市场研究及定位方案.ppt

1、无锡无锡保利达保利达广场广场市场研究及定位报告市场研究及定位报告项目研究流程项目研究流程项目概况及思考项目概况及思考专题研究专题研究项目价值判断项目价值判断项目定位项目定位结论及配比结论及配比城市发展与产业研究城市发展与产业研究市场竞争分析市场竞争分析案例分析案例分析市场回顾市场回顾整体定位整体定位各功能定位各功能定位各功能定位及规模各功能定位及规模经济指标测算经济指标测算第一篇第一篇 项目概况及思考项目概况及思考 本案本案汽车总站汽车总站火车站火车站崇安寺商圈崇安寺商圈古运河古运河古运河古运河PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 现地块仍保留原有的三层商业建筑

2、，其主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处，建筑形态呈L字型分布。PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目开发有一定的影响。本案本案周边环境周边环境火车站火车站汽车总站汽车总站古运河古运河项目周边项目周边环境环境PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合

3、用途，打造成无锡的城市坐标!PART1PART1：项目概况及思考项目发展计划：项目概况及思考项目发展计划项目原规划数据项目原规划数据以下为项目规划基础数据以下为项目规划基础数据:项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？项目功能之间的关系该如何组合？项目功能之间的关系该如何组合？城市现在和未来的同类竞争的形势？城市现在和未来的同类竞争的形势？国内有否同等级别的城市有成功的案例？国内有否同等级别的城市有成功的案例？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？PART1PART1：

4、项目概况及思考项目思考：项目概况及思考项目思考项目所面对的问题项目所面对的问题第二篇第二篇专题研究专题研究PART2PART2：专题研究目录：专题研究目录n城市发展与产业研究城市发展与产业研究n市场竞争分析市场竞争分析n案例分析案例分析无锡市位于江苏省东南部；下辖锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区和江阴、宜兴二个市(县)；无锡总面积为4650 平方公里，其中市区面积为1632.70 平方公里；2006年全市总人口457.8万人，市区人口232.3万人。江阴市江阴市宜宜兴兴市市锡山区锡山区惠山区惠山区滨湖区滨湖区崇安区崇安区南长区南长区新区新区北塘区北塘区PART2PART2：专题研

5、究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市概况城市概况 无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带核心地带，是长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一，接受上海的辐射和引导，同时是南京和上海的桥梁，依托长三角区域联动，提升自身城市竞争力。无锡市无锡市城市概况城市概况PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中中心位置心位置，在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。无锡市位于中国区域经济最无锡市位于中国区域经济最发达之一的长三角核心地带，发达之一的长三角核心地带，地理区位优势明显地理区位优势明显;城市概况城市

6、概况PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究20062006年无锡市年无锡市GDPGDP总量和人均总量和人均GDPGDP位居江苏省第二位位居江苏省第二位;20062006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。无锡市历年主要宏观经济指标无锡市历年主要宏观经济指标PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位20062006年无锡市人均可支配收入年无锡市人均可支配收入1818918189元，位居江苏省内第二位；元，位居江苏省内第二位；城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文

7、化服务和交通通讯消费占总支城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的出的64%64%，消费结构档次较低。，消费结构档次较低。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位20072007年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；资料来源：2007年中国城市竞争力蓝皮书 20072007年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市年度中国城市竞争力排

8、名：综合及各单项前十名城市PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位数据来源：无锡2007统计年鉴从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在GDPGDP、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。20062006年华东部分大中城市主要经济指标年华东部分大中城市主要经济

9、指标PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位 无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3（国家小康标准的35），随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高，未来住宅有相当的市场需求。按规划进程初步估算，平均每年至少产生按规划进程初步估算，平均每年至少产生300300万的住

10、房需求。万的住房需求。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位无锡先进制造业、无锡先进制造业、现代物流业的集聚现代物流业的集聚区和都市农业示范区和都市农业示范区区著名风景旅游区、人居生著名风景旅游区、人居生态新城区、现代服务集聚态新城区、现代服务集聚区和现代都市农业示范区区和现代都市农业示范区区域性生产生活资料集散区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区地和都市农业示范区商务商贸文化居住中心城区商务商贸文化居住中心城区创新性国际化科技新城创新性国际化科技新城资料来源：无锡十一五规划PAR

