城市规划原理控制性详细规划课件.ppt

1、城 市 控 制 性 详 细 规 划第一节 控制性详细规划概述 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 第三节 控制性详细规划的引导性控制要素 第四节 设施配套控制 第五节 控制性详细规划的实施与管理授 课 提 纲第一节 控制性详细规划概述 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 第三节 控制性详细规划的引导性控制要素 第四节 设施配套控制 第五节 控制性详细规划的实施与管理授 课 提 纲1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.1、城市规划编制体系 据08年中华人民共和国城乡规划法第二条 本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划

2、、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城城乡乡规规划划编编制制体体系系 城市规划城市规划 城镇体系规划（一定区域）城镇体系规划（一定区域）镇规划镇规划 乡规划乡规划 村庄规划村庄规划 总体规划总体规划 详细规划详细规划控控制制性性详详细细规规划划修修建建性性详详细细规规划划1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.1、城市规划编制体系 操操作作层层面面战战略略层层面面城镇体系规划城镇体系规划城市总体规划城市总体规划城市分区规划城市分区规划城市控制性详细规划城市控制性详细规划城市修建性详细规划城市修建性详细规划建筑设计建筑设计 指指

3、 导导 落落 实实城市设计城市设计 贯穿于整个过程贯穿于整个过程（初步设计和施工图设计）（初步设计和施工图设计）举例：修建性详细规划要求落实控规条件。举例：修建性详细规划要求落实控规条件。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.2、城市详细规划概述 （1）什么是城市详细规划？以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排和控制引导，或对城市局部地区近期需要建设的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿化、城市人防工程和其它公共设施作出具体布置的规划。控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划1、

4、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.2、城市详细规划概述 （2）两个层面详细规划研究的内容 控制性详细规划：确定建设地区的土地使用性质和使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。重点关注建筑的高度、密度、容积率等技术数据。修建性详细规划：确定建设地区建筑、道路、绿化等的具体布局，指导施工。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.2、城市详细规划概述 （3）控制性详细规划指导修建性详细规划 控制性详细规划确定的技术数据，是修建性详细规划的依据和条件。规划管理部门依据批准的控制性详细规划，对出让土地出具设规划管理

5、部门依据批准的控制性详细规划，对出让土地出具设计要点，即依据控制性详细规划指标，对地块提出建设要求。计要点，即依据控制性详细规划指标，对地块提出建设要求。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.3、控制性详细规划的涵义 （1）控制性详细规划产生的背景及发展历程 改革开放以后 （内部条件）土地使用制度的改革 划拨有偿使用 建设方式与投资渠道的变化 国家投资多种方式投资 对规划管理及规划设计工作提出新的要求 适应城市总体规划与修建性详细规划有效衔接的需求国外区划法的原理和管理经验 （外部条件）市场经济体制的确立与利益多元化 （外部条件）1、控制性详细规划的涵义、特征与作

6、用第一节 控制性详细规划概述 1.3、控制性详细规划的涵义 （1）控制性详细规划产生的背景及发展历程 中国经济运行机制改革中国经济运行机制改革城市建设机制变化城市建设机制变化建设方式、投资渠道变革建设方式、投资渠道变革商品经济的价值规律与市场调商品经济的价值规律与市场调整机制对城市规划工作提出要整机制对城市规划工作提出要求、产生冲突求、产生冲突控制性详细规划控制性详细规划城市经济、社会、产城市经济、社会、产业结构调整业结构调整城市土地使用制度改城市土地使用制度改革革改革常规的规划管理改革常规的规划管理方法方法改革常规的规划设计改革常规的规划设计手法手法1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节

7、 控制性详细规划概述 1.3、控制性详细规划的涵义 （1）控制性详细规划产生的背景及发展历程 第一阶段：形体设计形体示意 第二阶段：形体示意指标抽象 第三阶段：指标抽象完整、系统控制1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.3、控制性详细规划的涵义 （2）控制性详细规划的定义及其由来规划管理法制化 土地管理观念与方法转变 无偿使用有偿使用（土地的经济价值）房地产开发管理方式的转变 计划市场，公共产品商品。政府为加强对出让土地的管理、引导和制约，设定土地使政府为加强对出让土地的管理、引导和制约，设定土地使用条件，成为控制性详细规划诞生的根本。用条件，成为控制性详细规划诞

