XXXX年08月鹰潭市铜锣湾旅游文化国际.ppt

1、XXXX年08月鹰潭市铜锣湾旅游文化国际2项目整体工作思路整体定位分析整体定位分析Part2Part2项目整体定位项目整体定位Part3Part3核心问题分析核心问题分析Part1Part1项目概念规划项目概念规划Part4Part4本次提案主要解决商业定位与规划问题项目的要求：u第一期必须启动商业部分；u可售商业面积与保有商业面积各50%；初步的业态定位意向：u观赏石市场、铜锣湾商业广场、美食街、酒店等开发商要求：u项目为滚动开发，启动期商业必须考虑能快速引起市场共鸣的业态，能快速销售实现现金流回收的业态；u考虑到商铺总价，启动期商业的建筑形态最好为街铺，商铺的面积、层数也是考量的重点。4地

2、块与城市关系地块与城市关系余江县高速路口本案中心城区 本项目位于雄鹰大道 距离鹰潭市区10公里 距离贵溪市区17公里 距离高速出入口10公里贵溪市雄鹰大道25KM10KM17KM10KM月湖新城龙虎山30KM5用地情况用地情况项目整体用地约项目整体用地约300300亩亩其中综合商务用地部分其中综合商务用地部分约约126126亩亩居住用地部分约居住用地部分约260260亩亩纬 一 路经三路经四路鹰 雄 大 道商业地块部分商业地块部分角 山 大 道经三路鹰 雄 大 道湖住宅地块部分 纬 一 路地块位于月湖新城区政府对面，是区域内地块位于月湖新城区政府对面，是区域内规划的唯一综合商业用地。规划的唯一

3、综合商业用地。区政府区政府6区域现状区域现状项目位置中心城区鹰雄大道月湖新城新城规划新城指挥中心新区、待开发，仅开通鹰雄大道；区政府新办公楼开发指挥部已进驻；新区幼儿园、小学九月份动工建设新区概况鹰雄大道地块分析-四至纬 一 路经三路经四路鹰 雄 大 道商业地块部分角 山 大 道经三路鹰 雄 大 道湖 纬 一 路住宅地块部分项目四面临路，目前已开通鹰雄大道，项目四周地块为待开发用地，目前地块内有东西向高压线塔。项目核心问题：以销售为主的城市新区大体量商业项目如何定位9宏观市场分析宏观市场分析城市格局分析城市格局分析城市规划发展分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市旅游文化分析城市微观市场分析

4、城市微观市场分析整体定位分析整体定位分析Part2Part2项目整体定位项目整体定位Part3Part3核心问题分析核心问题分析Part1Part1项目概念规划项目概念规划Part4Part410城市格局分析-交通 鹰潭-背靠江西腹地，面向长三角、珠三角、海峡西岸三个中国最具经济活力的经济圈。鹰潭是赣东门户，是史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户”，6省通衢之地。城市格局分析-与各县区的关系市中心余江县贵溪市25KM25KM鹰潭市辖1个市辖区、1个县，1个县级市。即月湖区、贵溪市、余江县。市区距贵溪市及余江县各约25KM12宏观市场分析宏观市场分析城市格局分析城市格局分析城市规

5、划发展分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市旅游文化分析城市微观市场分析城市微观市场分析整体定位分析整体定位分析Part2Part2项目整体定位项目整体定位Part3Part3核心问题分析核心问题分析Part1Part1项目概念规划项目概念规划Part4Part4GDPGDP发展水平发展水平143.21204.78256.81256.8344.89426.713.10%14.00%14.20%12.30%14.10%12.30%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%05010015020025030035040045020062007

6、2008200920102011GDP（亿元）GDP增长率187442015623117304653775430.07%7.56%14.69%31.79%23.92%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050001000015000200002500030000350004000020072008200920102011人均GDP（元）人均GDP增长率 近5年来，鹰潭市经济保持平稳较快发展。2011年突破400亿大关，初步核算，全市实现国内生产总值（GDP）426.70亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%。增幅连续11年实现“两位数

7、”增长。非公有制经济完成增加值201.45亿元，增长14.3%，占全市国内生产总值比重47.2%，同比提高0.7个百分点。人均生产总值37754元，增长11.4%，按年均汇率折算为5845美元。鹰潭经济快速增长，增幅连续鹰潭经济快速增长，增幅连续1111年实现年实现“两位数两位数”增长。增长。产业结构发展产业结构发展9.40%11.90%9.60%9.50%8.90%64.00%59.20%63.20%62.80%64.70%26.60%28.90%27.20%27.70%26.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%0.00%2.0

