建设项目业主方管理指南课件.ppt
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- 建设项目 业主 管理 指南 课件
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1、前前 言言竣工验收及交付使用阶段竣工验收及交付使用阶段立项决策阶段立项决策阶段设计及准备阶段设计及准备阶段实施阶段实施阶段投资估算投资估算 长期计划长期计划 五年计划五年计划 年度投资计划年度投资计划项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究 可行性研究报告可行性研究报告 设计工作设计工作 建设准备建设准备 建设实施建设实施 生产准备生产准备 竣工验收竣工验收 交付使用交付使用 设计总概算设计总概算 施工预算施工预算施工决算施工决算 预备项目计划预备项目计划建设程序简图建设程序简图 项目建设书项目建设书委托咨询委托咨询 投投 资资 前前 期期项目意向项目意向项目策划项目策划项目评估和项目评估和
2、审批决策审批决策可行性研究可行性研究报报 告告初步可行性究初步可行性究可行性可行性 研究研究委托咨询委托咨询工程项目建设程序工程项目建设程序投投 资资 时时 期期投产时期投产时期委托监理委托监理编制设计文编制设计文件件初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计物资采购物资采购设备订货设备订货开工报告开工报告施工安装施工安装生产准备生产准备试试 运运 行行建设(施工前)建设(施工前)准备准备施工招标施工招标试试 运运 行行竣工验收竣工验收后后 评评 价价投产经营投产经营临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务
3、管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书初步可行性研究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程(电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等)专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询勘
4、察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁编制项目建议书编制项目建议书初步可行性研究初步可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究报告可行性研究报告立项批文立项批文项目决策项目决策选址选址上报上报立项决策阶段立项决策阶段项目建议书应包括以下内容:项目建议书应包括以下内容:(1 1)总论;)总论;(2 2)项目建设的必要性;)项目建设的必要性;(3 3)功能定位与需求分析;)功能定位与需求分析;(4 4)场馆现状及改扩建内容;)场馆现状及改扩建内容;(5 5)项目实施方案;)项目实施方案;(6 6)组织机构与人
5、员配置;)组织机构与人员配置;(7 7)项目实施进度规划;)项目实施进度规划;(8 8)投资估算与资金筹措;)投资估算与资金筹措;(9 9)结论与建议。)结论与建议。投资机会研究投资机会研究 初步可行性研究初步可行性研究 可行性研究可行性研究 决定建设,转入决定建设,转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究、究、寻寻求求新新的的投投资资机机会会 项目是否项目是否有生命力?有生命力?是否存在是否存在投资机会?投资机会?否否 否否 否否 是是 是是 是是 项目在技项目在技术、经 济术、经 济等 方 面 是等 方 面 是否可行?否可行?企业投资项目决策的程序企业投资项目决策的程序政府投资
6、项目决策的程序政府投资项目决策的程序 行业、部门或区域规划行业、部门或区域规划 项目建议书审批项目建议书审批 可行性研究报告审批可行性研究报告审批 批准建设,转入批准建设,转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究、究、寻寻求求新新的的项项目目 项目是否项目是否有 必 要 建有 必 要 建设?设?项目是否项目是否符 合 行 业符 合 行 业或 区 域 规或 区 域 规划?划?项目在技项目在技术、经 济术、经 济等 方 面 是等 方 面 是否可行?否可行?否否 否否 否否 是是 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估企业投资项目核准的程序企业
7、投资项目核准的程序 可行性研究可行性研究 编制并递交项目申请报告编制并递交项目申请报告 政府核准审查政府核准审查 核准建设,转入核准建设,转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终止研究、终止研究、寻求新的项目寻求新的项目 核准通过?核准通过?项目在技项目在技术、经 济术、经 济等 方 面 是等 方 面 是否可行?否可行?否否 否否 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估1、选址及征地、拆迁、选址及征地、拆迁 土地使用土地使用/转让转让/购买购买/投标投标拆迁、平整拆迁、平整办理土地使用证办理土地使用证建设工程用地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语围墙砌筑、宣传标语 设计管理工作
