建设业主项目管理指南课件.ppt

1、v 一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：v （1 1）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。部模式）。v （2 2）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨询服务代管模式。咨询服务代管模式。v （3 3）业主方委托项目管理咨询

2、公司与业主方人员共同）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。是以上两种方式的综合，双方的优势互补。前 言v 不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能

3、分工，管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。完成。v 下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验一、工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段 竣工验收及交付使用阶段立项决策阶段设计及准备阶段实施阶段二、工程项目建设程序工程项目建设程序 投资估算 长期计划 五年计划 年度投资计划项目建议书可行性研究 可行性研究报告 设计工作 建设准备 建设实施

4、生产准备 竣工验收 交付使用 设计总概算 施工预算施工决算 预备项目计划建设程序简图 项目建设书委托咨询 投 资 前 期项目意向项目策划项目评估和 审批决策可行性研究报 告初步可行性究可行性 研究委托咨询v（续下表）（续下表）工程项目建设程序投 资 时 期投产时期委托监理编制设计文件初步设计技术设计施工图设计物资采购设备订货开工报告施工安装生产准备试 运 行建设（施工前）准备施工招标试 运 行竣工验收后 评 价投产经营v（接上表）（接上表）三、四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管

5、理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书初步可行性研究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付

6、使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁四、立项决策阶段项目建议书项目建议书初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目决策项目决策主项申请、批复主项申请、批复 立项决策阶段编制项目建议书初步可行性研究可行性研究可行性研究报告立项批文项目决策选址上报立项决策阶段v项目建议书项目建议书 v 项目建议书应包括以下内容：（1）总论；（2）项目建设的必要性；（3）功能定位与需求分析；（4）场馆现状及改扩建内容；（5）项目实施方案；（6）组织机构与人员配置；（7）项目实施进度规

7、划；（8）投资估算与资金筹措；（9）结论与建议。v初步可行性研究：初步可行性研究：v （1 1）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据；v （2 2）市场分析与预测；）市场分析与预测；v （3 3）产品方案、拟建规模和厂址环境；）产品方案、拟建规模和厂址环境；v （4 4）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备；v （5 5）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件；v （6 6）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案；v （7 7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；v （8 8）财务

8、效益和经济效益的初步分析；）财务效益和经济效益的初步分析；v （9 9）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价；v （1010）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。v v 详细可行性研究详细可行性研究 ：v （1 1）项目建设的必要性；）项目建设的必要性；v （2 2）市场分析；）市场分析；v （3 3）建设方案；）建设方案；v （4 4）投资估算；）投资估算；v （5 5）融资方案；）融资方案；v （6 6）财务分析；）财务分析；v （7 7）经济分析；）经济分析；v （8 8）资源利用效率分析；）资源利用效率分析；v （9 9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）

9、土地利用及移民搬迁安置方案分析；v （1010）环境影响；）环境影响；v （1111）社会评价；）社会评价；v （1212）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析；v （1313）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。v项目决项目决策策 投资机会研究 初步可行性研究 可行性研究 决定建设，转入项目实施准备阶段 终止研究、寻求新的投资机会 项目是否有生命力？是否存在投资机会？否 否 否 是 是 是 项目在技术、经济等方面是否可行？企业投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序v项目决策项目决策 行业、部门或区域规划 项目建议书审批 可行性研究报告审批 批准建设，转入项目实施准备阶段

10、终止研究、寻求新的项目 项目是否有必要建设？项目是否符合行业或区域规划？项目在技术、经济等方面是否可行？否 否 否 是 是 是 独立咨询 机构评估 独立咨询 机构评估v企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：v （1 1）项目申报单位情况；）项目申报单位情况；v （2 2）拟建项目情况；）拟建项目情况；v （3 3）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划；v （4 4）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析；v （5 5）生态环境影响分析；）生态环境影响分析；v （6 6）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。v报送企业投资项目申请报告应

