深圳卓越世纪中心深度研究48p课件.ppt

1、一、项目概况目录二、购物中心三、写字楼 四、其他 项目概况项目概况基本信息开发商：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司设计单位：美国LEO A DALY公司物业公司：香港金钥匙及卓越物业占地面积:30163.01平方米建筑面积:465952.02平方米容积率：13.02覆盖率：47.20%绿化率：约15%停车位：1550个受让日期：2019-06竣工时间：2019-02产权年限：50年入伙时间：2019-01开盘情况：2009-05，3栋开盘，单价3万/平米，销售面积4万，销售额10亿，开盘当天销售92%。2009-06,4栋开盘，单价3万每平米，销售面积5.6万平米，销售额17亿，开盘当天销售7

2、0%。2019-3,1栋开盘，推10层，约2万平米售出40%，单价6万，成交额5亿区位项目概况项目概况地铁：处于城市干道系统的核心，地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。1、2、3、4号线贯通四向，围合CBD版图。公交：10路、101路、113路、204路聚合多达27条公交线路，公共交通畅达全城。海：45分钟至珠海；45分钟至澳门陆：60分钟至广州；27分钟至香港中环空：25分钟至宝安国际机场；32分钟至香港国际机场总体规划项目概况项目概况 卓越世纪中心由4栋楼围合而成，集商业、写字楼、公寓、酒店于一体的都市综合体项目。1号楼为超甲级写字楼，总高度280米，共66层，4-66层为写字楼部分

3、,建面120281.92 2号楼为268米，共59层，4-24层为甲级写字楼，24层以上为五星级酒店和酒店公寓，建面101437.34。3号楼为150米，共38层，功能为小面积的精品写字楼，产权为公寓，建面37388.2。4号楼为185米，共38层超甲级写字楼，建面64428.6米。项目概况项目概况尺寸测量-楼栋测量48M39M48M39M47.5M38M39.5M8.5M7M59M21M25.5M20M47.5M楼栋尺寸1栋：长48M*宽39M2栋：长48M*宽39M3栋：如右下图图4栋：长47.5M*宽38M楼间距1、2栋：62.5M2、3栋：69M3、4栋：54M1、4栋：57M54M6

4、9M57M62.5M尺寸测量-车道项目概况项目概况9.6M9M9M车道宽9.6M，高9M。1栋与4栋裙楼间距16M16M尺寸测量-冷却塔项目概况项目概况 冷却塔位于1栋2栋正中央。冷却塔：长21.6M、宽5.8M、高35M,两塔间距15M。21.6M5.8M35M15M15M尺寸测量-冷却塔之间的水池项目概况项目概况25M15M尺寸测量-连廊项目概况项目概况连廊层高3.8M，厚度1M，栏杆高1M，长度62.5M，宽度4.5M3.8M62.5M1M1M4.5M二、购物中心二、购物中心负一层下层广场业态解析：实用率58%，营业面积5000，档次中低端。购物：餐饮：娱乐：服 务=45:48:6:1。

5、租金达2000元/月。主力品牌：粥乡、（面积）大家乐、面点王、SMART精品超市、冰雪皇后甜品、江南味道、澳 门适香餐厅、农业银行东东西西南南北北1栋栋2栋栋4栋栋3栋栋购物中心购物中心一层业态解析：实用率78%，营业面积6000。购物：服务：餐饮=80:16:6，铺位租金约 1500元/月主力品牌：中国银行、工商银行、俏江南、品味轩、百货主力店、opening时装。东东西西南南北北1栋栋2栋栋4栋栋3栋栋购物中心购物中心二层业态解析：实用率是77%，营业面积5700，购物：餐饮=77:23，租金约1000-1500 元/平米月。主力品牌：COSTA咖啡、埃克斯咖啡、亚洲眼镜、Oasis时装、

6、赛百味、你很漂亮、好 世界辣虾。东东西西南南北北1栋栋2栋栋4栋栋3栋栋购物中心购物中心三层业态解析：整体实用率是78%，营业面积6400平米，购物：餐饮：娱乐=59:26:15。租金约500-1000元/月主力品牌：品味轩、俏江南、欧尔咖啡、好啥运动、百货主力店。东东西西南南北北1栋栋2栋栋4栋栋3栋栋购物中心购物中心四层业态解析：整体实用率是65%，营业面积3700。全部是娱乐类项目，包括健身房和特 色酒吧，租金约500-1000元/月东东西西南南北北1栋栋2栋栋4栋栋3栋栋三、写字楼三、写字楼1栋物业类别 国际甲级写字楼标准层高 4.1m标准净高 2.95m设备层/避难层为18层、33层

7、、49层标准层面积19002000玻璃幕墙 中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃）通讯系统 卫星电视信号、无线网络覆盖安保系统 24小时安全监测、保安巡逻消防系统 烟感、温感探测写字楼写字楼1栋房号12345678910低区209518686188188868651209中低区243868686222222868686243中高区24086 29029086240高区240 376 37624018-32层（中低区）5-16层（低区）50-66层（高区）34-48层（中高区）各区户型与面积（）写字楼写字楼2栋 2栋皇岗商务中心，皇岗股份自己持有。建筑空间设计与1栋相似、标准层面积19002000。

