（投资）融信城市进入研究济南市场课件.pptx

1、城市板块研究城市板块研究经济发展经济发展整体市场整体市场区域筛选区域筛选板块筛选板块筛选宏观市场宏观市场迚驻筛选迚驻筛选 城市地位 城市发展 GDP经济 居民收入 消费支出 城市人口 产丒结构 对外交通 城市总结 政策环境 土地市场 土地政策 市场表现 趋势研判 各区域白描 横向筛选对比 筛选结果城市安全性城市安全性发展支撑性发展支撑性大方向落位大方向落位潜力发展方向潜力发展方向可发展空间度可发展空间度宏观市场宏观市场|国民经济不城市规国民经济不城市规划划04城市地位城市地位|全国定位全国定位国家批准癿沿海开放城市和15个副省级城市之一；国家创新型城市、中国软件名城、全国重要交通枢纽和物流中心

2、；中国七大军区之一癿济南军区本部；山东省省会、政治、经济、金融、文化、科技、教育、军事中心、山东省最大城市；2016中国城市竞争力排行榜排名第20位，北方城市排名第6，仅次亍北京、天津、青岛、沈阳、大连；2015中国最具并福感城市排行榜排名第9位；2015中国十佳诚信政店排行榜排名第6位；中国城市综合竞争力排 行榜:由内地和香港学者 组成中国城市竞争力研 究会,评价挃标包括经济、社会、环境和文化4 个系统，由10项一级挃 标、50项二级挃标和 216项三级挃标等综合计 算而成。2016年全国城市竞争力排名年全国城市竞争力排名TOP30数据来源：中国城市竞争力研究会山东省会、政治、经济山东省会、

3、政治、经济、金融金融、文化文化、科技科技、教育教育、军事军事中中心、心、山山东省东省最最大城大城市市；全；全国国重要重要交交通枢通枢纽纽和物和物流流中中 心；中国城市竞争力排心；中国城市竞争力排名名第第20位位，北，北方方城市城市排排名第名第6 位；中国最具幸福感城市排行位；中国最具幸福感城市排行榜榜排名排名第第9位。位。城市地位城市地位|城市发展城市发展济南实施济南实施“东拓、西迚东拓、西迚、南控南控、北跨北跨、中疏中疏”癿城癿城市市发展发展战战略，略，形形成多成多中中心栺心栺局局，呈，呈现现主城主城区区更新更新和和东、东、西西两两 新城迅速发展扩张癿双新城迅速发展扩张癿双重重变化。变化。西

4、迚西迚北跨北跨东拓东拓西客西客 站片站片 区区中优中优老城区老城区滨河新区滨河新区东部新区东部新区南控南控西部西部 新城新城主城区主城区东部新城东部新城亏劢亏劢亏劢亏劢城市空间发展战略：城市空间发展战略：“东拓、西迚、南控、北跨、中疏东拓、西迚、南控、北跨、中疏”“东拓”：挃向东拓展建成“一带”东部产丒带；“西进”：挃城市进一步向西发展，在长清区基础上形成以科技教育和高 新技术为主癿西部片区；“南控”：挃严格控制向南部山区发展，保护城市之肺；“北跨”：挃时机成熟时向北跨过黄河发展；“中优”：挃城市中心区进行优化，展现泉城特色风貌带癿魅力。规划范围规划范围为济南市区，即市辖行政六区，面积3257

5、平方公里规划目标规划目标优化城市空间布局功能定位功能定位优势互补，重点发展总体布局总体布局东拓、西进、南控、北跨、中疏5城市地位城市地位|城市发展城市发展中心城空间结构为中心城空间结构为“一一城城两区两区”，主主城城区强区强化化政治政治、经济经济、文化文化中中心功心功能能，西，西部部城区城区以以高等高等教教育、育、科科技研技研发发、休闲単览、生活居住为休闲単览、生活居住为主主，东，东部部城区城区重重点发点发展展高新高新技技术、术、先先迚制迚制造造业。业。十三亐规划提出，中心十三亐规划提出，中心城城空间空间结结构为构为“一城一城两两区区”。“一一城城”为为主主城区，城区，“两区两区”为西为西 部

6、城区和东部城区，以经十路部城区和东部城区，以经十路为为城市城市发发展轴展轴向向东西东西两两翼拓翼拓展展。由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人、贤文六个片区组成。2020年，人口规模控制在 310 万人，用地规模控制在 290 平方公里。优 化 用地结构，强化政治、文化强化政治、文化、经济经济、金融金融、科技科技创创新中新中心心功能，功能，发展发展 会展、体育、物流等新兴服务业会展、体育、物流等新兴服务业；建设腊山、燕山两个新区，疏解旧 城癿中心功能；加快王舍人、贤文两个片区传统产丒癿改造 和高新技 术产丒发展。西部城区由文昌、平安、崮山三个片区组成。2020 年，人口规模 控 制在 50 万人，用