11、T2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市空间发展城市空间发展城市未来发展的主导城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、方向，建设湖滨城市、生态城市生态城市以太湖山水为主体，以太湖山水为主体，优化城市的旅游、优化城市的旅游、休闲用地休闲用地为惠山区新的行政为惠山区新的行政中心，加强与江阴中心，加强与江阴的联系的联系整合东亭与中整合东亭与中心城的空间、心城的空间、道路网络道路网络北展北展东整东整南拓南拓西优西优“一区五新城六市镇一区五新城六市镇”空间格局空间格局无锡市通过无锡市通过“南拓北展、西优东整南拓北展、西优东整”发展策略实施将会形成新的组团式城市发展策略实施

12、将会形成新的组团式城市格局，摈弃了以往格局，摈弃了以往“摊大饼式摊大饼式”的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文化居住功能更加突出化居住功能更加突出;资料来源：无锡十一五规划城市空间发展城市空间发展PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究沿江产业带：以江阴经济开发区为龙头，突出发展石化、冶金、港口机械和储运等重化工业；沿路产业发展带：锡澄、沪宁、锡宜高速公路沿线地区，是国家确定的高新技术火炬发展带，突出发展高新技术产业，城市传统产业及进口经济等；环太湖产业发展带：以太湖国家旅游度假区，蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙

13、头，重点发展旅游、休闲、娱乐和研发等第三产业为主；沿路产业发展带沿路产业发展带沿江产业发展带沿江产业发展带环太湖产业发展带环太湖产业发展带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。资料来源：无锡十一五规划城市产业发展城市产业发展PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法：对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法：以服务上海的国际制

14、造业基地；特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市定位研究城市定位研究评述：评述：国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的

15、概念上优势和作用并不明显。概念上优势和作用并不明显。国际先进制造技术中心国际先进制造技术中心区域性商贸物流中心区域性商贸物流中心区域性创意设计中心区域性创意设计中心区域性职业教育中心区域性职业教育中心区域性旅游度假中心区域性旅游度假中心 目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。打造国际先进制造技打造国际先进制造技术中心，同时发展商术中心，同时发展商贸、创意产业、职业贸、创意产业、职业教育、旅游度假

16、产业教育、旅游度假产业的区域性中心城市的区域性中心城市+资料来源：无锡十一五规划PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市定位研究城市定位研究无锡快速轨道线网由5条线构成，其中1、2、3号线为骨架线路；惠山区堰桥至滨湖区雪浪路线，以南北向进行延伸，总长30.52公里，站点共25个，据规划部门获悉,与本与本项目最近的站点将设在胜利项目最近的站点将设在胜利门广场入口处门广场入口处；1号线预计在2008年底开始启动，历时5年，2013年12月通车试运行。abc广场广场PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市规划地铁城市规划

17、地铁地铁对房地产市场的影响地铁对房地产市场的影响地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究无锡市“十一五”城乡建设规划确定了“南拓北展、东整西优南拓北展、东整西优”。南拓，城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市中心，崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能，承担行政、商业、文化、金融等综合功能，是主城区的一级商业

18、中心。根据规划，崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上，沿古沿古运河一带开发大型高档的综合商务圈运河一带开发大型高档的综合商务圈。崇安区未来发展及项目周边市政规划崇安区未来发展及项目周边市政规划PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 根据我们的研究：房地产业的开发会受产业结构的影响很大，尤其是商用物业，所以在考量房地产各物业类型开发时需要对所在城市的产业进行分析。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处

19、于工业化发展的中级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。阶段，未来工业的发展将以重化工为主。数据来源：无锡2007统计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究目前，无锡市第二产业（工业）主要形成两大板块：第一板块：传统制造加工业传统制造加工业，主要行业是机械、纺织、化纤等，分布区域较广，江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响，发展空间受限。第二板块：电子信息产业电子信息产业，即集成电路（IC）和液晶两大高新技术产业。如已经形成了IC产业集群，集聚包括海力士-意法半导体在内的企业80多家，从业人员2万多人。预计2008年两个产业规

20、模达到910亿元，到2010年翻番的1800亿元。数据来源：无锡统计信息网PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场的直接促进作用仍需时日。的直接促进作用仍需时日。2007年上半年全市服务业共实现增加值724.88亿元，同比增长15.8%，占地区生产总值比重的39.5%，比去年底提升了0.7个百分点。

