市场可行性分析报告课件.ppt
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1、潍坊项目市场可行性分析报告潍坊项目市场可行性分析报告PART 宏观概况宏观概况城市区位潍坊潍坊潍坊市位于山东省东部,是山东半岛的交通枢纽。位于济南青岛经济发展带的中轴线上。城市交通潍坊交通位于半岛与内陆的连接线上,胶济铁路、济青高速横贯东西,连接青岛与省会济南,潍坊距离西济南200km,东距青岛150km。济青高速济青高速胶济铁路胶济铁路潍莱高速潍莱高速青岛青岛济南济南潍坊潍坊淄博淄博城市定位1.根据山东半岛城市群总体规划,潍坊处于半岛城市群的地理中心,占据绝对的地理交通枢纽要塞之地地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一,能方便地与省内主要城市建立直
2、接经济联系与省内主要城市建立直接经济联系。3、潍坊城市定位:以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制综合性制造业城市,造业城市,连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。城市概况潍坊市是山东省辖地级市,人口经济在山东省内居前列,城市以风筝知名,有中国鸢都之称。潍坊市辖奎文(含高新区)、潍城、寒亭、坊子4个市辖区,临朐、昌乐2个县,代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。潍坊经济GDP排名城市GDP(亿元)1 青岛 44092 烟台 34343 济南 30174 潍坊 24915 淄博 3006东营20657 济宁 20008临沂 19589威海 179510德州 140011 泰安 13
3、9812 滨州 123013聊城 120014枣庄 110015 菏泽 82016日照 78017莱芜 456从经济总量看,潍坊市2019年GDP排名省内第四,排名居前,可见潍坊发展总体较好,经济实力较强。2019年潍坊全市三产业结构为11.3:58.4:30.3,可见总体经济仍主要靠第二产业拉动。目前潍坊的主导产业以海洋化海洋化工、动力机械、农用运输车、工、动力机械、农用运输车、服装及装饰面、电子通讯及信服装及装饰面、电子通讯及信息处理、息处理、化学纤维、新型建筑材料、医药及保健品、食品饮料、造纸包装等十大产业为主体的工业体系。代表企业:潍柴集团、海化集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利
4、亚集团、巨力集团。潍坊人口潍坊市人口862.5万,常住人口889.54万人,城区人口142万人。外来人口与城区人口相对比重不足,城市向心力较差,城区范围较小。下辖区域下辖区域人口数量人口数量占比占比主城区潍城区374.29%奎文区(高新区)354.06%寒亭区263.01%坊子区424.87%合计合计14014016.23%16.23%非主城区安丘市11012.75%昌邑市687.88%高密市859.86%青州市9010.43%诸城市10612.29%寿光市10812.52%临朐县869.97%昌乐县69.58.06%合计合计722.5722.583.77%83.77%总计862.5100.0
5、0%目前潍坊市以潍城区和奎文区是市中心,奎文区相对商业繁华程度更高,是中心的中心,近几年随着市政府的东移,奎文区中心外移,发展了高新区。潍城区分为两板块发展,一一个是东部的市区板块,另一个是东部的市区板块,另一板块为城西开发区板块板块为城西开发区板块,即本项目所在区域。区域人口GDP支柱产业房价表现安丘市110142.7电子、化工、蔬果2500昌邑市68192.5海洋化工、水产养殖、纺织印染2500高密市高密市85239.6纺织、机械制造、食品加工2700青州市青州市90263.5 花卉、铁矿、电子、纺织2800诸城市诸城市106362.6服装、食品加工、汽车零部件2900寿光市寿光市1084
