H7物业服务现场风险识别与安全防范课件.ppt

1、事件回放：事件回放：“5.12”5.12”汶川特大地震发生汶川特大地震发生后，四川省安县桑枣中学，后，四川省安县桑枣中学，23002300余师生全部迅速安全有序地撤离余师生全部迅速安全有序地撤离至操场，用时至操场，用时1 1分分3636秒，无一伤亡。秒，无一伤亡。曾是危房的实验教学楼未垮塌。曾是危房的实验教学楼未垮塌。操场上，操场上，23002300余师生排列出余师生排列出避震操练的演习队形，学生在里，避震操练的演习队形，学生在里，教师在外，学生蹲下，教师站立。教师在外，学生蹲下，教师站立。一、是一、是“运气运气”使然吗？使然吗？二、别人怎么没那么二、别人怎么没那么“好运好运”？三、三、“好运

2、好运”背后有什么值得我们动容、尊敬和学背后有什么值得我们动容、尊敬和学习的东西？习的东西？四、这个故事对我们还有什么启示？四、这个故事对我们还有什么启示？一、为何要反复强调风险与安全防范？一、为何要反复强调风险与安全防范？二、我们面临哪些风险和隐患？有何后果？如二、我们面临哪些风险和隐患？有何后果？如何防范？何防范？三、我们面临最大的风险和隐患是什么？三、我们面临最大的风险和隐患是什么？四、安全管理工作的关键控制点在哪里？四、安全管理工作的关键控制点在哪里？五、案例。五、案例。2008.04.28.04:41,2008.04.28.04:41,胶济铁路胶济铁路,北京北京-青岛青岛T195T19

3、5次旅客列次旅客列车脱轨时与烟台车脱轨时与烟台-徐州徐州50345034次客车相撞，造成次客车相撞，造成7272人死亡人死亡,416,416人受伤。事故认定为人为所致的重大安全责任事故。人受伤。事故认定为人为所致的重大安全责任事故。济南铁路局主负责人被免职，直接责任人因济南铁路局主负责人被免职，直接责任人因“铁路运铁路运营安全事故罪营安全事故罪”被刑拘。被刑拘。案例：三菱帕杰罗制动故障酿祸案例：三菱帕杰罗制动故障酿祸 三菱频遭巨额索赔三菱频遭巨额索赔 2000.08.25 2000.08.25 郑州郑州 帕杰罗帕杰罗V73V73刹车失灵翻下高速，刹车失灵翻下高速，4 4人重伤，车报人重伤，车报

4、废；废；2000.12.25 2000.12.25 长沙长沙 帕杰罗帕杰罗V31V31刹车失灵撞人重伤成植物人；刹车失灵撞人重伤成植物人；2001.03.17 2001.03.17 昆明昆明 帕杰罗帕杰罗V33V33刹车失灵撞人，刹车失灵撞人，2 2死死1 1重伤；重伤；2001.05.17 2001.05.17 乌鲁木齐乌鲁木齐 帕杰罗帕杰罗V31V31刹车失灵车祸，刹车失灵车祸，1 1死死3 3重伤；重伤；日本三菱公司遭集团诉讼和巨额赔偿；日本三菱公司遭集团诉讼和巨额赔偿；帕杰罗被中国当局禁止进口；帕杰罗被中国当局禁止进口；日本三菱公司全球召回日本三菱公司全球召回2424万辆质量有缺陷的帕

5、杰罗汽车。万辆质量有缺陷的帕杰罗汽车。一旦风险得不到有效识别，进而未采取防范措施，或一旦风险得不到有效识别，进而未采取防范措施，或防范措施未起到预期的防范效果，安全事故发生的几率将成防范措施未起到预期的防范效果，安全事故发生的几率将成倍增加。一旦发生安全责任事故，尤其是有人员伤亡的事故，倍增加。一旦发生安全责任事故，尤其是有人员伤亡的事故，企业和相关责任人将被追究法律责任，在经济上将付出巨大企业和相关责任人将被追究法律责任，在经济上将付出巨大的代价的同时，企业的形象、商誉、品牌等无形资产甚至会的代价的同时，企业的形象、商誉、品牌等无形资产甚至会面临毁灭性打击和伤害。面临毁灭性打击和伤害。从这个

6、意义上将，安全是企业经营管理的第一要务。从这个意义上将，安全是企业经营管理的第一要务。电工电工电梯技电梯技工工高空作高空作业技工业技工等等无证上岗，无证上岗，缺乏职业安缺乏职业安全培训，对全培训，对经验过于自经验过于自信，违章操信，违章操作，缺乏责作，缺乏责任心任心人员伤亡人员伤亡责任事故责任事故（电击、（电击、坠落、机坠落、机械性损伤械性损伤等）等）1 1、有规定的严格持证上岗，数量和职业素、有规定的严格持证上岗，数量和职业素质满足现场需要；质满足现场需要；2 2、坚守招聘门槛，确保受过专业培训（社、坚守招聘门槛，确保受过专业培训（社会）；会）；3 3、加强职业安全防护和其他安全类培训、加强

