城市控制性详细规划编制课件.ppt
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1、规划主要明确以下六个方面的规划管理指标:规划主要明确以下六个方面的规划管理指标:明确街区内地块的土明确街区内地块的土地使用性质;地使用性质;明确街区内的道路骨架,要求规划图中标注明确街区内的道路骨架,要求规划图中标注6米以上米以上的道路红线和建筑的后退红线;的道路红线和建筑的后退红线;明确街区内各类公共、市政、生活明确街区内各类公共、市政、生活服务设施的配套要求和总体规划要求;服务设施的配套要求和总体规划要求;明确规划区内包括人口、绿明确规划区内包括人口、绿地、公建等各项经济技术指标;地、公建等各项经济技术指标;明确容积率、建筑密度、建筑间距、明确容积率、建筑密度、建筑间距、拆建比等基本控制指
2、标;拆建比等基本控制指标;明确该街区需要说明或需要控制的其他规明确该街区需要说明或需要控制的其他规划要求,如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。划要求,如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。(1)法律上的保障1998年7月1日,深圳市人大常委会正式颁布实行了深圳市城市规划条例,正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。这实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。(2)行政的支持自1989年起,深圳市政府设立市规划国土局,实现了全市规划、土地和房地产的统一管理,并于1993年起实行垂直领导,建立了“市局分局所”三级垂直管理体制,为法定图则制度的实施奠定了行政架构。(3)深圳市通
3、过对年代以来的规划探索与总结,根据深圳城市发展的实际情况,并借鉴香港地区城市规划的成功经验,在深圳市城市规划条例中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中,法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序,审批后成为确认的法令文件,并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门,而是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。现象现象11社会的热点社会的热点 规划变更侵权诉讼 法制、社会的进步,公民对财产权
4、的认知及其权利的呼声更高涨,房地产开发中屡屡有和规划变更相关的纠纷、诉讼。规划变更重大购房风险?规划变更也被认为是房改后社会步入商品房购买阶段后出现的重大购房风险之一;在楼市杂志的2003购房人眼球关注的10大焦点中,规划是否变更位列第三(排在前两位的分别是房价是升是降、购房合同条款是否合理、完善)。规划变更规划变更不得不面对的现实不得不面对的现实后果后果渐变地改变城市(居住改变北京)渐变地改变城市(居住改变北京)北京CBD、望京新区是最明显的例证,分散、零星的控规调整逐渐积累,最终爆发。由于房地产开发中住宅项目开发具有投资回收快、收益高的特点,大量的控规调整项目的用地性质调整都指向了居住类。
5、这种现象的普遍存在,导致这些局部地区的开发建设失去平衡,带来居住环境质量下降、交通堵塞等一系列的问题。旧城原控规高度图旧城现状高度汇总图北京的规划变更渐变的过程北京市区中心地区控制性详细规划 1999年(1)强调规划的完善过程规划不是终极式的,尤其是作为实施规划控制管理依据的控制性详细规划,不但要有法律的严肃性,还要有法律的相对稳定性和作用的一贯性。(2)一种新的规划形式 在英国,90年代以后,开发重点转向旧城复兴,政府与开发商多采用合作的方式,成为一种伙伴关系,规划编制中出现一种补充型的规划,是一种反应快的规划文件,其编制视必要与否,可以随时编制和修编,以适应城市不同角落、发展阶段的日新月异
6、的变化。控规调整在某种意义上讲就属于这样一种反应型的规划类型。(3)通则式与判例式的结合充分体现了我国控制性详细规划对建设许可的一种通则式与判例式的结合。避免了由于通则式管理而带来的不够弹性与灵活性的缺点,同时也通过控规调整报告的形式限制了管理的自由裁量权,使其限制在法制化的轨道内。(4)在程序保证下的高度灵活性与适应性北京控规调整并不是一种随意的调整,它不但有严格的申报、编制、公示和批复程序,还有严格的技术规定和承担论证的设计单位资质限制。程序的保证是对控规调整合法性最基本的保证,程序的保证也使灵活性、弹性和适应性区别于随意性和不严肃性。(5)实施动态管理的依据控制性规划的动态延续保证了动态
