物业管理纠纷常见法律问题解析课件.pptx

1、物业管理纠纷常见法律问题解 析 随着这几年经济社会的快速发展以及城镇化进程的加快，物业服务成为与人们生活息息相关的事务，物业服务质量的好坏直接影响到生活品质，物业服务法律关系的稳定与否直接影响社会的和谐稳定。物业服务法律关系同时也是一种相对比较复杂的法律关系，具有“公私兼具”的双重属性，既包括业委会与物业企业之间的民事法律关系，也包括了物业企业与业主之间的民事法律关系，还包括行政部门与物业企业之间的监督管理关系。由于我们国家的物业服务行业起步较晚，市场化程度还不够高，业主素质也有待提高，导致物业服务纠纷多发，每年的物业纠纷的案件呈逐年上升的趋势。-NEIL ARMSTRONG未经书面催交，物业

2、公司可以直接向法院起诉业主交纳物业费吗？最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”民法典第九百四十四条：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2022-11-22物业公司如何履行书面催交的举证责任？1 1、上门送达书面催费通知。、上门送达书面催费通知。2 2、邮寄送达书面催费通知。、邮寄

3、送达书面催费通知。3 3、在物业合同中约定书面催费通知的送达地址、送达方式。、在物业合同中约定书面催费通知的送达地址、送达方式。4 4、公告书面催费通知。、公告书面催费通知。物业企业可以在符合特定的条件下进行公告催费也可以产生书面催收的法律效果。该特定条件为：1、直接送达、邮寄送达均无法送达书面催费通知。2、欠费业主下落不明。下落不明是适用公告书面催费的前提条件，“下落不明”相关证据的获取除了可以依靠派出所、居民委员会等途径获取外，还可以依据催费通知的信函被退回载明的原因取得，如退回的理由写明“已搬新址”、“查无此人”等，结合相关证据予以证明。3、公告需有主张权利的意思表示。4、在国家级或者下

4、落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登公告。2022-11-22物业公司起诉主张物业费的诉讼时效如何计算？民法典第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释第三条 民法总则施行前

5、，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。2022-11-22 S小区业主委员会与A公司签订了四份委托物业管理合同，每份合同项下的物业服务费均有独立的起算时间。因约定按季度分期付款，每份合同的诉讼时效均从最后一期履行期限届满之日起算。2008年5月1日签订的第一份合同的诉讼时效从2010年4月30日起算，诉讼时效届满之日为2012年4月30日。【民法总则（2017年10月1日施行）施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，适用两年。】2011年7月1日签订的第二份合同的诉讼时效从2013年6月30日起算，

6、诉讼时效届满之日为2015年6月30日。2013年7月1日签订的第三份合同的诉讼时效从2015年12月31日起算，计算两年为2017年12月31日，此时民法总则已实施，故诉讼时效届满之日为2018年12月31日。宁某是宜宾市翠屏区南岸西区S小区房屋业主。2008年5月1日、2011年7月14日、2013年6月30日、2015年6月23日，S小区业主委员会分别与A公司签订四份委托物业管理合同，将S小区的物业管理委托A公司管理，委托管理期限分别为2008年5月1日至2010年4月30日、2011年7月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2015年12月31日止、2015年7月1日至20

7、18年12月31日止，上述协议均约定物业费按季度交纳。2022-11-22物业公司有权张贴胜诉判决书吗？2022-11-22对于最终通过诉讼途径解决物业费纠纷的情况，一般都是极少数。那么物业公司在该业主诉讼后交纳了物业费，是否可以张贴胜诉判决书，以此来督促其他业主交纳物业费呢？民法典民法典第一百一十条自然人享有生命权、身体权、健康权、姓名权、肖第一百一十条自然人享有生命权、身体权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权利。像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权利。第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第一百二十条民事权益受到侵害的，被

8、侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。物业服务协议到期未签订新合同如何处理？民法典第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。民法典第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得

9、请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。2022-11-22物业公司利用物业管理区域共用部分获得收益，归谁所有？法定共有法定共有部分部分 物权法第物权法第7373条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。民法典民法典第二百七十四条建筑区划内的道

10、路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。和物业服务用房，属于业主共有。物权法第物权法第7474条第条第3 3款，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。款，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。民法典民法典第二百七十五条

11、第第二百七十五条第2 2款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法第物权法第7979条，电梯、水箱属于业主共有。条，电梯、水箱属于业主共有。2022-11-22天然共有天然共有部分部分 建筑物区分所有权司法解释建筑物区分所有权司法解释第三条第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外、建筑区划内除法律、行政法规规定的共有部分外、建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道

12、、楼梯、大堂等公共（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道

13、路、绿地占地除外。的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。2022-11-22理论上和实践中以什么标准来把握区分所有中的共有部分?理论上主要是四种学说。第一，中心说，第一，中心说，第二、空间说。第二、空间说。第三、粉刷表层说。第三、粉刷表层说。第四、壁心和最后粉刷说第四、壁心和最后粉刷说实践中怎么把握民法典、物权法以及区分所有权司法解释规定 共有部分一般包括：（1）维持建筑物安全所必需的建筑物主体结构除专有部分以外的其他部分，如基础、外墙、承重墙、支柱、屋顶等；（2）供区分所有人共同使用的建筑物的附属物部分，如共用大门、楼梯、电梯、走廊、车库、地下室、冷暖气设备、消防设备、紧急出口、水卫、电

14、照、沟管、垃圾道、化粪池等；（3）地基，及建筑物占用范围的土地及附属的庭院，以及围绕建筑物的空地等国有土地使用权。2022-11-22楼顶平台是共有部分还是专有部分？物业公司擅自利用共有部分进行经营性活动，收益怎么处理？物业管理条例第55条明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。民法典第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。区分所有权解释第十四条规定：建设单位或者其