21、其中：批发、零售业实现增加值246.51亿元，同比增长14.9%；住宿、餐饮业实现增加值39.04亿元，同比增长15.1%；房地产业实现增加值64.5亿元，同比增长16.2%；金融、保险业实现增加值58.81亿元，同比增长18.7%；交通运输、仓储及邮政业实现增加值61.21亿元，同比增长17.7%。无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究 2006年无锡全市民营企业8.94万家，从业人员141.77万人，民营经济实现增加值1821亿元，比上年增长18.3%，占经

22、济总量的比重为55.2%，比上年增加4.8个百分点；民营经济撑起了无锡经济总民营经济撑起了无锡经济总量的半边天量的半边天。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究 民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是住宅和公寓的开发。住宅和公寓的开发。2006年全年共接待境外游客76.17万人次，同比增长15.6%，其中过夜游客人数占总游客的93.6%；接待国内游客3032.89万人次，同比增长15%；旅游总收入为376.72亿元，同比增长24.9%。数据来源：无锡2007统计年鉴P

23、ART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大数据来源:06年无锡市旅游业年度报告2006年无锡市国内旅游客目的划分中：观光旅游占观光旅游占38.96%，商务，商务洽淡占洽淡占27%，休闲度假占休闲度假占18.84%，随着旅游人数的增多，对度假型，随着旅游人数的增多，对度假型和商务型高星级酒店的需求会更大。和商务型高星级酒店的需求会更大。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究PART

24、2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究未来旅游业发展预测未来旅游业发展预测根据对无锡市未来旅游业发展进行预测根据对无锡市未来旅游业发展进行预测,2010,2010年接待总人数年接待总人数(包括国内及入境旅游包括国内及入境旅游人数人数),),比例将比比例将比0606年增长年增长65%,65%,旅游总收入将比旅游总收入将比0606年增长年增长48%,48%,这说明未来这说明未来3-53-5年内年内,无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专

25、题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究会展产业已经成为提升城市品牌形象、完善城市功能、实现可持续发展的战略举措，会展业对经济的带动作用为1：9的效果；无锡现有“一会三节”（太湖博览会、太湖国际经贸节、太湖文化艺术节、太湖旅游节），已经成为无锡城市发展的名片；但目前整个无锡会展业发展尚处于较低阶段，除了“一会三节”外，较少出现比较集中的会展活动。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究会展产业研究会展产业研究会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，同时通过会展服务

26、等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍需努力。需努力。对外贸易增长强劲对外贸易增长强劲。06年全年实现进出口总额391.84亿美元，同比增长34.2%。利用外资增幅大幅增长利用外资增幅大幅增长。2006年全年新批外资项目759个，到位注册外资27.52亿美元，比上年增长37.1%；服务业利用外资快速发展，到位注册外资4.22亿美元，比上年增长25.7%。数据来源：无锡2007统计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究对外经济研究对外经济研究无锡市整体宏观经济发展势头良好，城市发展

27、潜力大；无锡的城市空间发展将强化中心区的商务商贸文化居住功能；无锡第二产业发展稳健，但以传统加工制造业为主传统加工制造业为主的产业结构，其对写字楼市场产生的需求相对有限；第三产业有较快增幅，可能产生写字楼需求；旅游业和商贸业的增长将带动酒店业的发展，且在会展业等方面有挖掘潜力；按无锡的规划，至2020年平均每年住宅为300万以上。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究小结小结数据来源：无锡市房地产管理局 20022002年到年到20042004年增长幅度较大，主要是因为从年增长幅度较大，主要是因为从20022002年到年到20042004年房地年房地产投资

28、额基数较低所致。产投资额基数较低所致。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析数据来源：无锡市房地产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析20072007年上半年商品房供需比年上半年商品房供需比1.071.07，整体市场供求结构趋于更加合理，整体市场供求结构趋于更加合理 。20042004和和20052005年商品房均价波动较为明显，主要是由于年商品房均价波动较为明显，主要是由于20042004年无年无锡市进行一轮行政区划分调整所致。锡市进行一轮行政区划分调整所致。数据来源：无锡市房地产管理局PART

29、2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自20042004年后无较大变化；年后无较大变化；0606年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析数据来源：无锡市房地

30、产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，0707年预年预计市区商品房上市总量近计市区商品房上市总量近500500万平方米；万平方米；房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析0606年土地出让面积与潜在供应量年土地出让面积与潜在供应量数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）市区商品房累计供应量与销售量之比为市区商品房累计供应量与销售量之比为2.8，整体商品房市场供应略大，整体商品房市场供应略大于求；其中办公物业比例最高，达到于求；其中办公物业比例最高，达到

