国内外新区综合项目案例分析课件.ppt

1、1墨尔本Docklands2项目背景墨尔本Docklands位于墨尔本市的中心地区，包括了维多利亚港和近3公里的Yarra河沿线地带，整个区域占地面积近200公顷（包括水域面积）。在2015年该项目全部完工后，其大小将是目前墨尔本CBD的2倍。该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越。墨尔本Docklands的一个显著特色在于其沿Yarra河，维多利亚港及Moonee Ponds河近7公里的滨水景观。该项目也因此被称为墨尔本的”蓝色公园“，在尚未改建之前便是墨尔本市举

2、行大型聚会和庆祝活动的重要场所。维多利亚港墨尔本DocklandsYarra河墨尔本CBD约1.5公里 Moonee Ponds河3区域总体定位人人宜居A Place for Everyone 为当地居民，职业人士，及来自全球的投资者，购物者和旅游者提供高品质的生活体验。滨水胜地A Thriving Water Place通过整合丰富的陆地及水上相关的餐饮，商业零售，大型活动及其他景观资源，使其成为全天候的游艇胜地。卓越设计Excellent in Design创意领先，高品质的硬件配套设施和大型活动组织能力。环保责任Environmentally responsible 通过科学、精心的设计

3、，采用对环境负责的运行发展模式。丰厚回报Financially Successful作为一个市场推动且与私人投资者有密切联系的的开发项目，墨尔本Docklands将通过谨慎的财务管理和前瞻性的商务规划推动维多利亚当地经济的强劲增长。将墨尔本Docklands打造成为包括住宅，商业，零售和休闲活动中心的世界一流的综合性项目。4整体布局分析q墨尔本Docklands在改造之初根据地块特性被划分为9个区域，由不同的开发公司设计建造：New Quay定位于高档住宅、精品餐厅及游艇度假胜地，是整个地区发展较早，也是目前最为成熟的地块。Waterfront City定位于购物娱乐及休闲旅游胜地（是南方之星

4、摩天轮的所在地），同时配备低密度住宅区。Central City Studios作为影视基地，由7个媒体工作室组成。Digital Harbour定位于高科技园区，为研发和创意公司提供SOHO和绿色环保的写字楼。Victoria Harbour是面积最大的地块，也是整个区域的核心商务区。大批高品质的写字楼吸引了澳大利亚国民银行，爱立信等众多知名公司入驻。此外该地块还包含了3条著名的商务街和近2,200套公寓。Central Pier目前正翻新改建。在长期发展规划出台之前，该地块主要用于休闲和文化集会活动。Melbourne Stadium主要用于举行大型赛事和活动。Batman Hill的物业

5、组合与Victoria Harbour相似，但更偏重于消费类的公司和中小企业。Yarras Edge定位于高品质餐饮、游艇码头和居住区，将以中等密度住宅为主。Batmans Hill中小企业商务区Melbourne Stadium大型赛事活动区Digital Harbour 高科技园区New Quay-高端住宅区Yarras Edge餐饮游艇居住区Waterfront City购物娱乐Victoria Harbour核心商务区Central City Studios影视基地Central Pier休闲文化5规模控制及功能配比地块主要功能定位 土地面积(单位：平方米)发展规划New Quay高档

6、住宅精品餐厅游艇度假85,000近2000套公寓约95,000平方米商业面积约20,000平方米综合用地近120个游艇泊位Waterfront City购物娱乐休闲旅游193,00049,700平方米的零售面积3,300平方米的商业面积104套公寓8个精品写字楼观光摩天轮Central City Studios影视基地7,0007个影音工作室辅助配套设施总建筑面积为14,620平方米Digital Harbour高科技园区44,000共220,000平方米的商业，零售，住宅和SOHOVictoria Harbour核心商务区287,000超过2,200套公寓178个游艇泊位Central Pi

7、er休闲旅游25,000用作文化展示和创意空间。Melbourne Stadium赛事集会132,000除Telstra Dome外还在兴建Bendigo银行大厦和3Sixty Degree两座写字楼。Batmans Hill综合100,000商业，办公和住宅综合用地。Yarras Edge高档住宅精品餐厅游艇度假145,000超过2,000套公寓175个游艇泊位q墨尔本Docklands开发总规模约2,100,000平方米，其中住宅：1,120,000平方米写字楼：700,000平方米商业：190,000平方米创意娱乐空间：100,000平方米q通过精心的设计规划和合理的开发决策，该地区在1