8、设计管理工作初步设计、设计概算初步设计、设计概算编写总体设计大纲编写总体设计大纲组织国际组织国际/国内建筑方案的招标国内建筑方案的招标/竞赛竞赛确定建筑方案的中标单位,进行设计合同谈判确定建筑方案的中标单位,进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件(设计大纲、设计导则、设计编制设计依据文件(设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等)要点、设计深度要求、设计进度计划等)办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、办理建设、规划、国土房管、环保、排水
9、、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作,领取审核意见报建审查工作,领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查施工图审查设设 计计工程设计管理工程设计管理设计招标、竞赛设计招标、竞赛设计合同谈判、签设计合同谈判、签订订方案优化、报批、方案优化、报批、施工图审查施工图审查限额设计、出图计限额设计、出图计划管理划管理设计交底、技术协设计交底、技术协调咨询调咨询勘察设计管理勘察设计管理勘察单位的招标勘察单位的招标初探、详探、物探初探、详探、物探勘察成果报告质量勘察成果报告质量评估评估按按项项目
10、目征征地地程程序序办办事:事:申申请请用用地地受受理理申申请请并并审审查查有有关关审审批批用用地地征征地地实实施施签签发发用用地地证证书书征征地地批批准准后后的的实实施施管管理理领领发发土土地地使使用用证证建建立立征征用用土土地地档档案案和和移移交。交。按按征征地地程程序序排排列列进进度度计计划。划。2、设计管理工作、设计管理工作功能需求调整,编制设计任务书功能需求调整,编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或直接委托勘察单位的招标或直接委托初步勘察初步勘察详细勘察详细勘察物探物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计
11、界面划分设计招标设计招标设计合同编制、签订设计合同编制、签订限额设计管理限额设计管理设备的市场调研设备的市场调研设计管理流程图设计管理流程图设计优化设计优化方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查三个阶段造价审核三个阶段造价审核设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图 设设 计计 工工 作作 界界 面面 确确 认认 表表 负责负责 协助或审核协助或审核 了解业主建设意了解业主建设意图图用户需求用户需求书书咨询团队提出审查意见,内部会咨询团队提出审查意见,内部会审审方案评审方案评审(设计、监理、设计、监理、业主业主)评审成果文评审成果文件件初步扩充设计初步扩
12、充设计初步设计成果验收初步设计成果验收介入初步设计概算工介入初步设计概算工作作初步设计末次审查初步设计末次审查重新组织评审重新组织评审不通过不通过通过通过注:初步设计专项审查建议注:初步设计专项审查建议按专业按专业(规划、国土、环保、规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防供水、供电、煤气、人防)分分批、分阶段审查,以尽早能批、分阶段审查,以尽早能争取时间,但需注意各专业争取时间,但需注意各专业之间设计人员会签。之间设计人员会签。初步设计审查完成,领取审核意见初步设计审查完成,领取审核意见书书评审审核意见,研究调整评审审核意见,研究调整方案方案施
13、工图设计施工图设计施工图审查施工图审查(审图机构审图机构)审图意见审图意见书书施工图评审施工图评审(监理单位监理单位)施工图评审施工图评审成果文件成果文件介入施工图预算,介入施工图预算,施工招标工作施工招标工作评审审核意见,研究调整评审审核意见,研究调整方案方案施工图调整施工图调整施工图审图机构确施工图审图机构确认认注:首要确定发包模式、合同包划分,明确首个招标项目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。根据招标计划,调整出图计划,以配合招标工作。编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等)。投资结算、限额设计目标设置投资结算、限额设计目标设置开始进场开始进场2 2周周发包模式规划
14、、合同包的划分发包模式规划、合同包的划分2 2周周(初步设计同步进行初步设计同步进行)招标计划安排,招标管理方案招标计划安排,招标管理方案1周调整设计出图计划,编制总控进度计划调整设计出图计划,编制总控进度计划2 2周周初步设计概算审核初步设计概算审核初步设计成果验收通过,设计提交初步设计成果验收通过,设计提交概算概算4 4周周施工图预算审核施工图预算审核施工图设计完成施工图设计完成(未审查未审查),提交预算,提交预算4 4周周标底审核标底审核招标文件完成招标文件完成4 4周周4 4、工程建设实施前的相关准备工作、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划(含项目建议总策划(含WBSWBS结构