7、职业安全防护和其他安全类培训（企业内部）；（企业内部）；4 4、建章立制，规范安全防护措施和流程并、建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行；严格执行；5 5、管理人员勤下现场、勤检查、严处理、管理人员勤下现场、勤检查、严处理高危人高危人群群隐患隐患/风险风险最严重后最严重后果果防范措施防范措施绿化技绿化技工工清洁工清洁工等等缺乏危险品缺乏危险品存储和使用存储和使用防护知识，防护知识，危险品管控危险品管控混乱，防护混乱，防护器具不合要器具不合要求，对经验求，对经验过于自信，过于自信，违章操作，违章操作，缺乏责任缺乏责任心心人员伤亡人员伤亡责任事故责任事故（蓄意和（蓄意和过失中毒、过失中毒、强

8、腐蚀伤强腐蚀伤害等）害等）1 1、对危险品的存储实施严格管控（存、对危险品的存储实施严格管控（存储环境、存储台帐、余药密封、严格分储环境、存储台帐、余药密封、严格分类安全存放、药剂绝对无流失等）；类安全存放、药剂绝对无流失等）；2 2、对危险品的使用实施严格管控（严、对危险品的使用实施严格管控（严格按安全比例稀释药剂、防护器具工具格按安全比例稀释药剂、防护器具工具的质量、作业环境的选择、现场安全警的质量、作业环境的选择、现场安全警示和维护作业、余药回收、杜绝使用违示和维护作业、余药回收、杜绝使用违禁药剂）；禁药剂）；3 3、加强相关防护常识和安全培训；、加强相关防护常识和安全培训；4 4、建章

9、立制，规范安全防护措施和流、建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行；程并严格执行；5 5、管理人员勤下现场、勤检查、严处、管理人员勤下现场、勤检查、严处理理 高危人群高危人群隐患隐患/风险风险最严重后果最严重后果防范措施防范措施保安人员保安人员缺乏伤害防缺乏伤害防范技能技巧范技能技巧和火警应急和火警应急处理常识和处理常识和训练，群体训练，群体性易冲动、性易冲动、缺乏克缺乏克制制.人员伤亡责人员伤亡责任事故（来任事故（来自他人的伤自他人的伤害、火灾现害、火灾现场伤害等）场伤害等）1 1、坚守招聘门槛，确保受过相关培训、坚守招聘门槛，确保受过相关培训（有服役经历优先）；（有服役经历优先）；2

10、2、加强职业安全防护和其他安全类培、加强职业安全防护和其他安全类培训（企业内部）；训（企业内部）；3 3、建章立制，规范安全防护措施和流、建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行；程并严格执行；4 4、管理人员勤下现场、勤检查、严处、管理人员勤下现场、勤检查、严处理；理；5 5、不主张盲目提倡、不主张盲目提倡“敢拼敢死敢拼敢死”的的“敢死队敢死队”精神精神时间：时间：20022002年年1010月月1717日日1818：1212时时地点：上海某高层楼宇地点：上海某高层楼宇事由：上海某电梯公司技工在校验电梯控制屏时，未按规定事由：上海某电梯公司技工在校验电梯控制屏时，未按规定穿防护工作服和绝缘

11、鞋，而是穿短袖上衣、短裤，导致穿防护工作服和绝缘鞋，而是穿短袖上衣、短裤，导致右膝关节触及控制屏内的电源相线，导致触电死亡。右膝关节触及控制屏内的电源相线，导致触电死亡。原因：未正确采取作业防护措施。原因：未正确采取作业防护措施。结论：是一起违章操作导致的安全责任事故。结论：是一起违章操作导致的安全责任事故。工程工程类类电梯系统维电梯系统维护保养、运护保养、运行管理和安行管理和安全防护（含全防护（含机房、曳引机房、曳引装置、自动装置、自动控制和防护控制和防护系统、井道系统、井道及导轨等设及导轨等设施、轿厢体、施、轿厢体、紧急对讲、紧急对讲、层门等）层门等）三角钥匙孔三角钥匙孔无警示标识、无警示

12、标识、非专业人员非专业人员可轻易进入可轻易进入机房或持有机房或持有三角钥匙、三角钥匙、违章进行维违章进行维修保养作业、修保养作业、维修保养效维修保养效果差导致各果差导致各类误动作或类误动作或自动防护失自动防护失效或电梯运效或电梯运行故障行故障人员伤亡责任人员伤亡责任事故（层门事事故（层门事故、井道事故、故、井道事故、机房事故、坠机房事故、坠落、挤压、电落、挤压、电击、机械性损击、机械性损伤、爆炸等）。伤、爆炸等）。设备报废（轿设备报废（轿厢坠毁、井道厢坠毁、井道爆炸物导致设爆炸物导致设备和建筑物损备和建筑物损毁）。毁）。1 1、严格按作业和防护规程进、严格按作业和防护规程进行维护保养。行维护保

