖原山龙湖原山金桥美林湖金桥美林湖世茂香槟湖世茂香槟湖恒生科技园恒生科技园待入市科技园待入市科技园待入市办公待入市办公软件园软件园已入市办公已入市办公板块特征：板块特征

23、：l借助恐龙园板块8平方公里的创意产业发展，恐龙园板块将成为新北未来异军突起的一个区域；l现今板块内办公项目少，租赁为主，未来办公项目将逐步涌现，一线房企的进驻，将加快区域办公市场的发展，新北将打破通江路板块独大的格局。区域市场研究区域市场研究恐龙园板块恐龙园板块板块发展前景光明，未来供应项目众多，办公氛围将日趋浓厚板块发展前景光明，未来供应项目众多，办公氛围将日趋浓厚区域市场研究区域市场研究恐龙园板块（供销）恐龙园板块（供销）区域现今缺少可售办公项目，未来总体供应量巨大，竞争环境激烈区域现今缺少可售办公项目，未来总体供应量巨大，竞争环境激烈项目名称办公总规模（万）批准预售（万）成交量（万）存

24、量（万）待开发量（万）金桥美林湖10.2600010.26世茂香槟湖80008龙湖原山80008软件园2000020恒生科技园1500015合计61.2600061.26u现今区域内项目仅软件园一个，现为出租写字楼（租金0.53元/，物业管理费2元/*月），未来将集中入市销售（预计价格7000元/以上），供应量较大；u金桥美林湖办公产品尽管开发量达到10万，但未来将主要以出租形式面世；u世茂香槟湖、龙湖原山产品预计规划产品为小户型的SOHO办公公寓，此类产品针对对象主要为投资群体。南京联创软件园南京联创软件园城西板块城西板块待入市科技园待入市科技园凯悦中心凯悦中心万泰商务广场万泰商务广场待入市

25、办公待入市办公已入市办公已入市办公板块特征：板块特征：l城西板块的办公楼发展较为缓慢，商品房办公项目稀少，主要仍是依靠政府来营造办公氛围；l借助西部物流园区及钟楼新城的整体规划，未来钟楼区特别是钟楼开发区的办公氛围将逐步形成。钟楼区政府推手的背后，钟楼新城发展将带动区域办公市场逐步形成钟楼区政府推手的背后，钟楼新城发展将带动区域办公市场逐步形成区域市场研究区域市场研究城西板块城西板块宝龙城市广场宝龙城市广场区域市场研究区域市场研究城西板块（供销）城西板块（供销）区域无竞争，未来单个项目供应成主导区域无竞争，未来单个项目供应成主导项目名称办公总规模（万）批准预售（万）成交量（万）存量（万）待开发

26、量（万）万泰商务广场3.593.593.40.190南京联创软件园20.600020.6合计24.193.593.40.1920.6u现今城西板块仅万泰商务广场一项目已入市，且为基本售罄的未交付项目，现今写字楼市场供应空缺；u未来南京联创软件园项目将借助钟楼新城的逐步开发而有所受益，且区域内无竞争项目，整体开发环境优越。产业办公与高档办公聚焦，常州南部办公产品丰富产业办公与高档办公聚焦，常州南部办公产品丰富板块特征：板块特征：l作为常州两翼发展中的一翼，常武路板块是武进区现今最主要的办公楼聚集区；l现今世贸中心、财富中心、常发大厦等中高档项目耸立，提升了区域楼盘的档次，未来随着润华环球中心的入

27、市，区域楼盘档次将进一步提升；l板块内的科技园区发展也较为迅速，借助常州科教城的聚焦效应，产业园办公成为了区域另一大特色。区域市场研究区域市场研究武进常武路板块武进常武路板块润华环球中心润华环球中心天安数码城天安数码城武进常武路板块武进常武路板块科教城科教城世贸中心世贸中心常发大厦常发大厦已入市科技园已入市科技园已入市办公已入市办公铂安国际铂安国际新地中心新地中心财富中心财富中心华鹏国际广场华鹏国际广场待入市项目待入市项目区域市场研究区域市场研究武进常武路板块（供销）武进常武路板块（供销）项目名称办公总规模（万）批准预售（万）成交量（万）存量（万）待开发量（万）新地中心1.251.251.22