15、他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。2022-11-22业主私搭乱建，物业公司如何处理？1、对于私搭乱建，业主委员会可以起诉要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为也可以起诉要求行为人承担侵权责任。2、在业主出现私搭乱建等违反管理规约的行为时，物业公司应当劝阻

16、、制止，劝阻、制止无效的，应及时向行政管理部门报告。物业公司还可以业主违反物业合同约定的义务为由向人民法院起诉请求拆除违章搭建。3、对私搭乱建，物业公司是不能够自行去强制拆除，否则可能涉嫌侵权。2022-11-22与物业服务相关的人身财产损害赔偿与物业服务相关的人身财产损害赔偿纠纷纠纷 1、违反安全保障义务而可能承担补充赔偿责任；2、物业公司作为管理人而承担的侵权责任；3、物业企业未尽到物业服务合同约定的管理义务，可能承担违约损害赔偿责任。2022-11-22 1、物业公司的安全防范义务主要是依据其签订的物业服务合同，具有预防性、辅助性等特点，如果物业公司没有按照物业管理合同约定提供相应的安全

17、防范设施、设备或没有履行值勤、巡逻等合同义务，就可以认定物业公司安全防范义务不合格，业主在此期间遭受侵害，物业公司就应当承担责任。当然，物业公司存在过错，其赔偿也应是在其未尽到安全防范职责范围内，承担与其过错相当的责任。2、业主在物业管理区域内遭到殴打，物业公司保安人员应对业主实施救助行为，比如：进行劝阻、报警等及时采取其他合法的行为措施，根据具体情况实施小区事故处理预案，因此物业公司保安人员在发现业主在物业管理区域内受他人的不法侵害时，应尽力防止或控制侵害，亦应对业主给予积极救助，否则即违反了相应的安全保障义务。此时物业公司应承担相应的补充赔偿责任。3、业主家中财产被盗，物业公司是否承担责任

18、，首先看合同对业主的财产安全是否有明确约定，如有约定，物业公司履行有瑕疵或者未履行，要承担违约损害赔偿责任。如无约定，要看物业公司是否尽到了法定的安全防范义务，如未尽到，则要承当补充赔偿责任。业主在小区内遭受侵害，谁应承担责任？业主在小区内遭受殴打侵害，保安人员未救助，物业公司承担责任吗？业主家中财产被盗，物业公司担责吗？2022-11-22 1、对于公用设施，物业公司应当按照法律规定及政府规章、规范性文件以及物业服务合同等履行公用设施的日常维修、维护、保养义务以及安全隐患的防范义务。小区的车位锁、文体设施、照明设备、消防设施、水箱、水泵、电梯等等公用设施要注意消除安全隐患，如果未尽到管理义务

19、，发生公共设施致人损害，物业公司就要根据其过错程度承担相应的侵权损害赔偿责任。2、建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生坠落、脱落以及一些安全隐患没及时进行隐患排查消除以致发生火灾等安全事故。物业公司应尽到专业管理人的谨慎注意义务，如果物业公司未尽到该注意义务，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。对于共用部位的维修保养，在保修期内由开发商负责维修处理，物业公司发现安全隐患后第一步要做的就是尽到告知义务，如果告知后开发商未作处理，发生损害则由开发商承担责任。如果在告知后开发商仍不作处理，如果小区已经成立业委会，物业公司作为管理人，经业主大会同意，可先行修复，产生的费用由责任

20、人（开发商）支付（物业管理条例55条）。在此种情况下，如果物业公司未尽到上述义务，发生损害就可能承担管理人的侵权损害赔偿责任。小区的公用设施导致业主受伤，责任由谁来承担？小区的建筑物构筑物外墙或楼顶等共有部位发生砖块、水泥块等脱落导致人身损害，责任由谁承担？2022-11-22 民法典第一千二百五十四条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障

21、措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见第12条依法确定物业服务企业的责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，造成建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落致使他人损害的，人民法院依法判决其承担侵权责任。有其他责任人的，物业服务企业承担责任后，向其他责任人行使追偿权的，人民法院应予支持。物业服务企业隐匿、销毁、篡改或者拒不向人民法院提供相应证据，

22、导致案件事实难以认定的，应当承担相应的不利后果。高空抛物致人损害，物业公司担责吗？2022-11-22 有的物业公司在小区里粘贴公告，禁止饲养宠物。说到底是未能理解物业公司的职责。物业公司是业主聘用的服务企业，不是政府部门，也不是市政管理部门，无权对业主发布强制性的规定，所以物业公司禁止饲养动物是明显干涉小区居民行使正当权益的规定，是不合法的。但不是说，物业公司对饲养宠物的任何行为都无权干涉。相反还应履行物业服务合同约定中的相应管理义务，否则如果因业主违法饲养动物致他人收到侵害的，物业公司未尽到相应的管理义务，可能要承担违约损害赔偿责任 如何管理：1、要求饲养业主出示动物预防接种证明；2、如果看到居民携犬只未套犬链，应当进行告知，且必须由成年人或者具有完全民事行为能力人牵领；3、未办理饲养手续的业主还应当告知其履行相应的饲养手续等等。以上管理工作均应当注意保留提示、告知的证据，可以制作提示、告知书让其签字确认，对不听劝阻的应当及时报告行政执法主管部门或者公安机关。治安管理处罚法第七十五条，明确了公安机关对动物饲养的管理职责。小区业主饲养动物侵权。物业公司对业主饲养动物，有权进行干涉吗？对于业主饲养的动物，物业公司如何进行管理？2022-11-222022-11-22