8、生的根本。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.3、控制性详细规划的涵义 （3）控制性详细规划的涵义 控制性详细规划是以城市总体规划（分区规划）为依据，对城市用地的建设实施控制性管理。是对用地进行细分，规定用地性质、建筑容量及环境、交通、绿化、空间、建筑形体等控制要求。通过立法实现对用地建设的规划控制。控制性详细规划为修建性详细规划和各专项设计提供规划依据，同时也为规划管理提供依据。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.4、控制性详细规划的特征 （1）控制引导性和操作灵活性应对快速城市化、建设主体多样化 控制引导性：在对城市建设项目具

9、体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。控制的六个核心内容为：土地使用性质细分及兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制、工程管线控制。操作灵活性：在适应城市快速发展的图表化和指标的“弹性”。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.4、控制性详细规划的特征 （2）法律效应城乡规划管理法制化 是城市总体规划法律效应的延伸和体现，控制性详细规划是规划与管理的结合，是控制土地出让、转让的依据。具有法律效力而不是法律；具有成为法律法规的可能。第三十八条第三十八条 在城市、镇规划区内在城市、镇规划区内以

10、出让方式以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划控制性详细规划，提出出让地块，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述

11、 1.4、控制性详细规划的特征 （3）图则标定成果图解化、直观化 控制性详细规划法律效应图解化的表现，是控制性详细规划成果表达的重要特征。通过一系列指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观、平面、定性的内容具体为微观、立体、定量的内容。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.4、控制性详细规划的特征 （4）开发导向规划政策导向化 面向市场，侧重于政府综合调控；使政府在建设项目、投资来源、建设时序等因素不确定的条件下，通过土地控制引导开发商投资建设或调控城市资源配置。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.5、控制性详细规划的作用 （

12、1）承上启下城市规划体系中的重要环节，强调规划的延续性 规划设计上：详细规划编制的第一层次、量化指标控制、变宏观控制为微观控制。规划管理上：宏观规划管理要求转化为地块建设管理指标，便于规划编制、规划管理与土地开发建设衔接。控制性详细规划是宏观与微控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的观、整体与局部有机衔接的关键层次。其向上衔接总体关键层次。其向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划和具体建筑修建性详细规划和具体建筑设计与开发建设行为。设计与开发建设行为。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.5、控制性详细规划的作用 （2

13、）结合管理与开发城市规划管理的依据 既满足宏观管理，又符合微观控制；通过规划要点控制，利于规划管理和土地开发控制；同时，使土地开发的综合效益最大化。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现土地开发的综合效益最大化开发行为，实现土地开发的综合效益最大化1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.5、控制性详细规划的作用 （3）体现城市设计构想城市中观设计的载体 通过指标

14、控制，引导修建性详细规划及环境景观设计，主要控制指标有：建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑准轮廓线控制等。将城市建筑高度、体量、色彩，城市空间组合、形式、大小，城市将城市建筑高度、体量、色彩，城市空间组合、形式、大小，城市中心位置、性质、范围，城市各类轴线、天际线等内容，通过设计中心位置、性质、范围，城市各类轴线、天际线等内容，通过设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中。要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中。1、控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节 控制性详细规划概述 1.5、控制性详细规划的作用 （4）城市政策载体城市建设的公

15、共政策属性 传达城市政策信息，促进城市良性发展，促进资源的有效配置和合理利用。控制性详细规划由于直接涉及城市建设中各个方面的利益，是城市控制性详细规划由于直接涉及城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平街协调的平台。政府意图、公众利益和个体利益平街协调的平台。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.1、控制性详细规划的编制程序 （1）设计任务书的编制 任务书的提出：为何要编制控制性详细规划。任务书的编制：规划编制主体（人民政府或经授权的城市规划行政主管部门），选择确定规划编制的主体。任务书的内容：对受托方的要求项目的相关情况项目验收及费用等

