商业项目移交工作管控课件.pptx

1、万达商管总部工程物业中心万达集团新开发项目多、建设速度快；对工程建设的质量要求越来越高；同时万达广场建设推行总包交钥匙、BIM总发包和轻资产管理模式，以适应集团的快速发展；万达广场大商业移交工作，已经列入集团项目开发模块化1级节点进行考核和管控，充分体现集团对大商业移交工作高度重视！目 录一、大商业移交主要依据二、目前移交工作中存在的主要问题三、大商业移交强条四、2016年商管提前介入移交工作五、大商业移交步骤目 录一、大商业移交主要依据二、目前移交工作中存在的主要问题三、大商业移交强条四、2016年商管提前介入移交工作五、大商业移交步骤1、设计方案文件 建造标准 设计任务书 方案论证及签证变

2、更 一版施工图 二版施工图2、施工管控合同 总承包合同 监理合同 专业分包合同3、万达移交制度（2014年签发）万达广场大商业项目移交管理办法（2015年签发）持有物业开业、移交、质保期工程质量整改管理规定（2015年签发）大商业移交强条（16条）（2016年签发）2016版新制度目 录一、大商业移交主要依据二、目前移交工作中存在的主要问题三、大商业移交强条四、2016年商管提前介入移交工作五、大商业移交步骤移交工作中存在的主要问题分为两大类：第一类：设计内容未满足建造标准及设计标准 建造标准及设计标准、各种方案论证意见，在部分设计院的图纸上存在没有充分表达出技术标准及设计理念的问题。第二类：

3、施工未完项、质量问题1、施工未完成项：设计图纸上的内容没有能够完全施工到位；2、渗漏水：地下停车场、侧墙、屋面、幕墙、卫生间、电梯底坑、管井渗漏水;给排水系统中的排水系统存在较多问题；3、消防问题：假喷淋、CRT描述不准、联动逻辑不正确等；4、空调问题：检修空间、送回风连接、风水平衡等问题；5、强、弱电：强电施工部规范、吊顶裸线、弱电慧云智能化问题等；6、土建装饰问题：内广场石材破碎、外广场沉降、地下停车场耐磨地面施工部规范等问题。目 录一、大商业移交主要依据二、目前移交工作中存在的主要问题三、大商业移交强条四、2016年商管提前介入移交工作五、大商业移交步骤大商业移交强条：2015年12月1

4、6日万达集团制定签发了大商业移交强条（16条），替代持有物业开业、移交、质保期工程质量整改管理规定第二节中的“移交条件”（12条）大商业移交强条序号检查要点1第三方消防检测覆盖率 100%，消防故障点1%，消防点位地址码完全正确，消防问题全部整改完成2各种证照办理完成，包括但不限于水、电、气、暖、环评等证照3图纸资料、备品备件移交完毕4配电箱（柜）上方无水管通过（或有防水措施）；母线防水等级满足设计要求，上方有管道通过时，需设置防水措施；机房内顶板、地面、墙体无渗漏现象5空调风口与风管连接符合设计要求，风管无变形、破损；吊顶内吊柜机组、风机盘管的检修空间须满足要求6机电设备检查部位满足设计功能

5、和设计标准、符合建造标准；机电系统调试合格、通过验收，运行正常大商业移交强条序号检查要点7“慧云智能化管理系统”应在持有物业移交前调试完成，具备试运行条件8主力店商户用电、用水分户计量完成，且可单独开具增值税发票；室内步行街商铺预付费电表按2016年下发的关于对智能电表管理平台电表及集中器技术标准的请示实施9采光顶玻璃选用双银Low-E玻璃，可见光透过率43%，K值1.65W/，遮阳系数0.3110土建结构及装饰工程检查部位满足设计要求和符合建造标准；屋面不得使用泡沫混凝土找平或找坡，地下室底板不得使用疏水板11地下停车场、侧墙、屋面、幕墙、卫生间、电梯底坑、管井无渗漏水大商业移交强条序号检查