8、0%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%20072008200920102011第一产业占比第二产业占比第三产业占比 从产业看，第一产业完成投资4.87亿元，下降6.5%，第二产业191.54亿元，增长25.2%，第三产业80.45亿元，增长20.2%。从行业看，工业投资190.78亿元，增长25.6%，其中制造业增长31.1%。三产中交通运输、仓储和邮政业增长165.9%，租赁和商务服务业增长71.7%，卫生、社会保障和社会福利业增长82.4%房地产开发高速增长。房地产开发投资21.51亿元，增长 65.0%。商品房施工面积204.83万平方米，增长38.2%。

9、商品房屋销售面积65.48万平方米，增长84.5%。商品房销售额23.14亿元，增长96.7%鹰潭鹰潭20112011年三产结构为农业年三产结构为农业9%9%。工业工业65%65%，服务，服务业业26%26%。人口结构分析人口结构分析鹰潭市辖贵溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区管委会，共44个乡镇和4个街道办事处 全市共有人口104.13万人，其中月湖区18.09万人，贵溪市51.72万人，余江县31.74万人，龙虎山风景旅游区2.5万人。全市人口中，男性占52.42%，女性占47.58%，居住城镇的人口占49%，居住乡村的人口占51%；汉族人口占99.71%，少数民族占0.29%。少数民

10、族有畲、回、蒙、满、侗、壮、苗等民族，以畲族人口最多，设有贵溪市樟坪畲族乡，是江西省三个畲族乡之一。鹰潭总人口鹰潭总人口104.13104.13万人，其中月湖区万人，其中月湖区18.0918.09万人，万人，贵溪市贵溪市51.7251.72万人，余江县万人，余江县31.7431.74万人，居住城镇万人，居住城镇的人口占的人口占49%49%。全市居民家庭消费水平的不断提高，观念的不断更新，促使城乡市场日益繁荣，消费需求不断增加，消费领域不断扩大。为商业升级，知名品牌的进入提供必要条件。鹰潭近年城市消费水平不断提高，2011年社会消费品零售总额突破100亿元，同比增长17.5%，总量和增幅均列全市

11、首位；城镇居民人均可支配收入17518元，增长12.17%；城市经济的发展同时带来了居民工资收入的提高；2011年，鹰潭主要经济指标大幅攀升，喜势惊人！生活水平与社零生活水平与社零49.561.2772.6786.62103.2717.40%23.80%19%19.40%17.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%02040608010012020072008200920102011社零总额（亿元）增长率9648112901280714140156181751813.45%17.00%13.43%10.40%10.45%12.17%3884440651005

12、5106249762312.45%13.44%15.75%12.30%13.41%21.99%010002000300040005000600070008000900002000400060008000100001200014000160001800020000200620072008200920102011城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入增长率农村人均可支配收入农村人均可支配收入增长率鹰潭鹰潭20112011年社会消费品零售总额突破年社会消费品零售总额突破100100亿元，亿元，同比增长同比增长17.5%17.5%，城镇居民人均可支配收入，城镇居民人均可支配收入1751817518元，增

13、长元，增长12.17%12.17%。17宏观市场分析宏观市场分析城市格局分析城市格局分析城市规划发展分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市旅游文化分析城市微观市场分析城市微观市场分析整体定位分析整体定位分析Part2Part2项目整体定位项目整体定位Part3Part3核心问题分析核心问题分析Part1Part1项目概念规划项目概念规划Part4Part4城市职能定位城市职能定位城市性质：鹰潭市域政治、经济、文化、商贸和信息中心，我国南方重要的交通枢纽，铜产业工业基地，以道教文化为特色的山水旅游胜地和区域商贸物流中心城市职能：1.国家重要铜产业基地2.我国南方重要的区域性交通枢纽3.国家道教

14、文化旅游中心4.区域性商贸物流基地城市发展方向城市发展方向东联：顺应鹰潭都市区城市轴向发展的宏观趋势，主城区跨越童家河向东发展，重点完善生产性服务业功能，寻求与贵溪城区的强强联合西进：主城区向西发展至206国道以西1.1公里南控：控制主城区建设范围向南部的蔓延，从而减轻城市建设对龙虎山景区的生态压力北优：优化夏埠地区的区域环境品质，提升该区域的建设质量，打造高品质的城市远景行政中心信江新区月湖新城龙虎山方向鹰西板块中心城区鹰潭市城市总体规划（20072020年）：“东联、西进、南控、北优”的发展规划。贵溪余江鹰潭龙虎山各片区规划各片区规划鹰东组团：依托鹰雄大道的建设，在童家河以东发展集研发转化

15、、商业金融、企业总部等为一体的生产者服务业集群。月湖新城规划区建设用地总面积13.29平方公里，其中鹰东组团建设用地总面积为1.23平方公里，童家创业基地仓储市场用地1.23平方公里；建成后容纳9.5万人，打造生态良好、功能齐全、家居宜业的生态化城市副中心 旨在打造“一轴、两园、三核心、四片区”的新城各片区规划各片区规划信江新区中心组团：通过土地资本化运营跨越城市建设的资金门槛，启动夏埠新城组团的建设，利用信江沿岸优越的自然生态条件，营造特色城市空间，打造精品城市形象。该组团主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高档办公与居住等新城市中心功能。信江组团：大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高