28、0.030铂安国际3.673.672.391.280世贸中心7.687.687.050.630天安数码城345.483.352.1328.52华鹏国际广场80008润华环球中心6.950006.95合计61.5518.0814.014.0743.47高档办公楼林立，未来将未来武进区主要的办公聚集地高档办公楼林立，未来将未来武进区主要的办公聚集地常州科教城具体体量暂不详，未统计在以上项目中常州科教城具体体量暂不详，未统计在以上项目中u武进区写字楼现今存量不足，未来供应量较大，但天安数码城单个项目的供应量较大，同一时间入市的办公体量可能相对较小，竞争略有缓和；u一核八园中的常州科教城位于板块其中，

29、其产业聚焦效应较为突出，同时未来润华环球中心入市将使得区域楼盘档次进一步拉升，区域办公氛围将继续趋好。区域市场研究区域市场研究武进常武路板块（租售价格）武进常武路板块（租售价格）高档办公楼价格凸显，其他办公楼低价销售争取市场高档办公楼价格凸显，其他办公楼低价销售争取市场项目名称物业管理费（元/*月）租金（元/*天）售价（元/）新地中心2.5暂未对外出租5100铂安国际1.60.85500-7500世贸中心51.2-1.513000天安数码城3暂未对外出租4600常发大厦31-2租赁u世贸中心借助世贸强大的电子商务平台吸引购买客户，通过打造高品质的办公楼，现今已成为区域标杆，价格最为凸显；u天安

30、数码城原为工业土地转制，价格较低，而新地中心土地产权较早，此两项目均低价入市，争取市场；u区域内的办公楼产品主要通过物业增值来获取收益，高档办公楼物业服务档次相对较为到位，物业管理费用拉升较为明显。新城新城万博广场万博广场绿地白金汉宫绿地白金汉宫武宜路沿线武宜路沿线待入市办公待入市办公绿地外滩绿地外滩1号号未来办公产品的入市将填补区域办公的空缺未来办公产品的入市将填补区域办公的空缺板块特征：板块特征：l现今暂无办公楼项目，但武宜路改造为板块发展带来了契机，未来办公项目的入市，在填补区域空白的同时，也是中心城区办公楼外围化发展的又一写照；l绿地、新城作为两大一线房企，其再区域内打造的项目均属中高

31、端，未来区域办公产品档次预计将较高。区域市场研究区域市场研究武宜路板块武宜路板块板块内已项目暂未有办公的具体量化，暂不做具体分析板块内已项目暂未有办公的具体量化，暂不做具体分析目录目录调研背景研究调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望写字楼市调总结及展望传统制造型企业及贸易型公司是办公楼市场的客户主导传统制造型企业及贸易型公司是办公楼市场的客户主导n由于常州制

32、造业发达，企业为展示自身实力和自身形象，而需求高档办公场所，其需求面积相对较大；n贸易型公司数量众多，一般需求面积小。行业行业数量数量个数占比个数占比使用面积比使用面积比制造业（以冶金、机械制造类居多）18333%23%贸易7313%7%事业单位5410%19%建筑装饰业468%9%房地产业448%13%信息咨询服务业377%2%批发零售业142%1%生活服务配套295%11%教育163%2%计算机应用技术服务业183%1%电子通讯设备制造业102%2%保险金融275%8%广告传媒业112%1%其他539%5%总计562100%100%注：统计数据来源于我司对常州已入驻办公楼的实地调研统计所得

33、，样本采集于金城大厦、浩源大厦、常发大厦、世贸中心、九洲环宇、嘉业国贸、常信大厦、嘉宏世纪大厦。常州主要办公楼入驻企业分析常州主要办公楼入驻企业分析客户类型客户类型主体行业主体行业办公楼的要求和标准办公楼的要求和标准数量数量第一种类型：各种较大规模和实力的经营型公司投资管理公司、金融机构地方分支机构总部、大型基础设施经营管理公司、大中型内外贸公司，还包括一部分内企总部、分支机构或外企派出机构、办事处对物业的档次要求较高，价格承受较强，往往需要较好地段和较高品质的办公楼，以体现公司的实力形象少量第二种类型：生产性服务企业金融业、证券业、保险业法律会计审计事务所、咨询信息业、广告营销业、设计业、文

34、化传播业、教育培训业、旅游服务业、房地产业等等一系列为生产和生活服务的产业对办公楼价格比较敏感，因为在发展初期，物业成本过高，对企业发展不利，而且此类公司更注重内在的服务能力，因此对物业的要求并不很高量多第三种类型：科技型企业科研机构、IT及其他技术创新产业物业的要求较低，对价格最敏感，要求环境比较安静、高效、配套服务相对较好，地段相对集中，区域性较强少量第四 纯粹投资类客户中小户型，易出租，总价低，物业升值潜力较大量多生产服务型企业及投资客是办公楼的主要购买群体生产服务型企业及投资客是办公楼的主要购买群体常州主要办公楼购买客群分析常州主要办公楼购买客群分析目录目录调研背景研究调研背景研究写字