13、养。2 2、对机房、三角钥匙、层门、对机房、三角钥匙、层门三角钥匙孔等高危区域进行严三角钥匙孔等高危区域进行严格监视和管控。格监视和管控。3 3、专业人员持证上岗（含外、专业人员持证上岗（含外包供方）。包供方）。4 4、建章立制，规范安全防护、建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行。措施和流程并严格执行。5 5、组织专业人员参加电梯安、组织专业人员参加电梯安全标准和规范的内、外部培训。全标准和规范的内、外部培训。案例一：案例一：被困电梯死亡被困电梯死亡时间：时间：20062006年年4 4月月1919日日地点：北京崇文区某医院地点：北京崇文区某医院事由：患者张某事由：患者张某“蛛网膜下蛛网

14、膜下 腔出血腔出血”需急救，在需急救，在 电梯上被困电梯上被困4040分钟，分钟，最终因错过最佳抢救最终因错过最佳抢救 时机致使病人死亡。时机致使病人死亡。被告：医院、物业公司被告：医院、物业公司结果：共同赔偿结果：共同赔偿2222万元。万元。案例二：案例二：电梯层门事故电梯层门事故时间：时间：20042004年年1212月月2424日日1616：4242地点：南京某超高层楼宇地点：南京某超高层楼宇事由：管理处员工乘电梯从事由：管理处员工乘电梯从1F1F大堂乘梯往大堂乘梯往38F38F行政楼层行政楼层途途 中，抵达中，抵达25F25F时，因轿厢拥挤，下梯给其他乘客让时，因轿厢拥挤，下梯给其他乘

15、客让 位后重返电梯时，电梯突然在未关层门的情况下突位后重返电梯时，电梯突然在未关层门的情况下突 然上行，致使其一脚踩空，直接从然上行，致使其一脚踩空，直接从25F25F坠入电梯井道坠入电梯井道 底坑，当场死亡。底坑，当场死亡。原因：维修电工（非专业电梯工）违章执行检修作业，原因：维修电工（非专业电梯工）违章执行检修作业，在在 未做任何提前通知和防护措施的情况下，将层门联未做任何提前通知和防护措施的情况下，将层门联 锁、轿门联锁短接，在机房操纵电梯，致使电梯在锁、轿门联锁短接，在机房操纵电梯，致使电梯在 未关层门的情况下突然上行导致事故。未关层门的情况下突然上行导致事故。是一起违章操作导致的严重

16、的安全责任事故。是一起违章操作导致的严重的安全责任事故。类别类别危险区域危险区域/活动活动隐患隐患/风险风险最严重后果最严重后果防范措施防范措施工程类工程类消防设备设施消防设备设施器材管控和维器材管控和维护保养（含消护保养（含消防监控室、消防监控室、消防控制设备及防控制设备及喷淋、烟感温喷淋、烟感温感、气体灭火、感、气体灭火、消防水系统、消防水系统、卷帘门、防火卷帘门、防火门、消防楼梯、门、消防楼梯、消防栓、灭火消防栓、灭火器、应急照明、器、应急照明、疏散指引等）、疏散指引等）、消防安全教育消防安全教育与训练。与训练。消防设备系消防设备系统性瘫痪或统性瘫痪或局部故障、局部故障、消防设施不消防设

17、施不符合强制性符合强制性法律法规要法律法规要求、消防器求、消防器材缺失失效材缺失失效紧急状态下紧急状态下不能启用、不能启用、相关人员缺相关人员缺乏消防安全乏消防安全常识、相关常识、相关人员缺乏有人员缺乏有效的消防安效的消防安全训练和演全训练和演练练火灾事故和火灾事故和火灾伴生的火灾伴生的人员重大伤人员重大伤亡、建筑物亡、建筑物和其他重大和其他重大财产损失财产损失1 1、严格巡查，确保消防设备设施器材正常状态；、严格巡查，确保消防设备设施器材正常状态；2 2、消防设备设施定期维护和测试，确保处于正、消防设备设施定期维护和测试，确保处于正常状态；常状态；3 3、消防设备瘫痪或局部故障，及时并重点协

18、调、消防设备瘫痪或局部故障，及时并重点协调维修事宜，并采取适当替代防范措施；维修事宜，并采取适当替代防范措施；4 4、需停机保养，须避开楼宇人流高峰期，并采、需停机保养，须避开楼宇人流高峰期，并采取适当替代防范措施；取适当替代防范措施；5 5、消防楼梯保持绝对畅通；、消防楼梯保持绝对畅通；6 6、防火门保持常闭，严禁锁闭；、防火门保持常闭，严禁锁闭；7 7、应急照明、疏散指引发光标识正常；、应急照明、疏散指引发光标识正常；8 8、火险隐患及时排查处理；、火险隐患及时排查处理；9 9、定期组织消防安全教育（包括员工和客户）；、定期组织消防安全教育（包括员工和客户）；1010、建立火灾应急预案，组

