杭州远洋大运河商务区营销提报课件.ppt
- 【下载声明】
1. 本站全部试题类文档,若标题没写含答案,则无答案;标题注明含答案的文档,主观题也可能无答案。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
2. 本站全部PPT文档均不含视频和音频,PPT中出现的音频或视频标识(或文字)仅表示流程,实际无音频或视频文件。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
3. 本页资料《杭州远洋大运河商务区营销提报课件.ppt》由用户(晟晟文业)主动上传,其收益全归该用户。163文库仅提供信息存储空间,仅对该用户上传内容的表现方式做保护处理,对上传内容本身不做任何修改或编辑。 若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知163文库(点击联系客服),我们立即给予删除!
4. 请根据预览情况,自愿下载本文。本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
5. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007及以上版本和PDF阅读器,压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 杭州 远洋 大运河 商务 营销 提报 课件
- 资源描述:
-
1、戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司杭州分公司综合住宅服务部2009.06杭州大运河商务区戴德梁行房地产咨询杭州大运河商务区戴德梁行房地产咨询(上海上海)有限公司杭州分公司有限公司杭州分公司杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence2市场在变,游戏规则在变对市场需求的洞察,是一切工作的前提我们,在追索市场的需求中寻求制胜之道【】2 2 市场在变,游戏规则在变对市场需求的洞察,是一切工作的前提我市场在变,游戏规则在变对市场需求的洞察,是一切工作的前提我杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence3
2、在研究A01住宅地块营销之前已经看到问题所在已经看到问题所在如何实现快进出如何实现快进出如何实现高溢价如何实现高溢价本报告只为此问题而做本报告只为此问题而做3 3 在研究在研究A 0 1 A 0 1 住宅地块营销之前已经看到问题所在如何实现快进出住宅地块营销之前已经看到问题所在如何实现快进出杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence4三三.化劣势:产品策略化劣势:产品策略报告脉络梳理泛泛SWOTSWOT一一.树优势:寻得市场树优势:寻得市场二二.淡威胁:寻得客户淡威胁:寻得客户四四.创机会:营销策略创机会:营销策略4 4 三三.化劣势:产品策
3、略报告脉络梳理化劣势:产品策略报告脉络梳理泛泛S WOT S WOT 如何实现快进如何实现快进杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence5一.【:寻得市场】挖掘优势,树立更具体的项目形象5 5 一一.【树优势:寻得市场】挖掘优势,树立更具体的项目形象【树优势:寻得市场】挖掘优势,树立更具体的项目形象杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence66 6 市场六方剖析文化地域远洋规划产品市场六方剖析文化地域远洋规划产品杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of re
4、sidence7城北地域记忆记忆曾经曾经现状现状如今如今老杭州人对城北的固有印象传统工业区和落后的城郊区在大多数杭州人的印象里城北的居住环境:破旧、杂乱2000年后城北发生了大变化。拱宸桥地区大规模改造,工业园区开始搬迁,创意产业正在崛起;交通条件大大改善;运河治理已近完成;大型购物中心进驻。运河一期改造初见成效,体现历史文化、运河文化的建筑、景点已经完善;品牌楼盘的培育逐步成熟,居住的品味已有质的飞跃;文化娱乐等配套的完善。7 7 城北地域记忆曾经现状如今老杭州人对城北的固有印象城北地域记忆曾经现状如今老杭州人对城北的固有印象传统工传统工杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Prese