6、要点12工程遗留问题 100%整改完毕13由于项目公司、总包单位施工造成商户损失的赔偿得到项目公司、总包单位确认并结算完成14其他涉及地方项目公司、总包单位和商管公司的往来账款得到确认15因季节性特点，尚未能进行调试的设备系统（如冬季开业项目的空调制冷系统），具备条件后单独进行检查、调试及验收，满足设计、安装及使用要求后另行移交16远程安全监控系统应在项目移交前应按万达集团远程安全监控系统建造、验收标准由集团安监部验收合格备注：上述强条中任意一条不符合要求，不能移交。目 录一、大商业移交主要依据二、目前移交工作中存在的主要问题三、大商业移交强条四、2016年商管提前介入移交工作五、大商业移交步

7、骤开业日前300天，商管公司按照工程人员进岗时间，开始全面介入广场工程质量问题的跟进及监督：1、开业日前300天跟进项目公司土建及机电系统的施工质量；2、开业日前120天跟进商户进场前的房产条件完成及质量验收；3、开业日前4530天跟进设备设施调试及安全条件的完成及质量验收、设备设施代管工作；4、开业日后15、45天工程质量问题清单的提报及销项跟进。目 录一、大商业移交主要依据二、目前移交工作中存在的主要问题三、大商业移交强条四、2016年商管提前介入移交工作五、大商业移交步骤1、大商业移交流程：1）第三方消防检测合格报告OA上报集团；2）大商业移交申请；3）大商业移交大会；质监中心联合检查；

8、4）大商业移交备案。(按照集团制度规定，大商业移交工作必须得到分管项目副总裁和分管商管副总裁批准！）万达集团模块化要求，大商业移交节点为开业后120天完成。2、慧云移交流程：1）30天验收：施工方案，图纸，工程资料等；验收系统的总体使用功能。2）90天验收：调试记录及报告，数据初始化等；验收系统的实际工作完成情况。3）180天验收：3个月运行数据第三方检测报告等；作为商管的移交验收。4）BA联合验收：BA子系统调试记录及报告，全覆盖检测记录，资料及培训记录；作为BA子系统的完整性验收。3、质保期管控：大商业质保期起始时间为工程移交或大商业开业后120日起计算。如因季节性原因导致部分设备设施未能

9、按期投入使用，质保期应相应延长；工程质保期届满前180天内，万达商管公司、项目公司和总承包商一起梳理项目存在的质量问题；质量保修期满前30天内，总承包商须根据商管公司提出的工程整改通知单要求，限期完成整改维修。4、大商业移交注意事项：空调整改事项作为严格控制专项；吊顶内（隐蔽设备）实现每一台可检修；空调系统所有阀门分段打压测试，并且要做泄水试验、检验阀门密闭性等；幕墙按照规范进行检查并整改；幕墙焊点必须100%满焊；吊顶不得有裸线，吊筋超过一米五必须做反向支撑；地下停车场耐磨地面施工质量必须严格符合规范；渗漏整改，必须经历一次雨水检验及检验周期才能再次检查；移交前所有设备设施进行一次全面保养；

10、二版施工图、招标清单，商管公司必须对照确认；不允许存在品质提升等因素的打包费用。万达广场作为集团自持物业资产，商业管理公司将和开发公司、战略合作单位一起，通过不懈努力，为万达广场资产的保值增值，保证广场的安全、正常运营，提升物业管理品质和品味。商业管理公司也将继续不折不扣落实集团领导要求和相关移交制度，认真贯彻和履行各种移交标准以及合同条款约定。一.消防安全第三方消防检测覆盖率 100%，消防故障点1%，消防点位地址码完全正确，消防问题全部整改完成四.母线防水配电箱（柜）上方无水管通过（或有防水措施）；母线防水等级满足设计要求，上方有管道通过时，需设置防水措施；机房内顶板、地面、墙体无渗漏现象六.机电设备机电设备检查部位满足设计功能和设计标准、符合建造标准；机电系统调试合格、通过验收，运行正常十一.渗漏水地下停车场、侧墙、屋面、幕墙、卫生间、电梯底坑、管井无渗漏水