19、建义务消防队，进、建立火灾应急预案，组建义务消防队，进行严格分工，组织定期演练，确保火灾时能迅行严格分工，组织定期演练，确保火灾时能迅速有效响应。速有效响应。时间：时间：2008-01-02-20:202008-01-02-20:20事件：乌鲁木齐德汇国际广场特大火灾事件：乌鲁木齐德汇国际广场特大火灾事主：乌鲁木齐德汇实业集团公司事主：乌鲁木齐德汇实业集团公司 新疆德汇置业物业管理有限公司新疆德汇置业物业管理有限公司扑灭：扑灭：2008-01-05-17:002008-01-05-17:00损失：损失：3 3名消防官兵殉职名消防官兵殉职 重大群众伤亡（初步报告重大群众伤亡（初步报告8 8人死亡

20、）人死亡）逾逾5 5亿元财产损失亿元财产损失 建筑物完全损毁，有坍塌可能（已拆除）建筑物完全损毁，有坍塌可能（已拆除）认定：事主安全管理松懈，对隐患疏于防范，认定：事主安全管理松懈，对隐患疏于防范，未确保消防设备完好，安全培训不到位，未确保消防设备完好，安全培训不到位，报警和消防设备启动滞后，贻误战机，报警和消防设备启动滞后，贻误战机，是一起特大消防安全责任事故。是一起特大消防安全责任事故。类别类别危险区域危险区域/活动活动隐患隐患/风险风险最严重后果最严重后果防范措施防范措施工程工程类类供配电设备运供配电设备运行管理和带电行管理和带电等危险作业等危险作业主观或非主观或非主观的非主观的非预知停

21、电、预知停电、违章带电违章带电等危险作等危险作业业人员伤亡责人员伤亡责任事故（电任事故（电击、机械性击、机械性损伤等）、损伤等）、非预知停电非预知停电给客户带来给客户带来损失导致的损失导致的法律风险法律风险1 1、严格落实绝缘或其他操作性防护措施，、严格落实绝缘或其他操作性防护措施，杜绝违章作业；杜绝违章作业；2 2、绝缘防护工具按要求定期检测，保持正、绝缘防护工具按要求定期检测，保持正常的绝缘性能；常的绝缘性能；3 3、加强职业安全防护常识培训（内、外、加强职业安全防护常识培训（内、外部）；部）；4 4、可预知的停电必须事先有效知会客户；、可预知的停电必须事先有效知会客户；5 5、预防提前来

22、电疏于防护导致安全事故的、预防提前来电疏于防护导致安全事故的风险；风险；6 6、主管人员常下现场，勤检查，严处理；、主管人员常下现场，勤检查，严处理；7 7、建章立制，规范安全防护措施和流程并、建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行严格执行 案例：案例：停电风险停电风险 20042004年年9 9月月1313日日1515：0000，深圳，深圳大厦管理处，因裙楼中国大厦管理处，因裙楼中国光大银行光大银行支行拖欠物业管理费、中央空调费等费用，在管理支行拖欠物业管理费、中央空调费等费用，在管理人员的授意下，管理处未事先通知停电。人员的授意下，管理处未事先通知停电。事后，该银行恰逢资金款项押运出库

23、，因停电导致金融安事后，该银行恰逢资金款项押运出库，因停电导致金融安防设施失效，随即临时性停业，安排经警采取人工防范措施。防设施失效，随即临时性停业，安排经警采取人工防范措施。次日，该银行向市政府、中国人民银行深圳中心支行安全次日，该银行向市政府、中国人民银行深圳中心支行安全处、中国银监局驻深圳办事机构发出了严正的投诉，要求调查处、中国银监局驻深圳办事机构发出了严正的投诉，要求调查此事，并作出严肃处理，并称若不处理，将以妨碍金融安全秩此事，并作出严肃处理，并称若不处理，将以妨碍金融安全秩序为由，对物业公司提起诉讼。序为由，对物业公司提起诉讼。类别类别危险区域危险区域/活活动动隐患隐患/风风险险

24、最严重后最严重后果果防范措施防范措施工程工程类类其他设备设其他设备设施运行管理、施运行管理、维护保养和维护保养和特殊作业的特殊作业的管控管控饮用水安饮用水安全、餐厅全、餐厅食物安全、食物安全、非预知停非预知停水、电子水、电子监控等弱监控等弱电系统失电系统失效导致等效导致等风险风险人员伤亡人员伤亡责任事故责任事故（刑案、（刑案、投毒等）、投毒等）、跑水水浸、跑水水浸、非预知停非预知停水给客户水给客户带来损失带来损失导致的法导致的法律风险律风险1 1、严格落实给排水、弱电、暖通等、严格落实给排水、弱电、暖通等设备的巡查制度；设备的巡查制度；2 2、压力或燃气供暖等安全设备严格、压力或燃气供暖等安全

25、设备严格杜绝违章作业；杜绝违章作业；3 3、二次供水水箱水池加盖上锁，持、二次供水水箱水池加盖上锁，持有效建康证明清洗；有效建康证明清洗；4 4、对监控、门禁、停车场系统的安、对监控、门禁、停车场系统的安防效果严格管控，若防效果严格管控，若5 5、故障要采取、故障要采取必要的替代性防范措施；必要的替代性防范措施；6 6、主管人员常下现场，勤检查，严、主管人员常下现场，勤检查，严处理；处理；7 7、建章立制，规范安全防护措施和、建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行流程并严格执行 案例：饮用水中毒案例：饮用水中毒 20042004年年1111月月8 8日日1717：2020，河北保定市北市区

