物业管理06物业基础管理课件.ppt
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- 物业管理 06 物业 基础 管理 课件
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1、2022-11-6物业管理06物业基础管理物业管理物业管理06物业基础管物业基础管理理物业管理06物业基础管理目 录物业管理06物业基础管理一、房屋维修管理一、房屋维修管理物业管理06物业基础管理(一)房屋维修管理概述(一)房屋维修管理概述 房屋维修管理房屋维修管理在过去又被称为房屋修缮管理,在过去又被称为房屋修缮管理,它是指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的它是指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等管理过程。计划、组织、控制、协调等管理过程。经常性地及时地对房屋进行维修保养,是物经常性地及时地对房屋进行维修保养,是物业服务企业重要的基础性工作内容之一。业服务企业
2、重要的基础性工作内容之一。房屋维修管理具有房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广、零星分散术性和维修量大面广、零星分散等三个特点。等三个特点。物业管理06物业基础管理(二)房屋维修管理的意义与原则(二)房屋维修管理的意义与原则2房屋维修管理的原则房屋维修管理的原则1房屋维修管理的意义房屋维修管理的意义物业管理06物业基础管理 做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证;做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证;做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础;做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础;做好房屋维修管理是物业服务企业实现做好房屋维修管理是物业服务
3、企业实现“自负盈亏、自负盈亏、自我发展自我发展”的前提。的前提。1房屋维修管理的意义房屋维修管理的意义物业管理06物业基础管理 坚持坚持“经济、合理、安全、实用经济、合理、安全、实用”的原则的原则 采取不同标准、区别对待的原则采取不同标准、区别对待的原则 维护房屋不受损坏的原则维护房屋不受损坏的原则 为用户服务的原则为用户服务的原则 修缮资金投资效果最大化的原则修缮资金投资效果最大化的原则2房屋维修管理的意义与原则房屋维修管理的意义与原则物业管理06物业基础管理 房屋的安全检查房屋的安全检查(三)房屋维修管理的内容(三)房屋维修管理的内容 房屋维修技术管理房屋维修技术管理 房屋维修计划管理房屋
4、维修计划管理 房屋维修质量管理房屋维修质量管理 房屋维修施工管理房屋维修施工管理 房屋维修施工监理房屋维修施工监理 房屋维修档案资料管理房屋维修档案资料管理物业管理06物业基础管理(四)房屋的维修等级划分(四)房屋的维修等级划分房房屋结屋结构分构分类类钢筋混凝土结钢筋混凝土结构构砖混结构一等砖混结构一等砖混结构二等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构二等砖木结构三等砖木结构三等简易结构简易结构房房屋完屋完损等损等级分级分类类完好房完好房基本完好房基本完好房一般损坏房一般损坏房严重损坏房严重损坏房危险房危险房房房屋维屋维修标修标准准主体工程主体工程木门窗及装修工木门窗及装修工
5、程程楼地面工程楼地面工程屋面工程屋面工程抹灰工程抹灰工程水、电、卫、暖水、电、卫、暖等设备工程等设备工程油漆粉饰工程油漆粉饰工程金属构件金属构件其他工程其他工程物业管理06物业基础管理 小修工程小修工程 1%以下以下(五)房屋维修工程的分类(五)房屋维修工程的分类 大修工程大修工程 25以上以上 中修工程中修工程 20%以下以下 翻修工程翻修工程 综合维修工程综合维修工程 20以上以上物业管理06物业基础管理(六)房屋日常养护(六)房屋日常养护2房屋计划养护房屋计划养护1房屋小修养护房屋小修养护物业管理06物业基础管理 木门窗维修及少量新作;支顶加固;接换柱脚;木屋架木门窗维修及少量新作;支顶
6、加固;接换柱脚;木屋架加固;木衍条加固及少量拆换;木隔断、木楼地楞、木天加固;木衍条加固及少量拆换;木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作;细木装修的加固棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作;细木装修的加固及局部拆换;装配五金等。及局部拆换;装配五金等。给水管道的少量拆换;水管的防冻保暖;废水、排污管给水管道的少量拆换;水管的防冻保暖;废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换;阀门、水嘴、抽水马道的保养、维修、疏通及少量拆换;阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换;脸盆、便器、浴缸、菜池的桶及其零配件的整修、拆换;脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换;屋顶压力水箱的清污、修理