5、ntation of residence8虽然,城北在变化,城市在发展,虽然,城北在变化,城市在发展,然,人们的观念还是固有的一直保留着然,人们的观念还是固有的一直保留着城北城北=老城区、旧厂房老城区、旧厂房 时间定格8 8 虽然,城北在变化,城市在发展,时间定格虽然,城北在变化,城市在发展,时间定格杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence9城北文化记忆记忆曾经曾经现状现状如今如今运河两岸自古以来就是商贾云集的繁华之地;近代运河似乎成了落后的代名词;京杭运河杭州段整治与保护初见成效,运河以崭新的姿态焕发新的活力;运河综合整治与保护开发二期工
6、程于2007年开始实施,一直到2010年基本完成。整个二期工程计划总投资初步估算达到219亿元。9 9 城北文化记忆曾经现状如今运河两岸自古以来就是商贾云集的繁华城北文化记忆曾经现状如今运河两岸自古以来就是商贾云集的繁华杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence10时间定格虽然,城北见证杭州发展的若干历史,虽然,城北见证杭州发展的若干历史,也承载了杭城人诸多的居住情节也承载了杭城人诸多的居住情节运河也开始散发巨大的宜居魅力运河也开始散发巨大的宜居魅力然,历史的文化印记对于劳碌奔波的现代人来说:然,历史的文化印记对于劳碌奔波的现代人来说:文化文
7、化生活生活1 0 1 0 时间定格虽然,城北见证杭州发展的若干历史,时间定格虽然,城北见证杭州发展的若干历史,杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence11北部计划记忆记忆曾经曾经现状现状如今如今大关路以北,是城郊;一条路隔开了两个城区,一个是主城区,一个是郊区拱墅区:推出新运河、更新老城区、提升硬环境、打造高品质、增强竞争力;打开了城市区域发展新框架;逐步形成:“东提、西接、南旺、北活、中兴”的发展新格局;运河商务区更是成为“秀美拱墅三年行动计划”的主战场。1 1 1 1 北部计划记忆曾经现状如今大关路以北,是城郊;一条路隔开了北部计划记忆
8、曾经现状如今大关路以北,是城郊;一条路隔开了杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence12时间定格虽然,城北一直在发展,虽然,城北一直在发展,也见证了杭州市政府巨大的支持和力度也见证了杭州市政府巨大的支持和力度但是城北是个但是城北是个“小孩小孩”成长需要接受时间的考验成长需要接受时间的考验对于追求居住价值的人来说:对于追求居住价值的人来说:城北,只是刚起步城北,只是刚起步1 2 1 2 时间定格虽然,城北一直在发展,时间定格虽然,城北一直在发展,杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence13
9、产品规划记忆记忆曾经曾经现状现状如今如今杭州运河商务区东临上塘路,南临大关路,西临丽水路,北临紫荆路。项目建设用地面积198,917平方米,地上建筑总面积约为615,035平方米。本项目依托京杭大运河杭州区段历史风貌景区积淀的深厚的历史、文化资源,将形成以商务贸易,商业金融,文化会展,旅游休闲,居住功能为主的宜商宜居的城市北部区域中心,成为杭州未来十年城市发展的新热点和推动区域产业升级的引擎。不仅仅是内含住宅,更是一个城市综合体,集五星级酒店、甲级写字楼、都市综合商业中心、高档公寓等业态为一体。大运河商务区让您享受休闲、办公、居住一体化的生活方式1 3 1 3 产品规划记忆曾经现状如今杭州运河
10、商务区东临上塘路,南临大产品规划记忆曾经现状如今杭州运河商务区东临上塘路,南临大杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence14时间定格虽然,万象城也是一个综合体,虽然,万象城也是一个综合体,钱江新城也是在发展中起步钱江新城也是在发展中起步但是在城北,但是在城北,对于追求现代居家品质的人来说,对于追求现代居家品质的人来说,时尚,总是慢人家一步时尚,总是慢人家一步1 4 1 4 时间定格虽然,万象城也是一个综合体,时间定格虽然,万象城也是一个综合体,杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence15
11、市场结构曾经曾经记忆记忆现状现状如今如今随着杭州城北工业区的迁移改建力度加大,城北的居住环境日趋成熟,迎来了该区域住宅环境的成熟和品质的提升。居住市场在逐步放大,2009年住宅用地中,拱墅区为供地大户总面积达到770.8亩,占整个出让面积的35。城北属于城乡接合部的区域,居住条件落后;居民房小、散、乱,周边散落着不少的农居点工业企业的集中地,这样的环境使得城北房价在1999年还处于低位,一般在2000元/平方米水平,最高也只卖到2600元/平方米。1 5 1 5 市场结构曾经记忆现状如今随着杭州城北工业区的迁移改建力度市场结构曾经记忆现状如今随着杭州城北工业区的迁移改建力度杭州远洋大运河商务区