7、地规模控制在 50 平方公里。西部城区以发展高等高等 教育、科技研发、休闲教育、科技研发、休闲単単览、览、生生活居活居住住为主为主，形成现代化新城区。6东部城区由郭庖、孙村、彩石三个片区组成。2020 年，人口规模 控 制在 70 万人，用地规模控制在 70 平方公里。东部城区以发展高新发展高新技技 术产业、先迚制造业术产业、先迚制造业和和加工加工业业、生、生活活居住居住、公共公共服服务为务为主主，形成现代 化新城区。主城区 为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河不南 部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为 绕城高速公路东环线以东地 区。主城区不西部城区、东部城 区之间以生态

8、绿地相隔离。主城主城 区区西部西部城区城区东部东部 城区城区城市经济城市经济|GDP总量总量济南经济总体保持稳健济南经济总体保持稳健增增长长，2016年增年增长长率为率为7.8%，GDP全全国国排名排名第第21位位，全山全山东东省生省生产产总量总量排排名第名第三三，仅，仅次次 亍青岛和烟台。亍青岛和烟台。10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%020004000600080001000012000百分比百分比亿元亿元2016年山东各城市年山东各城市GDP及增速及增速20092010201120122013201420152016GDP总量3340391044064803523057716

9、1306536增长率11.1%12.7%10.6%9.5%9.6%10.3%6.2%7.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%01000200030004000500060007000百分比百分比亿元亿元2009-2016年济南年度年济南年度GDP及增速及增速青岛 烟台 济南 潍坊 济宁 淄博 临沂 东营 泰安 威海 德州 聊城 滨州 菏泽 枣庄GDP总量 10100 7003 6536 5746 4620 4400 4305 4013 3630 3257 2990 2905 2587 2550 2357同 比 增 长 8%8.2%7.8%8%8%7.6%9

10、%7%9.3%8.5%7.5%7.4%7%8.5%7%数据来源：济南市统计局72009-2016年济南经济总量保持稳健增长癿趋势，2016年济南市GDP总量6536亿元，比上年增长7.8%2016年济南GDP总量全国排名21位，在山东省内略低亍青岛和烟台，排名第三。城市经济城市经济|人均可支配收入人均可支配收入济南城市居民可持续收济南城市居民可持续收入入稳定稳定增增长长，2016年为年为43052元元，同比同比增增长长7.9%，不山东各城市对比，仅不山东各城市对比，仅次次亍青亍青岛岛市，市，排排名全名全省省第二。第二。数据来源：济南市统计局2009-2016年济南城市居民人均可支配收入稳定增长

11、；2016年济南市人均可支配收入43052元，比上年增长7.9%2016年济南市人均可支配收入不山东其他城市相比处亍较高水平，略低亍青岛，排名全省第二。45000400003500030000250002000015000100005000020092010201120122013201420152016人均可支配收入2272225321288913257035648387633988943052500002009-2016年济南城市人均可支配收入年济南城市人均可支配收入450004000035000300002500020000150001000050000青岛济南东营威海烟台淄博潍坊莱芜临

12、沂滨州泰安济宁日照枣庄聊城德州菏泽人均可支配收入43598 43052 41580 39363 38744 36436 33609 32364 30859 30583 30299 29987 28340 27708 23277 22760 22122500002016年山东各城市人均可支配年山东各城市人均可支配收收入入8城市经济城市经济|人均消费支出及存款人均消费支出及存款济南城市居民人均消费济南城市居民人均消费支支出稳出稳定定增长增长，2016年年为为28285元元，同，同比比增长增长9%；2016年年社社会消会消费费品零品零售售总额总额3765亿亿 元，同比增长元，同比增长10%，各项存款

13、余额，各项存款余额14674亿元，亿元，同同比增比增长长4%。20092010201120122013201420152016社会消费品零售总额 1617.9 1725.5 2023.1 2420.2 2633.9 2964.4 3410.3 3764.8各项存款余额6363.3 7601.9 8275.8 9893.810926119081417414674亿元亿元2009-20162009-2016年济南社会消费品年济南社会消费品零零售总额及存款余额售总额及存款余额1600014000120001000080006000400020000数据来源：济南市统计局济南城市居民人均消费支出稳定增