35、楼整体市场分析写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析主要写字楼产品特点分析高档写字楼个案分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望写字楼市调总结及展望常州主要办公楼基本概况常州主要办公楼基本概况项目使用率(%)层高(m)电梯外立面中央空调公共部位精装品牌面积段品牌部数万泰商务广场暂未入住2.9蒂森克努伯4大理石、玻璃无无250-1200 嘉宏世纪大厦972.8西子奥蒂斯5玻璃幕墙无诺贝尔地砖、艺术画100常信大厦973三菱5玻璃有50嘉业国贸603.5奥的斯8全中空

36、玻璃幕墙有200-290 九州寰宇853.9三菱7玻璃有90-370 新城国际大厦803.1蒂森克虏伯6卡拉麦粒金有无1254赢通商务大厦803.1西子奥蒂斯3涂料无惠达80-1800 乐颐大厦853康力1条砖无130-140 华景大厦703.1富士达4玻璃幕墙，大理石面砖无50-100世贸中心723.6西子奥的斯7钢挂石材有TOTO洁具153-222 常发大厦833.6三菱5玻璃幕墙有科勒洁具45.3-1330.64铂安国际203.6-5.67富士达3石材、玻璃无惠达45-160 新地中心暂未入住3.6永大4石材、玻璃无无40-1000 天安数码城暂未入住3.8富士达、科龙8玻璃幕墙无TOT

37、O155-3700常州科教城二期903.9西门子、通力5二期面砖/三期玻璃幕墙无SLNLOT/SSWW二期80-150/三期300-1500武进财富广场703.7奥蒂斯3玻璃幕墙无66-130恒远大厦893三菱3涂料、玻璃幕墙无无33-70金百国际623.6三菱41层条砖，2层以上涂料无毛胚20-350 浩源大厦653.6蒂森克虏伯6灰色涂料，大理石；钢化玻璃有面砖，大理石70600 府琛商务广场902.8-3.6西子奥蒂斯8条砖有洁具：WENOU40-90太阳城722.9三菱4面砖无无190-230金城大厦 903.4东芝5无TOTO150-2000软件园993.6西子奥迪斯6面砖无TOTO

38、300-1700以下所列项目为现今常州主要的中高档办公楼项目以下所列项目为现今常州主要的中高档办公楼项目常州主要办公楼基本概况常州主要办公楼基本概况使用率使用率项目使用率(%)万泰商务广场暂未入住嘉宏世纪大厦97常信大厦97嘉业国贸60九州寰宇85新城国际大厦80赢通商务大厦80乐颐大厦85华景大厦70世贸中心72常发大厦83铂安国际20新地中心暂未入住天安数码城暂未入住常州科教城二期90武进财富广场70恒远大厦89金百国际62浩源大厦65府琛商务广场90太阳城72金城大厦 90软件园99现象：现象：2323个主要办公楼中，除了三个项目未入住个主要办公楼中，除了三个项目未入住外，总体入住率保持

39、良好，外，总体入住率保持良好，60%60%的办公楼入住率的办公楼入住率在在80%80%以上，部分楼宇接近满租。以上，部分楼宇接近满租。原因分析：原因分析：现今常州高档办公楼稀少，且大多租现今常州高档办公楼稀少，且大多租金不高，办公楼租赁占用的资金成本较购买更加金不高，办公楼租赁占用的资金成本较购买更加低廉，是中小企业的主要选择途径。低廉，是中小企业的主要选择途径。常州主要办公楼基本概况常州主要办公楼基本概况层高层高项目层高(m)万泰商务广场2.9嘉宏世纪大厦2.8常信大厦3嘉业国贸3.5九州寰宇3.9新城国际大厦3.1赢通商务大厦3.1乐颐大厦3华景大厦3.1世贸中心3.6常发大厦3.6铂安国