16、。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.1、控制性详细规划的编制程序 （2）编制过程划分五个工作阶段 项目准备阶段；现场踏勘与资料收集阶段；方案设计阶段；成果编制阶段；上报审批阶段。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.1、控制性详细规划的编制程序 （3）不同角色在编制过程中的作用 设计机构：制定方案、落实任务书要求 政府管理部门：审查方案、确保方案的科学性 公众：监督、知情及提出合理意见和建议第一节 控制性详细规划概述 2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 2.2、控制性详细规划指标的确定方法控制性详细规划的管理是通过指标

17、的制定来实现的，其核心内容是各项控制指标。指标的控制：规定性控制指标和引导性控制指标确定建筑密度和容积率方法：城市整体强度分区原则法城市整体强度分区原则法 人口指标推算法 典型实验法 经济推算法 类比法城市密度分区方法体系结构图城市密度分区方法体系结构图（1）城市整体强度分区原则 -城市密度分区原则方法分区的方法体系包括宏观、中观和微观三个层面的策略。在宏观层面上，确定城市开发总量和城市整体密度；在中观层面上，建立城市密度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的密度分配；在微观层面上，以街坊作为容量控制单元，制定地块密度细分的原则。第一节 控制性详细规划概述（2）人口指标推算法环境容量推算

18、法环境容量推算法建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值建筑容量=规划人均建筑面积*人口容量 容积率=建筑容量/建设用地面积分区人口密度推算法分区人口密度推算法规划范围内居住用地总面积=人口容量*人均居住用地面积地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积地块居住建筑量=地块人口容量*人均居住建筑面积(同理计算其他类型建筑量）地块容积率=地块建筑总量/地块面积 地块停车位个数=地块建筑量*停车位配置标准 (3)典型实验法 (4)经济推算法 (5)类比法第一节 控制性详细规划概述 2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制

19、性详细规划概述 2.3、控制性详细规划的编制内容与成果要求 （1）内容要求 确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.3、控制性详细规划的编制内容与成果要求 （1）内容要求 根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断

20、面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划强制性内容：各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.3、控制性详细规划的编制内容与成果要求 （2）成果形式文本+图件（总图、图则）+附件 规划文本：用来表达规划的意图、目标和对规划的有关内容提出的规定性要求，用词严谨，以条文形式书写。图件：总图、图则 附件：说明书、基础资料、研究

21、报告、会议纪要、其他。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.3、控制性详细规划的编制内容与成果要求 （2）成果形式文本+图件（总图、图则）+附件 规划图纸的主要内容：总图：区位图、用地现状图、土地使用规划图、道路交通及竖向规划图、公共服务设施规划图、工程管线规划图、环保环卫规划图、地下空间利用规划图、五线规划图、空间形态示意图、城市设计概念图、图则：地块划分编号图、地块控制图则（总图图则和分图图则）。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.3、控制性详细规划的编制内容与成果要求 （2）成果形式文本+图件（总图、图则）+附件 规划

22、文本的主要内容：总则、规划目标、功能定位、规划结构、土地使用、道路交通、绿化与水系、公共服务设施规划、五线规划、市政工程管线、地下空间利用规划、城市设计引导、土地使用、建筑建造通则、其他包括公众参与意见采纳情况及理由、说明规划成果的组成、附图、附表与附录等。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.3、控制性详细规划的编制内容与成果要求 （2）成果形式文本+图件（总图、图则）+附件 规划说明书的主要内容：前言、概况、背景、依据、目标、指导思想、功能定位、规划结构、土地使用规划、公共服务设施规划、道路交通规划、绿地水系规划、市政工程规划、环保、环卫、防灾规划、地下空

23、间规划、城市五线控制规划、地块开发。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.3、控制性详细规划的编制内容与成果要求 （3）深度要求 能深化、补充、完善落实总体规划、分区规划意图，又能落实到每块具体用地上。能充当土地租让、招（议）标、标底条件和管理的依据与建设的指导。直接指导修建性详细规划和个案建设（规划设计条件）。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.4、控制性详细规划的控制体系与控制指标 （1）控制体系控制什么？包含控制内容和控制方法两个层面。控制内容：控制要素有哪些？控制方法：怎么控制？控制体系包含规定性控制要素、引导性控制