11、附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件：v （1 1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；v （2 2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；v （3 3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件 （4 4）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。项目申请企业投资项目核准的程序 可行性研究 编制并递交项目申请报告 政府核准审查 核准建设，转入项目实施准备阶段 终止研究、寻求新的项目 核准通过？项目在技术、经济等方

12、面是否可行？否 否 是 是 独立咨询 机构评估项目核准五、设计及准备阶段1、选址及征地、拆迁 土地使用/转让/购买/投标拆迁、平整办理土地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语 设计及准备阶段v 该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。设计管理工作初步设计、设计概算编写总体设计大纲组织国际/国内建筑方案的招标/竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、

13、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查设 计工程设计管理设计招标、竞赛设计合同谈判、签订方案优化、报批、施工图审查限额设计、出图计划管理设计交底、技术协调咨询勘察设计管理勘察单位的招标初探、详探、物探勘察成果报告质量评估v建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：v （1 1）厂（场）址的自然资源；）厂（场）址的自然资源；v （2 2）地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积；v （3 3）厂（

14、场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；v （4 4）征地拆迁情况；）征地拆迁情况；v （5 5）环境保护；）环境保护；v （6 6）地区经济技术条件；）地区经济技术条件；v （7 7）交通运输条件；）交通运输条件；v （8 8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。v 征地拆迁流程征地拆迁流程 v 严格按项目征地程序办事：申请用地严格按项目征地程序办事：申请用地受理申请受理申请并审查有关并审查有关审批用地审批用地征地实施征地实施签发

15、用地证书签发用地证书征征地批准后的实施管理地批准后的实施管理领发土地使用证领发土地使用证建立征用土地建立征用土地档案和移交。按征地程序排列进度计划。档案和移交。按征地程序排列进度计划。2、设计管理工作功能需求调整，编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或直接委托初步勘察详细勘察物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计招标设计合同编制、签订限额设计管理设备的市场调研设计管理流程图设计优化方案设计初步设计施工图设计-施工图审查三个阶段造价审核设计阶段造价咨询流程图设计承发包模式规划、设计界面划分 设 计 工 作 界 面 确 认 表 负责 协助或审核 设计招标v设计合同编制、

16、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订 v方案设计、初步设计流方案设计、初步设计流程程了解业主建设意图用户需求书咨询团队提出审查意见，内部会审方案评审(设计、监理、业主)评审成果文件初步扩充设计初步设计成果验收介入初步设计概算工作初步设计末次审查重新组织评审不通过通过注：初步设计专项审查建议按专业(规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防)分批、分阶段审查，以尽早能争取时间，但需注意各专业之间设计人员会签。v施工图设计施工图设计-施工图审施工图审查查 初步设计审查完成，领取审核意见书评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图审查(审图机构)审图意见书施工图评审(监理单位)施

17、工图评审成果文件介入施工图预算，施工招标工作评审审核意见，研究调整方案施工图调整施工图审图机构确认v设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图注：首要确定发包模式、合同包划分，明确首个招标项目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等)。投资结算、限额设计目标设置开始进场2周发包模式规划、合同包的划分2周(初步设计同步进行)招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划2周（续下表）v（接上（接上表）表）初步设计概算审核初步设计成果验收通过，设计提交概算4周施工图预算审核施工图设

18、计完成(未审查)，提交预算4周标底审核招标文件完成4周设计阶段的各种报批报建手续 4、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划（含WBS结构分解）、含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划施工承发包模式的策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）风险管理方案工程保险管理方案v项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分解）结构分解）代建主要工作WBS分解图 代建工作B4合同管理B2设计管理B1项目前期工作B3招标管理C16合同包划分C17合同起草、谈判、签订C18合同履行C7设