16、档办公与居住等新城市中心功能。22宏观市场分析宏观市场分析城市格局分析城市格局分析城市规划发展分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市旅游文化分析城市微观市场分析城市微观市场分析整体定位分析整体定位分析Part2Part2项目整体定位项目整体定位Part3Part3核心问题分析核心问题分析Part1Part1项目概念规划项目概念规划Part4Part4鹰潭的发展历程鹰潭市是一个因路而生、因铜而旺、因道而名、因水而灵的城市，是一个行政级别三级跳的城市。u秦隶属九江郡余干县。唐永泰元年置贵溪县辖鹰潭，称鹰潭坊。唐以来属贵溪县地。明万历年间曾设神前司鹰潭坊鹰潭社镇u清乾隆三十年（1765年）置鹰潭巡

17、检司，（1864年）设鹰潭镇，属贵溪县管辖u1949年5月7日在鹰潭镇成立贵溪督察专员公署，9月15日建制撤销。1957年1月升为县级鹰潭镇u1958年复为贵溪县辖镇u1960年7月再次升为上饶专区直辖县级镇。鹰潭改市u1979年3月改镇为县级鹰潭市，属上饶地区u1983年7月27日经国务院批准改为省辖市，原县级鹰潭市境置月湖区，上饶地区贵溪、余江2县来属。1996年贵溪撤县设市。鹰潭城市特点鹰潭城市特点中国瓷器窑火最早燃起的地方水浒108将孕育诞生的地方中国天师道一脉相承 63代不衰，被世人称为“南张北孔”的地方祖先留下千古之谜悬棺崖墓,至今尚待破解奥秘的地方被中国道教称为洞天福地的地方中国

18、第一颗以企业家名字命名的星星-张果喜星升起的地方鹰厦铁路起点的地方邓小平慧眼识中的“是个好口子”的地方被称作“中国新铜都”的地方由一个乡村小镇连跳三级升格为省辖市的地方！旅游人数及收入旅游人数及收入 鹰潭近年来旅游业异军突起，年收入几乎成直线上升，2011年全年接待旅游者突破800万人次，达865.1万人次，年增长31.1%，入境旅游者15.21万人次，增长28.4%；旅游总收入达60.06亿元，增长33.6%，其中旅游创汇2725.44万美元，增长28.8%，旅游总收入占服务业增加值比重53.4%，比上年提高6.3个百分点。全市有4A级景区1处，星级酒店17个，旅行社44家。鹰潭市2011年

19、旅游接待人数历年快速增长，其中2011年达到865万人次，旅游总收入达60亿元。道教对鹰潭的影响道教对鹰潭的影响发祥于鹰潭龙虎山的天师道又称“正一道”、“龙虎派”，创立于东汉末期，经历了魏晋南北朝的变革、唐宋元明的兴盛、清中叶以后的衰微，“天师道”历经1900多年，是道教中创建最早的道派。新中国成立以后，宗教信仰自由被载入国家宪法，天师道的宗教活动才相继恢复，现在随着龙虎山道教文化节的开展，每年都会有很多从美国、日本、新加坡、泰国等地的侨胞、信徒前来龙虎山嗣汉天师府进香谒祖、奏职求福、天师道的香火也日渐兴盛。鹰潭历史悠久、人杰地灵、丰富的道教文化使其成为名副其实的华夏道都、道教圣地。首代天师张

20、道陵在此肇基炼九天神丹，丹成而龙虎见，山因以名，这给龙虎山添上了一层神秘色彩，也因此龙虎山被天师道徒奉为道之祖庭。在道家72福地中，龙虎山被视为第32福地，曾以“神仙所都”、“人间福地”名播遐迩，号称“中国道家第一山”。鹰潭自然风光和人文景观丰富多彩，天师道、龙虎山皆为鹰潭特色，山因道而光辉、道以山而闻名，两者相依相托，相得益彰。自建市以来，鹰潭市积极落实江西省委、省政府建设旅游产业大省的指示，把旅游业的发展上升到兴市富民的战略高度，全面融入鄱阳湖生态旅游示范区建设当中。明确提出要把鹰潭打造成为旅游、休闲、度假、养生、会议的旅游目的地，实现龙虎山由景点向景区转变、由单一观光游向观光休闲度假游转

21、变、由门票经济向旅游产业经济转变。道教开创龙虎山：因道而名旅游业：因道而旺 道教的宗旨是“道法自然”。是追求神仙境界的宗教，而道教仙境并非完全在虚无飘渺的天国，道教宣称的洞天福地几乎囊括了我国所有风景秀丽、生态和谐的名山大川。道教经典就蕴涵着十分丰富的自然生态原则，包括为数众多的生态禁忌，甚至细致规定到什么时候可以从自然获取生活资料，如何获取，如何保护；所以道教徒就几乎人人都是自觉的环境保护主义者，与大自然为友，以万象为宾客，忘情于山水之间，做优哉游哉的“神仙”道教的精神内涵道教的精神内涵道教的宗旨是“道法自然”，强调和谐、自然。道教人物道教人物张金涛 原名：鲁金涛，男，鹰潭市人，汉族，196