8、层高4.1M楼层物业类别54-59皇岗股份自用40-54皇庭国际公寓26-38皇庭酒店4-26层皇岗股份持有。对外出租（租金230-260元平/米平米）写字楼写字楼3栋boutique office办公室理念：“Boutique”源起于法语，原意指时尚、精品。如今，“Boutique”概念，意义广泛，包括精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心尊贵服务。boutique office专指精品商务公寓3栋标准层面积1300，(A座730 B座600)，层高3.6M。写字楼写字楼3栋偷面积3栋透出的面积由搭板搭建而成。平均每块搭板面积约为12平米。每层17处搭板。共多出面积约200平米

9、2.5M5M写字楼写字楼3栋复式A、B座31-38层为复式层，层高7.2米。交楼标准：毛坯（复式楼板需自己间隔）户型为：底面积为60、130、140写字楼写字楼4栋4栋为甲级写字楼标准层面积1960。标准层高4M，写字楼写字楼4栋房号12345678910低区300 116123121299298121123116300中区301 126130122300299122130126301高区平层299 129132128297297128132129299高区复式532 426548411各区户型与面积：高区复式大户型410-550。中区与低区以中小户型为主120-300。17-29层（中区）5

10、-14层（低区）35-38层（高区复式）32-34层（高区平层）其他其他车流共5个车流出入口其他其他角部无柱设计 柱子均贴墙，建筑的角部为无柱设计，可呈现270景观视野VAV冰蓄冷空调系统 项目使用的是特灵（中国）冰蓄冷VAV空调系统（此系统在国外高层建筑中使用率达95%）VAV原理：VAV是Variable Air Volume的简 称，在输冷/热介质流量不变的情况 下，通过改变风量来调整温度VAV优点：夜间蓄冰、白天供冷，降低空调运行 费用30-40%；与传统空调比较，管道无冷凝水，不 渗漏，确保办公设施设备安全。自带新风系统，进行初效过滤和紫外 线杀毒。其他其他室外冷却塔室外冷却塔变风量

11、箱变风量箱VAV建造成本：约450元/其他其他网络架空地板尺寸：60（长）*60（宽）*33（厚）mm表面处理:环氧喷涂的静电喷涂处理，耐腐蚀，耐刮擦，有效克服对电子元 件有巨大破坏力的静电、阻燃的危害，提 高电子设备的稳定性架空方式：采用10CM架空，方便企业铺设网络系统施工其他其他大堂-层高1栋：首层14.5M、二层8.5M。2栋皇岗商务中心：大堂层高14.5M。3栋商务公寓楼：大堂层高8.5M。4栋：首层13.5M、二层8.5M21栋首层栋首层14.5M1栋二层栋二层8.5M2栋栋14.5M3栋首层栋首层8.5M4栋首层栋首层13.5M4栋二层栋二层8.5M其他其他大堂装饰其他其他大堂装

12、饰其他其他大堂装饰其他其他大堂平面-1栋4.5M7.4M1.5M1.5M柱子数量：22根间距：4.5-7.4M大小：1.5*1.5M大堂面积：1548（一层700、二层848）核心筒：长24M*宽15M核心筒与长边距：12M核心筒与短边距：12M大堂首层大堂二层北北东东南南西西12M12M24M15M其他其他大堂平面-2栋4.5M7.4M1.5M1.5M2栋平面与2栋类似。2栋大堂无一二层之分柱子数量：22根间距：4.5-7.4M大小：1.5*1.5M大堂面积：1548北北东东南南西西其他其他大堂平面-3栋3栋分AB两座大堂。平面布局一样 柱子数量：A栋2根，B栋2根间距：6M大小：1.5M*

13、1.5M大堂：核心筒与墙体距离：10M面积：约100平米6M6M10M北北东东南南西西其他其他大堂平面-4栋柱子数量：18根间距：7.2-8.5M大小：1.5*1.5M大堂面积：一层：约400二层约：约500大堂首层大堂二层7.2M8.5M北北东东南南西西其他其他电梯厅1栋：首层大堂电梯厅：宽3.3M*高3.3M二层大堂电梯厅：宽3.3M*高8.5M标准层电梯厅：宽3.3M*高3.3M2栋：首层电梯厅：宽3.3M*高8.5M3栋：一层电梯厅宽3M*5M标准层电梯厅3M*2.7M4栋：首层电梯厅：宽3.3M*高3.3M二层电梯厅：宽3.3M*高8.5M标准层电梯厅：宽3.3M*高3.3M1、2、