7、管理的实施,不断调整的控规始终作为城市规划建设管理的依据,而不是僵死在一个不变的禁锢中。北京控规调整的积极意义北京控规调整的积极意义 阶段 时间 调整方式方法 主要问题 1 1999 年-2000 年 建设单位就某个地块的具体指标调整提出要求,由规划管理部门研究确定。规划管理部门具有过过大的自由裁量权 2 2001 年 控规的调整由原控规编制单位研究确定。受经济利益和外界压力 的 影 响 而 不 尽 客观、合理 3 2002 年-2004 年 按照关于北京市区中心地区控制性详细规划实施管理办法(试行)和关于实施北京市区中心地区控制性详细规划实施管理办法细则以及北京市区中心地区控制性详细规划指标
8、调整的技术管理要求(试行)的规定程序执行 缺乏听证制度,程序相对封闭,缺乏全面的公示制度 4 相关办法尚未颁布实施 按照行政许可法的规定,出台了北京市市区控规调整相关工作程序汇编(内部试行),尚需转化为实施管理细则 行政主管部门依然具有某些不适当的自由裁量空间 20022004年间控规调整审批流程2004年以后的控规调整审批流程主要论证内容1、用地性质调整论证由行政办公用地调整为文化娱乐用地。该地区现缺乏文化设施。2、高度调整论证80米限高的条件下,对较远距离的大钟寺的影响进行模拟,由于两者距离较远,中间并有较多建筑遮挡,不会对大钟寺博物馆的景观效果有不良影响。3、容积率调整论证根据相关的建筑
9、规范通过合理的平面布设得到一个客观的容积率上限,这个客观的容积率比申请方所设想的低很多。4、交通影响分析 项目的新增流量在一定程度上加大了相关路段或者交叉口的饱和度,但交通量增加的幅度保持在可以接受的范围内 中联国际文化中心控规指标调整论证(2004年3月)原先主要控制指标:建筑控高24米;容积率;建筑密度30%调整后情况:取消了西绿化隔离带;容积率;建筑密度45%;建筑控高45米。国内的城市设计更象一种快速反应规划,针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方法,更加灵活而有针对性,对于弥补法定规划的不足具有重要作用。控制性详细规划是城市规划法中确定的法定规划层次,并且明确了将它作为城市规划管理
10、和综合开发、土地有偿使用的依据。而城市设计在规划法中没有提及。控制性详细规划在规划法中有明确的编制组织单位、规划审批机构和管理实施机构。而城市设计在这一方面没有明确要求,目前就国内展开的城市设计多是为了解决一个具体的问题而展开的。不管承认与否,由于法定规划的原因,就控制机制和管理体制上,独立的城市设计在对城市建设的控制方面,都难以达到控规的地位。但是由于城市设计往往是具有针对性开展的工作,所以实践中其在城市建设控制中所起到的作用还是有目共睹的。在建设部城市规划编制办法修编课题组在网上进行的全国范围内的城市设计调查中显示,90%的被调查者均赞成城市设计应具有法定性,其中赞成部分法定的占多数为53
11、%,只有10%的人反对,说明大家迫切需要改变目前城市设计的尴尬局面;这一点在城市设计机制建立的调查上,也充分反映出来,有69%的被调查者认为应建立独立的城市设计审批制度,反对者仅为11%。但是建立独立的城市设计审批制度和公众参与机制这样的意愿,在目前我国的城市建设管理运行机制上还难以短期实现,那么,将部分城市设计的控制要求积极地反映在控规之中,不失为一条解决问题的途径。控制性详细规划是规划编制的一个层次,在层面和研究深度上,控规可能更加偏重于与本层次相关的综合控制,基本上控制要素是在一个层面上的,即围绕着城市中的地块做出一系列具体的控制管理要求。从某种意义上讲,一个全面覆盖的控规相当于一个总体
12、规划深化后的全面建设规划。而城市设计贯穿城市规划的全过程,有宏观城市设计、中观城市设计与微观城市设计的不同层次,这种层次划分仅与工作内容和工作重点有关,没有明确的层次划分界限,更没有与城市规划层次形成相互对应的关系。城市设计可能更加要求以问题为导向,重点在于解决实际问题,解决问题的方法可能涉及到宏观、中观甚至微观的层次,大到城市的结构、格局,小到标识小品,都有可能成为城市设计研究与控制的对象。城市设计根据实际解决问题的需要,需要涉及什么便涉及什么,以解决实际问题而不是以自身的完整性和系统性为目标。目前国内所开展的城市设计有些其实就是风貌规划、景观设计甚至环境设计等内容,有的可能仅仅是城市设计的
13、一部分,但不影响其对实际问题的解决。控制性详细规划针对一个特定层次,横向的控制综合性更强,而城市设计不针对一个特定的层次,纵向的控制系统性更强。两者之间存在着必然的结合点,这些结合点的内容正是控规需要城市设计给以技术和手段支持的地方。控制性详细规划针对的城市开发与建设发展中,各个利益集团在其中所扮演的角色和各自所应承担的责、权、利关系,以保证各种利益为根本,考虑公平、公正的原则。它关注更多的是使城市建设达到一个满足最基本标准的平衡点。城市设计针对城市中的三维空间环境、人的行为与环境的互动关系,它关注的是如何形成一个亲切、宜人、充满美感、可持续的最佳城市环境。简单地讲,控规主要目的是不致使城市建