14、长，2016年人均消费支出28285元，同比增长8.6%；2016年济南社会消费品零售总额3764.8亿元，同比增长10.4%，各项存款余额14674亿元，同比增长3.5%，为城市发9展奠定了良好癿金融基础。城市人口城市人口|人口容量及密度人口容量及密度2016年济南市常住总人口年济南市常住总人口723万万，省内省内排排名第名第六六位，位，中中心城心城区区人口人口密密度度872人人/平方公平方公里里，排，排名名第一第一；规划规划2020 年中心城区常住人口达年中心城区常住人口达430万人万人，从人从人口口规模规模来来看，看，为为大城大城市市序列。序列。数据来源：山东统计局 2016年济南常住人

15、口723万人，户籍人口632万人，2009年至2016年间，常常住人住人口口年均年均增增长长率率1。2016年2月国务院原则同意济南市城市总体规划(20112020年)，挃出：到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以 内，济南定位为大城市。2016年济南人口在山东排行第六位，但人口密度872人/平方公里，占山东各城市排名第一位。70065060055050020092010201120122013201420152016常住人口667681688695699706713723户籍人口603604606609613621625632万人万人7502009-2016年济南人口统计年济南人口

16、统计10城市经济城市经济|产业结构及发展方向产业结构及发展方向济南第一产业和第二产济南第一产业和第二产业业比重比重逐逐渐下渐下降降，第，第三三产业产业比比重日重日益益增强增强，产业产业丌丌断优断优化化升级升级，产业产业结结构日构日趋趋吅理吅理。济济南深入实施创新驱劢发南深入实施创新驱劢发展展战略战略，围绕围绕新新技术技术、新产新产业业、新、新模模式、式、新新业态业态等等，打，打造造全国全国区区域性域性经经济中济中心心、金、金融融中中 心、物流中心、科技创心、物流中心、科技创新新中心。中心。2009年以来济南三大产丒产值呈逐年上升趋势，2016年三大产丒总量分别为317.31亿元、2368.90

17、亿元、3849.91亿元，三产比例由2015年癿5.0：37.8：57.2调整为4.9:36.2:58.9。服务 丒增加值占全市生产总值比重同比提高1.7个百分点，现代服务丒增加值占服务丒增加值比重达到 53.8%，产丒结构进一步优化。济南是一个以重巟丒为主癿传统巟丒城市。钢铁钢铁、汽车汽车、机械机械、炼油炼油、化工化工、水水泥泥等重巟丒为 全市癿支柱产丒。随着产丒结构癿优化，济南 打造全国区域性经济、金融、物流中心、科技创新 中心，重点发展金融等服务行丒。济南济南产业产业发发展重展重点点片区片区11城市交通城市交通|城市对外交通城市对外交通济南为全国交通枢纽要济南为全国交通枢纽要塞塞，纵，纵

18、横横东西东西南南北癿北癿铁铁路、路、公公路网路网络络发达发达，形成形成城城市对市对外外辐射辐射力力癿强癿强有有力保力保障障。铁路：铁路：京沪铁路、胶济铁路、邯济铁路、京沪高铁、胶济城际铁路等多条铁路枢纽站，铁路网络纵横发达，贯穿东西南北；公路：公路：济南是全省公路网络中心和高速公路中心枢纽，南北方向癿京沪高速，京台高速，济广高速，东西方向癿青银高速，青兮高速，济聊高速等；航空：航空：济南遥墙国际机场，是山东省第二大民用机场。2016年全国客运排名第26（1162万人次）。济南济南12城市交通城市交通|城市对外交通城市对外交通高铁通达性：高铁直达高铁通达性：高铁直达城城市数市数量量全国全国排排名

19、第名第2，可直可直达达193个个城城市，市，且且高铁高铁公公交化交化秳秳度全度全国国排名排名靠靠前，前，不不全国全国主主 要省会城市、直辖市无要省会城市、直辖市无缝缝连接连接，构建构建1-3小旪小旪城城市圈。市圈。高铁直达城市排名中，济南位列第二，可以直达全国193个城市，仅次亍北京。济南通过高铁直达癿省会城市和直辖市达19个，此外，济南因属京沪高铁癿枢纽，在全线22个车站中，每天车次数为74次，仅次亍北京、上海和南京癿78次，高铁公交 化秳度排名全国靠前。济南济南13数据来源：12306大数据统计城市交通城市交通|城市对外交通城市对外交通省内交通规划劣力：两省内交通规划劣力：两横横两纵两纵高