14、4栋标准层/大堂首层电梯厅宽3.3M*高3.3M3.3M3.3M1、4栋二层大堂电梯厅宽3.3M*高8.5M8.5M5M3M3栋标准层电梯厅宽3M*高2.7M。大堂电梯厅宽3M*5M其他其他电梯-1栋卓越世纪中心均采用三菱电梯数量：25部（10部客梯、2部货梯、3部裙楼电梯）速度：低区3m/s；中低区4m/s；中高区5m/s；高区6m/s电梯分区：客梯：1-5号电梯，到达1-15层 2-10号电梯，到达16-31层 11-15号电梯，到达32-47层 16-20号电梯，到达48层以上 货梯：21、22号到达各楼层 裙楼电梯：23、24、25号，到达楼层B3-2电梯轿厢尺寸 客梯：长1.9M*宽

15、1.7M*高3.1M。载重21人-1600KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG 裙楼电梯：长1.7M宽1.7M*高2.5M。载重13人-1050KG其他其他电梯-2栋数量：24部（10部客梯、2部货梯、2部裙楼电梯）电梯分区：客梯：1-4号电梯，到达26-38层 5-8号电梯，到达40-54层 9-10号电梯，到达4-26、40-54层 11-12号电梯，到达-31层 13-16号电梯，到达4-12层 17-20号电梯，13-25 货梯：21、22号到达各楼层 裙楼电梯：23、24号，到达楼层-34电梯轿厢尺寸 客梯：长1.9M*宽1.7M*高3.1M。载重

16、21人-1600KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG 裙楼电梯：长1.7M宽1.7M*高2.5M。载重13人-1050KG其他其他电梯-3栋电梯数量：25部（10部客梯、2部货梯、3部裙楼电梯）电梯数量：7部（6部客梯、1部货梯）电梯分区：无分区电梯轿厢尺寸 客梯：长1.7M宽1.5M*高2.7M。载重16人-1200KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG其他其他电梯-4栋电梯数量：25部（10部客梯、2部货梯、3部裙楼电梯）电梯数量：14部（10部客梯、2部货梯、2部裙楼电梯）电梯分区：客梯：1-3号电梯，到达1-14层

17、4-6号电梯，到达15-29层 7-10号电梯，到达30-38层货梯：11、12号到达各楼层 裙楼电梯：13、14号，到达楼层-34电梯轿厢尺寸 客梯：长1.9M*宽1.7M*高3.1M。载重21人-1600KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG 裙楼电梯：长1.7M宽1.7M*高2.5M。载重16人-1200KG其他其他扶梯 卓越世纪中心扶梯共14组，其中1栋大堂2组，4栋大堂1组，广场10组，冷却塔共1组北北南南西西东东1栋大堂，左右各一组.联通一二层大堂4栋大堂，左侧一组联通一二层大堂1、4栋间。北侧广场入口2组，通向2楼裙和下沉广场其他其他扶梯 卓越世

18、纪中心扶梯共14组，其中1栋大堂2组，4栋大堂1组，广场10组，冷却塔共1组北北南南西西东东4栋南面裙楼处共3组，一到四楼间每两层一组冷却塔共一组扶梯4栋北面裙楼处共2组，一到二楼、一到负一楼个一组下层广场两组。联通1层、负一层。负二层2、3栋间裙楼1组扶梯其他其他停车场1、3、4号楼地下停车场相连通，车位数共1550个（其中负二层部分双层机械停车位572个）2号楼的停车场单独设立，车位数共：465个车位尺寸：约为5.3*2.4米地下车库负一层层高5.5米（可行走大型货车）、负二层层高4.5米、负三层层高3.9米。最低层高2.4M（以导视牌与地面距离计算）2.4M标准层洗手间配备1号楼：2洗手

19、盆，4便池，3座便器2号楼：2洗手盆，3便池，3座便器4号楼：3洗手盆，3便池，3座便器3号楼：每户预留上下水口其他其他其他其他总裁VIP洗手间 1栋每层和4栋32-38层提供行政VIP洗手间，配备热水喷淋系统其他其他大门与挑檐1、2栋对称（尺寸一样）：大门尺寸：宽6.6M*高3.6M挑檐尺寸：长30M*宽7.2M，距离地面高13.5M1、2栋大门3栋AB座大门3.6M6.6M30M7.2M13.5M3栋AB座：大门尺寸：宽2M*高2.5M挑檐尺寸：宽4.2M*高8.5M4栋大门4栋：大门尺寸：宽6.6M*高3.6M挑檐尺寸：无挑檐8.5M4.2M2.5M2M3.6M6.6M其他其他下沉广场30M36M4.5M 下沉广场长30M，宽36米，中间走廊宽4.5M。深6M。面积约1080。一层内广场面积（按照蓝线以内计算）约42206M其他其他广场升降梯与旋转楼梯图片塔尺寸：长9M*宽9M*高21M塔内电梯轿厢尺寸：长1.4*宽1.4*高2.5电梯规格：三菱电梯，限11人载重825KG到达楼层：负1-4楼1楼连廊层高：3.8米2-4楼连廊层高：3.7米，连廊宽度4.5米旋转楼梯：宽1.3，高2.53.8M3.7M3.7M3.7M4.5M9M9M1.3M2.5M北北南南西西东东其他其他标准层-走廊1.8M3M1、2、4栋走廊：宽1.8M*高3M3栋走廊：宽1.65M*高2.7M