26、南常，河北保定市北市区南常保村小学，发生一起保村小学，发生一起2020多名师生饮用水中毒事件。经多名师生饮用水中毒事件。经紧急抢救，所有中毒人员已经脱离危险。紧急抢救，所有中毒人员已经脱离危险。经公安部门侦察，该学校二次供水储水罐未加任经公安部门侦察，该学校二次供水储水罐未加任何防护措施，现场有化学品气味和遗留的包装物。中何防护措施，现场有化学品气味和遗留的包装物。中毒原因系有人蓄意投毒，犯罪嫌疑人已经被警方逮捕，毒原因系有人蓄意投毒，犯罪嫌疑人已经被警方逮捕，后被依法追究刑事责任。学校领导因此事受到党纪政后被依法追究刑事责任。学校领导因此事受到党纪政纪处分。纪处分。类别类别危险区域危险区域/

27、活活动动隐患隐患/风险风险最严重后最严重后果果防范措施防范措施工程工程类类建筑物各类建筑物各类公共设施维公共设施维护护燃气爆炸、外燃气爆炸、外墙坠物（幕墙、墙坠物（幕墙、墙砖、门窗墙砖、门窗等）、高空危等）、高空危险作业坠落、险作业坠落、泳池溺水、停泳池溺水、停车场各类事故车场各类事故（丢车、交通（丢车、交通事故等）、各事故等）、各类井沟盖维护类井沟盖维护及作业风险、及作业风险、天面防护等天面防护等人员伤亡人员伤亡责任事故责任事故（坠物、（坠物、坠楼、跌坠楼、跌落、溺水、落、溺水、燃气爆炸燃气爆炸等）或重等）或重大财产损大财产损失（跑水、失（跑水、水浸）等水浸）等1 1、严格落实各类公共设施的

28、巡查制度，、严格落实各类公共设施的巡查制度，确保外墙、燃气系统、户外招牌、广告确保外墙、燃气系统、户外招牌、广告牌、霓虹灯等高危部位牌、霓虹灯等高危部位/设施无重大安设施无重大安全隐患；全隐患；2 2、定期清理各类排水沟、管、渠、井，、定期清理各类排水沟、管、渠、井，保持安全和畅通；保持安全和畅通；3 3、作业现场存在危险源的沟、管、渠、作业现场存在危险源的沟、管、渠、井等部位，或高空、占用道路等作业须井等部位，或高空、占用道路等作业须围栏作业，或设置警示标识，并采取可围栏作业，或设置警示标识，并采取可靠的防护措施；停车场警示、导向标识靠的防护措施；停车场警示、导向标识和强制减速、排洪等设施完

29、好；和强制减速、排洪等设施完好；4 4、对监控、门禁、停车场系统的安防、对监控、门禁、停车场系统的安防效果严格管控，若故障要采取必要的替效果严格管控，若故障要采取必要的替代性防范措施；代性防范措施；5 5、高空作业人员安全培训后持证上岗，、高空作业人员安全培训后持证上岗，防护措施可靠；防护措施可靠；6 6、主管人员常下现场，勤检查，严处、主管人员常下现场，勤检查，严处理；理；7 7、建章立制，规范安全防护措施和流、建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行程并严格执行案例：案例：夺命化粪池夺命化粪池时间：时间：2008-02-14-14:002008-02-14-14:00时许时许地点：深圳市

30、福田区景田西小区地点：深圳市福田区景田西小区事件：岁女童冯铧踩翻井盖坠入化粪池事件：岁女童冯铧踩翻井盖坠入化粪池 沼气中毒，抢救无效死亡沼气中毒，抢救无效死亡被告：深圳市大众物业管理公司被告：深圳市大众物业管理公司 损失：女童监护人提出赔偿（尚未结案）损失：女童监护人提出赔偿（尚未结案）初步认定：初步认定：事主对安全隐患未巡查到位，未采取可事主对安全隐患未巡查到位，未采取可 靠的防范措施，存在明显过失和过错。靠的防范措施，存在明显过失和过错。类别类别危险区域危险区域/活活动动隐患隐患/风险风险最严重后果最严重后果防范措施防范措施工程工程类类机房管理机房管理违章作业、违章作业、各类钥匙管各类钥匙

31、管控漏洞、机控漏洞、机房设备运行房设备运行环境有安全环境有安全隐患，带电隐患，带电或有损伤风或有损伤风险的部位防险的部位防护漏洞等护漏洞等人员伤亡责任事人员伤亡责任事故（触电故（触电 、机、机械损伤、爆炸等）械损伤、爆炸等）或设备重大运行或设备重大运行事故（设备短路、事故（设备短路、触电导致运行事触电导致运行事故和人身伤害事故和人身伤害事故故 ）等）等1 1、杜绝违章作业（如上述）；、杜绝违章作业（如上述）；2 2、严格管控各类工程钥匙，登记制度严格，、严格管控各类工程钥匙，登记制度严格，借用、复制、归还、更换等记录清晰，每把借用、复制、归还、更换等记录清晰，每把钥匙能追溯到准确的去向，杜绝个