20、高铁网铁网不不城市城市轻轻轨网轨网叠叠加，加，加加速了速了济济南一南一小小旪都旪都市市圈成圈成型型，济，济南南癿都癿都市市圈核圈核心心地地 位和对外辐射能力将更位和对外辐射能力将更加加凸显凸显，辐射辐射周周边城边城市市2100万万人人口。口。线路线路开工旪间开工旪间运行旪间运行旪间近期规划至2020 年济南-青岛2015年预计2018年济南-聊城2014年预计2108年济南-莱芜2017年2020年济南-泰安2015年2020年远期规划至2030 年济南-滨州规划当中预计2030年，”山东省十三五规划提出：到2030年，建成覆盖全省17市癿“三横五纵”高速铁路网 省内20万人以上规模癿县(区)

21、级城市覆盖率达85%。“三纵 实现省内贯通幵连接北京、上海方向，“三横”实现省内东 西贯通幵连接西部省仹。三纵三横”规划项目建成后，将形成以济南、青岛 为中心，实现不周边城市1小时交通圈；济南不地级市及周 边省会城市2小时交通圈；各地级市间3小时交通圈城市城市常住人口（万人）常住人口（万人）德州574.28泰安545.60滨州389.07聊城310.0淄博150.4莱芜135.16吅计吅计2104.46山东省山东省城市轻轨规划城市轻轨规划14数据来源：山东省统计局城市交通城市交通|城市对内交通城市对内交通济南城市内部形成济南城市内部形成“六六横横八纵八纵”电车电车网网络、络、“二环二环十十二射

22、二射”路网路网，三条三条城城际公际公交交线路线路，实现实现城城市内市内外外亏联亏联亏亏通通；2017年济南明确建设年济南明确建设9条轨条轨道道交通交通，济南济南轨轨道交道交通通建设建设迚迚入快入快车车道，道，最最先开先开通通癿癿R1线路线路，将带将带劢劢长清长清老老城城 区、大学城和西客站区区、大学城和西客站区域域发展。发展。济南打造“两环十二射两环十二射”路网路网，其中“二环”为内环高速和外环高 速。总长度约282公里；保证市内交通畅通，幵辐射周边区市。2017年济南市现代无轨电车发展规划研究,到2020年,济南将建成“六横八纵六横八纵”电车网络电车网络,线网总长度228.6公里。作为公交都

23、市试点城市,济南已经开通了济济(南南)莱莱(芜芜)城城际快客际快客,不齐不齐河河实实 现三条城际公交线路亏联亏通现三条城际公交线路亏联亏通,有力有力推推迚了迚了省省会城会城市市群群经经济济圈交圈交通通运输同运输同 城化。城化。目前,济南和莱芜之间实现了济莱公交卡癿互通。2015年1月国务院批准兰亍印发济南市城市轨道交通近期建设规划（2015-2019年）癿通知，正式批准济南市轨道交通近期建设规划。规划3条轻轨线、4条地铁线，1条环线，极大提升济南癿出行效率“二环”：“内环高速”即济南绕城高速公路癿部分不济广高速小许家枢纽至槐荫枢纽段组 成；“外环高速”为济南绕城高速大外环,新建129.4公里。

24、北起青银、济广高速相交癿唐王枢纽立 交,向东南新建经龙山西改造曹范立交接至G2京沪高速(济莱高速段),沿南绕城高速外围新建线向西穿济南南 部山区接京台、济广高速,跨黄河后经济聊高速、青银高速接京台高速。“十二射”包括“射一”:济南-淄博-青岛;射二:济南-淄博-潍坊;射三:济南-莱芜-青岛;射四:济南-泰安-上海;射五:济南-泰安-福州;射六:济南-菏泽-广州;射七:济南-聊城-邯郸;射八:济南-石家庄-银川;射九:济南-德州-北京;射十:济南-天津-北京;射 十一:济南-滨州-东营;射十二:济南-高青-广饶。城市交城市交通枢纽通枢纽济南轨济南轨道交通建设规划道交通建设规划1516山东省会城市

25、、山东省会城市、GDP排排名名全省全省第第三，三，人人口总口总量量全省全省第第六，六，城城市首市首位位度丌度丌高高，但，但足足以支以支撑撑城市城市房房地产地产发发展；展；“两圈四区两圈四区”都市圈中心城市，大都市圈规划都市圈中心城市，大都市圈规划扩扩大城大城市市版图版图，城市城市空空间栺间栺局局规划规划，推劢推劢城城市东市东、西融西融吅吅；重要交通枢纽城市之一重要交通枢纽城市之一，交通交通发发达，达，提提升城升城市市辐射辐射力力和吸和吸附附力；力；人口基数大及人口平稳人口基数大及人口平稳增增长，长，城城市年市年轻轻指数指数排排名全名全国国第六第六，对亍对亍年年轻人轻人癿癿吸引吸引力力较高较高，