31、7.9（考虑只租不售），其次是商（考虑只租不售），其次是商业比例也达到业比例也达到6.3，住宅比例最低为，住宅比例最低为2.2。房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析2007年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外购房者很少。购房者很少。数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析

32、房地产市场宏观小结分析房地产市场宏观小结分析无锡商品房地产市场整体发展平稳发展平稳，供销保持两旺，售价增长平缓；无锡市区居民占到整体购房者的绝对多数，说明房地产市场以内需为主以内需为主，受外界影响较小；房地产市场的发展与全国市场相比存在时间差，房地产行业具备强劲的后发优势后发优势，这一发展后劲将借助着经济的进一步增长、土地的放量、各品牌开发商的入市、多元化与高品质的产品，在下一阶段获得引爆式的释放。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区：解放环路以内；副中心区：由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；东区：以沪宁铁路、

33、通江大道为界；南区：以沪宁铁路、太湖大道为界；西区：以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；北区：以通江大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河及锡山、惠山为界。无锡市板块划分无锡市板块划分住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析住宅市场分析住宅市场分析20072007年上半年整体住宅供销比为年上半年整体住宅供销比为1.01.0，供求平衡；但中心区和副，供求平衡；但中心区和副中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）PART2PART2：专题

34、研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 2007 2007年第二季度商品住宅均价年第二季度商品住宅均价45174517元元/平方米，同比增长平方米，同比增长8.97%8.97%，整体保持平稳增长。整体保持平稳增长。数据来源：无锡市房地产管理局住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 中心区住宅板块特点中心区住宅板块特点中心区是无锡市城市发展最成熟的区域，区域内拥有中山路商业街、崇安寺步行街、南禅寺步行街等商业设施，中心区完善的配套、优越的区位优势成为无锡市住宅房价的至高点。由于近几年几乎没有推出新的地块，而较新楼盘（包括烂尾楼改造）主要有摩天36

35、0、汇金广场、优族联盟（已售完）、财富广场（已售完）等，其中摩天360目前有3套尾货，售价在14000元/平方米（精装修），汇金广场有2套尾货，售价为13800元/平方米（毛坯）。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析20072007年第二季度副中心商品住宅销售均价为年第二季度副中心商品住宅销售均价为63336333元元/平方米，同比增平方米，同比增长长3%3%左右。左右。由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉

36、乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。数据来源：无锡市房地产管理局住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区、副中心区可比项目位置图中心区、副中心区可比项目位置图住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析住宅市场分析住宅市场分析中心区、副中心区可比项目状况一览表中心区、副中心区可比项目状况一览表PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中

37、心区、副中心区高档住宅市场产品分析中心区、副中心区高档住宅市场产品分析 中心、副中心区内在售高档住宅项目：两房面积94-95平方米；三房面积121-200平方米；四房面积143-176平方米；五房（复式）面积161-209平方米；六房（复式）面积354平方米。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析万科东郡万科东郡King紫金门紫金门银仁御墅花园银仁御墅花园第一国际第一国际湖滨壹号湖滨壹号新梁溪人家新梁溪人家瑜憬湾瑜憬湾金科观天下金科观天下清扬康臣清扬康臣保利达广场保利达广场住宅市场分析住宅市场分析市区在售部分高层住宅项目分布市区在售部分高层住宅

38、项目分布PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡市区在售高层住宅项目一览表无锡市区在售高层住宅项目一览表 住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析高层住宅小结分析高层住宅小结分析从建筑形态来看，各区的高层主要集中在28-34层左右；层高主要在2.8-3米之间，基本控制建筑高度在100米内；从销售状况来看，对高层的接受没有明显的抗性，但对户型、朝向、工程质量关注较多；目前无锡市场上住宅类产品没有装修产品，主要因为无锡人比较精明，同时消费者的消费档次和习惯也没有达到相应的阶段；中高档项目的车位住户比基本在1：1左右，同时有

39、的项目车位不足问题已经凸现（如新梁溪人家）；车位销售价格一般在7-13万元/个之间。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场小结分析住宅市场小结分析整体住宅市场呈现供过于求的局面，但区域供求不平衡区域供求不平衡的现象比较突出；目前中心区和副中心区住宅项目较少，住宅供应缺乏，虽然中心区和副中心区土地出让在逐步增加，但土地性质以商用为主以商用为主，未来住宅供应量仍将呈现短缺的趋势；在购房发展趋势上来看，中心城区还是无锡人购房首选中心城区还是无锡人购房首选，由于中心城区土地供应量较少，价格攀升才往其他区域购买，其选择顺序