32、人保管钥钥匙能追溯到准确的去向，杜绝个人保管钥匙的现象（含电梯三角钥匙）；匙的现象（含电梯三角钥匙）；3 3、对钥匙进行一次彻底盘查，弥补钥匙流失、对钥匙进行一次彻底盘查，弥补钥匙流失带来的漏洞，必要时重要部位换锁；带来的漏洞，必要时重要部位换锁；4 4、妥善解决部门和班组工作接口，员工调动、妥善解决部门和班组工作接口，员工调动或离职把钥匙的回收（电子钥匙取消授权）或离职把钥匙的回收（电子钥匙取消授权）列为必办内容；列为必办内容；5 5、低位进线管道有效封堵，防止雨水倒灌；、低位进线管道有效封堵，防止雨水倒灌；6 6、重要设备房安装防鼠板，高度不低于、重要设备房安装防鼠板，高度不低于50506

33、0cm60cm；7 7、供配电和涉及高压电路的地面铺设绝缘胶、供配电和涉及高压电路的地面铺设绝缘胶地板；地板；8 8、易被人体接触到的转动、带电部位加防护、易被人体接触到的转动、带电部位加防护罩；罩；9 9、无人值守的设备房加锁，门上有警示标识；、无人值守的设备房加锁，门上有警示标识；1010、重要和操作有危险的设备、部件有警示、重要和操作有危险的设备、部件有警示标识；标识；1111、设备房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易、设备房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆等危险品或存在其它危险源；爆等危险品或存在其它危险源；1212、按消防要求配备足够的灭火器和应急照、按消防要求配备足够的灭火器和应急照明灯，

34、无失效、故障现象明灯，无失效、故障现象 ；类别类别危险区域危险区域/活活动动隐患隐患/风险风险最严重后果最严重后果防范措施防范措施保安保安类类保安类各类保安类各类作业（含巡作业（含巡逻、监控、逻、监控、门岗、停车门岗、停车场、消防安场、消防安全和其它安全和其它安防事务）防事务）缺乏责任缺乏责任心、离岗心、离岗睡岗等违睡岗等违纪行为导纪行为导致巡逻监致巡逻监控整体或控整体或部分失效、部分失效、门禁卡和门禁卡和电子钥匙电子钥匙管理漏洞、管理漏洞、停车场管停车场管理漏洞、理漏洞、相关人员相关人员缺乏消防缺乏消防安全常识安全常识及有效的及有效的训练和演训练和演练练人员伤亡责人员伤亡责任事故（刑任事故（

35、刑案等）、消案等）、消防安全责任防安全责任事故、停车事故、停车场车辆盗损、场车辆盗损、保安人员人保安人员人身伤害事故。身伤害事故。1 1、加大各类安全与自我防护教育与培训、加大各类安全与自我防护教育与培训力度；力度；2 2、管理人员勤下现场，严格查岗查哨、管理人员勤下现场，严格查岗查哨（尤其是夜间）；（尤其是夜间）；3 3、对所有门禁和停车场、对所有门禁和停车场ICIC卡进行一次彻卡进行一次彻底盘查，弥补底盘查，弥补ICIC卡流失带来的漏洞，对流卡流失带来的漏洞，对流失的失的ICIC卡及时取消授权；卡及时取消授权；4 4、妥善解决部门和班组工作接口，员工、妥善解决部门和班组工作接口，员工调动或

36、离职把调动或离职把ICIC卡的回收和取消授权列为卡的回收和取消授权列为必办内容；必办内容；5 5、保安人员熟练使用巡逻、监控、停车、保安人员熟练使用巡逻、监控、停车场等设备，所有的岗位记录清晰、完整、场等设备，所有的岗位记录清晰、完整、可追溯（含电子记录）；可追溯（含电子记录）；6 6、巡逻、监控、停车场设备故障失效时，、巡逻、监控、停车场设备故障失效时，采取必要的替代防范措施；采取必要的替代防范措施；7 7、客户大宗物品放行时，签署要和预留、客户大宗物品放行时，签署要和预留印鉴严格比对；印鉴严格比对；8 8、无门禁的项目要对陌生访客登记，必、无门禁的项目要对陌生访客登记，必要时重点监控；要时

37、重点监控；9 9、消防安全防范措施如前所述；、消防安全防范措施如前所述；1010、严格管控对讲机使用，杜绝私聊导致、严格管控对讲机使用，杜绝私聊导致的频道占用堵塞。的频道占用堵塞。案例：凤凰卫视前副主席周一男惨遭灭门案例：凤凰卫视前副主席周一男惨遭灭门时间：时间：2004-05-26-162004-05-26-16：0000时许时许地点：深圳市福田区信托花园地点：深圳市福田区信托花园9 9栋栋E E座座101101 事件：周一男一家事件：周一男一家3 3口、公司会计和保姆共口、公司会计和保姆共5 5人人 被残忍杀害（事后供述作案时间达被残忍杀害（事后供述作案时间达1111小时）小时）动机：预谋