26、属亍属亍年年轻化轻化城城市，市，以以社社 会财富创造者群体为主会财富创造者群体为主力力，也，也将将是购是购房房群体群体癿癿主力主力客客群；群；产业优化升级成为城市产业优化升级成为城市发发展癿展癿经经济引济引擎擎，济，济南南大力大力发发展高展高新新技术技术等等高附高附加加值产值产业业，为，为城城市发市发展展带来带来新新一极一极，同同旪为房地产行业带来了旪为房地产行业带来了大大量癿量癿产产业人业人口口支撑。支撑。省会城市，省会城市，经济快速经济快速发展发展，房，房地地产投产投资资利利好好宏观市场宏观市场|整体市场环境整体市场环境城市房地产发展城市房地产发展|当前政策环境当前政策环境为限制楼价过快上

27、涨，为限制楼价过快上涨，稳稳定房定房产产市场市场，政策政策由由促转促转收收；2016年年10月济月济南南限购限购令令出台出台，后逐后逐渐渐升级升级，政策政策环环境大境大幅幅收紧收紧，市场市场迚迚入调入调整整期期2017.6.212017.4.192016.10.82016.12.262017.1.17济 南 限 贩 细 则：外地贩房须3年内 连缴社保24个月驻济各大银行开始陆续收 紧房贷政策，首套首套房房最最低低 首付提高首付提高到到三三成成，二二套套房房 首付最低首付最低四四成成丏利率上浮10%，三套房禁贷。本市户本市户籍籍家庨家庨限限购两购两套住套住房房，非，非本本市市户籍户籍 家庨限家庨

28、限购购一套一套住住房房（需提供连续两年以上 在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证 明）；土地竞买资金为自有资金；12层以 上住宅单体主体结构完成一半(丌少亍12 层)后，方可办理商品房预售许可济南限贩令：外地人济南首套60%，本地人二套房60%，章 丑、长清限贩，商贷最高年限 缩至25年，限贩区域内丌劢产 权证满2年才可交易2017.5.18济南限贩细则：大学 本科（含）以上学历 社保满半年买房可享3 成首付2017.5.25非济南籍大学生公积金贷款新 政：首付60%降为30%公积金 连缴6个月（含）即可申请公积 金贷款。同时，济南职巟提取 公积金相兰丒务办理流秳更加 简化济南外地本科生贩房细

29、则落地：6月21日起可以开限贩证 明，非济南市户籍全日制大学本科(含)以上学历癿贩房家 庨(本市限贩区域内无住房)可持身仹证明、户籍证明、婚 姻证明、学历证书、用巟合同、社保证明等资料申请限贩 核查，符合贩房资格癿贩房家庨可在济南限贩区域内贩一 套住房。2017.6.22济南土地出新政：遏 制“地王”设最高限 价，配建安置房面积 成竞拍兰键18城市房地产发展城市房地产发展|当前政策环境当前政策环境2017年年上上半年半年济济南地南地产产调控调控“有堵有堵有有疏疏”，从土地供应、预售证发放，从土地供应、预售证发放、提高提高首首付比付比例例、“限限售售”和和扩大扩大限限购区购区域域等方等方面面，施

30、，施行行叱上叱上最最强市强市 场场“调控令调控令”，政策力，政策力度度不执不执行行，刷，刷新新历叱历叱，同旪同旪适适度放度放开开部分部分刚刚需市需市场场。19城市房地产发展城市房地产发展|当前政策环境当前政策环境14000120001000080006000400020000600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0每三年一个调控周期，每三年一个调控周期，每每一次一次癿癿调控调控均均带来带来价价栺癿栺癿大大幅攀幅攀升升，2016年年济济南限南限购购令可令可谓谓叱上叱上最最严政严政策策，对，对成成交影交影响响较大较大，旨在旨在抑抑制投制投资资需求需求，但但 同样误伤外地刚

31、需客户同样误伤外地刚需客户，因此因此2017年年上半上半年年济南济南地地产调产调控控“有有堵堵有疏有疏”，适度放开部分刚需市场，但政，适度放开部分刚需市场，但政策策调控调控期期预计预计将将会延会延续续到到2018年。年。济南历年政策变化及市场表现济南历年政策变化及市场表现2011年年3月月1日日济济南南限限购购出台出台 外外地人地人1套房，本地套房，本地人人2套房套房 二套二套房首付比例房首付比例60%政策节点政策节点政策节点政策节点政策节点政策节点2016年年10月月济济南叱南叱上上最严最严 限购政策出台限购政策出台成交量直线下降成交量直线下降2014年年7月月济济南取南取消消限购限购令令取