8、0年内已经从废弃的港口码头转变成为墨尔本炙手可热的高档住宅，商务商业及休闲观光区。墨尔本Docklands取得了巨大的成功，同时也为投资人带来了丰厚的回报。6政府支持及经验总结墨尔本Docklands的重建开发是由VicUrban（负责维多利亚州政府城市可持续发展的机构）领导管理的。VicUrban实时监控市场需求的变化，修订该地区的战略发展方案。墨尔本Docklands的土地是国有的。维多利亚州政府借款给VicUrban，由其负责修建道路、桥梁、电车及码头等基础设施来吸引私人投资者。VicUrban精心挑选不同的发展商共同合作来开发特定的地块；目前VicUrban的销售收入占Melbourn

9、e市区土地开发的12%。墨尔本Docklands的开发充分发掘了该地区的滨水资源，结合新锐创意的建筑设计成为墨尔本最具活力的新兴高端社区。优越的地理位置和交通条件 该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越。滨水资源的充分发掘墨尔本Docklands在沿维多利亚港及Yarra河沿岸的地区兴建了大批高档公寓、精品餐厅、娱乐休闲设施及游艇码头来吸引高端客户和游客，树立起其精致、时尚、活力的形象。新锐创意的建筑设计卓越设计是墨尔本Docklands地区的发展宗旨之一，这体现在

10、富有现代感的校园式办公楼宇，典雅华丽的商铺以及精心设计的公共花园和步行广场上。政府支持经验总结7香港太古城8项目背景铜锣湾中环旺角尖沙嘴东区海底隧道港岛线太古城太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约3.5公顷该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4 4公里、至中环地区约7 7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里9香港太古城整体定位高品质住宅小区作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产

11、阶级的青睐。大型商业借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。大型商业新兴商务区太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。将太古城打造成香港优质的综合性社区10香港太古城功能布局类别 建筑面积（单位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%办公158,1006%总计1,451,100100%住宅区由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698套公寓；总

12、建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83%商业区随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的6%办公区顺应市场的需求，1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11%海景

13、花园海景花园安盛台金殿台海天花园星辉台观海台高山台翠湖台太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在兴建的酒店太古地铁站维多利亚港11香港太古城发展模式太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施

14、的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区高品质住宅特色零售商务办公121、便利的交通网络便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。高品质的物业组合太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实用率

15、高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇的设施和活动极佳地吸引了

16、大众的注意，为太古城聚集人气香港太古城开发经验13日本ROPPONGI HILLS（六本木新城）14项目背景新宿18分钟东京20分钟涉谷16分钟p 六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS，位于日本东京闹区内；p 六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系。到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番站”及经地铁南北线到“麻布十番站”。p 都营公共汽车有4条路线、港区社区公共汽车有2条路线通往六本木新城。15开发后开发前q 六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS，位于

17、日本东京闹区内；q 1986-2003，筹划达17年；q 由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。q 六本木结合了以金融，IT，软件开发产业为主的写字楼、时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓，户外剧场、开放空间、街道紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体。项目开发指标项目占地面积11.6公顷总建筑面积729,000平方米办公楼建筑面积380,105平方米办公人数20,000人住宅户数约2,000总投资26亿美元开发期限17年建成日期2003年4月17年项目规划16建筑名称建筑概况好莱坞美容美发世界地上12层，地下3层，建筑面积24,800平方米六

18、本木新城森大厦地上54层，地下6层，建筑面积379,500平方米六本木新城入口大厦地上15层，地下2层，建筑面积30,800平方米东京君悦大酒店地上21层，地下2层，建筑面积69,000平方米，28间套房，389间客房榉树坂综合楼地上7层，地下3层，建筑面积23,700平方米地铁明冠地上6层，地下1层，建筑面积6,900平方米朝日电视台地上8层，地下3层，建筑面积73,700平方米a、b、c、d，4栋住宅楼a栋地上6层，b、c栋地上43层，d栋地上18层，各栋地下为 2层，总建筑面积149,800平方米，837个住户停车位2762个项目物业配比17项目借鉴q 拥有大量的艺术文化与休憩设施，使六

19、本木新城成为了东京的文化重心地区之一，着力与旅游业密切合作，提升区域的知名度与到达率；q 以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。q 在城市中心适合建造高层建筑的地区积极推行建筑物的高层化，提供必要的空间增加更多的绿地和公共空间。q 完善的商业设施和服务，在城市中心建设集各种功能于一体的，缩短办公室与居住区之间的距离，提倡在市中心居住以缩短通勤时间；借鉴之处成功KPIKPI18上海新天地19项目背景太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围1999年，瑞安集团取得太