22、4年9月11日生，大学文化。系祖天师张道陵血胤后裔，乃是63代天师张恩溥的二女儿张稻香之子。1983年经中国道教协会会长黎遇航推荐入北京中国道教学院学习。2年后以优异成绩毕业。为了继承祖宗道教事业，谢绝了老会长的挽留，放弃了留京（中道协）工作的机会，毅然回到天师府从事道教工作 1986年当选为中国道教协会理事，同年，当选为江西省政协委员至今1987年任管委会副主任、嗣汉天师府主持，同年当选为鹰潭市政协常委，人大代表，江西省青联副主席，中华全国青联常委1991年，被授“大法师”称号1992年当选为中国道教协会常务理事1994年，被推选为龙虎山道协会长。同年，被美国夏威夷中华文艺大学授予“道学硕士

23、”学位2001年任天师府管委会主任。并当选为中国道教协会常务理事、江西省道教协会常务副会长、鹰潭市海外联谊会副会长、鹰潭市台联副会长2003年当选为第十届全国人民代表大会代表、鹰潭市月湖区政协副主席2005年，当选中国道教协会副会长中国道教协会现有7名副会长，其中张继禹、张金涛副会长为鹰潭籍，张天师后裔，张继禹为中国道协常务副会长。道教人物道教人物张继禹汉文成留侯张良后裔。中国道教创始人，“嗣汉天师”张道陵第六十五代裔孙。1962年9月25日生于江西贵溪县上清镇天师府。“嗣汉天师”张道陵第六十五代后裔，中国道教协会副会长，第十一届全国人大常委会委员。全国青联副主席。其祖父张祥之，为六十三代“天

24、师”张恩溥之胞弟(排行老大)，父张宝训，业缝纫1985-1986年在中国道协研究室工作1986年9月被选为中国道协第四届常务理事兼副秘书长 1988年3月当选为第七届全国政协委员1990-1992年在中国道协工作，被选为中国道协第五届常务理事兼副秘书长1993-1998年在中国道协工作，被选为第八届全国政协委员、第九届全国政协常委 1998年8月被选为中国道协第六届理事会副会长 2000年7月被选为全国青联副主席 2002年入中央民族大学读宗教学专业在职硕士研究生2003年3月当选为十届全国人大代表、全国人大常委2005年中国道教协会第七次全国代表会议选举为副会长 2008年当选为十一届全国人

25、大代表、全国人大常委中国道教协会现有7名副会长，其中张继禹、张金涛副会长为鹰潭籍，张天师后裔，张继禹为中国道协常务副会长。城市旅游文化分析城市旅游文化分析-铁路铁路因路而生，鹰潭 一座火车拉来的城市！从历史选择铁路与鹰潭结缘开始，就注定这个小镇的一切将发生改变。1983年7月经国务院批准升格为省辖市，鹰潭市区域改为市辖月湖区，同时辖贵溪县、余江县。就这样，鹰潭由一个小镇，一步三级跳地升格为省辖市。鹰潭因铁路而兴起,火车运输带动了这座城市的发展和兴旺。因路而生因路而生物流业因路而旺鹰潭，“东连江浙，南接瓯闽、扼鄱水之咽喉、阻信江之门户”，良好的区位优势给当地产业的发展，带来了契机。其中，物流就在

26、鹰潭独特的区位优势和良好的发展环境下不断发展起来。老码头承载了鹰潭城市的起源，也见证了鹰潭的兴起与发展；老码头风情街原址为渡口老街，设计上为承前启后，延续生长于斯长于斯的人们的记忆，力求保留场地印象与文脉；空间营造上汲取原台阶形式，层次高低错落跌宕起伏，空间架构以牌坊与塔楼为对景关系的空间轴线，轴线在穿插转折中演绎空间的变化，运用“遮、漏、透”的空间设计手法烘托轴线设计层次，给人以显中有隐的景观美感，同时建筑与景观层层递进增强观景效果，在江边原渡口处建立老码头纪念广场，通过以码头历史为演变为主题的人物雕塑再现“活着的”码头文化；老码头，见证了鹰潭从一个古渡口成长为一个现代工业城市的历程城市旅游