12、A01住宅营销策略建议书Presentation of residence16项目名称项目体量(M2)装修情况物业类型主力房型面积(M2)目前售价(元/M2)南北西岸13万毛坯两幢18层的单元式高层住宅沿北侧布置,中心区域为四幢点式高层,沿运河为排屋和小高层79-14015#在09年4月17日开盘,均价为11000天阳上河8.8万毛坯5幢高层、小高层、4幢沿河排屋和1幢景观排屋75-90目前还有排屋在售,均价24000元/平米,总价在450-500万元/套名城燕园10万毛坯两幢16-18层的高层住宅沿北侧桃园路布置,中部为小高层,南面沿河设置一幢多层、三幢排屋84-160均价14000元/平方
13、米,在售房源以84方及89方为主凯德视界12.9万精装一期为两幢高层70-90一期剩余房源无几,价格在14000-16000;二期未开银树湾10.15万毛坯均为高层、小高层85-730剩余房源无几,价格在11000-12000风景大院10万毛坯由7幢小高层建筑组成80-130目前起价11000多元/平方米,按揭、一次性付款均享受95折优惠嘉泰馨庭10万毛坯均为高层、小高层70-140均价13000元/平方米,目前在售的户型还有135-142平方米的房源锦兰公寓6万未定4幢高层公寓 138-170未定,预计11月开盘1、面积:除锦兰公寓外,以70-90m2的小户型为主,且多为精致三房户型 2、装
14、修:除凯德视界精装外,其余楼盘均以毛坯出售 3、价格:毛坯均价在11000-14000元/m2,凯德视界精装在15000-16000元/m2 周边个案分析1 6 1 6 项目名称项目体量装修情况物业类型主力房型面积目前售价(元项目名称项目体量装修情况物业类型主力房型面积目前售价(元杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence17时间定格虽然,城北开始启动,虽然,城北开始启动,未来未来2-32-3年才真正属于城北年才真正属于城北但是在居住价值上,但是在居住价值上,城北留给人们的印象:城北留给人们的印象:与高端只是擦肩而过与高端只是擦肩而过1 7
15、1 7 时间定格虽然,城北开始启动,时间定格虽然,城北开始启动,杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence18远洋与杭州记忆记忆曾经曾经现状现状如今如今中国远洋,这个传奇开始于1961 年航运、物流、船代、货代、船舶工业、码头、贸易、金融、房地产和IT等多个行业;远洋秉承着“共同成长,相伴一生”的精神,把从北京起家的成功经验,致力于商业到住宅再到办公、酒店,以无可挑剔的楼盘品质秉承了“回报社会、客户专家”的品牌传奇。远洋的地产精神,是追求生活、注重品质、倡导都市化的体现,远洋大运河商务区国际一体化生活共同体,为杭城铸造明天,为城北引领时尚,创
16、造城市价值!1 8 1 8 远洋与杭州记忆曾经现状如今中国远洋,这个传奇开始于远洋与杭州记忆曾经现状如今中国远洋,这个传奇开始于1 9 6 1 9 6杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence19时间定格尊重一个区域或者是一个城市的历史、文化尊重一个区域或者是一个城市的历史、文化并未试图去颠覆,却意在完善并未试图去颠覆,却意在完善远洋,在杭州远洋,在杭州当城市次中心与综合体相遇当城市次中心与综合体相遇寓意新城北的诞生寓意新城北的诞生城北,新生活方式的创导者城北,新生活方式的创导者1 9 1 9 时间定格尊重一个区域或者是一个城市的历史、文化时
17、间定格尊重一个区域或者是一个城市的历史、文化杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence20 远洋大运河商务区优势的挖掘,可以看到“杭州,因我而变”的过程,杭州从“西湖时代”到“钱塘江时代”,现已进入“运河时代”,城北一直没有停下“变革”的脚步,在梳理思绪的同时,也从中得到启迪了我 2 0 2 0 远洋大运河商务区优势的挖掘,可以看到远洋大运河商务区优势的挖掘,可以看到“杭州,因我杭州,因我杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence21找出精髓 摘自百城赋形胜之地 人将随城而兴盛 逝去记忆再度
18、复兴 地域历史不断续写辉煌文化大运河文化不断被延承 远洋把自信带到杭城,带到城北规划地域规划的实现,将还城北一个新面貌产品远洋综合体将成为杭城北部未来商业中心 市场城北“洼地”将随远洋综合体的出现而成为过去找出精髓2 1 2 1 找出精髓找出精髓 “天地形胜,城以盛民,而文明兴焉。天地形胜,城以盛民,而文明兴焉。”形胜之形胜之杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence22找出精髓形成项目名“天天地形胜,地形胜,城城以以盛盛民,而文明兴焉。民,而文明兴焉。”综合体项目综合体项目2 2 2 2 找出精髓形成项目名找出精髓形成项目名“天地形胜,城以