24、要素两个方面。控制体系包含规定性控制要素、引导性控制要素两个方面。控控制制性性详详细细规规划划控控制制体体系系土地使用土地使用环境容量环境容量建筑建造建筑建造城市设计引导城市设计引导配套设施配套设施行为活动行为活动用地面积用地面积用地边界用地边界用地性质用地性质土地使用兼容土地使用兼容容积率容积率建筑密度建筑密度居住人口密度居住人口密度绿地率绿地率建筑限高建筑限高建筑后退建筑后退建筑间距建筑间距建筑体量建筑体量建筑形式建筑形式建筑色彩建筑色彩建筑空间围合建筑空间围合建筑小品建筑小品市政设施市政设施公共设施：行政、商业、文教公共设施：行政、商业、文教交通活动交通活动环境保护规定环境保护规定交通方

25、式交通方式出入口方式、数量出入口方式、数量其他交通设施其他交通设施停车泊位停车泊位噪声减震等允许标准值噪声减震等允许标准值水污染物允许排放量水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度水污染物允许排放浓度废弃污染物允许排放量废弃污染物允许排放量固体废弃物控制固体废弃物控制其他其他2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.4、控制性详细规划的控制体系与控制指标 （2）控制指标控制性详细规划的核心内容 控制性详细规划主要控制土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施、行为活动等六个方面。以指标的形式控制，主要指标有12个。规定性指标：用地性质、用地面积、建筑密度、

26、建筑限高、建筑后退红线、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他公共设施。指导性指标：人口容量、建筑风貌、其他环境要求。2、控制性详细规划的编制内容与控制体系 第一节 控制性详细规划概述 2.4、控制性详细规划的控制体系与控制指标 （3）核心控制指标 建筑密度 容积率 建筑高度 绿地率小结第一节 控制性详细规划概述 思考题：1、什么是控制性详细规划？2、控制性详细规划有何特征和作用？3、控制性详细规划的法律地位如何？4、简述控制性详细规划的控制体系 5、控制性详细规划的控制指标主要有哪些？哪些是核心指标？6、控制性详细规划的编制内容及深度要求有哪些？授 课 提 纲第一节 控制性详细规划概

27、述 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 第三节 控制性详细规划的引导性控制要素 第四节 设施配套控制 第五节 控制性详细规划的实施与管理1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.1、控制内容及作用 （1）控制内容 控制建设用地的建设内容、位置、面积、边界范围等内容。具体指标包括 土地使用性质 土地使用兼容性 用地边界 用地面积 1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.1、控制内容及作用 （2）控制作用 落实总体规划意图、延续总体规划战略、细化土地使用性质。指导修建性详细规划。控制土地权益的分配与调整，满足土地出让要求。1、土地使用控制 第二节 控制

28、性详细规划的规定性控制要素 1.2、用地面积 （1）用地面积与征地面积 用地边界与征地边界存在区别，通常用地面积Ap征地面积Ag代征地面积=Ag-Ap用地与征地边界范围对照示意图思考：多出部分用地怎么称呼？思考：多出部分用地怎么称呼？计算容积率按哪个面积？计算容积率按哪个面积？代征用地代征用地净用地面积净用地面积1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.2、用地面积 （1）用地面积与征地面积 某医院征地红线图某住宅小区征地红线图1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.2、用地面积 （2）用地面积确定的原则 考虑人工与自然界线（道路、河流、行政边界等）依

29、据土地使用性质划定 考虑开发模式（小规模开发、整体开发）考虑地块区位、地价等因素 考虑现状条件与用地条件。部分城市规定了开发用地的最小面积，避免零星开发。部分城市规定了开发用地的最小面积，避免零星开发。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.3、用地边界 （1）用地边界的类型 自然边界：河流、湖泊、山体等 人工边界：道路、轨道、高压走廊 概念边界：行政边界、安全设施防护界线、规划控制线等用地边界是用来界定地块使用权属的法律界线。用地边界是用来界定地块使用权属的法律界线。用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划