19、计单位招标C11设计交底、技术协调、现场服务C8设计大纲要点C9限额设计及优化管理C10设计各阶段报建报批(含施工图审查)C5建设规划、环保、人防等审查报批C1项目建议书C2可行性研究报告C3土地征用、房屋拆迁C4勘察、设计C6前期协调工作C12设计类招标C13服务类招标C14施工类招标C15材料采购类招标（续下表）v（接上（接上表）表）B5进度管理B8安全文明管理B9档案信息管理B10财务管理B11验收与移交B6质量管理B7投资管理C19各类进度的编制C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报C21进度管理措施C22质量保证体系建立C23质量控制措施(加强对监理的管理)C24招标阶段的投资管理C

20、25资金使用计划与支付C26工程结算与决算C27安全管理体系建立C28措施费用的控制C29推行ISO，执行统表的计划C30财务管理制度C31支付与结算管理C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案C33业主、物业的移交代建工作 二级子工作结构分解举例(二级结构分解)从代建主要工作WBS分解图中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要32项子工作内容，还需继续分解，现以可行性研究工作分解为例，进行分解如下：C3可行性研究报告市场分析营销策略宏观环境政策分析项目目标分析资源供应选择厂址工艺设计生产设备选择土建工程设计组织机构形式人力资源D3-1市场调研D3-2项目战略分析D33-3选 址D3-4方案

21、设计D3-5项目组织（续下表）D3-6环境评价D3-7经济评价D3-8社会影响评价D3-9投资估算D3-10财务评价D3-11风险分析环境评价调研成本效益分析影响评价报告经济评价因素采用的评价方法社会评价因素采用的评价方法影响投资的因素估算方法资金筹措评价指标各种报表评价方法政治风险技术风险经济风险社会和自然风险其他风险C3可行性研究报告v（接上（接上表）表）业主项目管理单位项目工作分解结构（WBS方式）质量管理时间与进度管理范围管理设计管理采购与招标管理沟通与协调管理财务与费用管理竣工验收和交付使用缺陷责任期管理工程结算竣工决算项目实施阶段1、项目可行性报告研究2、项目筹划3、征地拆迁4、项

22、目建设有关批文、证照、手续5、施工用水、电手续6、项目评估因素分析7、报建、开工手续8、其他前期工作前期工作管理1、详细规划设计2、初步设计、技术设计、施工图设计3、限额设计管理4、施工图审查5、设计优化6、专项报批7、设计变更管理8、设计质量、进度的管理项目计划和设计阶段1、招标代理工作（含机构的选定）2、设计咨询单位招标3、勘察招标4、设计招标5、监理单位招标6、工程承包商招标7、材料设备招标招标管理工作1、监理单位管理2、总包单位管理3、专业分包单位管理4、设备、材料供货商管理施工阶段管理1、质量安全监督管理机构2、材料质量控制和检验机构3、建筑使用功能、安全检测机构4、专项管理机构（电

23、梯、环保、卫生、防疫、劳动等职能监督体系1、组织机构内各单位质量管理体系2、项目运行质量管理制度3、持续改进实现体系运行增值作用4、ISO标准运行推广、保证质量保证体系项目综合管理风险管理建设资料汇编项目后评价组织机构管理人力资源管理1、分部工程验收2、单体工程竣工验收3、专项工程验收4、单位工程竣工验收5、竣工图、归档资料管理6、完工移交竣工验收阶段综合管理策划设计咨询单位 设计单位 招标代理机构 监理单位 施工单位 材料、设备供应商管理保障体系1、委托下领导、项目管理单位下的组织机构2、组织机构运作管理制度3、管理工作程序4、管理工作制度5、管理工作计划6、奖罚激励机制组织机构保证体系 项

24、目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。立项决策阶段 设计及 准备阶段 实施阶段 竣工验收及交付使用阶段 采购与招标管理风险管理沟通与协调管理质量管理财务与费用管理时间进度管理设计管理 范围管理 人力资源管理 组织机构管理 工程项目成功 v建设项目业主组织架构设置及职能分工建设项目业主组织架构设置及职能分工v （不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置）项目组织架构图 注：（1）招标管理工作纳入造价合同管理部；（2）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理；（3）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设计的评审工作。前期及资料管理