27、文化分析城市旅游文化分析-老码头老码头才码头 信江商业文化的代表！城市旅游文化分析城市旅游文化分析-角山文化角山文化3300年前，角山村人不种田 今日的角山村人，主业就是把这片稻田种出高产。祖辈传下来最值钱的产业，也就是这片肥沃的土地。但考古专家说，在3300年前的商代，角山人并不种田，他们制作并出售陶器角山文化遗存是我国迄今为止发现的时间最早的贸易化专业性陶器生产基地，面积达3万多平方米。自1983发掘以来，先后清理各类遗迹20多处，到目前，共发掘了包括马蹄窑、龙窑在内的10多座窑炉遗址，出土了鼎、壶、钵、罐等一批商代文物，证明角山窑址是商代中晚期最大的陶器生产基地，而且分工明确、具有贸易性

28、质和专业化生产迹象角山文化简介角山文化简介今天，鹰潭不能没有这座“山”鹰潭有两座山，一座是龙虎山，一座是“角山”一个缺少文化底蕴、只有钢筋水泥的城市是没有吸引力的，鹰潭虽然建市才20周年，但值得庆幸的是，她拥有道教文化和角山文明。但目前的现状是，龙虎山的风光及其深邃的道教文化，远远盖过了角山的名声角山文化影响角山文化影响角山文化是迄今发现的我国最大的商代窑场遗址城市旅游文化分析城市旅游文化分析-鬼谷子鬼谷子王诩，又名王禅，鬼谷子，历史上极富神秘色彩的传奇人物，春秋时人。因隐居清溪之 鬼谷，故自称鬼谷先生。春秋战国时期著名的思想家、谋略家，兵家、教育家，是纵横家的鼻祖，是中国历史上一位极具神秘色

29、彩的人物，被誉为千古奇人，长于持身养性，精于心理揣摩，深明刚柔之势，通晓纵横捭阖之术，独具通天之智。他的弟子有兵家：孙膑、庞涓；纵横家：苏秦、张仪人物简介人物简介寻根溯源u据辞源辞海记载：鬼谷子为楚人士，籍贯姓氏不详；又龙虎山志却载明：“春秋战国贵溪迭为吴楚地”；u龙虎山志：“鬼谷山，在贵溪县南八十里，道书第十五洞天，贵元思真是也。周回七十里，峰峦郁峻，溪壑幽深，一名洞原山，洞天记谓鬼谷先生修真之所。可见，鬼谷子与鹰潭渊源甚深鬼谷文化影响鬼谷文化影响u鬼谷子的主要著作有鬼谷子及本经阴符七术。鬼谷子侧重于权谋策略及言谈辩论技巧，而本经阴符七术则集中于养神蓄锐之道。本经阴符七术之前三篇说明如何充实

30、意志，涵养精神。后四篇讨论如何将内在的精神运用于外，如何以内在的心神去处理外在的事物。鬼谷子为纵横家之鼻祖，苏秦与张仪为其最杰出的两个弟子。另有孙膑与庞涓亦为其弟子之说。龙虎山是天下第二十九福地，鬼谷洞是第十五洞天；在一个国家重点风景名胜区中，既有福地又有洞天者绝无仅有，而知道2400多年前鬼谷子就在龙虎山者更为数寥寥城市旅游文化分析城市旅游文化分析-铜文化铜文化鹰潭城市因铜而旺，阴极铜产量位居亚洲第一，被誉为中国新兴的“铜都”u鹰潭与铜陵悠久厚重的铜文化历史不同，鹰潭的铜文化历史较短，是在城市成为全国性的铜工业基地后而逐步发展起来的。近年来，随着“世界铜都”发展战略的确定，鹰潭铜文化建设取得

31、了一些初步成效铜文化兴起铜文化兴起铜文化发展铜文化发展u贵溪雄石在铜工艺雕刻厂的铜板平面錾花等工艺取得重大突破；在城市建设中也融入了一些铜文化元素，设置了一些铜雕、铜文化墙等；但从总体上看，铜文化建设与“绿色世界铜都”的城市定位存在明显的不足铜文化延伸铜文化延伸u艺术是铜文化不可或缺的部分，将鹰潭的风俗、文化、自然风景相关的素材和资料，整理、制作出精美的铜工艺品，铜文化开始借助艺术形式让普通百姓更为容易的接受。城市旅游文化分析城市旅游文化分析-水文化水文化u中华民族是一个有着五千年灿烂历史的民族。在认识和改造自然的过程中，先民创造了既绚烂多姿又具有独特内涵的中华传统文化。而水，不仅影响了中国文

32、化的产生，而且随着历史的演进，已成为中国文化所阐释的一个重要对象主体，并使这一文化体系生发出一种特异的艺术光彩。因此，中国水文化不仅是中华文化的重要组成部分，也是全人类文化宝库中的瑰宝。中国水文化中国水文化鹰潭位于信江中下游，水系发达，河流资源丰富鹰潭又是道家发源地，道家哲学贵“灵”贵“柔”，而“灵”与“柔”又以水的特质来体现信江是江西五大水系之一，鹰潭市位于信江的中游，凭借良好的水运条件和独特的地理位置，鹰潭自古就是漕运之重要口岸，鹰潭港也是江西省重要港口之一鹰潭水文化鹰潭水文化信江是江西五大水系之一，鹰潭自古就是漕运之重信江是江西五大水系之一，鹰潭自古就是漕运之重要口岸，鹰潭港也是江西省重