30、分用地的范围边界。界线，用来划分用地的范围边界。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.3、用地边界 （2）用地边界的划分原则 考虑用地单位性质；以单一使用性质为划定原则；争取每一地块至少有一边与城市道路相邻；结合自然边界、行政界线划分；考虑地块级差效益；考虑开发中的弹性，利于合并或细分；新老城区区别对待。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.3、用地边界 （2）用地边界的划分原则用地边界专业规划线图示 用地边界划分时应重点满足“专业规划线”的要求。主要用于城市基础设施的控制。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.3、用地边

31、界 （2）用地边界的划分原则1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.3、用地边界 （3）“四线”管理规定 城市绿线：城市各类绿地范围控制线。2002.11.1日实施 城市紫线：历史文化街区、历史建筑保护线。2004.2.1日实施 城市黄线：城市基础设施用地控制线。2006.3.1日实施 城市蓝线：城市地表水体保护和控制界线。2006.3.1日实施1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.4、用地性质 （1）城市用地分类与规划建设用地标准GB 501372011 城乡用地共分为2大类、9中类、14小类。大类：建设用地、非建设用地 中类：建设用地包括城乡居

32、民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地、其它建设用地6个中类。非建设用地包括水域、农林用地、其它非建设用地3个中类。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.4、用地性质 （1）城市用地分类与规划建设用地标准GB 501372011 城市建设用地共分为8大类、35中类、42小类。居住用地（3中类、6小类）公共管理与公共服务设施用地（9中类、13小类）商业服务业设施用地（5中类、11小类）工业用地（3中类）物流仓储用地（3中类）道路与交通设施用地（5中类、2小类）公用设施用地（4中类、10小类）绿地与广场用地（3中类）1、土地使用控制 第二节 控

33、制性详细规划的规定性控制要素 1.4、用地性质 （2）用地性质确定的原则 依据上层次规划。合理配置和调整。相邻地块性质不冲突。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.5、用地兼容性 （1）用地兼容性的概念 不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即土地使用相容性。同一土地使用性质的多种选择与置换的可能性，即土地使用的弹性、灵活性与适建性。某商住楼典型的土地使用兼容用地商业+办公、写字楼+居住思考：规定土地兼容性的好处或难点？思考：规定土地兼容性的好处或难点？1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.5、用地兼容性 （2）控制用地兼容性的意义体现规划管

34、理的灵活性 优点：应对开发主体的不确定性，适应市场经济需求。利于土地使用发挥综合效应。利于城市配套设施建设，减少交通出行。难点：管理中的自由裁量权把握。注意区分主体用地性质和附属性质（兼容比）。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.5、用地兼容性 （3）国内外用地兼容性规定的经验 纽约 分居住、商业、工业三类，18个使用组，居住2组，社区设施2组，零售与商业7组，娱乐4组，基本服务1组，工业2组，设立相互兼容条件规定。1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.5、用地兼容性 （3）国外用地兼容性规定的经验 1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规

35、定性控制要素 1.5、用地兼容性 （3）国内外用地兼容性规定的经验 上海 制定用地兼容表，规定土地使用性质兼容性，体现用地的弹性，便于控制。第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 主主体体用用地地性性质质附属用地性质附属用地性质思考：依据思考：依据该兼容性表该兼容性表规定，分析规定，分析某高校中建某高校中建设部分职工设部分职工住宅的作法住宅的作法可行吗？可行吗？不可行！不可行！1、土地使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.5、用地兼容性 （3）国内外用地兼容性规定的经验 长沙 制定建筑性质兼容表，规定建筑性质兼容性，控制更为详细。长沙市各类建设用地适建范围表（局部节选）1、土地

36、使用控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 1.5、用地兼容性 （4）兼容比 定义：各类兼容用地的比例，如二类居住用地与商业用地兼容比为7:3，表示二类居住用地面积至少占总用地面积的70%，商业用地面积最多占总用地面积的30%。规定兼容比是为了确保主体性质用地，防止附属性质用地过度。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.1、控制内容及作用 （1）控制内容 城市环境容量包含：城市自然环境容量和城市人工环境容量。城市自然环境容量:包含日照、通风、绿化等方面。城市人工环境容量:包含市政基础设施、公共服务设施等负荷状态。控制内容主要有：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等