40、际3.6-5.67新地中心3.6天安数码城3.8常州科教城3.9武进财富广场3.7恒远大厦3金百国际3.6浩源大厦3.6府琛商务广场2.8-3.6太阳城2.9金城大厦 3.4软件园3.6现象：现象：2323个主要办公楼中，个主要办公楼中，70%70%的办公楼层高保的办公楼层高保持在持在3 3米以上，部分楼盘甚至保持在米以上，部分楼盘甚至保持在3.63.6米以上。米以上。原因分析：原因分析：层高较高的办公楼，舒适度更佳，空层高较高的办公楼，舒适度更佳，空间感更为突出，部分产品挑高设计，客户自由利间感更为突出，部分产品挑高设计，客户自由利用，增加利用率，较受到市场欢迎，利于出租和用，增加利用率，较

41、受到市场欢迎，利于出租和销售。销售。常州主要办公楼基本概况常州主要办公楼基本概况电梯品牌电梯品牌项目电梯品牌电梯部数万泰商务广场蒂森克努伯4嘉宏世纪大厦奥蒂斯5常信大厦三菱5嘉业国贸奥蒂斯8九州寰宇三菱7新城国际大厦蒂森克虏伯6赢通商务大厦奥蒂斯3乐颐大厦康力1华景大厦富士达4世贸中心奥蒂斯7常发大厦三菱5铂安国际富士达3新地中心永大4天安数码城富士达、科龙8常州科教城西门子、通力5武进财富广场奥蒂斯3恒远大厦三菱3金百国际三菱4浩源大厦蒂森克虏伯6府琛商务广场奥蒂斯8太阳城三菱4金城大厦 东芝5软件园奥迪斯6现象：现象：知名的进口或合资品牌成为常州写字楼电知名的进口或合资品牌成为常州写字楼电

42、梯主要使用品牌，其中写字楼使用最多的为三菱梯主要使用品牌，其中写字楼使用最多的为三菱电梯，高档办公楼则多采用德国的蒂森克虏伯电电梯，高档办公楼则多采用德国的蒂森克虏伯电梯，高档办公楼电梯配备均在梯，高档办公楼电梯配备均在5 5部以上。部以上。原因分析：原因分析：电梯品牌和数量是体现项目档次的重电梯品牌和数量是体现项目档次的重要指标，写字楼开发可根据具体运载能力采用相要指标，写字楼开发可根据具体运载能力采用相应知名品牌配置电梯数量应知名品牌配置电梯数量 。如为成本考虑，可。如为成本考虑，可使用合资贴牌形式（仿进口电梯）。使用合资贴牌形式（仿进口电梯）。常州主要办公楼基本概况常州主要办公楼基本概况

43、立面立面项目外立面万泰商务广场大理石、玻璃嘉宏世纪大厦玻璃幕墙常信大厦玻璃嘉业国贸全中空玻璃幕墙九州寰宇玻璃新城国际大厦卡拉麦粒金赢通商务大厦涂料乐颐大厦条砖华景大厦玻璃幕墙，大理石面砖世贸中心钢挂石材常发大厦玻璃幕墙铂安国际石材、玻璃新地中心石材、玻璃天安数码城玻璃幕墙常州科教城二期面砖/三期玻璃幕墙武进财富广场玻璃幕墙恒远大厦涂料、玻璃幕墙金百国际1层条砖，2层以上涂料浩源大厦灰色涂料，大理石；钢化玻璃府琛商务广场条砖太阳城面砖金城大厦 面砖软件园面砖常信大厦嘉宏世纪大厦嘉业国贸常发大厦嘉宏世纪大厦新城国际大厦世茂中心大厦 高档办公楼立面现今主要运用玻璃幕墙，低高档办公楼立面现今主要运用玻

44、璃幕墙，低楼层以石材铺设（大理石或花岗岩），体现商务楼层以石材铺设（大理石或花岗岩），体现商务质感。质感。其他办公楼以面砖和涂料为主，整体档次有其他办公楼以面砖和涂料为主，整体档次有所下降。所下降。市场缺少铝板的高档办公立面（现今仅住宅市场缺少铝板的高档办公立面（现今仅住宅项目运用，诸如常发豪庭国际京城豪苑等项目）项目运用，诸如常发豪庭国际京城豪苑等项目）常州主要办公楼基本概况常州主要办公楼基本概况中央空调中央空调项目中央空调万泰商务广场无嘉宏世纪大厦无常信大厦有嘉业国贸有九州寰宇有新城国际大厦有赢通商务大厦无乐颐大厦无华景大厦无世贸中心有常发大厦有铂安国际无新地中心无天安数码城无常州科教城无