7、等。修补拆换;屋顶压力水箱的清污、修理等。瓦屋面清扫补漏及局部换瓦;墙体局部挖补;墙面局部瓦屋面清扫补漏及局部换瓦;墙体局部挖补;墙面局部粉刷;平屋面装修补缝;油毡顶斜沟的修补及局部翻做;粉刷;平屋面装修补缝;油毡顶斜沟的修补及局部翻做;屋脊、泛水、檐沟的整修;拆换及新作少量天窗;天棚、屋脊、泛水、檐沟的整修;拆换及新作少量天窗;天棚、椽挡、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆;普通水泥地的椽挡、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆;普通水泥地的修补及局部新作;室外排水管道疏通及少量更换;明沟、修补及局部新作;室外排水管道疏通及少量更换;明沟、散水坡的养护和清理;井盖、井圈的修配;雨水井的清理;散水坡的养
8、护和清理;井盖、井圈的修配;雨水井的清理;化粪池的清理等。化粪池的清理等。1房屋小修养护(一)房屋小修养护(一)物业管理06物业基础管理 楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作;楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作;维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆:维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆:楼地面、墙面刷涂料等。楼地面、墙面刷涂料等。白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换:钢门窗整修;白铁、白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换:钢门窗整修;白铁、玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。电线、开关、灯
9、头的修换;线路故障的排除、维修及少量电线、开关、灯头的修换;线路故障的排除、维修及少量拆换;配电箱、盘、板的修理、安装;电表与电分表的拆换拆换;配电箱、盘、板的修理、安装;电表与电分表的拆换及新装等。及新装等。1房屋小修养护(二)房屋小修养护(二)物业管理06物业基础管理2房屋计划养护房屋计划养护设设 备备事事 项项周周 期期楼宇内、楼宇内、外墙外墙 (1 1)走廊及楼梯粉刷)走廊及楼梯粉刷(2 2)修补粉刷外墙)修补粉刷外墙 每每3年年1次次每每56年年1次次沟沟 渠渠(1 1)清理天台雨水筒及渠闸)清理天台雨水筒及渠闸(2 2)清理明渠及沙井沉淀物)清理明渠及沙井沉淀物每周每周1次次每每2
10、周周1次次栏栏 杆杆(1 1)检查锈蚀的窗框、栏杆、)检查锈蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手楼梯扶手(2 2)油漆)油漆每月每月1次次每年每年1次次楼宇附加楼宇附加装置装置(1 1)屋顶覆盖物)屋顶覆盖物(2 2)窗)窗(3 3)门)门(4 4)五金器具)五金器具20年年20年年20年年20年年修修 饰饰(1 1)墙壁)墙壁(2 2)地板)地板(3 3)天花板)天花板15年年10年年20年年装装 修修(1 1)外部)外部(2 2)内部)内部5年年5年年物业管理06物业基础管理(七)房屋维修工程考核指标(一)(七)房屋维修工程考核指标(一)房屋完好率房屋完好率=完好房建筑面积基本完好房建筑面积完好房建筑
11、面积基本完好房建筑面积X100%总的房屋建筑面积总的房屋建筑面积 1房屋完好率房屋完好率 5060 2大、中修工程质量合格(优良)品率大、中修工程质量合格(优良)品率 100%5060大、中修大、中修工程质量工程质量合格(优合格(优良)品率良)品率 =报告期合格(优良)品建筑面积之和报告期合格(优良)品建筑面积之和X100%报告期验收鉴定建筑面积报告期验收鉴定建筑面积物业管理06物业基础管理(七)房屋维修工程考核指标(二)(七)房屋维修工程考核指标(二)月(季)走访者房率月(季)走访者房率=当月(季)走访查房户数当月(季)走访查房户数X100%住户总数住户总数3小修工程的考核指标小修工程的考核
12、指标 定额指标:定额指标:人工定额、材料定额人工定额、材料定额 服务指标:服务指标:月养护计划完成率月养护计划完成率=当月完成计划内项目户次数当月完成计划内项目户次数X100%当月养护计划安排的户次数当月养护计划安排的户次数月月(季季)维修养护及时率维修养护及时率=当月完成的小修养护户次数当月完成的小修养护户次数X100%当月全部报修中应修户次数当月全部报修中应修户次数 安全指标和经费指标:安全指标和经费指标:安全指标和经费指标安全指标和经费指标物业管理06物业基础管理二、物业设施设备维修与管理二、物业设施设备维修与管理物业管理06物业基础管理(一)物业设施设备管理(一)物业设施设备管理2物业