37、指标。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.1、控制内容及作用 （2）控制作用 提升城市环境品质自然环境。保障城市土地经济价值自然与人工环境。支撑城市开发建设人工环境。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （1）概念 衡量土地使用强度的一项重要指标，引文缩写FAR.地块内所有建筑的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值，FAR=Ar/Al。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （1）概念 容积率概念示意图1单个建筑容积率计算2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （

38、1）概念 容积率概念示意图2建筑群容积率计算2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （1）概念 过高的容积率会使自然环境质量下降，使公共服务（如水电、交通）负荷增加。过低的容积率会使土地使用效率降低，不利于合理利用土地。思考：容积率过高和过低各有何后果？思考：容积率过高和过低各有何后果？思考：下列用地中，控制最低容积率的用地是哪项？思考：下列用地中，控制最低容积率的用地是哪项？A、居住用地、居住用地 B、商业用地、商业用地 C、工业用地、工业用地2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （2）容积率的计算规定 计算方法容积率=总

39、建筑面积（地上）建设用地面积 计算注意事项：（1）符合建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353）的关于建筑面积计算的方法。（2）符合地方规定。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （3）确定容积率的因素 地块使用性质（由承租能力决定，商业承租能力最强，住宅、工业次之）地块的区位条件（由级差地租决定）；地块的基础设施条件；人口容量；地块周边空间环境条件；土地价格；城市设计要求；建造方式和形体规划设计。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （4）容积率的相关问题 容积率与城市开发的关系 容积率与可持续发展的关系 容积率奖

40、励 建设单位愿意一部分空地或建筑的一部分（天井、底层的屋顶平台、底层、廊道等）作为开放空间，无条件地、永久提供作为公众交通、休息和活动之用时，”该地块的容积率可予提高。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （4）容积率的相关问题各地对容积率奖励的规定。美国西雅图市办公区的容积率奖励体制图示4.0FAR63.54FAR 63.02FAR 42.0FAR 2每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（m2）核定建筑容积率长沙市对容积率奖励的规定2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.2、容积率 （4）容积率的相关问题 容积率、建筑密度

41、、建筑高度（平均层数）三者的关系 容积率=建筑密度建筑平均层数；建筑密度固定，容积率与建筑平均层数成正比；平均层数固定，容积率与建筑密度成正比。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.3、建筑密度 （1）概念 建筑密度指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比例。控制建筑密度有利于保证场地内的空地率与绿地率。建筑密度通常控制上限。2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.3、建筑密度 （2）建筑密度的影响因素 保证日照、空气和防火安全；建筑建造形式；地块面积大小。思考：某地块容积率规定为思考：某地块容积率规定为2.0，建筑限高控制，建筑限高控制1

42、5米，建筑密度米，建筑密度控制为控制为40%，谈谈该控制指标数据是否合理？，谈谈该控制指标数据是否合理？2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.4、绿地率 （1）概念 绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例。控制绿地率有利于保证城市的绿化和开放空间，提升城市品质。绿地率通常控制下限。第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.4、绿地率 （2）计算原则 绿地率：（A1+A2+A3)/S100%；公共绿地率：A3/S100%；绿化覆盖率：（A1+A2+A3+A4)/S100%。2、环境容量控制 绿地率、公共绿地率、绿化覆盖率为城市规划中的常见概念。绿地率、

43、公共绿地率、绿化覆盖率为城市规划中的常见概念。第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.4、绿地率 （3）相关规范中对绿地率的规定 城市道路绿化规划与设计规范 园林景观路绿地率40%红线宽度大于50m的道路绿地率30%红线宽度40-50m的道路绿地率25%红线宽度小于40m的道路绿地率20%2、环境容量控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 2.4、绿地率 （3）相关规范中对绿地率的规定 城市居住区规划设计规范 组团级指标人均0.5，设500-1000 组团绿地 小区级指标人均1.0，设4000-6000 小区级中心绿地 居住区级指标人均1.5，设15000 以上的居住区级公园2、环境