40、是中心城区副中心区-西区（南区）-其他区域。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析 目前无锡商业格局，是以解放路为核心，围绕中山路和人民路的单一商业核心圈单一商业核心圈。“十一五”规划对无锡商业的规划，就是在传统意义上的无锡城中心并略有扩大，形成“一核两轴，两圈六街一核两轴，两圈六街”的格局。南门商圈南门商圈胜利门商圈胜利门商圈三阳广场三阳广场-崇安寺崇安寺人民路中山路大成巷街东大健康路槐树巷小娄巷崇安区商圈崇安区商圈 从无锡人群购物习惯上来看，主要是围绕中山路人民路为核心，从高档

41、购物场所和高档次的餐饮服务业也是主要分布在该区域，中山路人民路核心商圈短时间内不可能动摇的。无锡现有的商业基本上都集中在中山路，随着无锡地铁的开通，无锡城市的扩展，商业消费人群的细分，无锡将可能形成多个商业区形成多个商业区，如以太湖广场为中心的服务于高新技术产业园区的商业区、中山路传统商业区及以胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈等。商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表商业市场分析商

42、业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡主要百货状况一览表无锡主要百货状况一览表 无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比：无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种类最接近于广州的友谊商店。类最接近于广州的友谊商店。无锡百货现有品牌无锡百货现有品牌PART2PART2：专题研究市场竞争

43、分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析市中心区商业停车位供应量明显不足市中心区商业停车位供应量明显不足PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析无锡百货无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表商业中心停车位使用状况一览表凯燕环球中心凯燕环球中心首席首席世贸中心世贸中心燕莎购物中心燕莎购物中心茂业城茂业城九龙仓地块九龙仓地块数码大厦数码大厦台湾欢乐城台湾欢乐城PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析未来太湖广场商业市场分析未来太湖广场商业市场分析 未来太湖广场商圈商业供应量未来太湖广场商圈商业供应量2929万平方米

44、，将与城市中心区形成竞争。万平方米，将与城市中心区形成竞争。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析太湖广场周边商业状况一览表太湖广场周边商业状况一览表商业市场小结分析商业市场小结分析无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构的商业形态；目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳百盛广场为代表；各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导型商业中心。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析第二季度中心区办公用房销售均价为第二季度中心区办公用房销售均价为9

45、3829382元元/平方米，同比增长平方米，同比增长14.4%14.4%，增长幅度明显增长幅度明显 ；无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象 。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写字楼市场分析人中民路中山路学前东路解放西路解放南路解放北路解放东路解

46、放东路解放南路吟春大厦吟春大厦写字楼分布图写字楼分布图东方广场东方广场华光大厦华光大厦天安大厦天安大厦摩天摩天360360写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析制造业和服务行业约占制造业和服务行业约占67%67%，其次是贸易、，其次是贸易、IT IT、物流和金融等行业；、物流和金融等行业；进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户

47、来源占服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90%90%，其次为物流行，其次为物流行业和制造业。业和制造业。天安大厦：天安大厦：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析服务业和制造业约占服务业和制造业约占88%88%，其次为贸易行业；，其次为贸易行业；进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。东方广场：东方广场：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业约占服务行业和贸易行业约占89%89%，其次是商贸物流

48、。，其次是商贸物流。摩天摩天360：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析目前市中心区写字楼车位供应不足目前市中心区写字楼车位供应不足写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析未来太湖广场写字楼供应量达未来太湖广场写字楼供应量达2323万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写字楼带来威胁。字楼带来威胁。写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场小结分析写字楼市场小结分析无锡在使用的写字楼以综合

49、性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼没有出现市场细分的专业型写字楼；写字楼市场供应存在结构性“缺与过并存缺与过并存”，表现为甲级写字楼没有，低档写字楼市场过剩；未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广场一带，市区写字楼供应不足。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析无锡市区酒店式公寓项目一览表无锡市区酒店式公寓项目一览表PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店式公寓房型面积；单间面积40-

50、69平方米；一房面积49-80平方米；二房面积90-151平方米；三房面积225平方米。酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓小结分析酒店式公寓小结分析目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场；酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的酒店式公寓）；购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800元/平方米之间；由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方米的一房和80-100平方米的二房。PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研