6、00.6造纸、农副产品2900临朐县86113.5黄烟、铝材2400昌乐县69.5128.5珠宝、塑料、煤化工2300潍坊市潍坊市142380以动力机械、化工以动力机械、化工为代表制造业为代表制造业3000城市发展下属县市产业基础均居较强的实力,经济发展普遍较好,其中有四个县级市是全国百强县,普遍比较富裕,其城市建设并不亚于潍坊市区的建设,潍坊中央集权度低,区别与一般地级市;所以潍坊市区对与下辖县市客户并不具备太大吸引力,这部分高端客户外流到青岛、烟台、威海等沿海城市的动机较强。全国经济全国经济百强县百强县城区发展规划大基调东扩西延南控北展“,随着潍坊市政府东移到高新技术开发区,近五年潍坊的主
7、要的发展方向为向东发展,高新区的建设已经初见端倪。南控南控东扩东扩北展北展西延西延重点发展制造业重点发展制造业高新技术开发区高新技术开发区发展山区生态旅游经济发展山区生态旅游经济重点发展物流业,重点发展物流业,成为华东物流节点成为华东物流节点重点发展服务重点发展服务业,满足商贸、业,满足商贸、文化教育、居文化教育、居住生活需要住生活需要PART 房地产市场房地产市场成交量成交量2009年全年潍坊市潍城、奎文、坊子、寒亭、高新等几个主要城区的商品房销售明显回暖,新建商品住宅共售出3.5万套,比去年同增长58.97%城区商品房平均销售价格为3000.19元,同比增长1.52%成交价格成交价格市场表
8、现潍坊房地产市场同样在2019年受到金融危机的影响颇深,但2009年房地产市场开始全面回暖,成交面积大幅增长,而商品房成交价格同比涨幅不大。市场表现潍坊潍坊3000青岛青岛9000淄博淄博3200济南济南7000烟台烟台5000威海威海5500东营东营4000济宁济宁4200临沂临沂4000如图所示,潍坊房价在山东区域内属于较低水平,在各地级市排名倒数第二。房价与经济实力矛盾潍坊经济实力在山东排名第四,而房地产市场发展却很落后,房价缺排在倒数第二。矛盾产生原因虽然总体经济排名靠前,但人均GDP排名落后,在岗城镇职工年收入23404元,低于山东省平均水平26407元,同时下面矛盾矛盾城区规模较小
9、,人口多分布在下辖县市,同时各县市有各自产业基础,城市发展也并不落后于潍坊市,潍坊城区向心力有限,难以吸引下级县市,外来购买匮乏。潍坊政府机关及收益较好的企事业单位都会自建家属院,或委托开发商建设后团购(价格远低于市场价格),该部分最具购买力的客户购房需求已被内部消化,其群体购买高端物业还出现外流现象。潍坊房产开发商基本以潍坊或山东省本地企业为主,房价主要取决成本,利润空间有限,房产市场发展缓慢,缺乏外来知名开发商引入较先进的房产理念,市场投资意识不足。PART 地块描述地块描述宗地概况l宗地为位于彩虹路东侧,卧龙西街北侧,西至创业路,北至工业二街,属于潍城区西北部,属于潍城区西北部,地处城郊
10、结合处。地处城郊结合处。l地块紧邻潍城区新政府大楼(2019年迁入),据潍城区核心约8公里;据奎文区世纪华泰广场10公里。l地块大小约240亩。容积率无限制,但要求建筑形态为小高层以上;同时政府建议地块开发中含一个四星级酒店。宗地宗地潍城区潍城区政府政府8 8公里公里宗地现状地块现为钢材初加工工厂,由于区域原规划为工业园区,除区政府及其家属楼外,现周边较多工业厂房,和转性后在开发或待开发的闲置土地。潍城区政府大楼潍城区政府大楼 宗地现状宗地现状宗地现状宗地现状宗地周边宗地周边宗地四周现状宗地四周现状 地块西面政府家属院地块西面政府家属院宗地南侧在售的星宗地南侧在售的星都国际项目都国际项目地块现
11、厂房平面图420420米米380380米米厂房及设备已投入,其中6万平方米厂房造价成本号称9000万,单位成本1500元/平方米。早前拿地3万/亩,现开发房地产需补地价20万/亩,待工程开发35%,可全额退还。PART 片区概况片区概况潍城区规划长松路长松路依托豪德广场及区依托豪德广场及区政府入驻,打造政府入驻,打造鲁鲁东物流中心、商贸东物流中心、商贸中心。中心。房地产业、休闲娱乐业、金房地产业、休闲娱乐业、金融证券业,中百集团将在这融证券业,中百集团将在这里建设市规模最大的大型超里建设市规模最大的大型超市,巨力公园也将全面改造市,巨力公园也将全面改造提升,片区打造提升,片区打造综合商住区综合