33、要港口之一要口岸，鹰潭港也是江西省重要港口之一36宏观市场分析宏观市场分析城市格局分析城市格局分析城市规划发展分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市旅游文化分析城市微观市场分析城市微观市场分析整体定位分析整体定位分析Part2Part2项目整体定位项目整体定位Part3Part3核心问题分析核心问题分析Part1Part1项目概念规划项目概念规划Part4Part437城市微观市场分析-商业鹰潭市商业按照区域划分为三大板块：梅园板块、中心城区、鹰西板块。鹰西板块梅园板块中心城区1 1梅园翠林：梅园翠林：其中三栋楼规划了四层商铺，整体含商业成分较多，楼盘对面规划有五星级酒店一家，现已动工。凯翔

34、凯翔都市名门都市名门：别墅和高层电梯房为主要产品，沿街外围有两层商铺，商业体量达2万2 2梅园板块目前无集中式商业网点，主要以街铺为主；但随着城市发展，大体量商业开始出现38城市微观市场分析-商业鹰潭市商业自09年开始进入快速发展通道，最具代表性的为世界商业巨头“沃尔玛”的进驻鹰西板块梅园板块中心城区商禧龙脉：中心城区唯一在售商业项目，售价高达11万/步步高超市：主营日常商品的中型超市，人气较差永盛百货：城市最旺区域，沃尔玛、苏宁电器等一系列知名品牌在此扎根大观园超市：鹰潭老牌超市，目前在鹰潭有三家连锁国贸商厦：老商业中心，目前改为大型数码专营商厦银座广场：聚集了大量小型店铺的商业中心，与国贸

35、仅一墙之隔眼镜市场：老城区的眼镜批发兼零售市场，旁边则是鹰潭商业街3 35 54 46 67 78 89 910 鹰潭古玩城（旅游古玩街）城市微观市场分析-商业鹰西板块，主要以专业市场为主；其中包括：五金建材、干果副食品、水果蔬菜等。鹰西板块梅园板块中心城区碧海蓝天：本区域内首个城市综合体国际眼镜城：规划中的大型眼镜批发市场副食百货干果市场：占地面积大，规划复杂装饰材料批发市场：中型建材市场，其中有不少物流公司水果批发市场:大型的水果批发市场五金综合批发市场:总共分4个区域101112131415商禧龙脉（老分局地块）区位交通路与环城东路交汇处商业面积共10万，老分局地块约1.2万底商销售情况

36、共29间，已售27间商业停车不详销售单价及业态规划三层一起销售，销售均价11万元/，年回报6个点；规划有服饰，皮具，珠宝，数码连锁，中西餐连锁，商务休闲中心等n项目位于老城区繁华地段，展示性佳，人流量大n总共分5大板块开发，目前为1期n整体规模庞大，但较为分散城市微观市场分析-个案永盛百货区位环城西路与占江路交汇处商业面积32988商业停车-租金水平及业态规划负一楼沃尔玛购物中心一楼150-300元/黄金珠宝、皮具、钟表、化妆品、鞋、烟酒等二楼100-200元/贵妇装、时装、童装、床上用品、内衣三楼50-100元/男装、运动装、休闲装、毛织四楼30-50元/时尚家居生活馆n鹰潭最大的购物广场，

37、老城区居民的首选购物场所n总共分为两大区域，A区为传统式街区设置；B区采用商场式布局，中庭镂空n沃尔玛、苏宁电器、肯德基三大巨头强势进驻，势均力敌n租金采用年交付方式，合同期为2年城市微观市场分析-个案步步高区位交通路和环城西路交汇处商业面积12288商业停车-租金水平及业态规划负一楼百佳电脑城一楼80-150元/服装、烟酒、化妆品、皮具等二楼步步高超市三楼目前已空置n鹰潭自沃尔玛进驻之前的超市领导者，受沃尔玛冲击非常大n其地理位置非常优越，整体人流量大，通达效果良好；停车方面有所欠缺n沿街以街铺为主，租金达200元/n目前经营惨淡，11年底首层改革，将数码电器迁至负一楼，一楼改服装城市微观市

38、场分析-个案大观园区位胜利东路和交通路交汇处商业面积4838商业停车-租金水平及业态规划一楼超市二楼服装三楼家用电器n鹰潭本土品牌超市之一，目前已开3家分店n整体经营面积不大，主要开在人流量相对集中区域，以满足日常用品为主n二楼规划有服装百货，均采用扣点式经营n在鹰潭已树立了良好的口碑，成为附近居民习惯性购物场所n火车站分店为单层经营，占地约3000城市微观市场分析-个案银座广场区位胜利东路和交通路交汇附近商业面积10000商业停车-租金水平及业态规划一楼80-150元/广场总共为3层，经营业态繁杂，对周边配套起到了一定补充作用，大小商铺约60家二楼50-80元/三楼30-50元/n项目位于胜