13、设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义1物业设施设备的分类物业设施设备的分类物业管理06物业基础管理 供水设施设备供水设施设备1物业设施设备的分类物业设施设备的分类 热水供应设施设备热水供应设施设备 排水设施设备排水设施设备 消防设施设备消防设施设备 供暖、供冷、通风设施设备供暖、供冷、通风设施设备 燃气设施设备燃气设施设备 电气工程设施设备电气工程设施设备物业管理06物业基础管理 物业设施设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生物业设施设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中,起到基础性管理的作用,并提供了有利保障;活环境中,起到基础性管理的作用,并提供了有利保障;物业设施设备管理
14、是实现物业高效率发挥使用功能,促物业设施设备管理是实现物业高效率发挥使用功能,促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段;进物业与设备现代化、规范化的强有力手段;是提高现有设施、设备性能完好率,延长设备使用寿命,是提高现有设施、设备性能完好率,延长设备使用寿命,节约资金投入,保障设备安全运行的保证。节约资金投入,保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要,对文明卫生、环境建设是城市文明建设和发展的需要,对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用;与物质文明建设起到保驾护航的作用;物业设施设备管理能强化物业服务企业的基础建设。物业设施设备管理能强化物业服务企业的基础建设。2物业设
15、施设备管理的意义物业设施设备管理的意义物业管理06物业基础管理(二)物业设施设备的保养与维修(二)物业设施设备的保养与维修2物业设施设备的维修物业设施设备的维修1物业设施设备的保养物业设施设备的保养3设施设备保养与维修中应注意的事项设施设备保养与维修中应注意的事项物业管理06物业基础管理 日常保养日常保养1物业设施设备的保养物业设施设备的保养 二级保养二级保养 一级保养一级保养 设施设备点检设施设备点检日常点检日常点检定期点检定期点检物业管理06物业基础管理 零星维修工程零星维修工程1物业设施设备的保养物业设施设备的保养 大修工程大修工程 更换率超更换率超30 中修工程中修工程 更换率更换率1
16、030 设施设备更新和技术改造设施设备更新和技术改造物业管理06物业基础管理3设施设备保养与维修中应注意的事项设施设备保养与维修中应注意的事项 熟悉设施设备的运行情况;熟悉设施设备的运行情况;建立设施设备管理体系:建立设施设备管理体系:建立设施设备管理质量体系;建立设施设备管理质量体系;建立绩效考核机制;建立绩效考核机制;建立设施设备档案;建立设施设备档案;坚持日常保养与科学计划维修相结合坚持日常保养与科学计划维修相结合 坚持做到坚持做到“三好、四会、五定三好、四会、五定”;注重安全管理;注重安全管理;结合实际、降耗节能。结合实际、降耗节能。以人为本,提高员工综合素质:以人为本,提高员工综合素
17、质:树立质量服务意识;树立质量服务意识;提高员工业务技能。提高员工业务技能。物业管理06物业基础管理(三)物业设施设备管理的内容(三)物业设施设备管理的内容2物业设施设备的运行管理物业设施设备的运行管理1物业设施设备的基础资料管理物业设施设备的基础资料管理3物业设施设备的维修管理物业设施设备的维修管理物业管理06物业基础管理1 1物业设施设备的基础资料管理物业设施设备的基础资料管理 设施设备原始资料档案管理设施设备原始资料档案管理 重要设施设备维修资料档案管理重要设施设备维修资料档案管理 验收文件;验收文件;建立设施设备卡片。建立设施设备卡片。报修单报修单 技术革新资料技术革新资料 考评材料考
18、评材料 运行记录运行记录物业管理06物业基础管理2物业设施设备的运行管理物业设施设备的运行管理 熟悉物业设施设备的运行特点;熟悉物业设施设备的运行特点;熟悉物业设施设备的运行目标:熟悉物业设施设备的运行目标:安全性安全性 可靠性可靠性 舒适性舒适性 经济性经济性 熟悉物业设施设备运行管理的主要内容:熟悉物业设施设备运行管理的主要内容:建立和完善标准体系建立和完善标准体系 预防性措施预防性措施 技术革新改造技术革新改造 保险保险 组织措施组织措施物业管理06物业基础管理3物业设施设备的维修管理物业设施设备的维修管理(1)设施设备的定期检查)设施设备的定期检查(2)设施设备的日常保养)设施设备的日
19、常保养(3)维修制度的四个阶段)维修制度的四个阶段(4)维修人员管理制度)维修人员管理制度物业管理06物业基础管理 日检日检 属巡视检查维护属巡视检查维护1物业设施设备的保养物业设施设备的保养 季(半年)检季(半年)检 属维护性检查属维护性检查 月检月检 属预防性检查属预防性检查 年检年检 属恢复性检修属恢复性检修物业管理06物业基础管理(2)设施设备的日常保养)设施设备的日常保养 保持设施设备的清洁,经常定期和不定期的做好设施保持设施设备的清洁,经常定期和不定期的做好设施设备的清理工作,这样可以及时发现设备在长期使用过设备的清理工作,这样可以及时发现设备在长期使用过程中,出现的振动松动现象,