19、盛民,而文明兴焉。天地形胜,城以盛民,而文明兴焉。”天天杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence23项目名解读项目名解读【天】意指天空,又寓为自然界的主宰者或者仙人居住之地。佛经之记载,天之世界,乃于距离地上遥远之上方。暗含项目胜于天,与天齐名,显示项目高贵、体现项目居住价值。形象描述:天,至高无上。说文【盛】兴旺、丰富、广泛之解;又为容纳之意,古代常以繁盛之时为“盛世”,意为安定繁荣之意。【天盛城】寓意顺天之形,纳以万物,而汇之以城,故文明则兴焉。找出精髓形成项目名综合体项目综合体项目2 3 2 3 远洋远洋天盛城项目名解读【天】天盛城项
20、目名解读【天】意指天空,又寓为自然界的意指天空,又寓为自然界的杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence24远洋 天盛城2 4 2 4 远洋 天盛城远洋 天盛城杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence25 远洋远洋天盛城天盛城,唯有城才能融兴盛于一体,唯有城才能融兴盛于一体,汇品质于一身,此间的关键是汇品质于一身,此间的关键是“人人”,即客户。,即客户。找出精髓繁华的背后万象城万象城天盛城天盛城2 5 2 5 远洋远洋天盛城,唯有城才能融兴盛于一体,汇品质于一天盛城,唯有城才能融兴盛于一体
21、,汇品质于一杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence26远洋大运河商务区杭州万象城找出精髓繁华的背后区域物业特征拱墅区,以普通住宅为主钱江新城,高档住宅集聚区开发商影响力项目售价地域认同度地区影响力远洋地产,涉足第一个综合体项目华润新鸿基,已有运营成功的深圳万象城毛坯,预计18000元/m2。区域同类型产品均价13000元/m2,性价比低精装,均价28000元/m2。区域同类型产品均价30000元/m2,性价比高与城北地域关连的项目,有传统观念阻力,认同度低新城整体开发的CBD,无传统观念阻力,认同度高普通百姓生活社区国际化都市生活圈2 6
22、 2 6 远洋大运河商务区杭州万象城与找出精髓繁华的背后区域物业特远洋大运河商务区杭州万象城与找出精髓繁华的背后区域物业特杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence27找出精髓繁华的背后2 7 2 7 难道远洋难道远洋天盛城就是这样一个不被人认可的楼盘吗?不!那是天盛城就是这样一个不被人认可的楼盘吗?不!那是杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence28二.【:寻得客户】选择正确目标客户,淡化市场客群威胁2 8 2 8 二二.【淡威胁:寻得客户】选择正确目标客户,淡化市场客群【淡威胁:寻得客
23、户】选择正确目标客户,淡化市场客群杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence29找出精髓客群搜寻项目地块项目地块A01住宅产品住宅产品户型、布局户型、布局A01地块由7幢板式住宅+商铺构成,住宅14.5万,1040套左右在户型配比上,以140为主力户型,其中纯90占30%,拼合成140的户型占25%;140户型占40%(其中纯16,拼接24);剩余为160-180户型。住宅交付标准为“双精装豪华大堂+毛坯户型”产品启发:居家式户型的设计和布局,以140中等面积户型为主力,毛坯产品的交付标准,归属城北范畴,周边均价13000,本次开发住宅180
24、00理论上能接受的客群应该是,对户型面积要求不宜过大,价格承受有限,具备杭州城市情节,在杭州发展、工作或学习,对城市区域概念模糊,但不希望远离城市中心,对房屋购买多于刚性需求或改善型置业2 9 2 9 找出精髓客群搜寻项目地块找出精髓客群搜寻项目地块A 0 1 A 0 1 住宅产品户型、布局产品启发住宅产品户型、布局产品启发杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence303 0 3 0 从开发者的视角看客群从开发者的视角看客群杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence31动迁居民杭州市场主要购
25、房客户群范围划定改善居住条件“新杭州人新杭州人”年龄一般在3050岁之间,关注产品的品质和未来社区的居住氛围。多为私营企业主、企业的高管也包括一小部分社会精英。来自整个杭州市,目前市场消费数量较多,认品牌、认品质。属于“刚性”购房需求者。多来自杭州城区城中城的本地人群。投资者杭州市场主要购房客户群3 1 3 1 动迁居民杭州市场主要购房客户群改善居住条件动迁居民杭州市场主要购房客户群改善居住条件“新杭州人新杭州人”年年杭州远洋大运河商务区A01住宅营销策略建议书Presentation of residence32随着城市化进程的加快,城市渴望家的人在与日俱增;一座城市也开始容纳越来越多的外地
展开阅读全文