44、容量控制 题目：一块用地面积28亩，既要建多层6或7层，又要建高层，多层与高层总建筑面积基本对半，容积率3.3，建筑密度30%，绿地率35%。思考：最大限度多层、高层总建筑面积各为多少，高层层数为多少？答案：用地面积：28X666.67=18667平方米 最大建筑总面积：18667X3.3=61600平方米 多层建筑总面积：30800平方米、高层建筑总面积：30800平方米 基地最大面积：18667X30%=5600平方米（1）如果多层按六层算，多层基地面积：30800/6=5133平方米 从而高层最大的底层面积：5600-5133=467平方米 高层层数：30800/467=66层（2）多层

45、按7层算，多层基地面积：30800/7=4400平方米 高层基地面积：5600-4400=1200平米 高层层数：30800/1200=26层左右思考题：思考题：第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.1、控制内容及作用 （1）控制内容 目的：保证城市的环境良好。主要控制内容：建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定。3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.1、控制内容及作用 （2）控制作用 便于规划管理部门对开发建设活动的控制和引导；抽象勾勒地块开发形态；满足市政设施、防灾、通信、环卫等专业要求；利于城市景观控制和保护；保障已有物权或预留未来开

46、发权益。3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.2、建筑限高 （1）概念 建筑高度指建筑物室外地面到起檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.2、建筑限高 （2）建筑高度的影响因素 经济因素：容积率、建筑层数、房屋售价（高层建筑造价高，维护费高）；社会环境因素：历史文化的影响，对环境的影响（故宫周边、西湖边的高层）；基础设施条件限制：机场的净空限制要求，微波通道的要求。3、建筑建造控制 长沙编制长沙编制高层建筑布局规划高层建筑布局规划，选用土地价格、轨道交通、历史文化、，选用土地价格、轨道交通、历史文化、道路

47、容量、商业潜力、城市形象六个因子评价高层建筑建设潜力。道路容量、商业潜力、城市形象六个因子评价高层建筑建设潜力。第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.2、建筑限高 （3）建筑高度的确定 平屋面建筑3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.2、建筑限高 （3）建筑高度的确定 坡屋面建筑3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.2、建筑限高 （3）建筑高度的确定 在以下两种特殊情况下，屋顶水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属建筑高度应该计入建筑高度。(a)附属建筑的单边边长大于对应主体建筑边长的1/2；(b)两个以上附属建筑同一单边累加边长大于

48、对应主体建筑边长1/2，且水平投影面积之和超过屋面水平投影面积1/4。3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.2、建筑限高 （3）建筑高度的确定 相邻两栋建筑室外地坪存在高差3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.2、建筑限高 （3）建筑高度的确定 同一用地单位内相邻建筑首层架空时3、建筑建造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （1）概念 建筑物后退规划地块边界和各种规划控制线的距离。包括退线距离和退界距离两种；退线距离：退让各种规划控制线的距离（如道路红线、绿线等）。退界距离：指后退相邻单位建设用地边界的距离。3、建筑建

49、造控制 第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （2）建筑后退的原因 避免城市建设过程中产生混乱。保证必要的安全距离；保证必要的城市公共空间和良好的城市景观。3、建筑建造控制 香港美孚居住区街道第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （2）建筑后退的原因3、建筑建造控制 深圳城中村握手楼某老城区内部街道第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （2）建筑后退的原因3、建筑建造控制 某村民安置区某老城区内部街道第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （2）建筑后退的原因3、建筑建造控制 道路两侧建筑物的避灾退让第二节 控制性详

50、细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （3）建筑后退规定 建筑离界规定：主要考虑防火间距、消防通道、开发权益平衡、日照、通风、视觉干扰等。3、建筑建造控制 各地均有地方规定。各地均有地方规定。第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （3）建筑后退规定 建筑后退道路红线规定：3、建筑建造控制 节选自株洲市城市规划管理技术规定第二节 控制性详细规划的规定性控制要素 3.3、建筑后退 （3）建筑后退规定 建筑后退规划控制线的规定：后退城市高架路、立交和交叉口；后退城市绿线；后退轨道交通控制线；建筑退让河道；建筑退让高压走廊（高压走廊保护要求）。3、建筑建造控制 第二节 控制性详