25、部项目经理 技术负责人设计管理部现场管理部造价合同管理部财务管理部综合部v职责与分工职责与分工v 代建项目部代建项目部v 代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。v 代建项目部项目经理

26、代建项目部项目经理v 负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。中的具体问题。

27、向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。v 技术总负责人技术总负责人v 负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。v 前期及资料管理部前期及资料管理部v 负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。理，负责建设过程资料

28、的收集与归档。v 设计管理部设计管理部v 对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。v 现场管理部现场管理部v 审核的上报的各种方案、计划、变

29、更申请、报表等文件；进行各工序的质量验审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核准后及时报业主和归档；及时向业主报

30、告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。v 造价合同管理部造价合同管理部v 负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程序，为业主提供招标

31、决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。v 财务管理部财务管理部v 负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。v 综合部综合部v 接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部接受业主临时指派任务；统一管理代建

32、项目部的车辆、办公用品等，协调各部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行管理。行管理。v组织管理模式的策划组织管理模式的策划（举例介绍几种管理模式）（举例介绍几种管理模式）建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备

33、、材料厂家X建设单位市政设计单位“小业主+大监理”组织管理模式“小业主+大监理（项目管理与部份项目的现场监理）+现场监理组织管理模式 对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位勘察、设计、监理工程招标、大宗设备材料采购项目1项目3项目2建设单位建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位“专业化项目管理”组织管理模式 建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购土建总包单位分包

34、单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务项目管理咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位施工单位施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位市政设计单位“大业主自筹自管的平行监理”组织管理模式 建设单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位工程建设前期管理七通一平其它对外协调报建报批建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位招标与采购管理设计勘查监理招

35、标设备和材料采购工程施工招标v施工承发包模式的策施工承发包模式的策划划 传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工程管理从四种管理模式中进行组合、派生、延伸，今发包模式多样化，特别是总包管理与平行发包进行优化组合，根据不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同的管理需要。举例说明几种发包模式：（1）“土建机电安装+总包管理服务”发包模式 （2）“土建机电总包+指定分包”模式 （3）“土建+指定分包+点包管理服务”的模式 v 方案一、方案一、“土建机电安装土建机电安装+总包管理服务总包管理服务”发包模式发包模式v 从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它从土建机电安装（含

36、消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：业主监理单位土建机电安装总包单位幕墙工程施工单位智能化工程施工单位室内装修专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应注：合同关系 监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信

37、号屋盖、电梯等。v 方案二方案二“土建机电总包土建机电总包+指定分包指定分包”模式模式 v 以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，智以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订合能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接委同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接委托，但纳入总包管理范围。托，但纳入总包管理范围。业主监理土建机电总包单位幕墙施工单位智能施工单位室内装修施工单位

38、专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应注：合同关系 监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。v 方案三“土建+指定分包+点包管理服务”的模式v 此方案实际是方案一、方案二的组合，以土建（含机电安装，智能化工程指定分包），幕墙，室内装修业主平行发包签订合同，以及其它专项工程均纳入总包管理范围。业主监理土建总包单位智能化施工单位幕墙施工单位室内装修施工单位专项施工单位A专项施工单位B主要设备材料供应商机电安装施工单位注：合同关系 监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、绿化、信号屋盖、电梯等。项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制

39、度）。项目管理人员的岗位责任制度项目现场管理制度监理工作制度流动竞赛奖励评比方法设计变更管理办法项目安全管理制度工程计量与支付管理办法项目计划、统计与进度管理制度项目管理廉政工作制度招标管理工作制度项目信息管理制度项目材料、机械设备管理制度工程竣工结算管理办法工程竣工验收管理办法编制和审定配套的管理制度建立规范的工作流程图纸会审工 作流程图施工进度控制工作流程 图原材料、构配件进场签认流程图进口材料设备核定流程 图隐蔽工程签认流程图分部工程工序交接签认流程图工程变更流程图设计变更流程图工程质量事故处理流程图工程停、复工流程图工程进度款、预结算审核工作流程图索赔处理程图工程竣工验收流程图制定风险

