宁德项目启动会营销课件.ppt
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1、宁德碧桂园项目宁德碧桂园项目启动会启动会 营销中心团队营销中心团队 目 录首期规划和价格规划项目定位市场分析二三园林景观营销节点和策略五四一一、市场分析宁 德 主 城 区海西宁德工业区白马城区(船舶、石化工业园区)福安市甘棠工业园区(茶叶、游艇工业区)东 海山 脉 万达广场宁德市政府八都镇项目东桥片区(高新技术、机电装备、新能源、新材料及电子信息)漳湾片区(临港工业、物流)宁德高铁站蕉城区政府22公里25分钟8公里7分钟16公里18分钟沈海高速“宁德南”沈海复线预留出口25公里,28分钟22公里,25分钟市区43万人福安市56万人霞浦县46万人老城区项目解读项目解读111、项目占地超万亩,是宁
2、德市蕉城区较大项目;2、项目环境优美,适合度假娱乐养生居住;3、项目距离市中心30分钟,且在城市发展新城区方向上,多条主城镇发展道路联结项目;4、地块周边基本缺少配套,我司若进入本区域,通过完善生活配套,将能极大的转变本地人的居住观念;5、市政配套除需要自建垃圾中转站外,其他配套已基本满足。项目介绍白马城区海西宁德工业区区三都岛群区宁德主城区中心城区面积:1364平方公里其中陆域面积:999平方公里海域面积:365平方公里一城:在环三都澳地区打造面向海西东北翼区域、具有中高端服务职能、承接国家级和省级战略性产业的大城市四区:中心城区由四大城区组成,包括主城区、白马城区、海西宁德工业区及三都岛群
3、区主城区:集聚发展形成以区域性生产、生活配套服务、港口物流和生活居住为主的综合性城区。同时北部漳湾临港工业区大力发展临港工业、现代物流、高新技术、新能源新材料和机械制造等产业白马城区:发展以船舶修造、冶金、能源等产业,配套城市生活服务等职能海西宁德工业区:发展石油储备、石化产业、LNG 接收及综合利用、装备制造业为主;配套发展港口物流业、出口加工业和现代服务业三都岛群区:近期着重生态保育,中、远期发展科技文化、商务会议、休闲度假等高端服务业在“东扩北展南移”城市空间战略发展推动下,宁德城区由单中心转向多个副中心发展,主城区是以生活居住、配套为主导综合城区。地块解读不利因素1.周边没有配套,开发
4、成本大;2.项目所在水系复杂,工程建造规划成本高;3.城市配套,道路连接需要时间完成。意向地块首期地块1178亩现状303省道启动区213亩现状104国道取得方式:合作开发+勾地意向地块总占地:约14260.8亩地块面积:启动区约213亩(首期约1178亩)容积率:1.2抗震设防烈度:690/70:无限购:无限高:无商业比例:我司规划公建配套:无特殊预售条件:高层、小高层按形象进度五分之一,别墅和多层可协调为正负零资金监管:有,但可协调符合土规:是符合成规:是开工条件:摘牌前达到土地价格:约50万/亩宁德市区2011-2012住宅市场供应及走势分析:从上图中可以看出,宁德2011年度市场供货共
5、计约35万平方住宅,2011年全年去货共计26万平方,2011年主要去化项目为宁德万达广场,受其低价冲击,宁德其余项目基本无走量。宁德2011第四季度开始,市场出现报复性反弹,供应量及去化量一路走高,这期间宁德低价跑量项目主要为:盛世美域、东晟泰怡园占据市场份额近60%。供需走势平稳,体量不大,主要靠重点项目的带动,12年开始供需增长较快市场整体分析在售、待售及待开发土地基本分布在东兰组团板块和金塔组团板块在售项目待售项目绿城德鑫园塞纳湖畔联信财富广场阳光园伯爵郦城碧城云庭东泰怡景园唐程御品三盛海德公园东湖品臻盛辉仕林东湖东湖一品泰禾红郡中融中央公馆德润万象城海滨壹号东城国际郦景阳光2期华府豪
6、庭2期国际公馆上东曼哈顿金谷湖畔嘉园龙威金茂广场蕉城老城区板块东兰组团板块金塔组团板块待开发土地闽东东路北侧和畅路西侧地块和畅路东路正大东路北侧地块天湖路北侧地块曲尺塘2号路西侧地块蕉城南路东侧地块万安路北侧鹤峰路东侧地块侨兴路与市场路交叉东北侧地块闽东路中段北侧地块雄江城市中心文化旅游步行街地块板块分析竞品分析由7000-7500元/价格区间拉升9000-9500元/,最大差额仅达2500元/受容积率及占地面积限制,以行列式排布居多,组团式排布较少,中高档项目推崇欧式、ARTDECO风格,现代风格特色不足,品质感低 注重水元素的运用,但大面积水景运用少,主题性,运动、休闲等设施运用较少。高档
7、楼盘景观设计强调艺术性、尊属感区域产品户型大多以实用舒适为考量标准,仅个别楼盘注重附加值、空间利用率的提升,整体设计水平参差不齐智能化设施较少,较少强调智能化、高科技元素元素;注重物管公司以提升项目档次从价格表现、建筑规划、景观规划、户型设计、物管智能化、配套设施等方面进行总结:内部配套设施相对较少,高档楼盘打造会所。主要依托周边的大型商业配套寻找项目突破口区域产品发展,正朝着中高端的发展方向发展。1、该项目占地14000亩,是宁德市蕉城区较大项目,且适合度假娱乐养生居住,环境优美。2、该项目距离市中心30分钟,且在城市发展新城区方向上,多条主城镇发展道路联结项目3、该项目辐射范围大,是城市新
8、中心点。4、地块处于104道国道,交通方便1、市场对该区域比较陌生2、城市配套,道路需要时间完成3、距离城市较远,不容易成为第一居所1、宁德市蕉城区土地供应量少,只有地块所处位置适合建设城镇。2、地块辐射范围大,不但辐射到整个宁德市,也可辐射到浙江地带。3、当地缺少低密度大花园别墅产品4、符合城市规划发展方向,发展潜力大1、本地人口少,高层去货量具有压力,且地理偏远,周边配套缺少,不适合高层人群居住。2、当地高品质楼盘较多,不易被市场接受SWOT分析二、项目定位价值体系区域价值项目价值市场资源交通文化配套景观产品品牌闽东第一生态大城宁德未来城市发展方向山、水、瀑布、原生态自然景观福宁快速通道、
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