39、利路与交通路交汇处，与国贸商厦仅一楼之隔n负一楼为四平电器，整体经营状况欠佳n店面单体面积约30-40城市微观市场分析-个案国贸商厦区位胜利东路和交通路交汇处商业面积3888商业停车-租金水平及业态规划负一楼服装百货一楼手机专卖二楼电脑零配件，小型电子产品三楼季季红火锅店n鹰潭老商业中心的代表n缺乏停车位，广场面积较小；一个时代的替代品n商圈最繁华的地段，关键性交通节点，人流密集n主要以数码电器为主，占据了鹰潭市手机销售市场大部分份额城市微观市场分析-个案鹰潭眼镜市场区位环城西路上，介于站江路和交通路之间商业面积5000商业停车无租金水平及业态规划眼镜一条街，集生产批发零售一体的综合性眼镜市场

40、n地处四海路（火车站斜对面、鹰潭步行街旁）n紧邻永盛百货，仅一路之隔n是鹰潭目前唯一在营的专业眼镜市场，批、零皆营n人流较大，周边商业网点多n鹰西的国际眼镜城竣工后可能会产生一定冲击城市微观市场分析-个案碧海蓝天区位龙虎山大道66-68号（体育馆对面）商业面积13万商业停车-销售价格及业态规划目前鹰潭最大的城市综合体，集购物，酒店，餐饮，文化，休闲，旅游于一体的综合性商业中心，商铺售价16800元/起，目前一期已经售罄n鹰西板块首个大型城市综合体n城市新区，周边配套相对不够完善n项目中最高楼规划为五星级酒店；两边临路，一边靠河n开发商商铺持有量50%，保证经营，控制市场n返租3-5年，年返8%

41、-10%城市微观市场分析-个案鹰潭国际眼镜城区位五洲路西面，胜利西路北面商业面积45万商业停车-销售单价及业态规划项目分两个片区开发：A区为商业，集眼镜辅材市场、大型超市、KTV、展厅、SOHO写字楼、眼镜学校等；B区为住宅；商铺销售均价1.2万元/，返还24%，三年免租，单铺面积7090n政府重点建设项目，“一核四城五心六区”之一的“国际眼镜城”n项目距离中心城区约10KM，较为偏远，人流稀少n招商5免政策，免租期、免装修、免税费、免广告、免担保（商业贷款）n整体功能配套完善城市微观市场分析-个案鹰潭副食百货干果市场区位南站路中段位置商业面积5万商业停车150个以上停车位租金水平及业态规划一

42、楼30-50元/店铺，以副食品为主，其次有干果，小百货，杂货二楼储藏室三楼住宅n极具规模的副食品和杂货市场，批发、零售兼营n辐射范围为鹰潭市区及周边县城、乡镇n有大量停车位，并接近鹰潭南站，运输便利n单店50，共三层，二楼以上用作仓促及办公城市微观市场分析-个案平面图装饰材料批发市场区位平安路南铁货运站旁商业面积约1.5万商业停车大型停车场租金水平及业态规划一楼店铺，木材，家具，皮具等二楼储藏室三楼住宅n鹰潭最大的建材市场，以装饰材料为主，但品种较少n地理位置偏远，屋舍陈旧，有大量待租售店铺地理位置偏远，屋舍陈旧，有大量待租售店铺n整体租金在30元/n大宗沿街店铺的兴起，对其影响较大城市微观市

43、场分析-个案水果批发市场水果批发市场区位区位南站路，临近五金市场商业面积商业面积2万商业停车商业停车广场停车租金水平及租金水平及业态规划业态规划一楼一楼店铺，果品，蔬菜二楼二楼储藏室三楼三楼住宅n鹰潭最大也是唯一的果品批发市场，占地面积约鹰潭最大也是唯一的果品批发市场，占地面积约1.51.5万万n地理位置相对较偏，目前经营状况欠佳地理位置相对较偏，目前经营状况欠佳n三层连铺，单套约三层连铺，单套约8080左右左右n租金租金25002500元元/月月/套套城市微观市场分析-个案五金电器百货综合批发市场区位天洁东路东口处商业面积58000商业停车配套大型停车场租金水平及业态规划一楼物流和五金二楼储

44、藏室三楼住宅n总共分A、B两个区域，A区总店面866家，B区分三块地开发n市场主要经营五金、机电、家电等，配有专门物流中心n经营状况良好，辐射范围较广，主要以鹰潭、余江、贵溪等地为主n市场较为繁杂城市微观市场分析-个案鹰潭古玩城（旅游购物街）区位鹰潭市胜利西路118号商业面积5000商业停车无租金及业态规划鹰潭目前唯一旅游购物街，一楼为街铺，二楼以上为住宅，主要经营古玩产品，其中包括艺术花瓶、玉器等，黄蜡石n鹰潭首家古玩专业市场，但经营业态较为繁杂鹰潭首家古玩专业市场，但经营业态较为繁杂n主打旅游购物街，但整体无此感觉；多以瓷器为主主打旅游购物街，但整体无此感觉；多以瓷器为主n鹰潭独有的鹰潭独