14、得太坏;而城市设计主要目的是如何使城市建得更好。控制性详细规划采取一定的法定程序,对城市建设管理提出要求,并通过行政手段将这种要求在开发实施中强制执行,它的控制要求以综合控制指标体系来表达,虽然有规定性和引导性的区别,但这些都是在建设时必须给予解决和回答的问题,只是控制的程度和力度不同而已。城市设计则是通过一系列设计导则、设计准则、设计指引等政策性的内容来引导城市建设甚至具体的建筑建造的。它的具体手段涉及到开发方式、政策引导、经济杠杆、图解图示以及意向设计等,大多是建议性或引导性的内容,虽然针对具体情况,许多内容需要成为强制性规定,但就法制与管理体制而言,这种做法都十分勉强,除非将这些内容纳入
15、到控规中。目前我国在详细规划实践中并没有完全割裂城市设计与控制性详细规划,很多城市设计内容是在控规中予以考虑的,这也是我国的控制性详细规划的一个主要特色。城市设计既然贯穿了城市规划的全过程,也必然应该贯穿控制性详细规划。城市设计应该从自身专业的角度,即针对城市特色、格局、空间、肌理、文化、风貌、景观以及活动组织与联系等方面为控规提出宏观、中观以致微观的控制概念、思路、依据和控制手段。城市设计的渗透不但需要从上渗透,还需要控制性详细规划为进一步细化的城市设计提供空间支持,为进一步展开城市环境设计、活动设计以及建筑空间组合设计提供基础。目前国内在编制控制性详细规划时,城市设计的介入被认为是必须的环
16、节,很多控制依据可能都来源于城市设计的研究。一个城市不同的发展阶段不同的地区,具有不同的发展模式和发展控制要求,一般而言,城市中心区、重点景观区、重点地段、特色街区、文化保护区对城市设计的要求较高,城市周边地区、一般地区、成片居住区与工业区对城市设计的要求较低。城市设计在控规开始之前就提出一个框架性的构想对于控规的深入编制具有积极的作用。控规在一般通则性控制的基础上,并非所有地段都应该深入地渗透城市设计的内容,而需要涉及的地段,应该毫不犹豫地实施城市设计层面的控制。通过城市设计在城市中划定若干特定区,目前普遍认为比较具有现实意义的做法,城市可以以划定的特定区为依据,编制不同深度和不同要求的控规
17、。目前许多城市在城市中心区、保护区或重点地段,采取城市设计与控制性详细规划分阶段一体化编制的方式得到普遍的认同。城市设计的研究成果、设计控制要求以及控制手段应该尽可能地体现在规划成果之中。许多城市设计特殊的语汇手法可以通过技术性转换的方式体现在控规的控制要求中,或者根据必要性增加新的控制指标或控制方式。一般可以采取两种方式,一种是在综合控制指标中加强这方面的内容或至少考虑到这些因素的影响,比如在容积率的赋值上、开敞空间的组织上、建筑后退红线的规定以及一些指导性指标的控制上。另一种方法是将城市设计内容纳入控规的文本和图则之中。目前的国内实践中有在控规的文本中按城市设计导则的形式单立章节,控规图则
18、中除地块指标控制图则之外增加一张街坊设计指引图,通过一系列城市设计语言包括尺度要求、空间组合形式、图解示意等,达到控制建设目的的做法。可以明确的是,控规在纳入城市设计内容时应该根据具体控制的需要,而没必要强求所有控规深度的一致性。控制性详细规划是城市总体规划的具体落实,是地方规划行政主管部门依法行政的依据,可以规范城市中的开发建设行为,指导修建性详细规划和项目的具体设计。体现在以下三个方面:深化和细化城市总体规划,将规划意图与规划指标分解落实到街坊地块的控制引导之中,保证城市规划系统控制的要求。控制性详细规划在进行项目开发建设行为的控制引导时,将控制条件、控制指标以及具体的控制引导要求落实到相
19、应的开发地块上,作为土地租让、招议标底条件。所规定的控制指标和各项控制要求可以为具体项目的修建性详细规划、具体的建筑设计或景观设计等个案建设提供规划设计条件。控制性详细规划的编制成果并非越深越细越好,而是应该有针对性适度控制,成果表达应力求简洁明了,避免出现主观盲目的深化与细化,应为开发建设行为、修建性详细规划和具体设计提供一定选择与拓展空间。控制性详细规划的深度应以是否具有规划依据为准绳,有充分依据的该细化就应该细化。对于不同的城市以及城市中的不同地段,可以不必强求规划深度的统一一致。编制深度要求编制深度要求新旧新旧编制办法编制办法的控规编制内容比较与变化的控规编制内容比较与变化公共服务设施
20、规划控制一览表公共服务设施规划控制一览表市政公用设施规划控制一览表市政公用设施规划控制一览表北京的控规地块交叉口放宽的渠化处理方式重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式新新编制办法编制办法的强制性内容的强制性内容 已经批准(或正在编制)的城市总体规划与分区规划的技术文件及相关规划成果;规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件;地方城市规划编制实施细则、管理技术规定、统一技术措施等规划编制和管理文件,地方规划与建筑管理相关标准,如居住区配套、配建停车、公共安全防护、城市形象与风貌管理等系列规范与准则;准确反映近期现状的地形图(1:10001:2000),相关遥感信息地图和影像