40、管理方案 工程保险管理方案工程保险管理方案 工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出现的工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法应对第三自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法应对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责任提供保障者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责任提供保障的一种综合性保险。的一种综合性保险。工程保险分类：工程保险分类：建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保险；建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保险；项目保险和承包商保险；项目保险和承包商保险；工期保险和年度保险；工期保险和年度保险；工程保险方案的制定：工程保险

41、方案的制定：制定建设项目工程保险方案的基本原则；制定建设项目工程保险方案的基本原则；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险的保险合同的选择；建设项目工程保险的保险合同的选择；工程保险的基本流程：工程保险的基本流程：（1 1）申请承保；）申请承保；（2 2）申请理赔；）申请理赔；（3 3）申请批改。）申请批改。建设项目工程保险的提保方式；建设项目工程保险的提保方式；建设项目的保险费用；建设项目的保险费用；建设项目保险索赔。建设项目保险索赔。招标管理工作方案招标管理工作方案合同发包模式规划（设计、勘察、监合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、施工、大宗材料

42、理、咨询服务、施工、大宗材料/设设备规划、比较）备规划、比较）合同、合同分界面管理方案合同、合同分界面管理方案招标计划安排招标计划安排招标程序招标程序投标承诺跟踪检查（表格形式进行）投标承诺跟踪检查（表格形式进行）5、项目招标工作管理v招标管理工作方招标管理工作方案案（设计类）（服务类）（施工类）材料、设备供应单位：根据工程用材、设备情况、列举清单、重点做好幕墙主材、装修主材、电梯、发电机组、冷却塔、空调机组、监控设备等的选择采购工作。v 合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、施工、大宗材料施工、大宗材料/设备规划、比较）设备规划、比较）设

43、计单位（1）主设计单位（2）专业设计单位（钢结构、幕墙、智能、消防、装修）（3）专项设计单位（人防、电信、环保、外水外电、绿化、勘察单位）服务类单位（1）招标代理（监理、施工、材料设备）（2）施工图审查单位（3）材料检测单位（4）工程检测（桩基、焊缝、防雷、沉降观测等）施工单位施工单位（1 1）总包单位）总包单位（2 2）绿化工程（平行发包）绿化工程（平行发包）（3 3）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、市政道）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、市政道路、室外照明等）（平行发包）路、室外照明等）（平行发包）（4 4）材料设备供应单位）材料设备供应单位 （5 5）电梯供货单位）电梯供货单

44、位（6 6）发电机组、空调主机等设备供应单位）发电机组、空调主机等设备供应单位v招标程序招标程序 申请招标准备招标文件发布招标公告进行资格预审确定投标人名单发售招标文件批准招标索购资审文件填报资审文件确认投标意向研究招标文件核查招标文件购买招标文件核查资审文件招标程序图招标人投标人招标中心（续下表）组织现场考察参加现场考察提出质疑问题确定投标策略召开标前会议发送会议记录编制投标文件接受投标书递交投标文件公开开标审查标书评标比较评标报告定 标发出中标通知书商签合同通知未中标人参加开标会议准备履约保证合同谈判监督开标过程监督评标过程核备招标报告v（接上（接上表）表）六、实施阶段“七通一平”的推进管

45、理施工阶段相关手续的办理“三控、二管、一协调”安全管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理对外协调 此阶段把施工蓝图转换实物的阶段，是工程建设的主要阶段。“七通一平”的推进管理注：报建报批手续主要包括施工许可证，质量安全委托监督，其它专项工程报建报批，根据工程进展，分步、分阶段进行。“七通一平”指：道路通、水通、电通、电话通、网络通、电视通、煤气通、场地平整签发开工令办理各项报建报批手续组织设计技术交底、图纸会审施工组织设计方案审查或会审质量安全保障体系审查分包单位资质审查人员到位、材料、机械准备情况“七通一平”的移交组织召开工地例会正式动土开工v施工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理