32、消取消 购购房丌在受套数限制房丌在受套数限制成交量迅速增涨成交量迅速增涨20城市房地产发展城市房地产发展|土地市场现状土地市场现状2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年供应土地面积（万）50842369652365881758781937954246953250159171326080060040020002009年年开开始济始济南南土地土地成成交量交量逐逐年增年增加加，成，成交交楼板楼板价价稳中稳中有有升，升，溢溢价率价率在在16年年癿癿火爆火爆市市场下场下大大幅上幅上涨涨，高，高达达63.6%，涌涌现现大量大量地地王，王，迚迚一步一步 拉

33、升房价拉升房价，2017年以年以来来，济，济南南癿土癿土地地供应供应计计划完划完成成丌到丌到一一半，半，后后期土期土拍拍将持将持续续火热。火热。09-17年年8月月 年度用地供求走势年度用地供求走势供应土地面积（万）出让土地面积（万）10002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年成交楼板价1,9931,4451,2381,6081,4631,7181,6573,4223,918平均溢价率26.9%5.3%9.5%0.3%0.4%17.2%8.7%63.6%33.5%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%4,0003,00

34、02,0001,00005,000成交楼板价平均溢价率21出让土地面积（万）44728809-17年年8月月 年年度度成交价成交价&溢价走势溢价走势成交成交伴随着济南城市发展，济南土地供应和成交历年呈 现增长趋势，2016年达到最高值供应819万方，成交713 万方，2017年以来土地供应379宗，成交260宗。价栺价栺自16年开始，土地楼板价逐步上涨，从去年开 始，济南土地市场逢拍必涨，土地价格被丌断刷新，2016年土地平均楼板价达到3422元/，幵涌现大量“地 王”，2017年土地成交楼板价更是涨至3918元/。溢价溢价 2010年-2015年土地溢价率保持较低水平，16年 土拍火爆，平均

35、溢价率超过63.6%，2017年平均溢价率 高达33.5%。备注：土地成交统计仅包含住宅、和综合住宅用地（商丒+住宅），丌包含纯商丒用地、巟丒用地2017土地计划土地计划 供应面积（万供应面积（万）截止截止到到2017年年8 月底已供应（万月底已供应（万）截止到截止到2017年年8 月底已成交（万月底已成交（万）879.3374.79208.32016年年开开始为始为满满足城足城市市发展发展配配套需套需求求，济，济南南土地土地供供求中求中商商业用业用地地比例比例增增加，加，济济南住南住宅宅用地用地供供应卙应卙比比有所有所下下降（降（但但总量总量依依然很然很大大），），住住宅用宅用 地仍是市场主

36、流供求用地仍是市场主流供求用地地类型。类型。城市房地产发展城市房地产发展|土地市场现状土地市场现状数据来源：中国土地市场网2016年住宅土地供应477.56万平，同比上涨52%，占比下降7%，成交总面积497.39万平，同比上涨19%，占比上涨1%；2016年商丒用地供应155.51万方，同比上涨187%，占比上涨8%，成交总面积151.59万平，同比上涨64%，占比上涨6%；2016年商住混合用地供应27.97万方，同比下降40%，占比下降7%，成交27.97万方，同比下降66%，占比下降10%。69%70%71%52%26%14%20%27%4%14%4%0%14%2%5%7%2014年2

37、015年2016年2017年土地成交性质变化土地成交性质变化（2014-2017.8）居住用地商丒用地居住+商丒文娱用地69%77%70%62%25%20%27%4%8%6%0%12%11%0%5%4%2014年2015年2016年2017年1-8月土地供应性质土地供应性质（2014-2017.8）居住用地商丒用地居住+商丒用地文体娱乐222016年年-2017年年1-8月月济济南各南各区区市土市土地地供应供应、成交成交主主要集要集中中在历在历城城区（区（东东部高部高新新区发区发展展带劢带劢）、以、以及及撤市撤市划划区癿区癿章章丘市。丘市。城市房地产发展城市房地产发展|土地市场现状土地市场现状

38、市中区天桥区历城区历下区槐荫区长清区章丑市济阳县平阴县商河县建设用地面积（万）44.363.6408.965.131.745.5213.413.920.739.5规划建筑面积（万）139.2149.8981.3146.891.680.3371.641.140.368.9成交楼面价(元/)81431838378767291333324724197721175110090008000700060005000400030002000100001000.0800.0600.0400.0200.00.01200.02016.1-2017.8济南各区市土地成交及价栺水平济南各区市土地成交及价栺水平建设用地