21、图;规划范围现状人口详细资料,包括人口密度、人口分布、人口构成等;土地利用现状资料(1:10001:2000),规划范围及周遍用地情况,土地产权与地籍资料,包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料,现有重要公共设施、城市基础设施、重要企、事业单位、历史保护、风景名胜等资料;道路交通(道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等)现状资料及相关规划资料;市政工程管线(市政源点、现状管网、路由等)现状资料及相关规划资料;公共安全及地下空间利用现状资料;建筑现状(各类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑建筑特色等)资料;土地经济(土地级差、地价等级、开发方式、房地产
22、指数)等现状资料;其它相关(城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等)现状资料。规划调研资料汇总形成基础资料汇编。基础资料搜集的基本内容基础资料搜集的基本内容 在详尽的现状调研基础上,梳理地区现状特征和规划建设情况,发现存在问题并分析其成因,提出解决问题的思路和相关规划建议。从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素,分析可能存在的威胁与机遇。对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企、事业单位等用地进行分析论证,提出可能的规划调整动因、机会和方式。基本分析内容应包括:区位分析、人口分布与密度分析、土地利用现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土
23、地经济分析等,根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容,并根据地方实际需求,在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。现状分析内容、成果、图纸及研究报告编入规划成果附件。调研与分析的基本要求调研与分析的基本要求 调研成果的审核机制:由于调研成果直接影响到控规编制的科学性,许多城市在编制程序上增加了调研成果的审核,具有借鉴意义。1土地使用规划与控制土地使用规划与控制是控制性详细规划的基本内容,应在规划范围内提出详细的土地使用规划方案,综合考虑片区功能区划、交通组织、土地经济、城市设计、设施配套以及相关保护规划要求,形成土地使用规划总图,详细确定规划范围内不同土地使用性质与不同产权单位的用地界限、用
24、地性质和用地面积,并提出土地混合使用的方式与标准,确定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。2用地细分控制 在土地使用规划的基础上进行用地细分,结合山体、河流、道路、防护地带、产权界限、用地性质等自然与人工边界进一步划定。用地细分应根据地区区位条件,综合考虑地方实际开发运做方式,对不同性质与权属的用地提出细分标准,原则细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块,原则上不允许无限细分。用地细分的大小尺度应结合城市不同地段、不同性质功能等相关影响因素,提出通则式的标准作为指导,体现公平性。用地细分应适应市场经济的需要,适应单元开发和成片建设等形式,可进行弹性合并。用地细分应与规划
25、控制指标刚性链接,具有相当的针对性,应提出控制指标做相应调整的要求,以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。编制内容要求编制内容要求3 建设控制 建设控制是对建设用地上的建设强度、密度、建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定,一般应包括容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑间距、绿地率、建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间环境要求、建筑小品等一系列控制指标与控制引导要求。在规划中应以公平、公正为原则,采取统一的技术标准,综合考虑用地布局、用地形式、地块大小、城市设计要素、土地经济因素以及现状自然地理特征等,进行针对性控制。4 城市设计引导 梳理城市设计系统,确定涉及片区
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