12、商住区 以长松路为轴线以长松路为轴线片区规划及配套豪德贸易广场 潍坊豪德光彩贸易广场项目由香港豪德集团有限公司投资兴建,总投资30亿元,规划建筑面积300万平方米。2019年潍坊豪德贸易广场首期开发投资5亿元,建设45座营业楼、2700套营业房、总建筑面积35万平方米,目前,广场经营顺畅,市场繁荣,企业每年上缴利税数千万元,市场内经营户创利税上亿元,提供就业岗位两万多个,已成为潍坊地区最大的五金、建材、机电、装饰材料等市场。2019年豪德广场二期潍坊豪德小商品城动工,规划总建筑面积约26万平方米,其中商务楼面积约5万多平方米,小商品城约12万平方米,同时提供信息咨询、网上交易、仓储配送和地下停
13、车场等配套服务设施约9万平方米,并于2009年12月6日正式营业。(据说与政府达成协议,市中心小商品城将迁入此)贵和苑贵和苑星都国际星都国际豪德广场豪德广场奥博家园奥博家园宗地宗地区政府区政府地税家属楼地税家属楼政府家属楼政府家属楼开发区医院豪德小学、中学片区配套及开发情况非市场供应家属楼区域内家属楼的供应:地税局家属楼地税局家属楼瑞景苑瑞景苑:地税局委托开发商建造,目前已结构封顶。总供应380套,其中多层共200套由地税局职工团购,3栋小高层180套对外出售,尚未验收,售楼处未建,暂不对外销售。区政府家属楼区政府家属楼新城花园:新城花园:2019年建设,全部为多层,分给政府公务员的配套房,目
14、前有对外抛售的二手房,出让价格2300-2600元/平方米星都国际建筑形态:建筑形态:小高层项目地址:项目地址:潍城区彩虹路与工业三街交叉口东南开发商:开发商:潍坊星都置业有限公司总建筑面积:总建筑面积:13万(一期约300套)开盘时间:开盘时间:2019-8均价:均价:2900元/平方米(开盘均价2500元/平方米)项目户型:项目户型:95平米两房,110-120三房(主力供应),134-137平米大三房。客户群体客户群体:主要来自周边豪德小业主,开发区学校、医院教职工。126345酒店酒店区域内唯一在售小高层项目(该项目土地同样是工业土地转性),品质相对较高,项目一期推出1、2、6三栋小高
15、层共300套房源,开盘时售价较低,团购有大优惠,一年半的时间仅成交60%,180套左右。区域对小高层认知度有限,同时售价不低,去化较慢。贵和苑建筑形态:建筑形态:多层(一期)项目地址:项目地址:豪德小商品城对面开发商:开发商:高达置业总建筑面积:总建筑面积:57万平米(一期438套,其中240套回迁房)开盘时间:开盘时间:2009-7均价:均价:2700元/平方米项目户型:项目户型:91平米两房,99-103平米的小三房(主力供应),139-148平米的大三房客户群体:客户群体:周边乡镇、豪德小业主一期一期二期二期项目一期推出6栋200套商品房房源,目前基本去化完毕,月均去化30套左右。相比星
16、都国际,由于回迁房原因,品质相对较差,但主力房型三房的面积较紧凑,加上区域居民对多层接受度较高,售价也低,去化较快。后期供应量较大,二期多层将春节后推出。奥博家苑建筑形态:建筑形态:小高层项目地址:项目地址:工业四街与创业路交叉口开发商:开发商:三元置业总建筑面积:总建筑面积:5万平米(约500套)开盘时间:开盘时间:预计春节后开盘均价:均价:2500元/平方米(售楼处报价)项目户型:项目户型:76平米一房,84-91平米的两房(主力供应),102平米的三房项目紧邻豪德五金商贸区,区域环境较差,定位豪德配套住宅,房型紧凑,报价较低,力度打造低总价,但布局不佳,目前尚未开盘。项目总结客户分析客户
17、来源:客户来源:豪德商贸区小业主,区人民医院、学校职工目前居住状态:目前居住状态:豪德商贸区业主(约有5千名)主要居住在配套的商住楼中或者市区内,是潜在购房的主力。学校、医院教职工目前以居住在市区为主,通过班车上下班,同样有就就近购房需求。客户特性:客户特性:收入较高,对项目品质有一定要求选择高品质社区,新产品接受度高,选择高品质社区,新产品接受度高,对小高层抗性小,目前主要选择星都对小高层抗性小,目前主要选择星都国际花园项目。国际花园项目。客户来源:客户来源:周边乡镇农村客户、豪德商贸区人员目前居住状态:目前居住状态:居住在周边乡镇人口(2.8万人)为主,随着城市化进程和子女就读的需要,有进
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