建设用地管理法规课件.pptx
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- 建设 用地 管理 法规 课件
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1、3 3 建设用地管理法规建设用地管理法规 本章提要本章提要首先对我国首先对我国土地制度改革土地制度改革逐步法制化进行了概述,重逐步法制化进行了概述,重点介绍了现行土地征用制度的主要规定,它包括征用土地点介绍了现行土地征用制度的主要规定,它包括征用土地的审批和土地使用权的审批和土地使用权划拨、出让、转让、出租与抵押划拨、出让、转让、出租与抵押的有的有关具体要求。关具体要求。本本 章章 内内 容容3.1 土地制度改革综述土地制度改革综述3.2 土地征用制度土地征用制度3.3 土地使用权的出让土地使用权的出让3.4 土地使用权转让、出租与抵押土地使用权转让、出租与抵押3.1 土地制度改革综述土地制度
2、改革综述十一届三中全会(1978年)以前,我国确定的土地制度是基于土地私有制的消灭、地租不复存在的这种推断而建立起来的理论模式。十一届三中全会以来,我国制定了一系列土地管理方面的法律、法规,使土地有偿使用制度的改革逐步开展。3.1 土地制度改革综述土地制度改革综述 今后,我国深化土地使用制度改革,将根据社会主义市场经济体制的需要,切实解决好土地作为生产要素进入市场,显现其资产价值,合理进行土地收益分配,加强土地管理。2003年开展了全国土地核查,这是建国以来第三轮土地规划工作的开端,将为出台新的土地政策做铺垫。新的土地政策将涉及三大方面,出台土地利用规划条例;重新修订土地管理法;对国土资源管理
3、体系将实行垂直管理。为了尽快改变土地被滥用的局面,中央决定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构来实现对土地供应规划的控制。本本 章章 内内 容容3.1 土地制度改革综述土地制度改革综述3.2 土地征用制度土地征用制度3.3 土地使用权的出让土地使用权的出让3.4 土地使用权转让、出租与抵押土地使用权转让、出租与抵押3.2 土地征用制度土地征用制度所谓土地的征用是指国家因建设需要,强制将属于农村经济组织所有的土地(即集体土地)收归国有。3.2.1 土地土地征用征用的概念的概念由建设单位持国务院主管部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件,向县级以上地方人
4、民政府土地管理部门提出用地申请,由县级以上人民政府审查核批。外国使领馆、国际组织、中外合资建设项目需要使用集体土地的,由中国政府主管部门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地管理部门提出征用土地的申请,报省级人民政府批准。3.2.2 征用土地的审批程序征用土地的审批程序新土地法第44条规定:“建设占用的土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地审批手续。”省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设的项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。3.2.3 征用土地的审批规定征用土地的审批规定在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建
5、设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。新土地法第44条第2款、第3款规定以外建设项目占用的土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。征用下列土地的需由国务院批准:(1)基本农田(“吃饭田”、“保命田”,红线);(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。征用上述以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。1.土地补偿费土地补偿费(1)征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3年的平均产
6、值的6至10倍计算;(2)征用其他土地的补偿标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。3.2.4 征用土地的补偿费用征用土地的补偿费用2.附着物、青苗补偿费附着物、青苗补偿费(1)被征用土地上的附着物和青苗补偿标准,由省、自治区、直辖市规定;(2)征用城市郊区菜地,建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。安置补助费以征地范围内的人均占有土地数量来计算。土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安置的农民保持原有的生活水平的,经省、自治区、直辖市政府批准,可以增加安置补助费。3.2.5 征用土地的安置补助费征用土地的安置补助费房地产管理法第22条规定:“土地使用权划拨,是指县级以
7、上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”,“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。”3.2.6.1 土地使用权划拨的概念土地使用权划拨的概念 3.2.6 土地使用权土地使用权划拨划拨划拨行为的主体是作为土地所有者的国家,划拨行为的客体是国有土地使用权。土地使用权划拨有两种形式。第一种形式是对集体土地的划拨,第二种形式是将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。下列建设用地的土地使用权,确属必要,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:1.国家机关用地和军事用地 2.
8、城市基础设施用地和公益事业用地 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 3.2.6.2 土地使用权划拨的范围土地使用权划拨的范围 本本 章章 内内 容容3.1 土地制度改革综述土地制度改革综述3.2 土地征用制度土地征用制度3.3 土地使用权的出让土地使用权的出让3.4 土地使用权转让、出租与抵押土地使用权转让、出租与抵押3.3 土地使用权的出让土地使用权的出让房地产管理法第七条规定:“土地使用权的出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金出让金的行为。”3.3.1 土地使用权出让的概念与特征土地使用权出让的概
9、念与特征从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征:(1)土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为;(2)土地使用权出让是有期限的;(3)土地使用权出让是有偿的;(4)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。2008年杭州土地出让面积年杭州土地出让面积 1.土地使用权土地使用权出让的范围出让的范围 土地使用权出让的地域范围。土地使用权出让的土地范围为城市规划范围内的国有土地,城市规划范围内的集体所有土地,必须先依法征用转为国有土地后方可出让。土地使用权出让的建设项目范围是除可以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出让方式供地。3.3.2 土地使用权出让的法律限制土地使用权出
10、让的法律限制 2.土地使用权出让的批准权限土地使用权出让的批准权限土地使用权出让的批准,应该符合国家新土地法的规定,对出让农用地的,各级人民政府不能越级审批。在审批过程中,必须对出让方案所涉及的出让地块的用途、年限和其他条件等一并进行审查。出让方案应由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。3.土地使用权出让的宏观调控和微观管理土地使用权出让的宏观调控和微观管理 国家对各级人民政府出让的土地实行总量控制,并且制定了一些宏观调控和微观管理措施。房地产管理法规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限,开发土地
11、。3.土地使用权出让的宏观调控和微观管理土地使用权出让的宏观调控和微观管理 超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”土地使用权出让方式,是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。1.拍卖出让拍卖出让拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点,利用公开场合,就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投,按“价高者得”的原则,确定土地使用权受让者的一种方式。3.3.3 土地使用权出让方
12、式土地使用权出让方式2.招标出让招标出让招标出让是指在规定的期限以内,由符合规定条件的单位和个人,以书面投标形式,竞投某一块土地的使用权,由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和定向招标(限制竞争性招标)两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。3.协议出让协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下,通过谈判、协商,达成出让土地使用权一致意见的一种方式。2003年8月1日起实施的我国国土资源部协议出让土地使用权规定(第21号令),对协议出让国有土地使用权作出了详细规定。根据国务院颁布的中华人民共和
13、国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十三条的规定,土地使用权出让最高年限按用途分别为:居住用地70年;工业用地50年;教育科技、文化、卫生、体育50年;商业、旅游娱乐用地40年;综合或其他用地50年。3.3.4 土地使用权出让的最高年限土地使用权出让的最高年限1.土地使用权出让合同的特征与分类土地使用权出让合同的特征与分类土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。3.3.5 土地使用权土地使用权出让合同出让合同土地使用权出让合同具有以下土地使用权出让合同具有以下特征特征:(1)它只是出让和受让双方当事人
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