45、有的“黄蜡石黄蜡石”交易中心，但整体未形成气候交易中心，但整体未形成气候n整体租金水平较低，约整体租金水平较低，约30-10030-100元元/城市微观市场分析-个案54城市微观市场分析-开发水平品牌开发商 开始追求品质，在产品设计、开发理念、规划设计等方面领先市场。外地开发商已大批量进入，其中包括中国十大房地产企业之一的恒大地产水岸华府小区内规划设计建设有6.88万的湖面，还有水榭楼阁等，而且在产品设计上也立规划到每一个细节御龙湾为本地开发商（事业在广州）开发，主要产品由17栋高层与34套别墅产品组成，小区规划有会所，力求打造成为鹰潭最高端楼盘水岸华府御龙湾恒大绿洲55城市微观市场分析-开发

46、水平目前在售项目已经开始注重产品外延价值的打造，主题、配套、小区内环境的打造和建设。n核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面n外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象n外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别户型环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份质量 采光通风交通价格物管配套教育服务核心产品层面外围产品层面外延产品层面价格 户型 质量 交通 采光通风环境 物管 教育 配套 会所风格人文 品牌 身份 体验客户价值鹰潭目前主流竞争表现核心产品层外围产品层外延产品层56城市微观市场分析-板块鹰潭市房地产按照区域划分为三大板块：信江板块、梅园板块、鹰西板块。海溪御龙湾恒

47、大绿洲梅园翠林都市名门外滩国际信江1号白鹭湾水岸华府心家泊信江板块：新区，恒大进入本区域，是目前景观资源最好的区域。区域类目前仅有2个楼盘在开发，出现33层高层产品，产品以100130的三房为主。销售均价：4500元/，可选择精装修，价格6000元/梅园板块：区域以东湖为界，尚不成熟；在售楼盘4个；产品多样化，651房，80-952房，110-135的三房 为主，单个楼盘规划有别墅产品。区域内楼盘均规划大体量商业，住宅均价4600-5500元/商业14800元/鹰西板块：区域以铁路桥为界，区域内出现38万大盘，别墅产品集聚区，产品以110-140的三房 为主，出现1204房。价格：5500元/

48、别墅：7800-9600元/平方米鹰西板块信江板块梅园板块12346587957城市微观市场分析-价格鹰潭三大板块 的销售均价均在46005500之间，板块之间价格略有差异。鹰西与梅园板块差距不大，与信江板块均价价差约在900元/平方，本项目距离梅园板块约3KM板块板块项目名城项目名城均价（元均价（元/）信江新区信江新区御龙湾御龙湾46004600恒大绿洲恒大绿洲60006000梅园板块梅园板块梅园翠林梅园翠林46004600外滩国际外滩国际54005400信江信江1 1号号52005200鹰西板块鹰西板块水岸华府水岸华府55005500心家泊心家泊55005500均价差9元带精装修5500元

49、/平方米为市场峰值58城市微观市场分析-产品产品平台市场以刚性需求为主投资性需求尚待开启；市场产品档次逐步拉开，客户市场逐渐细分。主流产品是 110-130平米三房 面积(平米）都市名门项目50607080901001101201301401502003002房3房别墅复式恒大绿洲水岸华府创景白鹭湾梅园翠林1房海溪御龙湾四房别墅产品：供应基本吻合市场，其中创景.白鹭湾为纯别墅项目，占地230亩，总共220套其他项目皆为配套一房：市场供应极少，目前仅有一个项目出现一房四房也较少，仅有两个项目出现四房：市场供应相对较少，其主要以附带的形式出现在各个楼盘中。三房：主流面积110-135平米市场整体供

50、应以三房为主部分楼盘有较高赠送，可改4房信江1号心家泊外滩国际65-80小户型为目前市场空白点59城市微观市场分析-客户鹰潭的置业者主要有以下几类泛权力公务员县政府公务员乡镇政府公务员外出务工、经商人员效益较好单位的职员生意人年轻购房者客户构成企事业单位高层本地经营户外来投资者周边乡镇居民刚需客户改善型居住客户60这些购房客户出现了分级，从支付能力和关注点上都有明显差异高端客户中高端客户中端客户身份特征：泛权力公务员，本地生意人，部分乡镇外出经 商人员，外来经商人员来 源 地：县城及所属各乡镇置业目的：升级居住品质，保值增值关 注 点：不一样的居住感受、社区品味、物业服务身份特征：县乡外出务工