38、抢劫杀人灭口动机：预谋抢劫杀人灭口发现：发现：2004-05-29-192004-05-29-19：0000时许（腐尸异味）时许（腐尸异味）罪犯：共罪犯：共5 5名主犯，均已经被判死刑名主犯，均已经被判死刑物业：深圳市信拓物业管理服务有限公司物业：深圳市信拓物业管理服务有限公司 损失：小区疏于安防，被客户和同行质疑；损失：小区疏于安防，被客户和同行质疑；小区物业转让价格和租赁价格疲软；小区物业转让价格和租赁价格疲软；小区诸多荣誉被取消；小区诸多荣誉被取消；物业企业品牌和声誉严重受损。物业企业品牌和声誉严重受损。案例二：案例二：“纽扣大王纽扣大王”深圳家门口被害深圳家门口被害时间：时间：1998

39、-04-04-1998-04-04-晚晚地点：深圳市福田区信托花园地点：深圳市福田区信托花园9 9栋栋E E座座101 101 事件：人称事件：人称“纽扣大王纽扣大王”的企业家明某驾驶奔驰车回到深圳笔的企业家明某驾驶奔驰车回到深圳笔架山庄的住所，下车后被歹徒黄某、冯某用乙醚迷昏，拖到架山庄的住所，下车后被歹徒黄某、冯某用乙醚迷昏，拖到一空置楼房内杀害。两歹徒从他的身上劫走财物一空置楼房内杀害。两歹徒从他的身上劫走财物1100011000元，元，因打不开车门，抢车未遂。劫杀现场就在明家的楼下。因打不开车门，抢车未遂。劫杀现场就在明家的楼下。而在被害人遇害之前，两名歹徒在抛尸的空置房内潜伏四天，而

40、在被害人遇害之前，两名歹徒在抛尸的空置房内潜伏四天，期间还出外购买食物。期间还出外购买食物。动机：预谋抢劫杀人。动机：预谋抢劫杀人。物业：深业集团（深圳）物业管理有限公司物业：深业集团（深圳）物业管理有限公司 损失：疏于安防被起诉，品牌受损。损失：疏于安防被起诉，品牌受损。类别类别危险区域危险区域/活活动动隐患隐患/风险风险最严重后果最严重后果防范措施防范措施综合综合类类危险品（易危险品（易燃、易爆、燃、易爆、有毒、腐蚀有毒、腐蚀性等）的存性等）的存储和使用防储和使用防护、消杀服护、消杀服务、现金安务、现金安全、过度服全、过度服务等务等缺乏专业缺乏专业知识（如知识（如农药稀释、农药稀释、作业防

41、护作业防护等）和防等）和防护常识、护常识、对经验过对经验过于自信、于自信、缺乏法律缺乏法律风险防范风险防范意识等。意识等。人员伤亡责人员伤亡责任事故（中任事故（中毒、蓄意自毒、蓄意自我伤害或伤我伤害或伤害他人等）、害他人等）、现金等公司现金等公司财产损失、财产损失、过度服务承过度服务承担的法律责担的法律责任。任。1 1、明确危险品存储和使用防护要求，、明确危险品存储和使用防护要求，并严格执行；并严格执行；2 2、加强相关防护措施的专业培训；、加强相关防护措施的专业培训；3 3、高危作业人员要具备一定的专业、高危作业人员要具备一定的专业知识；知识；4 4、防护器具的质量要满足现场防护、防护器具的

42、质量要满足现场防护的要求；的要求；5 5、危险作业要有明显警告标识，并、危险作业要有明显警告标识，并采取严格的防护措施；采取严格的防护措施；6 6、旗帜鲜明地杜绝各类过度服务；、旗帜鲜明地杜绝各类过度服务；7 7、大额现金当日存银行，途中采取、大额现金当日存银行，途中采取必要的防范措施。必要的防范措施。几个错误观念：几个错误观念：1 1、这项业务是外包的，现场人员出了事故是外包供方的事，与我们、这项业务是外包的，现场人员出了事故是外包供方的事，与我们无关；无关；2 2、员工的蓄意自我伤害（如自杀）和伤害他人是其个人行为，与我、员工的蓄意自我伤害（如自杀）和伤害他人是其个人行为，与我们无关；们无

43、关；3 3、我们已经多次交代过安全事项，出了事故，我们也尽到了告知提、我们已经多次交代过安全事项，出了事故，我们也尽到了告知提醒义务；醒义务；4 4、我们的员工经验丰富，他办事我们放心，不会有什么事；、我们的员工经验丰富，他办事我们放心，不会有什么事；5 5、事故是小概率事件，不会那么凑巧碰上的；、事故是小概率事件，不会那么凑巧碰上的；6 6、防护程序太麻烦，防护来防护去我们都不用干正事了；、防护程序太麻烦，防护来防护去我们都不用干正事了；除火灾外，紧急预案应涵盖除火灾外，紧急预案应涵盖紧急情况。紧急情况。针对高危紧急情况的预案，要针对高危紧急情况的预案，要，确保紧急情况发生时，能，确保紧急情