20、可以有效地避免故障的发程中,出现的振动松动现象,可以有效地避免故障的发生。生。在使用设施设备的过程中,要经常观察设施设备的运在使用设施设备的过程中,要经常观察设施设备的运行情况,如果出现异常的声音、操作的失误,以及设施行情况,如果出现异常的声音、操作的失误,以及设施设备进入保护状态时,先找原因或打电话到公司客服部设备进入保护状态时,先找原因或打电话到公司客服部咨询。在确定无故障的情况下,才能继续使用设施设备。咨询。在确定无故障的情况下,才能继续使用设施设备。设施设备的保养,加油的部位,可以参考设施设备标设施设备的保养,加油的部位,可以参考设施设备标示、设施设备说明书或打电话到公司客服部询问。示
21、、设施设备说明书或打电话到公司客服部询问。物业管理06物业基础管理 事后修理事后修理(3)维修制度的四个阶段)维修制度的四个阶段 生产维修生产维修 预防维修预防维修 设施设备综合管理设施设备综合管理物业管理06物业基础管理(4)维修人员管理制度)维修人员管理制度 所有机电设施设备操作,维修人员必须严格执行国家有关所有机电设施设备操作,维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程,并树立安全操作规程,并树立“安全第一安全第一”的思想,既要保证设施设的思想,既要保证设施设备的安全运行,又要保证工作人员安全。备的安全运行,又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核,新上岗、转
22、岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核,熟悉所辖楼宇的设施设备情况后,才能上岗工作。熟悉所辖楼宇的设施设备情况后,才能上岗工作。设施设备房应该配置安全操作用品。设施设备房应该配置安全操作用品。工作人员进入设施设备房内严禁吸烟。工作人员进入设施设备房内严禁吸烟。非电气工作人员未经允许,不得私自进入变、配电房。非电气工作人员未经允许,不得私自进入变、配电房。对于设施设备正常运行参数定时检查记录,若参数异常,对于设施设备正常运行参数定时检查记录,若参数异常,必须及时处理。必须及时处理。电气部分维修,必须严格按停电、验电、检修、检查无误电气部分维修,必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意
23、严禁将金属物、工具等遗留在设备上,以防后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上,以防事故发生。事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。熟悉掌握触电急救方法及步骤。物业管理06物业基础管理(四)具体设施设备管理的维修与保养(四)具体设施设备管理的维修与保养5楼宇自动化技术设施设备维修与保养楼宇自动化技术设施设备维修与保养2供暖设施设备的维修与养护供暖设施设备的维修与养护1供配电设施设备的维修与管理供配电设施设备的维修与管理3给排水设施设备的维修与保养给排水设施设备的维修与保养4电梯的维修与保养电梯的维修与保养物业管理06物业基础管理1供配电设施设备的维修与管理(一)供配电设施设备的维修与管
24、理(一)(1)供配电设施设备维修保养年度计划供配电设施设备维修保养年度计划的制定。的制定。每年的每年的12月月15日前,由工程部主管组织变配电组长日前,由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定值班电工一起研究、制定供配电设施设备维修保养年供配电设施设备维修保养年度计划度计划,并上报公司审批。,并上报公司审批。供配电设施设备维修保养年度计划供配电设施设备维修保养年度计划制定原则:制定原则:供配电设施设备使用的频度;供配电设施设备使用的频度;供配电设施设备运行状况(故障隐患):供配电设施设备运行状况(故障隐患):合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。合理的时间(避开节假日、特殊活动日等
25、)。供配电设施设备维修保养年度计划供配电设施设备维修保养年度计划应包括如下应包括如下内容内容:维修保养项目及内容;维修保养项目及内容;具体实施维修保养的时间;具体实施维修保养的时间;预计费用。预计费用。物业管理06物业基础管理1供配电设施设备的维修与管理(二)供配电设施设备的维修与管理(二)(2)对供配电设施设备进行维修保养时,应严格遵守)对供配电设施设备进行维修保养时,应严格遵守供配电设施设备安全操作标准作业程序供配电设施设备安全操作标准作业程序,按,按供配电供配电设施设备维修保养年度计划设施设备维修保养年度计划进行。进行。(3)高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完)高压开关柜、变压
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