20、平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：零售（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团20人工湖绿地 企业天地翠湖天地二期 一期 北里 南里新天地 整体开发规划两栋五星级豪华酒店总建筑面积约20,000平方米 预计2008年8月竣工 由瑞安开发，引入国际知名酒店管理集团目前已经动工翠湖天地三期以及新天地二期住宅+零售的模式为顶级时

21、尚品牌度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业配套面积约13900平方米翠湖天地三期约400套公寓，82000平方米。预计2008年竣工目前已经动工企业天地二期（三号楼和四号楼）办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米预计2010年竣工 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户目前正在实施动迁68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰”瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积170,000sqm商场部分建筑面积50,000sqm 预计2012年竣工 动拆迁尚未启动三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能尚未动迁已经建成的部分21改

22、造历程1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率1002003年 住宅一期完工交付2004年 写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90以上2005年2006年住宅二期完工，销售率.2001年进度：新天地北里开业，绿地人工湖2002年进度：新天地南里（商业、公寓）2003年进度：住宅一期交付2004年进度：写字楼一期2006年进度：住宅二期22开发借鉴经验结合市场合理安排开发时序新天地（零售）翠湖天地（住宅）企业天地（办

23、公楼）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店住宅三期零售企业天地二期住宅国际学校住宅办公楼零售1 12 23 34 45 55 56 66 6商业模式 n零售先行，打造知名度n瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值n瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离n真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功23日本难波公园24难波公园是位于大阪传统

24、热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢纽功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。项目背景开发商：Nankai Electric Railway Co.,Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南

25、海都市創造株式会社概念设计：美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司：Wasa Sakamoto一期开发总面积.万平方米。其中商业面积万平方米，办公楼万平方米二期76,600平米，合计243,800平米占地37232平方米，高达8层南海电铁难波站体育馆难波公园Swiss Hotel Swiss Hotel 南海瑞士饭店 N160 M260 M25建筑设计特点 结合山坡起伏，建造开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息 设计师从大自然中获取灵感来把握建筑的精髓，将自然融入建筑，

26、用体验创造场所 精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩26开发借鉴经验Parks Parks TowerTower 30F 30F 公寓停车楼商业 +公园商业办公公寓二期一期以零售先行，通过特色商业建筑，打造知名度，吸引商家及人流聚集商业的成功为办公及公寓物业奠定基础，提升其溢价能力27总结墨尔本Docklands香港太古城日本难波公园日本ROPPONGI HILLS（六本木新城）项目概况墨尔本Docklands位于墨尔本市的中心地区，整个区域占地面积近200公顷（包括水域面积），开发总建筑面积约

27、210万平方米。该项目毗邻墨尔本CBD，距墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约3.5公顷，总约建面145万平方米，与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，总建面合计24.3万平方米离机场一站之遥，邻近城际列车、地铁等交通枢纽六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS，位于日本东京闹区内，到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番站”及

28、经地铁南北线到“麻布十番站”总体定位总体定位为包括住宅，商业，零售和休闲活动中心世界一流的综合性项目墨尔本Docklands在改造之初根据地块特性被划分为9个区域，涵盖商务区，高科技园区、购物中心、住宅等功能总体定位为香港优质的综合性社区涵盖高品质住宅区、大型商业、新兴商务区将城际列车、地铁等交通枢纽功能与办公、酒店、住宅完美结合，市综合体的代表项目六本木结合了以金融，IT，软件开发产业为主的写字楼、时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓，户外剧场、开放空间、街道紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体布局特点28墨尔本Docklands香港太古城日本难波公园日本六本

29、木-综合商业体商业配比分析开发经验墨尔本Docklands的重建开发是由VicUrban领导管理的。VicUrban实时监控市场需求的变化，修订该地区的战略发展方案，精心挑选不同的发展商共同合作来开发特定的地块太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。成为了中环之外香港岛上另一个重要的商务区结合山坡起伏，建造开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息开发排序上以零售先行，通过特色商业建筑，打造知名度，吸引商家及人流聚集商业的成功为办公及公寓物业奠定基础，提升其溢价能力在城市中心适合建造高层建筑的地区积极推行建筑物的高层化，提供必要的空间增加更多的绿地和公共空间完善的商业设施和服务，在城市中心建设集各种功能于一体的，缩短办公室与居住区之间的距离，提倡在市中心居住以缩短通勤时间