商业物业常见法律风险培训课件.ppt
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1、商业物业常见法律风险培训商业物业常见法律风险培训侵权责任侵权责任合同责任合同责任证据留存的技巧证据留存的技巧一般侵权行为构成要件侵权责任法第六条:侵权责任法第六条:“行为人因过错侵害他人民事权益,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任应当承担侵权责任”。过错:故意和过失过错:故意和过失侵权行为侵权行为损害结果损害结果因果关系因果关系过错推定与无过错责任(严格责任)第六条:第六条:“根据法律规定推定行为人有过错,行为人根据法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任”。法律规定,过错推定,不能自证无过错法律规定,过错推定
2、,不能自证无过错如建筑物等搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人如建筑物等搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。过错的,应当承担侵权责任。第七条:第七条:“行为人损害他人民事权益,不论行为人有行为人损害他人民事权益,不论行为人有无过错,法律规定应当承担侵权责任的,依其规定无过错,法律规定应当承担侵权责任的,依其规定”。无过错,法定,严格责任无过错,法定,严格责任侵权案例一【案例综述】【案例综述】某顾客带其某顾客带其6 6岁儿子到商场购物。该顾客在挑选衣服的时候,其子自己在旁边玩,岁
3、儿子到商场购物。该顾客在挑选衣服的时候,其子自己在旁边玩,被地面的一滩水滑到跌伤,该顾客与商场协调赔偿,商场称地面水渍是因其他顾被地面的一滩水滑到跌伤,该顾客与商场协调赔偿,商场称地面水渍是因其他顾客饮料漏洒所致,与商场无关。某顾客遂诉至法院,要求商场赔偿儿子医疗费损客饮料漏洒所致,与商场无关。某顾客遂诉至法院,要求商场赔偿儿子医疗费损失。失。【处理措施】【处理措施】法院认为,商场系公共场所,对公众负有基本的安全保障义务。因商场没有及时法院认为,商场系公共场所,对公众负有基本的安全保障义务。因商场没有及时发现、清理地面水迹、提醒顾客,疏忽管理,导致发现、清理地面水迹、提醒顾客,疏忽管理,导致小
4、孩小孩跌伤,应当对顾客承担主跌伤,应当对顾客承担主要赔偿责任。同时,该顾客作为其儿子的法定监护人,自己挑选衣服,放任儿子要赔偿责任。同时,该顾客作为其儿子的法定监护人,自己挑选衣服,放任儿子独自玩耍,对儿子的摔伤负有次要责任,应当承担部分损失。法院判决商场承担独自玩耍,对儿子的摔伤负有次要责任,应当承担部分损失。法院判决商场承担80%80%的责任,顾客自己承担的责任,顾客自己承担20%20%的损失。的损失。第三十七条:第三十七条:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽
5、到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。因第三人障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。任。”。对对于于宾馆、商场等负有安保义务的公共场所管理人宾馆、商场等负有安保义务的公共场所管理人的侵权的侵权行为,行为,不论是否有过错,只要没有尽到安全保障义务,应不论是否有过错,只要没有尽到安全保障义务,应按照法律规定承担责任。按照法律规定承担责任。防止他人遭受义务人侵害防止他人遭受义务人
6、侵害 严格责任严格责任 安全保障义务安全保障义务 防止他人遭受第三人侵害防止他人遭受第三人侵害 补充责任补充责任 商场商场安全保障义务安全保障义务:安排保安巡逻、保洁人员对障碍物的及时清安排保安巡逻、保洁人员对障碍物的及时清理、完备的监控系统及时发现安全隐患、突发事件及时报警、积理、完备的监控系统及时发现安全隐患、突发事件及时报警、积极施救、安排疏散等。极施救、安排疏散等。本案中,商场因没有及时发现、清理地面水迹,本案中,商场因没有及时发现、清理地面水迹,导导致致小孩小孩摔伤,而被判定未尽到摔伤,而被判定未尽到安全保障义务,即属于第一类未尽到安全保障义务的情形,应当承担赔偿责任。安全保障义务,