45、武进财富广场无恒远大厦无金百国际无浩源大厦有府琛商务广场有太阳城无金城大厦 无软件园无现象：现象：2323个主要办公楼中，个主要办公楼中，65%65%配比了中央空调，配比了中央空调，不仅能够满足不同企业对办公时间的灵活的要求，不仅能够满足不同企业对办公时间的灵活的要求，符合中央空调的配置基准需求符合中央空调的配置基准需求原因分析：原因分析：塑造良好舒适的办公环境，同时对塑造良好舒适的办公环境，同时对提升价格有很大的直接作用。提升价格有很大的直接作用。目录目录调研背景研究调研背景研究写字楼整体市场分析写字楼整体市场分析写字楼分板块市场分析写字楼分板块市场分析主要写字楼产品特点分析主要写字楼产品特

46、点分析高档写字楼个案分析高档写字楼个案分析宏观市场现状及整体产业结构宏观市场现状及整体产业结构写字楼租售群体分析写字楼租售群体分析写字楼市调总结及展望写字楼市调总结及展望个案个案九洲环宇大厦九洲环宇大厦基础指标：基础指标：占地面积：1.4万总建面积：.7万（含车库），其中商业面积为.7万，办公面积为.万开发商：常州九洲广场房地产开发有限公司、常州南开房地产发展有限公司共同开发物业地址：天宁关河东路38号物业公司：常州中天物业管理有限公司物业费：3.5元/*月开盘时间：2004.11.26入驻时间：2006.9.30项目开盘均价：7000元/，顶楼9000元/二手房价格：11800元/现今租金：

47、1.5-2.2元/*月面积：90-1600九洲环宇大厦红梅公园红梅公园常州火车站常州火车站产品及规划：产品及规划：裙房A座1-4层商业裙楼23层九洲集团总部5-22层对外销售一楼西部24小时自助金融配套和高档咖啡厅B座一楼东部特色服装、礼品为主的高档消费场所二楼为高雅西餐厅和公司员工餐厅；三楼为品牌餐饮场所；四楼设置健身、游泳、美容美发及休闲浴区5-8层B座部分设为五星级酒店式公寓24层国际会议中心n配套设施完善，各种功能配套均有涉及；n大堂讲究，每层设立室内花园，给办公带来新鲜感；n面积段从90-1600均有分布，既能满足大客户，也能满足中小企业的办公需求。个案个案九洲环宇大厦九洲环宇大厦购

48、买客源：购买客源：常州实力企业实力商务人士构成体投资型客户+购买目的展示企业品牌形象窗口自用办公寻求投资回报入驻企业：入驻企业：n事业单位仍占据主导，贸易公司及房产装潢公司次之；n配套面积过于臃肿，客户资源较少的情况下，经营风险增大。事业单位+过渡办公场所个案个案九洲环宇大厦九洲环宇大厦项目启示：项目启示：n 九洲环宇作为常州较早的高档甲级写字楼，起初由于定位高,价格也比一般楼盘高，且推出时单元面积大，总价较高，导致客源面相对较窄，在04年常州办公市场还处于发展最初期时，产品并不受到市场认可，去化并不理想，在2005年10月份时期推出小户型后销售稍有所转好；n由于前期定位较高，建设初期常州办公

49、楼正处于起步阶段，办公楼市场并未受到市场认可，出租率较低，租金拉升较慢；n丰富的商业配套，为高档办公楼客户提供了便捷，同时九洲集团自身入驻，抬升了项目档次，拉升了项目价格。个案个案九洲环宇大厦九洲环宇大厦基础指标：基础指标：占地面积：7.5万总建面积：18万(办公3.39万)物业地址：钟楼通江南路88号开发商：常州新城房产开发有限公司物业公司：上海金晨物业经营管理有限公司开盘时间：2011.1交付时间：2011年底最初开盘价格：17000元/办公现今价格：18000元/新城大厦凯纳华侨城凯纳华侨城凯纳商务广场凯纳商务广场港龙。尚层广场港龙。尚层广场新城首府新城首府个案个案新城国际大厦新城国际大

50、厦供销：供销：可供销售可供销售总套数总套数（套）（套）已备案已备案（套）（套）剩余套数剩余套数（套）（套）可供销售可供销售总面积总面积（万）（万）已备案已备案（万）（万）销售周期销售周期（月）（月）月均销售月均销售（万）（万）17179 98 82.132.131.131.137 70.160.16楼层/室号状态面积201可售(未备案)1254.34202已备案1254.34301已备案1254.34302已备案1254.34401已备案1254.34402已备案1254.34501已备案1254.34601可售(未备案)1254.34701可售(未备案)1254.34801可售(未备案)12