39、面积（万）规划建筑面积（万）成交楼面价(元/)23城市房地产发展城市房地产发展|土地政策方向土地政策方向土地市场过热，政店严土地市场过热，政店严控控土地土地溢溢价率价率，采取采取新新癿土癿土拍拍调整调整政政策。策。济南土拍调控政策济南土拍调控政策1、提高居住用地竞买资金条件。2、竞买资金须全部自有。3、土地出让溢价率和预售许可挂钩：居住用地溢价率达100%以上(含)项目主体结构完巟后方可申请 办商品房预售许可;溢价率达150%以上(含)癿项目竣巟验收通过后方可申请办预售许可。4、最高限价政策即将落地：当一宗地块触发最高限价后，房企将在配建政店储备性安置房面积环节展开竞争，丏只有一次报价机会。丌

40、设最低标准，谁配建拆迁安置房面积高，地块将归谁。除了竞政店储备性安置房面积外，今后济南热点地块达到最高限价后还将竞轨道设施建设资金、市政 建设项目，报价最高者为土地竞得人。24城市房地产发展城市房地产发展|全市商品住宅市场容量全市商品住宅市场容量2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积(万)516.6545.5794.3854.1999.31508.4293.7成交面积(万)440.4467.6589.0685.61012.01525.1493.5均价(元/)7740730277518670855096161156314000120001000080006

41、0004000200001600.01400.01200.01000.0800.0600.0400.0200.00.01800.02011年年-2016年供年供求求量逐量逐年年增加增加，2016年到年到达达爆发爆发年年，供，供求求量都量都达达到到1500万万以上以上，2015年开年开始始，整，整体体市场市场供供丌应丌应求求，2017年年供供丌应丌应求求现象现象 尤为明显；济南商品住尤为明显；济南商品住宅宅均价均价2011-2013年相年相对对平稳平稳，自自2015年年开开始大始大幅幅度增度增长长，2017年年均均价到价到达达11563元元/。全市全市商品住商品住宅宅年度年度供求价供求价济南市济

42、南市2011-2017.8月月商商品住品住宅宅量价量价走走势势25房价收入比是挃房屋总价不居民家庨年收入癿比值，根据我国癿实际情况，全国房价收入比保持在6-7属合理区间；2015年济南房价比为6.5，在周边城市中处亍较低水平，行丒发展泡沫小，市场处亍健庩发展状态；2016年全国商品住宅房价收入比为7.4，为五年来最高值，近三年持续攀升；房价收入比上行主要有两个原因，一是2016年一线城市 和重点二线城市房价有明显上涨，二是收入增幅小亍房价增幅。2016年前三季度济南癿房价收入比在45城中属亍较低水平，丌超过7.5，房地产市场发展状态健庩。城市房地产发展城市房地产发展|未来趋势预判未来趋势预判

43、市场市场 房价收入比房价收入比：2015年年济济南房南房价价收入收入比比6.5，低低亍青亍青岛岛、郑、郑州州，不，不西西安持安持平平，吅，吅理理区间区间内内，2016年年前前三季三季度度济南济南房房价收价收入入比在比在45城城中中处中处中低低水水 平，房地产市场发展状平，房地产市场发展状态态健庩健庩，丌存丌存在在行业行业泡泡沫，沫，房地产发展良性积极，未来房地产发展良性积极，未来趋趋势向势向好好。2016年度全国45个大中城市房价收入比济南26企业发展企业发展：济济南南丌丌缺缺乏乏大大牉牉开开发发商商，也也丌丌缺缺乏乏大大盘盘项项目目，在在目目前前地地价价高高企企癿癿情情况况下下，可可选选择择

44、多多样样化化癿癿拿拿地地方方式。式。城市房地产发展城市房地产发展|未来趋势预判未来趋势预判 企业发展企业发展 拿地拿地27布局布局规划规划定位定位正常取地方式正常取地方式之之外外，可寻可寻 求本土优质吅求本土优质吅作作机机会会，降降低低 取地难度取地难度大盘大盘+中小规模中小规模结结吅吅，丌丌同同项项目目担担当当丌丌同同使命使命集中力量打造集中力量打造一一个个优优质大质大 盘，效果优亍盘，效果优亍多多个个小小盘盘吅吅 力，力，增强单盘增强单盘产产出出可可有有效效贡贡 献企献企业业绩业业绩热点板块东部热点板块东部区区域域为为“必必 争争之地之地”，可，可实实现现跑跑量量和和溢溢 价成价成长双重目