7、即属于第一类未尽到安全保障义务的情形,应当承担赔偿责任。而而如果如果顾客儿子是因为被其他人推倒而受伤,那么就属于第二类未尽到安全保障顾客儿子是因为被其他人推倒而受伤,那么就属于第二类未尽到安全保障义务的情形,推倒孩子的人为直接加害人,承担赔偿责任,商场仅因未能及时阻义务的情形,推倒孩子的人为直接加害人,承担赔偿责任,商场仅因未能及时阻止伤害孩子的行为发生而承担补充赔偿责任。止伤害孩子的行为发生而承担补充赔偿责任。另外,顾客作为家长,没有尽到监护人的监护职责,也是导致孩子摔伤的原因,另外,顾客作为家长,没有尽到监护人的监护职责,也是导致孩子摔伤的原因,但相较于商场的安全保障义务而言,仅属于次要原
8、因。根据民法通则的规定但相较于商场的安全保障义务而言,仅属于次要原因。根据民法通则的规定“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任”。因。因此,对于孩子的受伤,商场承担主要责任,而家长也承担了相应的次要责任。此,对于孩子的受伤,商场承担主要责任,而家长也承担了相应的次要责任。侵权案例二【案例综述】【案例综述】某租户在其租用的写字楼电梯内被犯罪嫌疑人袭击受重伤。写字楼监控室某租户在其租用的写字楼电梯内被犯罪嫌疑人袭击受重伤。写字楼监控室发现电梯内异常后及时采取电梯制动措施,并派员到电梯内解救租户,送院救发现电梯内
9、异常后及时采取电梯制动措施,并派员到电梯内解救租户,送院救治,同时将袭击者扭送公安机关。租户要求物业公司承担未尽到安全保障义务治,同时将袭击者扭送公安机关。租户要求物业公司承担未尽到安全保障义务的赔偿责任。的赔偿责任。【处理措施】【处理措施】法院认为,物业公司虽然负有安全保障义务,但这种义务应限于防范性安法院认为,物业公司虽然负有安全保障义务,但这种义务应限于防范性安全保卫活动,并不能要求其达到根除治安隐患和刑事案件的功能。物业公司设全保卫活动,并不能要求其达到根除治安隐患和刑事案件的功能。物业公司设置了监控室、保安员,并在事发时及时做出反应和处理,应当认定已经尽到了置了监控室、保安员,并在事
10、发时及时做出反应和处理,应当认定已经尽到了安全保障义务,故对租户的赔偿要求不予支持。安全保障义务,故对租户的赔偿要求不予支持。法律问题:法律问题:1 1、物业公司安全保障义务的性质和限度;、物业公司安全保障义务的性质和限度;2 2、如果物业公司未、如果物业公司未尽到合理的安全保障义务,导致租户遭受侵害,即使刑事案件没有侦破,物业尽到合理的安全保障义务,导致租户遭受侵害,即使刑事案件没有侦破,物业公司是否应当承担相应的民事赔偿责任。公司是否应当承担相应的民事赔偿责任。物业管理条例第四十六条:物业管理条例第四十六条:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰
11、装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”。因此,物业公司的安全保障义务是一种基本的最低限度的社会秩序辅助维因此,物业公司的安全保障义务是一种基本的最低限度的社会秩序辅助维持义务。持义务。在司法实践中,主要从以下方面对物业公司是否尽到这一义务进行考察:在司法实践中,主要从以下方面对物业公
12、司是否尽到这一义务进行考察:物业管理公司的保安制度是否到位,有否符合法规、规章或相关文件的强制性规定的物业管理公司的保安制度是否到位,有否符合法规、规章或相关文件的强制性规定的合格保安人员,其数量、质量与物业规模、安全情况是否相适应,各项保安制度是否合格保安人员,其数量、质量与物业规模、安全情况是否相适应,各项保安制度是否完备、合理,并在日常管理中得到了认真落实;完备、合理,并在日常管理中得到了认真落实;是否具备了与合同约定或与物业状况、安全等级和收费标准等相适应的保安措施,如是否具备了与合同约定或与物业状况、安全等级和收费标准等相适应的保安措施,如合理的门卫、门岗合理的门卫、门岗 、巡查、盘