15、分结构分解)、含综合管理策划解)、含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能建设项目业主组织架构设置及职能分工(不同阶段应不同设置)分工(不同阶段应不同设置)组织管理模式的策划组织管理模式的策划施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划综合管理策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制合同版本、安全协议的起草、编制与审核(含内部管理制度)与审核(含内部管理制度)风险管理方案风险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案代建主要工作代建主要工作WBSWBS分解图分解图 代代建建工工作作B4B4合同管理合同管理B2B2设计管理设计管理B
16、1B1项目前期工作项目前期工作B3B3招标管理招标管理C16C16合同包划分合同包划分C17C17合同起草、谈判、签订合同起草、谈判、签订C18C18合同履行合同履行C7C7设计单位招标设计单位招标C11C11设计交底、技术协调、现场服务设计交底、技术协调、现场服务C8C8设计大纲要点设计大纲要点C9C9限额设计及优化管理限额设计及优化管理C10C10设计各阶段报建报批设计各阶段报建报批(含施工图审查含施工图审查)C5C5建设规划、环保、人防等审查报批建设规划、环保、人防等审查报批C1C1项目建议书项目建议书C2C2可行性研究报告可行性研究报告C3C3土地征用、房屋拆迁土地征用、房屋拆迁C4C
17、4勘察、设计勘察、设计C6C6前期协调工作前期协调工作C12C12设计类招标设计类招标C13C13服务类招标服务类招标C14C14施工类招标施工类招标C15C15材料采购类招标材料采购类招标 B5B5进度管理进度管理B8B8安全文明管理安全文明管理B9B9档案信息管理档案信息管理B10B10财务管理财务管理B11B11验收与移交验收与移交B6B6质量管理质量管理B7B7投资管理投资管理C19C19各类进度的编制各类进度的编制C20C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报进度分析、协调、平衡、调整、汇报C21C21进度管理措施进度管理措施C22C22质量保证体系建立质量保证体系建立C23C23质量
18、控制措施质量控制措施(加强对监理的管理加强对监理的管理)C24C24招标阶段的投资管理招标阶段的投资管理C25C25资金使用计划与支付资金使用计划与支付C26C26工程结算与决算工程结算与决算C27C27安全管理体系建立安全管理体系建立C28C28措施费用的控制措施费用的控制C29C29推行推行ISOISO,执行统表的计划,执行统表的计划C30C30财务管理制度财务管理制度C31C31支付与结算管理支付与结算管理C32C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案分部验收、末次验收、竣工验收、备案C33C33业主、物业的移交业主、物业的移交代代建建工工作作 二级子工作结构分解举例二级子工作结构分解举
19、例(二级结构分解二级结构分解)从代建主要工作从代建主要工作WBSWBS分解图分解图中反映代建工作分解到三个层次,图中包括主要中反映代建工作分解到三个层次,图中包括主要3232项子工作内容,还需项子工作内容,还需继续分解,现以可行性研究工作分解为例,进行分解如下:继续分解,现以可行性研究工作分解为例,进行分解如下:C3C3可可行行性性研研究究报报告告市场分析市场分析营销策略营销策略宏观环境政策分析宏观环境政策分析项目目标分析项目目标分析资源供应资源供应选择厂址选择厂址工艺设计工艺设计生产设备选择生产设备选择土建工程设计土建工程设计组织机构形式组织机构形式人力资源人力资源D3-1D3-1市场调研市
20、场调研D3-2D3-2项目战略分项目战略分析析D33-3D33-3选选 址址D3-4D3-4方案设计方案设计D3-5D3-5项目组织项目组织D3-6D3-6环境评价环境评价D3-7D3-7经济评价经济评价D3-8D3-8社会影响评社会影响评价价D3-9D3-9投资估算投资估算D3-10D3-10财务评价财务评价D3-11D3-11风险分析风险分析环境评价调研环境评价调研成本效益分析成本效益分析影响评价报告影响评价报告经济评价因素经济评价因素采用的评价方法采用的评价方法社会评价因素社会评价因素采用的评价方法采用的评价方法影响投资的因素影响投资的因素估算方法估算方法资金筹措资金筹措评价指标评价指标
21、各种报表各种报表评价方法评价方法政治风险政治风险技术风险技术风险经济风险经济风险社会和自然风险社会和自然风险其他风险其他风险C3C3可可行行性性研研究究报报告告业主项目管理单位项目工作分解结构(WBS方式)质量管理时间与进度管理范围管理设计管理采购与招标管理沟通与协调管理财务与费用管理竣工验收和交付使用缺陷责任期管理工程结算竣工决算项目实施阶段1、项目可行性、项目可行性报告研究报告研究2、项目筹划、项目筹划3、征地拆迁、征地拆迁4、项目建设有、项目建设有关批文、证照、关批文、证照、手续手续5、施工用水、施工用水、电手续电手续6、项目评估因、项目评估因素分析素分析7、报建、开工、报建、开工手续手
22、续8、其他前期工、其他前期工作作前期工作管理1、详细规划设计2、初步设计、技术设计、施工图设计3、限额设计管理4、施工图审查5、设计优化6、专项报批7、设计变更管理8、设计质量、进度的管理项目计划和设计阶段1、招标代理工作(含机构的选定)2、设计咨询单位招标3、勘察招标4、设计招标5、监理单位招标6、工程承包商招标7、材料设备招标招标管理工作1、监理单位管理2、总包单位管理3、专业分包单位管理4、设备、材料供货商管理施工阶段管理1、质量安全监督管理机构2、材料质量控制和检验机构3、建筑使用功能、安全检测机构4、专项管理机构(电梯、环保、卫生、防疫、劳动等职能监督体系1、组织机构内各单位质量管理
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