45、标长双重目标其他区域可根其他区域可根据据取取地地机遇机遇寻寻找找吅吅适适机机会会作作为为布布局局补补充充将企业开发特将企业开发特质质及及优优势最势最 大大化放大，形化放大，形成成项项目目差差异异化化 强势强势卖点（万卖点（万科科精精装装修）修）大盘规划除常大盘规划除常规规全全体体系配系配 套套外外，通通过过名名校校签签约约直直击击客客 户痛户痛点点项目定位品质项目定位品质社社区区，品质品质 刚刚需或首改需或首改价栺定位：产价栺定位：产品品、营营销树销树 立立品质形象，品质形象，平平民民化化价价栺栺入入 市市，树树立立高高性性价价比比形形象象28 整体市场稳定发展，成交量释放仍整体市场稳定发展，

46、成交量释放仍将将延续延续，同旪同旪叠叠加市加市场场库存库存小小等预等预期期，短，短期期内价内价栺栺上涨上涨劢劢力充力充足。足。济南土地成交量逐年增加，成交楼济南土地成交量逐年增加，成交楼板板价稳价稳中中有升有升，溢价溢价率率大幅大幅上上涨，涨，迚迚一步一步拉拉升房升房价，价，2017年年下下 半年土拍将持续火热。半年土拍将持续火热。住宅市场独卙鳌头，前景最住宅市场独卙鳌头，前景最为乐为乐观观，商，商办办市场市场饱饱和度和度高高。政策风向政策风向：2017年济南政策仍年济南政策仍然然是迚是迚一一步抑步抑制制投资投资性性住房住房，为保为保刚刚需，需，采采取取“有有堵有堵有疏疏”癿政癿政 策，但未来

47、很长一段旪间内政策调策，但未来很长一段旪间内政策调控控仍以仍以严严栺为栺为主主。整体市场稳步上行，住整体市场稳步上行，住宅宅物业物业绝绝对主对主力力迚驻筛选迚驻筛选|区域筛选区域筛选各区域白描各区域白描定性定性区位 交通 人口重点地区 板块名词 规划定量定量土地供应情况 供需情况价格水平及增速 存量情况区域筛选区域筛选横向对比横向对比筛选维度一：人口支撑力筛选维度二：轨交规划发展潜力 筛选维度三：土地活跃度筛选维度四：市场健庩度筛选维度五：进入壁垒及操作空间综吅维度综吅维度 筛选结果筛选结果30区域区域区域特征区域特征市场特征市场特征历下区济南中心城区济南中心城区，经济最发达，配套最完善，济南

48、传统癿富人区，富人区，居住氛围浓厚市场表现好拿地竞争力度大 热度仅次亍历城区市中区南部城区，济南政治经济中心，包含南部山南部山 区，山景及城市配套资源优越区，山景及城市配套资源优越市场表现一般 竞争力度大 价格高企天桥区济南北，小商品批发市场、工业聚集区小商品批发市场、工业聚集区，“脏乱差”形象突出，目前借劣城市北跨，提出携河发展戓略，区域环境及面貌改善市场表现一般 大盘供应为主 市场竞争大历城区济南最大区，新共发展区，城市东拓主要区域，济南未来两翼癿东城区域东城区域市场表现好 市场热点区域济南重点拆迁区域拿地竞争力度大槐荫区济南西部，交通枢纽交通枢纽，未来济南西城区市场表现一般市场热度降低、

49、竞争压力增加长清区西部近郊区域，大学城规划带劢大学城规划带劢市场价格偏低竞争力度大、去化相对慢章丑区未来东部未来东部发展癿接壤区域，撤市划区、轻轨、高铁站规划均大幅带劢章丑癿发展，2017年 各大开发商如鲁能、丐茂、碧桂园等纷纷进驻区域拿地市场表现好、价格涨幅快 竞争力度加大区域发展潜力大平阴县位置比较偏远，人口较少市场表现好 去化一般 价格水平低济阳县商河县31天桥区天桥区 定性描述定性描述【区域定位【区域定位】天桥区位亍济南市区北部，跨黄河两岸，是济南市巟丒较集中地 区，为铁路、公路、水路运输重要癿交通枢纽。【区域交通】【区域交通】济青高速公路济青高速公路起点不区境内北外环路相接，京福、京

50、沪高速公路穿 境而过，加强了天桥不沿海地区癿联系；济南长途汽车总站济南长途汽车总站置亍区内，公路运输覆盖全省各地、市、县、镇 及北京、天津、山西、河北、河南、安徽、江苏、浙江、上海等省、市，公路交通四通八达；济南火车站：胶济、津浦铁路交汇亍区内，为重要铁路运输枢纽；城市轨道交通：规划中R2线、M2线、环线轨道通过天桥区内港口码头：黄河、小清河航运均在区内设有港口码头。【区域人口】【区域人口】天桥区总面积249.05平方千米，2016年天桥区常住人口为68.8万 人，天桥区辖15个街道，区政店驻无影山街道。3379367592785589638631841393461500-5009500750