13、问等各项制度;、巡查、盘问等各项制度;保安人员是否勤勉尽职,保障监控系统是否正常有效运作;保安人员是否勤勉尽职,保障监控系统是否正常有效运作;发现犯罪或侵害业主时是否及时采取相应的合理措施;发现犯罪或侵害业主时是否及时采取相应的合理措施;业主对安全提出合理怀疑或指出不足时是否引起重视并予以改进。业主对安全提出合理怀疑或指出不足时是否引起重视并予以改进。只要物业管理公司尽到了上述义务,即便发生了第三人对业主的侵害行只要物业管理公司尽到了上述义务,即便发生了第三人对业主的侵害行为,物业公司也不为,物业公司也不需需承担责任。因此,本案中物业公司在发现电梯内异承担责任。因此,本案中物业公司在发现电梯内
14、异常后所采取的处理措施,已经尽到了安全保障义务的要求,不应承担责常后所采取的处理措施,已经尽到了安全保障义务的要求,不应承担责任。任。(自由裁量权)(自由裁量权)假设物业公司没有尽到安全保障义务,可否以租户受到袭击涉及刑事案件而免假设物业公司没有尽到安全保障义务,可否以租户受到袭击涉及刑事案件而免除民事赔偿责任呢?除民事赔偿责任呢?犯罪嫌疑人袭击租户的行为,与物业公司未尽安全保障义务而给租户造成的侵犯罪嫌疑人袭击租户的行为,与物业公司未尽安全保障义务而给租户造成的侵害是两个不同性质的法律关系,前者属于侵权行为,甚至属于刑事案件范畴,害是两个不同性质的法律关系,前者属于侵权行为,甚至属于刑事案件
15、范畴,而后者属于违反合同义务产生的民事赔偿责任。即使刑事案件未侦破,仍然不而后者属于违反合同义务产生的民事赔偿责任。即使刑事案件未侦破,仍然不影响物业公司因违反合同义务而应承担的责任。影响物业公司因违反合同义务而应承担的责任。侵权案例三【案例综述】【案例综述】某业主酒后欲驾车进入停车场,被其所在大厦保安阻拦并打伤,业主起诉要求物业公司某业主酒后欲驾车进入停车场,被其所在大厦保安阻拦并打伤,业主起诉要求物业公司承担赔偿责任。承担赔偿责任。【处理措施】【处理措施】法院认为,作为雇主的物业公司,应当尽到管理和保护业主权益的责任,业主被物业公法院认为,作为雇主的物业公司,应当尽到管理和保护业主权益的责
16、任,业主被物业公司雇佣的保安打伤,物业公司具有管理上的失职。根据最高人民法院关于审理人身损害司雇佣的保安打伤,物业公司具有管理上的失职。根据最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释第九条的规定,被告应对该损害行为承担赔偿案件若干问题的解释第九条的规定,被告应对该损害行为承担替代责任替代责任,被告在承,被告在承担了替代赔偿责任后,有向实际侵权人追偿的权利。担了替代赔偿责任后,有向实际侵权人追偿的权利。雇员在从事雇佣活动中致人损害的,雇员在从事雇佣活动中致人损害的,雇主应当承担赔偿责任;雇员因故意或者重大过失致人损害的,应当与雇主承担连带赔偿雇主应当承担赔偿责任;雇员因故意或者重大过失致
17、人损害的,应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任后,可以向雇员追偿责任。雇主承担连带赔偿责任后,可以向雇员追偿。法律问题法律问题:1 1、保安殴打业主的行为是个人行为还是职务行为、保安殴打业主的行为是个人行为还是职务行为;2 2、物业公司对其、物业公司对其保安殴打业主的行为应当承担怎样的赔偿责任。保安殴打业主的行为应当承担怎样的赔偿责任。侵权责任法第三十四条:侵权责任法第三十四条:“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的,由用人单位承担侵权责任损害的,由用人单位承担侵权责任”。最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第
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