46、v质量、进度、投资、安全档案管理质量、进度、投资、安全档案管理质量管理建立质量保证体系、严格执行标准、规范对重点单位质量进行检查、验收组织分项分部工程的验收进度管理编制工程进度总体计划编制单项工程进度计划编制月、季、年度计划建立三级进度管理体系对进度计划分析、协调、平衡和调整投资管理推行限额设计，施工用预算审核划分合同，设定投标限价、控制造价编制投资计划和季度、月度资金使用计划工程结算和编制工程竣工财务决算建立基建专户进行财务管理建设档案信息管理全面推进ISO9001质量管理体系严格执行省统一用表、安全统表施工过程资料与工程建设同步成立项目文献编写小组明确信息来源、传递、处理方式定期/不定期检

47、查进行完善安全文明综合管理建立安全综合治理领导小组,工作小组,安全管理体系签订各方的安全生产协议书审查安全文明施工专项方案编制实施综合管理方法对厂区临时道路,办公区,生活区,材料堆放区,临水,临电进行总体策划安全综合检查,安全生产例会安全,消防培训,信息公告测量放线、复核材料、设备进场验收、见证取样、送检施工进度计划审核、检查、修正、工期目标考核施工机械、设备、检测仪器报验工程变更管理现场质量管理（旁站、巡视、检测、试验等手段）特殊过程、关键部位进行见证、验收综合治理管理（安全、防火、环卫、治安、文明施工等）质量事故的调查处理进度款的计量与支付办理现场签证工程结算审核编制监理月报、季报、年报总

48、结合同事件的评估和处理协助业主处理日常性事务设备制造、钢结构制作、石材加工的监造管理主要控制点v实施阶段对设计、监理、施工单位的管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理 根据多年的工程管理经验，在建设过程中，设计单位、监理单位、施工单位存在一些主要问题有充分的认识，现从各单位存在问题主要工作内容，重要控制点，采取的管理措施，以及相关配套管理方法进行列表分述如下：v对设计单位的管理措施对设计单位的管理措施对监理单位的管理控制措施 对施工单位的管理控制措施七、竣工验收及使用阶段 验收 移交 竣工结算及竣工决算 项目后评价 竣工验收与移交阶段分 部 验 收九大分部地基与基础主体结构装饰工程建筑屋面建

49、筑给排水与采暖建筑电气空调与通风智能建筑电梯工程分部工程完成，组织初步验收，审查施工过程资料，给质检站审查，由质检站、设计、施工、业主、监理参加验收，形成验收记录。A专 项 工 程 验 收规划环保排水、排污交通消防供水、供电煤气人防防雷等各专项工程施工完毕，整理资料，向业主管理部门申请验收，领取验收证明文件。B竣工验收编写验收方案/验收计划，成立验收小组组织预验收，完成整改，形成预验收总结报告，向档案馆申请工程资料初验向质量监督部提交清单验收方案验收计划竣工验收申请表质量评估报告勘察文件质量检查报告设计文件，质量检查报告工程款支付证明文件工程质保修书单位工程施工安全评价书规划验收文件消防验收文

50、件环保验收文件电梯准用证监督机构的整改情况发出正式竣工验收通知组织竣工验收会议形成竣工验收报告C工程移交向建设单位移交向使用单位移交向物业管理公司移交成立移交工作小组，编写移交方案与计划，实物移交，建设档案移交备 案v专项验收完成v竣工验收完成v整理备案资料v资料提交审查v领取备案回执保 修 工 作工程状况的检查和监督保修、质量回访质量通病的分析、防治、质量事故的鉴定督促和监督保修工作办理保修期结束的移交、保修金的支付工作备案与保修工作DEv竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算 竣工决算报表 v项目后评价项目后评价v 项目后评价的工程程序：项目后评价的工程程序：v（1 1）选定进行项目后评价的