44、况发生时，能，有利于降低甚至消除紧急事件带来的影响和损失。，有利于降低甚至消除紧急事件带来的影响和损失。应急预案有效演练训练有素。应急预案有效演练训练有素。处理各类隐患和风险的处理各类隐患和风险的“真功夫真功夫”是预防有力，而非事后处理得当！是预防有力，而非事后处理得当！预防预防 纠纠正正 风险控制风险控制 启动预案启动预案 隐患排除隐患排除 应急处理应急处理 风险识别风险识别 隐患识别隐患识别风险意识风险意识安全意识安全意识 事后处理事后处理 亡羊补牢亡羊补牢 范小姐的家在江苏省无锡市新区的一个高档小区，就在今年春节之范小姐的家在江苏省无锡市新区的一个高档小区，就在今年春节之后的一天夜里，火

45、灾突然发生了。大火持续了后的一天夜里，火灾突然发生了。大火持续了4040分钟之后被扑灭。分钟之后被扑灭。在范莉华家客厅的木地板上，消防人员发现了一处起火点。根据起在范莉华家客厅的木地板上，消防人员发现了一处起火点。根据起火点的情况，消防部门做出了这样的火灾原因认定，火点的情况，消防部门做出了这样的火灾原因认定，消防人员解释说生活用火消防人员解释说生活用火 按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原，范莉华和男友大按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原，范莉华和男友大约在凌晨约在凌晨1:001:00睡觉，睡觉前男友在客厅吸了烟没有完全熄灭就扔进了垃睡觉，睡觉前男友在客厅吸了烟没有完全熄灭就扔

46、进了垃圾篓，之后烟头慢慢引燃了沙发、木地板，最终将整个客厅完全引燃，圾篓，之后烟头慢慢引燃了沙发、木地板，最终将整个客厅完全引燃，被烟熏醒的两人惊慌地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟被烟熏醒的两人惊慌地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟和大火吞没了。和大火吞没了。（一）消防安全（一）消防安全为什么物业公司为什么物业公司要承担赔偿责任？要承担赔偿责任？范小姐的家人一同起诉了物业公司，索要人身损害赔偿范小姐的家人一同起诉了物业公司，索要人身损害赔偿及财产损害赔偿共计及财产损害赔偿共计9292万元。万元。法院作出了判决：物业公司承担部分赔偿共计法院作出了判决：物业公司承担部分赔偿共

47、计1212万元。万元。2 2、除了烟感器不能正常报警之外，范小姐的家人还指出小区的、除了烟感器不能正常报警之外，范小姐的家人还指出小区的一个消防漏洞，那就是一个消防漏洞，那就是，从而延误，从而延误了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消防车里的自备水。防车里的自备水。原来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才能送到楼上，但是当原来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才能送到楼上，但是当火灾发生时消防水泵是关着的。火灾发生时消防水泵是关着的。范小姐的家人范小姐的家人对小区物业公司的管理提出了质疑对小区物业公司的管理提出了质疑：1 1

48、、火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是、火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是，因此直到消防车来了之后物业公司才知道，因此直到消防车来了之后物业公司才知道发生了火灾。发生了火灾。记者将点燃的烟头举向距离烟感器大约记者将点燃的烟头举向距离烟感器大约1010厘米的地方，同时向厘米的地方，同时向烟感器吐了一口烟，这时烟感器的指示灯由间断闪烁变成了常亮，烟感器吐了一口烟，这时烟感器的指示灯由间断闪烁变成了常亮，但是此时，留在小区控制中心的记者却没有发现那里有任何报警的但是此时，留在小区控制中心的记者却没有发现那里有任何报警的显示。显示。以上原因没有尽到物业公司的管理责任，（以上原因没有尽到物业公

49、司的管理责任，（最高人民法院关于最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条）间接第三条）间接性地延误了火灾的抢救时间，为死者的死因负有一定责任。性地延误了火灾的抢救时间，为死者的死因负有一定责任。2、物业公司在消防管理方面存在明显的过失：、物业公司在消防管理方面存在明显的过失：（1）楼道里的烟感器没有报警；）楼道里的烟感器没有报警；（2）消火栓中没有水；消防水泵被打到了手动状态。）消火栓中没有水；消防水泵被打到了手动状态。1、由于业主提出了诉讼要求。、由于业主提出了诉讼要求。业主不告，物业公司很有可能不用承担责任！业主不告

50、，物业公司很有可能不用承担责任！19991999年，深圳笔架山庄某业主在回家的路上，被潜伏在小年，深圳笔架山庄某业主在回家的路上，被潜伏在小区空置房的犯罪分子所杀害。区空置房的犯罪分子所杀害。20012001年，被害人家属向小区物业年，被害人家属向小区物业公司提出公司提出7070万元的赔偿要求。万元的赔偿要求。一审：判物业公司赔偿10万元。二审：判物业公司不承担任何的赔偿责任。（二）安全事故（二）安全事故 （3 3）承担责任的可能性：证据，是否有过失或违约行为。法释）承担责任的可能性：证据，是否有过失或违约行为。法释【20092009】8 8号第号第3 3条。条。（2 2）物业公司管理小区，凭